前期物业服务协议.docx

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前期物业服务协议

前期物业服务协议

本协议当事人

甲方：

xxxx管理有限公司

乙方：

甲方是指：

1、房地产开发单位选聘的物业管理企业。

乙方是指：

购房人（业主）。

前期物业管理是指：

是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

物业名称：

xxxxxx

乙方所购房屋销售（预售）合同编号：

乙方所购房屋基本情况：

类型：

高层住宅

坐落位置：

幢单元室

建筑面积：

平方米

根据有关法律、法规，经杭州市产管理局审核确认，甲方受杭州昆仑之都房地产开发有限公司委托，依据《xxxxx物业管理服务合同》对xxxxx实施前期物业管理。

甲方依据乙方确认的《xxxxx业主临时规约》，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条甲、乙双方应共同为xxxxx小区建设而努力，共同遵守国家有关法律、法规、《xxxx业主临时规约》以及本协议的约定。

一、共建创优目标

1、xxxxx管理区域业主委员会成立后一年内达到市优小区考核标准；

2、xxxxx管理区域业主委员会成立后三年内达到省、国级优秀小区物业管理考核标准。

以上为双方共同创建目标。

甲、乙双方须为此行使自己的权利，履行相关各项义务。

二、甲方的权利和义务

1、根据国家法规和政策，结合实际情况，有权制定《物业服务管理手册》等服务管理制度和物业管理方案；

2、根据《xxxxx业主临时规约》相关约定，有权约束、纠正及制止乙方违反约定内容的行为；

3、根据行业规范以及本协议第二、三条约定内容实施管理服务；

4、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

5、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；

6、建立健全本物业的物业管理档案资料；

7、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；

8、根据需要，物业管理企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

9、依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用；

10、受业主委托，编制年度物业管理工作计划，物业共用部位、共用设施设备维修基金的使用计划；

11、每半年（不得低于一次）向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；

12、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；

13、向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；

14、如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止起15日内与业主、业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认。

15、根据小区服务管理的实际情况，增加、调整物业管理服务的内容要求；

16、因物业维修、更新影响相邻业主或物业使用人物使用或造成财产损失的，有权责成责任方修复，如造成损失的，责成责任方承担相应的赔偿责任；

17、本小区住宅为精装修，甲方提前将房屋装修变动或调整的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方及装修施工责任单位签订《房屋装修饰装修管理规定》；

18、协助成立业主委员会，受业主委员会筹委会组织召开业主代表大会，并协助业主委员会起草相关文件；

19、配合社区居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动；

20、制定物业区域内车辆行驶、停放的管理制度。

21、甲方可自主经营和使用物业办公用房、公共活动用房和经营用房。

公共活动用房和经营用房收入用于物业共用部位、共用设施设备的维修及养护，收支每半年公布一次。

22、接受物业管理行政部门及其他有关行政部门的监督和指导。

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；发生争议时，有权向物业委托单位和房产行政主管部门提出协调要求；

3、遵守本物业的《业主临时公约》和《物业使用守则》和《装饰装修管理规定》等文件和物业使用规则；

4、依据开发商与甲方签订的前期物业服务合同的规定，向甲方缴纳物业管理费用；

5、对精装修房屋进行装修变动或调整时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定；

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿；

7、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议；

8、对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《物业使用守则》造成的损失、损害承担民事责任；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益；

10、倡导社区公德，爱护绿化、园艺、景观、室外公建器材等服务设施；11、自觉遵守甲方规定的要求，租用地下车位并缴纳规定费用；机动车临时停放须缴纳规定费用；12、向甲方提供私家机动车的信息资料、保险详单，注册登记接受服务管理；14、装饰装修的申办及工程管理严格按照国家有关法规要求以及本协议附件《装饰装修管理规定》执行，服从甲方的公共管理；15、装饰装修工程申报时，应与甲方和装修施工责任方共同签订《装饰装修管理规定》；16、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施的，应事先通知甲方获得批准后，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；17、履行以下义务，并承担相应的法律责任：

1）不变动外墙及不影响外观形象；2）不能封闭阳台、露台，不在阳台内设置柜厨，不设置无框玻璃墙；3）不在阳台上安置洗衣机和水龙头，不影响环保水处理工程；4）不安装窗外防盗栏和遮阳棚、墙外雨蓬和外侧晾衣架；5）不加装空调室外机及室外机雨蓬；

6）不私自搭建空中花园或鸟笼类物品；7）不封闭管线检修孔；不截堵和改变通排风口；8）不影响消防设施及隐蔽线路；9）不私自移动或封闭所有弱电管线；10）不对卫生间、厨房间进行地平提高或改变功能；不改变卫生间、厨房的正常结构及现状；11）不在屋顶斜坡和外立墙面私自安装太阳能热水器。

18、转让房屋时，事先通知甲方，结清相关费用，并告知受让方与甲方签订本协议；19、乙方的承租人、使用人及访客因违反《xxxxx业主临时规约》、《xxxxx装饰装修管理规定》和本协议所造成公物及设施、设备的损失、损坏，业主应承担连带民事责任；20、履行业主自觉、自律、自治与物业管理服务相结合的原则，支持物管企业的合法行为

第二条物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、公共绿化（包括电梯厅绿化、共享空中庭院绿化）等部位。

二、房屋共用设施设备的维护和管理

共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。

三、环境卫生

1、物业管理区域内公共场所清扫、共用部位清扫，道路保洁。

共用部位是指楼道、门厅、走廊通道、电梯间等；

2、共用设施设备保洁；户外服务标识的清洁；

3、生活垃圾收集、清运；

四、安全防范

1、内容

（1）门岗值班；

（2）物业管理区域内巡视；

（3）公共报警监控；

（4）小区各出入口的出入登记。

2、责任

（1）协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；

（2）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，尽到安全防范责任；

（3）维护小区安全次序；

五、交通秩序与车辆停放

1、内容

（1）限速、限重、禁鸣；

（2）车辆进出管理；

（3）停车泊位管理；

（4）地下车库的管理。

2、责任

（1）车辆行驶、停放有序；

（2）保持小区安静；

（3）维护交通安全；

六、房屋装饰装修管理

1、与业主签订《房屋装饰装修管理协议》；

2、履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务；

3、为违章装修行为进行劝阻、制止；

4、及时向政府有关行政主管部门报告。

七、消防管理

1、内容

（1）消防器材管理；

（2）易燃品管理；

（3）消防宣传；

（4）消防报警的管理。

2、责任

（1）消防器材无缺少、失效；

（2）消防通道畅道；

（3）发现火灾及时报警，并积极组织灭火；

（4）消防报警系统的正常管理。

八、公共绿化

1、内容

（1）修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护；

（2）清理公共绿地；

（3）必要的补种；

（4）园艺小品的维护；

（5）电梯厅绿化、共享庭院绿化保护与日常维护。

2、责任

（1）及时养护，促使花草树木的正常生长；

（2）保持公共绿地整洁；

（3）绿化少虫害、无枯死；

九、物业装饰装修的管理服务

乙方对精装修房屋进行装修变动或调整时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，作为本协议的附件。

十、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案的保管；

十一、根据xxxxx实际情况，制定有偿特约服务内容，乙方就甲方提供特约服务有自主选择权。

第三条物业管理服务质量

一、房屋外观

1、外墙无破损，无乱涂乱画现象；

2、户外无违章安装的防盗栅栏和空调；

3、房屋场地无违章搭建；

二、设备运行

设备运行质量达到国家相关部门的年检标准。

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理

1、确定设备标识和运行及安全标志。

2、共用部位无破损，共用设施设备运行正常；

3、定期维护保养；

4、专人维护保养；

5、督促电梯维保企业或责任严格按照国家《特种设备安全监察条件》的要求，对电梯进行规范化维保，以保证业主使用人的利益。

四、环境卫生

1、环境整洁、无污染；

2、生活垃圾日产日清；

五、绿化

1、养护得当，定期修剪；

2、美观协调；

六、交通秩序与车辆停放

1、道路畅通有序；

2、车辆停放整齐；

实行停车收费管理

七、秩序维护

1、统一服装，持证上岗，文明值勤；

2、物业管理区域内防止重大责任火灾、交通事故和刑事案件；

3、实施24小时区域性监控、小区主要入口查验，执勤巡逻，协助公安部门做好安全防范，力争无责任事故发生。

4、消防

消控中心全天侯预警，无重特大火灾事故。

八、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修

小修：

及时修理，两天内完成，并建立登记、回访制度。

急修：

15分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度。

业主报修及时率达90%以上，维修质量合格率达90%以上。

九、公开岗位职责，服务内容，实行业主监督制，提升服务品质。

十、为维护小区全体业主的公共利益及达成本协议的小区共建目标、服务标准，依法制定各类xxxxx小区管理制度。

十一、凡甲方制定的各类xxxxx管理制度，甲方可通过以下三种方式中任何一种方式予以公示：

1、通过信函的方式通知；2、通过小区单元通知栏，公告通知；3、公示内容业主未明确提出书面回复的，视同认可公示内容。

甲方制定的各类xxxxx小区管理制度，经公示后，在取得2/3业主认同的情况下，甲方有权依据制定的管理制度实施管理及服务。

乙方必须遵守管理制度。

在全体业主遵守甲方依法制定的管理制度的基础上，本协议约定的各项小区服务管理达到规范标准。

第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）

一、乙方交费时间：

开发商交付时预交12个月，后期每12个月交一次；

二、收费标准（按建筑面积）

小高层、高层3.80元/m2•月；

非住宅4.00元/m2•月；

车库车位80元/个•月；

三、乙方的空置房屋由乙方按物业管理费标准的70%向甲方缴纳；

四、乙方出租物业时，物业管理服务费由乙方或承租方交纳，乙方负有连带责任；

五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费及其他有关费用。

六、物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、中央空调及水系景观等公共水电能耗费）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向乙方分摊。

七、车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向甲方交纳：

1、露天车位：

100元/个•月；

2、摩托车：

；

3、自行车：

；

物业管理服务费中未计入的共用设施设备能耗费用按每0.8元/月·平方

米标准预收，费用收缴时间与物业管理服务费同期收取，一年一收，每年结算一次，多退少补。

八、甲方受乙方的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

九、甲方向乙方提供的其它服务项目和收费标准，参考《杭州市物业管理代办性、特约性专项服务（菜单式）参考收费标准》执行。

十、物业管理费的调整根据政府相关政策调整执行。

第五条物业维修基金使用

一、维修基金的使用由甲方提出年度计划，经业主大会批准，由市物业管理行政主管部门划拨；

二、物业维修基金不敷使用时，由业主大会决定筹续，业主应当按照所拥有房屋建筑面积比例分摊；

三、乙方转让房屋所有权时，维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第六条协作事项

一、乙方由于就业、就读、就医等方面原因，向甲方提出相应的物业入住证明，甲方应予帮助（住改商除外）；

二、乙方发生突发困难，甲方应尽力给予排忧、解难，涉及到救援危险时，应主动求救社会联动部门，并给予积极配合；

三、乙方装修时，因装修责任方在物品搬运时或其他人为行为对单元内楼道、走廊、电梯、公共区域等产生不同程度的损坏时，根据谁损坏谁赔偿原则，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失；四、乙方在楼宇交付时，须与甲方约定的商业银行办理相关代收代缴费用授权款项托收协议，并预交费用500元/户。

第七条代收代缴收费服务

一、受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、有线电视网、电信、燃（煤）气费等开户收费服务（开户收费属代收代缴），收费标准按政府规定执行；二、乙方日常生活中所产生的水费、电费等费用将通过甲方实行代收代缴；乙方不能无故拖欠；否则，甲方有权按逾期之日起，按每天2‰追缴该费用滞纳金的权利，逾期超过30天的，甲方可将终止提供相应的服务，如造成损失，乙方自行承担。

第八条广告牌设置及权益

一、甲方统一布设，但不得有损小区整体观瞻和侵害业主权益；

二、有关法规和政府部门的许可下，享有在小区内公共场所张贴、悬挂、设置、安装招牌或广告宣传物及其他有益的物件，拥有调整及拆除的权利；

三、收益专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作它用。

第九条其它约定事项

一、乙方严格执行本项目的人、车路线规划设计，不将任何车辆驶入小区禁驶、禁停区域。

小区内机动车、自行车、电瓶车等任何车辆应按指定位置有序停放。

严禁占用公共道路、消防通道和公共区域。

二、乙方同意按小区总体立面管理要求，服从甲方的统一管理；三、乙方同意不在建筑立面、阳台、楼顶、公共区域增设任何形式的固定或非固定的设施、设备；四、电梯过道绿化、共享空中庭院绿化交由物业管理公司统一管理与维护，乙方不得占用、改变以上部分的功能与形态；五、乙方不得擅自改变房屋使用性质；六、乙方经政府有关部门同意变更房屋使用性质的，其物管性质相应变更，所缴费用应相应调整；七、乙方办理小区统一的商业银行卡，物业管理费及代收代缴等费用经授权通过该卡进行结算；乙方应保证卡内金额足以支付相应的费用，如出现欠款等造成影响和损失的，由乙方承担责任。

第十条违约责任

一、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。

二、乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付滞纳金。

三、乙方违反本协议等有关承诺和特别提示约定条款的，甲方有权劝阻、制止，同时监督限期改正，对拒不改正的报有关部门依法处理；

第十一条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理

第十二条在本协议履行期间，如遇不可抗力致使本协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十三条

1、甲乙双方签订本协议时，视作已清晰本协议所述各项条款，并对此无异议，同时已确认本协议附件《昆仑·橡树园装饰装修管理规定》，该附件具有同等法律效力；2、《昆仑·橡树园业主临时管理规约》作为本协议附件，该附件具有同等法律效力；3、《物业服务管理手册》作为管理文件，将在住宅交付时送达业主签认；

第十四条本协议内空格部位填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十五条本协议在履行中如发生争议，双方可以协商或调解解决，不愿协商、调解或者协商、调解无效的，当事人可按下列第2种方式处理：

1、提交仲裁委员会仲裁；

2、依法向物业所在地人民法院起诉。

第十六条本协议共12页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十七条甲方与业主签订的第一份协议，由甲方送当地物业管理行政主管部门备案。

第十八条本协议自签字之日起生效。

甲方（章）：

乙方（章）：

 代表人：

代表人：

物业坐落：

幢单元室

联系电话：

年月日年月日