扬州市房地产市场调研报告doc12房市分析管理资料.docx
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扬州市房地产市场调研报告doc12房市分析管理资料
扬州市房地产市场调研报告
第一部分市场调查背景及说明
一、调查背景
这几年，扬州的房地产市场和着全国的节拍，呈现出一派红红火火的景象。
房地产的发展，拉动了扬州的经济发展，改善了扬州的城市面貌。
随着城市化进程的加快，扬州投资环境的改善，扬州的房地产市场也走上了持续、健康、稳定的发展之路。
作为扬大工程管理专业的学生，我们有必要对扬州房地产市场进行一些研究与分析，为扬州经济的发展作出一些贡献。
二、调查目的及主要调查内容
此次调查是为了深入了解扬州市和江都地区百姓的住房状况，与买房需求，并就此结合当今扬州房地产市场楼盘开发现状进行研究。
通过对数据的分析，我们可以更清楚地了解国家宏观调控对扬州房地产市场的影响。
这次调查我们根据扬州市整个房地产市场的现状，针对居民居住情况、居民消费和社会需求情况以及扬州市现有的一些楼盘情况进行了一次初步的普查，通过对调查数据进行科学分析，我们可以从宏观、微观上了解扬州市房地产的建设情况，发掘房地产的潜在市场。
再结合扬州近几年的国民经济发展、城市建设情况、城镇居民消费支付能力（主要是可支配收入），探讨今后年房地产市场发展趋势及投资回报率，从而做好扬州和江都地区开发投资的市场预测和决策，确定投资绩效及预期获得程度。
三、调查技术说明
1、原则
遵循“客观性、科学性、系统性、随机性”的原则。
1、）客观性：
样本选择、分布能客观反映社会基本情况，同时对调查的基础数据和指标作如实客观反映。
2、）科学性：
调查内容丰富、主题明确、重点突出，调查问卷设计合理、可分析性强，调查程序严谨、调查方法与技术运用得当，数据的整理统计和分析科学客观。
3、）系统性：
所调查内容能够系统反映市场情况，体都给予平等的抽取概率，完全排除人为的主观因素。
形成一个相互联系的有机整体。
4、）随机性：
采用随机抽样方式，对调查总体中的每一个体都给予平等的抽取概率，完全排除人为的主观因素。
2、程序设计
市场调查全过程大致包括以下五个阶段：
1、）准备阶段：
确定调查目标、初步情况分析、制定调查计划。
2、）设计阶段：
设计居民居住情况调查表、住房消费情况调查表、项目调查表的格式和内容。
3、）实施阶段：
将人员按扬州分区图分为：
老城区、东区、西区、北区，每组2人，每组发放居民居住情况调查表、住房消费情况调查表各150份，项目调查表10份。
从七月十日到七月十五日进行外出实地调查，十六日汇总。
4、）资料整理阶段：
将所收集到的各种资料进行汇总、分类、初审、筛选、统计。
5、）编写报告阶段：
根据编辑整理的资料编写市场调查报告，为投资决策提供参考依据。
3、调查方法
采用问卷随机调查的方式，综合运用简单随机抽样法、分层随机抽样法。
在母体中随机抽取若干个体为样本，同时结合调查需要，将母体按其属性特征分成若干类型，然后从中随机抽取样本。
4、资料收集方法
在主要街区发放问卷，在各售楼中心进行实地调查，并翻阅大量文献资料，参考官方网站提供的相关情况。
5、抽样设计
分区随机抽样，将调查整体按地域特征分成老城区、东区、西区、北区四个区，各个小组在区域内随机抽取样本。
6、样本量设计
样本量设计表
样本指标
样本分类
设计
（份）
回收量
（份）
有效样本回收率
（%）
楼盘
60
40
%
现状
600
600
100%
需求
440
420
%
第二部分扬州市房地产业发展现状与未来
一、近年来扬州房地产市场运行状况
1、2005年上半年扬州市房地产开发保持了快速增长的势头
我们从相关部门获悉，今年上半年，我市房地产开发投资和消费继续保持稳步增长。
，%；，%；，%；，%；，%。
2、房地产市场供需关系保持基本平衡
半年来，扬州房地产市场以市场机制为主导、有效需求为依据，健康向上，繁荣发展。
从供给和需求两方面看，房地产开发与销售同步增长。
从数据分析，竣工面积略大于销售面积。
3、商品住宅品质逐步提高
半年来，扬州商品住宅中不断涌现出一批品质较高的新楼盘，科技含量、生态环境、人文品质逐步提升。
此外，房地产中介服务及物业管理也上了新台阶。
4、近几年房地产业已经成为扬州市经济新的增长点，对国民经济的拉动作用愈加明显
据统计，%。
2003年契税收入达7100万元，比上年增长76%，营业税10069万元，比上年增长159%。
86718
154303
179846
261908
438181
100000
200000
300000
400000
500000
1995年
2000年
2001年
2002年
2003年
近年来扬州市房地产投资额曲线（万元）
资料来源：
《扬州统计年鉴》
5、房价上涨较快，应引起注意
半年来，扬州房地产市场商品住房价格与去年相比，增长较快。
其主要原因是开发成本大幅上升，市场需求空前旺盛，城市发展前景持续看好，但房价上涨过快，不排除一些不合理因素的影响，应予以关注。
为此，国家出台了一系列政策抑制房价的上涨，如增加银行贷款利息，增收营业税，“国八条”，“组合拳”等。
6、市场供应结构基本合理
为满足不同消费需求，市区初步形成结构合理的住房供应体系：
一是廉租房、解困定销房解决低收入家庭住房困难；二是限价商品房解决拆迁户住房问题；三是以普通商品房为主，高档住宅为辅，满足中高收入家庭的住房需求。
二、扬州房地产市场趋势分析
随着国务院18号令的贯彻落实和城市建设步伐的加快，城市基础设施日益完善，扬州房地产业将快速健康、有序协调发展。
1、经济发展带动房地产业的发展，房地产消费将继续升温
据统计局资料显示，03年市区财政收入32亿元，%，经济运行质量有了新的提高。
由于经济的发展，，%。
城镇居民开始新一轮消费升级。
这轮消费升级更加注重发展和享受，带动住房消费走进更高层次，为进一步促进住房消费，国家将加强经济适用房的建设和管理。
04年扬州市区将建设30万平方米限价商品房，增加中低价位普通商品房供应。
随着住房补贴政策的完善，住房消费群体将进一步扩大。
这是当前乃至今后经济持续增长的可靠支持。
2、商品房价格稳中有升
我们认为影响房地产市场的根本因素是市场供求关系。
04年扬州市的土地供应已较03年有所减少，土地稀缺性使开发成本中土地价格不会下降；对开发商要求越来越高，国家强制性规定环保、节能材料等加大了建筑成本。
但是，由于限价住宅商品房的大量投入，将抑制整体房价快速、大幅上升。
2005年扬州房地产市场从总体上看，没有引起房价的暴涨或暴跌的不稳定因素，总体保持平稳略升的趋势。
资料来源:
《扬州统计年年鉴》
3、中低收入家庭住房仍然是开发的重点
解决商品房结构矛盾，仍是政府新的一年工作重点。
政府将采取有效措施，限制高档住宅，继续建设经济适用房、限价住宅商品房，逐步解决弱势群体住房问题，实现：
“居者有其屋”。
4、房地产企业将进入质量和品牌成长时期
根据目前扬州商品房销售情况，商品房全部适销的时期即将过去，房地产企业将更加注重品牌和质量，而品牌产品和品牌开发商已经开始出现。
5、物业管理将更上新台阶
扬州的物业管理市场虽然起步晚，但起点较高，接着“人居环境奖”的东风，政府将推动对早些年开发的老住宅小区的全面整治，使全市物业管理拉升一个新的水平。
第三部分居民居住现状情况
一、近年来市区居民家庭居住情况
根据扬州统计局2003年统计资料，以调查的100户为基数，：
近年来扬州市区居民家庭居住情况一览表
年份
项目
1995年
2000年
2001年
2002年
按产权性质分
公房
自有房
租赁私房
部分产权自有房
72
28
46
52
1
1
39
57
3
1
33
63
4
按住宅建筑式样分
单栋住宅
四居室
三居室
二居室
一居室
普通楼房
平房及其它
16
19
1
3
61
1
2
22
29
5
1
40
1
2
26
29
2
40
1
2
16
28
7
8
38
按自来水使用情况分
独用
公用
85
15
90
10
91
9
96
4
按卫生设备情况分
无卫生设备
有浴室厕所
有厕所无浴室
公用卫生设备
60
35
5
29
31
40
28
35
37
37
43
18
2
按电话拥有情况分
无电话
公费电话
自费电话
46
6
48
12
88
11
89
2
98
按燃料使用情况分
管道煤气
液化石油气
煤
21
39
40
55
37
8
50
42
8
44
47
9
资料来源:
《扬州统计年年鉴》
二、本次调查调查样本基本构成
1、:
2、调查样本职业分布情况
在被调查对象中普通职工最多,%,%,另有企业一般管理人员、机关事业干部等从业人员（）。
3、样本学历知识层次
在调查对象中，以高中学历为主，%,其次为大专及其他学历；%.（）。
三、现居住房情况
1、居民居住居住房屋类型和结构
从调查所涉及的调查范围看，目前扬州市市区居民的房屋类型以多层为主，％；其次为平房，%；％的家庭房屋为小高层;%；%（）。
房屋结构仍以普通结构为主，%；复式和错层结构比例较小（）。
2、现住房是否成套
调查结果表明，目前居民住房绝大多数均成套占84%，但不成套比例仍较高（）。
3、产权拥有情况
调查数据显示，调查总体中77%家庭拥有住房产权，另有16%的居民仅拥有居住权，无产权及其他情况的分别占5%和2%（）。
4、住房面积
本次调查资料显示，居民住房面积在50－120平方米不等，其中以居住面积在50-80平方米所占比例最高，120平方米以上居住面积位居其次。
还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房（）。
四、居住环境
1、配套设施情况
大多数小区均有公共绿地、商店等配套设施，但配套设施不尽完善。
：
2、居民对住房的采光、隔音、通风效果的满意程度
目前市民居住环境中采光、隔音、通风效果情况不容乐观,居住质量一般。
（）
五、物业管理情况
第四部分居民需求情况调查
一、调查样本的基本构成
二、打算购房的时间与目的
三、被调查者对欲购住房的喜好
四、房价与付款方式、能力的分析
五、影响消费者购买商品房的因素
六、购房信息渠道的来源
七、物业管理收费的期望标准
第五部分市区房地产项目调查情况
一、东区
二、老城区
三、西区
四、北区
第六部分调查结论
一、扬州近年来总体经济发展环境良好
二、扬州市房地产业发展迅速
三、扬州市居民消费水平提高，居住现状一般，近年购房欲望较强
四、扬州市居民对商品房的需求特征趋于理性
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