芜湖市商业街市调报告.docx
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芜湖市商业街市调报告
芜湖市商业街市场调研报告
一、芜湖现有商业街概述
1.芜湖现有商业街类型
芜湖现有商业街物业以住宅配套沿街底商为主，同时也有主题商业街和区域性商业街形
态出现，随着城市的发展，室内步行街也将登陆芜湖市场。
目前芜湖商业街物业类型
类型
商铺特征
分布
案例
壬题商业街
2-3层建筑，内街式布局
核心商圈或旅游景点
步行街、美食街、
小九华商业街、镜街
社区商业街
住宅底层商业，2层为主，少量单层商铺，通常两层司时销售。
散步于各小区沿街道路两侧
融汇锦江、柏庄丽城、新时代商业街、波尔卡大街
区域商业街
3-4层建筑，设计规划前卫时尚
位于或紧邻城市核心区，有成为区域商业中心的潜力的区域
世茂滨江花园镜湖世纪城
室内步行街
4-5层整体建筑，通道在室内商业环境良好
核心商圈
汇金商业广场
2.芜湖商业街一览
芜湖市早期开发的商铺基本上都是以售为主的沿街商铺，业主自主经营；近期开发的商
铺出现了商业街和商场，提出统一经营管理的运营模式。
芜湖市商铺普遍具有以下几个特征：
在售商铺除了个别项目外供应量都不大
在售商业物业户型面积普遍不大
除返租类商铺外，其余商铺的投资回报率普遍较低
租金的高低和项目所处的地段和经营定位有很大的关系
无湖市商业街一览表
项目
交房
规模
（怦）
类型
售价（元/m2）
主力面积
（m）
租金
（元/月/m2）
投资回报
滨江公园商业街
!
009年
19000
区域商业街
14696
80-150
30
8%
融汇中江广场
2006年
100000
［主题商业街
14000-28000
30-100
30-45
6%
融汇锦江
2010年
10000
社区商业街
9800
56
22
\
镜街
2008年
50564
:
主题商业街
21800
100（少数）
\
柏庄丽城
2011年
10000
社区商业街
8634
232
\
\
银湖波尔卡
2008年
15000
社区商业街
7892
30-80
25
\
新时代商业街
2004年
64000
社区商业街
4000
80-160
25-35
\
小九华商业街
2009年
23300
主题商业街
37000
30-166
160
\
3.案例分析
滨江公园商业街（世茂玫瑰坊）
世贸滨江花园玫瑰坊由上海世茂集团打造，商业辐射范围广，影响力较大。
位置
滨江大道
规模
40000怦，其中滨江公园商业街19000m2
商业类型
区域特色商业街
建筑形态
二层商铺，局部三层或四层
单价
一层、二层23000-25000元/m,三层、四层14000元/m
户型面积
39.18-440m
总价
一层、二层92-1020万，56-610万
销售模式
承诺投资回报，5年，每年8%前三年折入房价，后二年每年二次，先用后付
运营模式1
统一经营管理
租售状况
2008年11月开盘，销售率51%
客户来源
购买的客户主要以世茂滨江花园的业主为主，世茂滨江花园的客户多为芜湖下辖三县，以投资为主
经营业态
餐饮、休闲娱乐
经营状况
利用自身拥有的百货资源以及项目的区位优势，打造集“高
档餐饮及娱乐场所”为一体的商业街
融汇中江广场
依托市区成熟地段，打造芜湖首个商业街MALL但因项目东区运营模式导致坐拥芜湖
最好的地段却形不成商业氛围，西区销售之后虽然成立了商业管理公司，仍然无法挽回客户
对该项目的信心，虽然在后期招商营运上投资巨大，仍然无济于事。
位置
中和路
规模
100000m
商业类型
主题商业街
建筑形态
五层商铺
单价
1层/2.84万兀/m,2层/2.14万兀/m,3层/1.1万兀/m,
4层或5层/0.5万元/m
户型面积
30-100m
销售模式
投资回报率为6%返租5年
运营模式
东区无经营管理，西区统一经营管理
租售状况
销售率85%外街出租率90%
客户来源
芜湖本地人购买，自用
经营业态
餐饮、休闲娱乐、服饰、家居体验馆、数码一条街:
经营状况
不理想，租金价格相对于周边市场较低，商家勉强维持经营
镜街
镜湖湖滨的镜街&99'soho以近代建筑的江南风格为基础，以后现代主义的建筑风范为
提炼，创新地赋予其商业经营、休闲体验、家居办公等独特功能。
位置
黄山中路与镜湖路交口
规模
50564.48怦，其中停车场面积约18330m2「
商业类型
主题商业街
建筑形态
二至四层的商铺+SOHO公寓（30层）
单价
21800m
销售模式
不承诺投资回报
运营模式
不统一经营管理
租售状况
销售率100%,悠闲美地为租赁租金100元/m/月，金街国际会所为开发商自营
客户来源
本地30%外地70%
经营业态
金融证券、休闲娱乐
经营状况
外街大部分都销售给金融机构、移动通讯作为营业厅，其
他由业主自行对外出租，目前进驻商家只有一家休闲餐饮，
租金达100元/月/m,另外，金街国际（夜总会）为开发商自行经营，经营状况较好；但是整体项目空置率咼，内
街基本无商家进驻
银湖波尔卡大街
属于社区配套商业街，外街商铺经营比较好，但是由于缺乏“统一规划，统一经营”的
思路，目前商业街业态规划凌乱，经营状况不佳，人气不旺。
位置
银湖北路与越秀路路口
规模
建筑面积15000m
商业类型
社区配套商业街
建筑形态
两层商业：
外街：
一拖二
内街：
一层二层独立经营
单价］
7892元/m
户型面积
30-80m
总价
23-63万
销售模式
不承诺投资回报
运营模式
不统一经营管理
租售状况
2006.7开盘，销售率100%出租率60%
客户来源
主要以项目周边的芜湖本地自用客为主，投资客少
经营业态
餐饮、娱乐、宾馆、低档服装店、小卖部、棋牌室、工作室、汽车美容
经营状况
大型餐饮能够辐射周边地区及芜湖市场，其他业态只能辐射到社区周边人口，内街人流量小，业态杂乱，经营状况
不佳
新时代商业街
位于城南，初期规划成中山路步行街延伸段，定位以“品牌专卖店”为主，但是由于离步行街较近，业态重复，且无吸引人气的大商家进驻，商业街初期经营状况不佳，后期由于周边住宅项目的兴建，商业街陆续进驻一些装修公司、建材家居、社区超市、餐饮娱乐等业
态，形成目前的布局。
位置
弋江区羊毛梗地块
规模
总建筑面积158000m2，其中商铺面积64000m2
商业类型
社区型商业街
建筑形态
2层商铺（底商）
单价
4000-5500元/m
户型面积
80-160m
销售模式
不承诺投资回报，直接销售
运营模式
不统一经营管理
租售状况
2003年开盘
客户来源
购买小区的业主购买
经营业态
家居建材、餐饮、休闲娱乐、家装公司、汽车美容、低档服装
经营状况
餐饮娱乐行业状态良好，其他行业经营状况一般，内街人流里少
小九华商业街
依托市区成熟地段及周边旅游资源，打造安徽古典风格商业街，因定价偏高且建筑设计
存在缺陷，销售及内街出租率惨淡。
位置
九华中路和北京中路交叉口
规模
占地面积16765m,建筑面积23300m
商业类型
主题商业街
建筑形态
三层商业，部分4-5层
单价
38000-50000元/m
户型面积
30-166m
销售模式
不承诺投资回报，一楼销售，二层以上出租
运营模式
不统一经营管理
租售状况
2007年11月开盘，销售率40%出租率5%
客户来源
芜湖本地人购买，自用
经营业态
餐饮、休闲娱乐
经营状况
由于商铺总价较咼，商铺销售不够理想，外街米用招商方
式引进餐饮、休闲娱乐行业带动商业氛围，促进内街销售，但由于不统一经营管理，目前内街无商家进驻
红星美凯龙项目
由上海红星美凯龙和芜湖升辉置业公司联合开发，总投资约3.6亿元，项目案名为芜湖
红星美凯龙家居生活广场。
位置
九华北路以东、芜宣咼速以南、天门山东路以北地块
规模
占地面积73373m,总建筑面积138374m
商业类型
商场式专业豕居建材市场+城市综合体
建筑形态
建设建筑层数为三层的南、北建材馆各一幢，建筑面积共
73303怦，共有商铺1256个；建筑层数为四层的家居馆一幢，建筑面积共48610m2,共有商铺306个；地下停车建筑面积16461m,停车位593个
销售模式
米取承诺投资回报（具体政策未定）及直接销售（由业主自营）相结合的销售模式
运营模式
统一经营管理
客户来源
目标客户锁定在芜湖市经营家具建材行业的经营户
经营业态
建材馆以家装建材（门窗、木质地板、地砖、瓷砖、洁具、橱柜、卫浴、吊顶、壁纸、涂料、布艺、五金）及家用电器（净水器、灯具、音响、散热器、太阳能等小家电）展销为主；家居馆以现代流行中式家具、红木家具、现代板式豕具、欧美豕具、实木豕具、软体豕具、儿童套房、精品时尚家具等展销为主
、经营户访谈
餐饮行业经营户访谈
访谈对象
杨运海
工作单位职位
湖南餐谋天下餐饮管理有限公司安徽地区副总经理/营运总监
访谈日期
2010.4
访谈内容
1.对绿地在芜湖还有商业项目不知情，只知道住宅项目；
2.目前芜湖市商铺价格普遍都在10000元/m,品牌餐饮需求面积都较大，购房
总价太咼，不考虑购头商铺经营，因为是新的区域，目前在无湖不占区位优势，
购买商铺经营风险较大；
3.对于租赁有一定兴趣，意向面积3000m,但是要求商业街有整体规划，如果
商业街形不成规模，餐饮市场很难在短时期内做旺，对于餐饮品牌有一定的影响；
4.关注商业街启动时间及租赁政策，需要开发商将餐饮行业物业的环评及消防做
到位，经营户和政府部门沟通比较困难的地方希望开发商能够予以帮助；
5.能够尽快提供物业，需要到现场看过物业条件决定是否开店。
访谈对象
后总
工作单位职位
芜湖庄园江边渔庄总经理
访谈日期
2010.4
访谈内容
1.目前在无湖已经有2豕店了，一豕在美食街，一豕在奥体公园，经营状况都不错；
2.不考虑购头商铺经营，餐饮行业本身投资较大，即使购头商铺也不会考虑在内经营，购买并自营的风险较大；
3.对于租赁有一定兴趣，意向面积1500-2000怦，希望能够像凤凰美食街一样形成餐饮街区，整体商业街要具备餐饮氛围，才能带来人气；
4.目前凤凰美食街的物业条件比较落后，希望我们的商业街可以根据经营需要，多考虑沿街停车位，方便顾客停车；
5.能够有一个较稳定的经营环境，租赁期限不得低于8年，否则很难形成市场，
经营户的利益无法保障；
6.关注商业街最终方案确定、启动时间、租赁优惠政策。
娱乐行业经营户访谈
访谈对象
殷建平
工作单位职位
阿波罗音乐会所总经理
访谈日期
2010.3
访谈内容
1.目前在安徽已经有5家店了，经营状况都不错，自己也在合肥海顿公馆买了住宅，对绿地的总体印象还不错
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