天津市房地产开发建设管理条例.docx

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天津市房地产开发建设管理条例

天津市房地产开发建设管理条例（初稿）

第一章总则

第一条（目的和依据）为了规范本市房地产开发建设行为，加强开发建设活动的监督管理，维护各方合法权益，促进房地产业健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

【参考一】：

《城市房地产开发经营管理条例》第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条（适用范围）本市行政区域内在国有土地上从事房地产开发建设活动以及对房地产开发建设实施监督管理，应当遵守本条例。

【参考一】：

《广东省房地产开发经营条例》第二条　在本省行政区域内依法取得土地使用权后从事房地产开发及其经营活动，适用本条例。

【参考二】：

《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第二条凡在杭州市行政区域内从事城市房地产开发、经营和管理的单位和个人，应当遵守本规定。

【参考三】：

《西宁市城市房地产开发经营管理条例》第二条凡在本市行政区域内城市规划区国有土地上从事房地产开发经营和实施房地产开发经营监督管理活动，适用本条例。

第三条（概念定义）本条例所称房地产开发建设，是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施建设、房屋建设以及配套公共服务设施建设和交付使用的行为。

【依据一】：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款　本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

【参考一】：

《长春市城市房地产开发经营管理条例》第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售商品房的行为。

第四条（职责分工）市建设行政主管部门是全市房地产开发建设的行业管理和综合协调部门，负责房地产开发建设的监督管理。

区县建设行政主管部门按照职责分工负责本辖区内房地产开发建设的监督管理。

规划、国土房管等部门按照各自职责，依法做好房地产开发建设相关管理工作。

【依据一】：

《城市房地产开发经营管理条例》第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

【依据二】：

《中共天津市委城乡规划建设交通工作委员会天津市城乡建设和交通委员会主要职责内设机构和人员编制规定》（秘密）三、市城乡建设和交通委员会主要职责（七）负责房地产开发行业管理和综合协调；编制房地产年度投资计划；负责房地产开发项目的备案和核准；审批经济适用住房和其他保障性住房建设投资计划；对商品房项目资本金的使用进行监督管理；负责房地产开发企业资质审批及信用监督管理；负责新建住宅商品房准许交付使用管理；参与房屋拆迁和住房保障政策制定。

第五条（开发原则）房地产开发建设应当遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，

鼓励集约合理利用土地资源，推广新技术、新工艺、新材料、新设备，发展节能和绿色建筑，推行住宅产业化，建设生态宜居的工作生活环境。

【依据一】：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

【参考一】：

《长春市城市房地产开发经营管理条例》第四条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，注重节约和合理利用土地，保护和改善生态环境，突出技术创新，开发建设节能环保型建筑。

【参考二】：

《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（修订征求意见稿）第五条本市采取优惠措施扶持发展保障性住房和普通商品房建设，完善住房供应体系，改善居民的居住条件。

本市支持经济、适用、节地、节能、环保型住宅的建设，鼓励发展成品住宅，推行住宅产业化。

第二章房地产开发企业

第六条（开发资质）在本市从事房地产开发建设活动，应当依法设立房地产开发企业并取得房地产开发企业资质。

（第七条）（设立条件）

设立房地产开发企业，除应当符合法律法规规定的企业设立条件以外，还应当具备下列条件：

（一）有3000万元（含）以上的货币资金作为注册资本；

（二）有４名以上持有中级技术资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有中级资格证书的专职会计人员。

新增房地产开发业务的企业除按前款规定提交相关证明材料外，还应当提交企业营业执照和上一年度财务审计报告。

市政府可根据我市经济社会发展实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件做出调整。

【依据一】：

《城市房地产开发经营管理条例》第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有１００万元以上的注册资本；

（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。

　　省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

【参考一】：

《天津市房地产开发企业管理规定》第四条 在本市申请设立房地产开发企业应具备以下条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有固定的经营场所；

　　（三）具有3000万元（含）以上的货币资金作为注册资金；

　　（四）有符合国家规定的专业技术人员；

（五）法律、行政法规规定的其他条件。

第八条（企业设立程序）在本市设立房地产开发企业，应当到市建设行政主管部门申请房地产开发企业资质审查。

市建设行政主管部门对申请材料齐全、符合本条例规定条件的，应当自收到申请10个工作日内做出准许设立的行政许可决定。

工商行政主管部门依据市建设行政主管部门出具的行政许可决定书对符合法定条件的办理工商注册登记。

外商在本市投资设立房地产开发企业，应当按照国家和本市外商投资企业管理有关规定，办理相关手续。

【依据一】：

《城市房地产开发经营管理条例》第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。

工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起３０日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

【参考一】：

《天津市房地产开发企业管理规定》第五条　在本市设立房地产开发企业，应当到市建设交通委进行房地产开发企业资质审查。

经审查合格后，工商行政管理部门再予以办理工商注册登记手续。

第八条 外商在本市投资设立房地产开发企业，应当按照国家和本市关于外商投资房地产的有关规定，经有关部门批准并办理有关登记后，方可从事房地产开发经营业务。

第九条（资质等级核定）房地产开发企业应当在取得营业执照30日内，到市建设行政主管部门备案，并申请核定资质等级。

房地产开发企业资质分为四个等级并实行分级管理，其中一级资质由市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门核定；二级及以下资质等级由市建设行政主管部门核定。

第十条（资质等级核定条件）各资质等级企业条件如下：

（一）申请二级资质等级应当符合以下条件：

1、以货币形式实缴注册资本不低于3亿元；

2、法定代表人应当具备5年以上房地产开发工作经历，并在所开发项目中无违法建设、质量安全、销售欺诈等不良记录；

3、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人；

4、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有5年以上从事房地产行业经历，无房地产开发行业信用不良记录；

（二）申请三级资质等级应当符合以下条件：

1、以货币形式实缴注册资本不低于2亿元；

2、法定代表人应当具备3年以上房地产开发工作经历，并在所开发项目中无违法建设、质量安全、销售欺诈等不良记录；

3、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于6人；

4、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称，具有3年以上从事房地产行业经历，无房地产开发行业信用不良记录；

（三）申请四级资质等级应当符合以下条件：

1、以货币形式实缴注册资本不低于3000万元；

2、法定代表人应当具备2年以上房地产开发工作经历，并在所开发项目中无违法建设、质量安全、销售欺诈等不良记录；

3、具有中级职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业人员不少于6人，无房地产开发行业信用不良记录；

【依据一】：

《房地产开发企业资质管理规定》（征求意见稿）第六条（资质级别）房地产开发企业资质等级分为一级、二级、三级、四级四个资质等级。

新设立的房地产开发企业（含新增设房地产开发经营业务）应当申请暂定资质。

【参考一】：

《天津市房地产开发企业管理规定》第六条　申报房地产开发企业资质审查应提交下列文件资料：

（一）工商注册登记申请书；

（二）发起人身份证明（法人股东应提交营业执照副本复印件，自然人股东应提交身份证复印件）；

　　（三）企业验资报告；

　　（四）经济、技术专业人员的资格证书、任职文件；

　　（五）办公地点证明。

第十一条（领取资质证书）

对于超过规定时限不领取房地产开发企业资质证书的，由市建设行政主管部门提请工商行政管理部门核减房地产开发经营范围。

房地产开发企业资质管理的具体办法由市人民政府另行规定。

【参考一】：

《天津市房地产开发企业管理规定》第七条　企业领取营业执照后，应在30日内到市建设交通委申请核定房地产开发企业资质等级。

市建设交通委对符合条件的企业，核发房地产开发企业资质证书。

企业申请核定房地产开发企业资质等级应提交下列文件资料：

（一）房地产开发企业资质申请表；

（二）企业法人营业执照副本复印件；

（三）法定代表人和高级管理人员的任命文件及相关证明材料；

（四）企业章程；

（五）法律、法规规定的其他有关文件资料。

第十二条（开发资质动态管理）房地产开发企业资质实行动态管理制度，市建设行政主管部门应当对房地产开发企业的资质许可条件和开发经营活动进行定期或不定期监督检查。

【参考一】：

《房地产开发企业资质管理规定》（征求意见稿）第三十三条（动态管理）房地产开发主管部门应当在房地产开发企业资质有效期内结合房地产开发项目手册、企业信用等实际情况对相关许可条件及开发经营活动进行定期、不定期或临时检查，实施资质动态管理。

　房地产开发企业应当按照房地产开发主管部门的要求报送房地产开发项目手册、企业信用档案信息等相关资料，并作为企业升级和延续的主要依据。

第十三条（从业人员管理）在房地产开发企业开发经营过程中，企业法定代表人、控股股东、董事、监事、经理等高级管理人员以及各类专业技术人员应当遵守业务规则和行业规范，诚实守信，履行房地产项目开发中的相关职责。

房地产开发企业专业技术人员，实行从业人员登记制度。

每名专业技术人员不能同时在两家及以上企业办理从业登记。

【参考一】：

《房地产开发企业资质管理规定》（征求意见稿）第三十四条在房地产企业开发经营过程中，企业法定代表人、控股股东、企业的董事、监事、经理等高级管理人员应当遵守业务规则和行业规范，诚实守信，履行房地产项目开发中的相关职责。

第十四条（变更管理）房地产开发企业名称、经营场所、法定代表人、注册资本等事项发生变更的，企业应当在工商行政管理部门换发新营业执照后的30日内，到市建设行政主管部门办理房地产开发资质相关事项变更手续。

房地产开发企业股东、高级管理人员以及专业技术人员等发生变化的，应当在30日内，到市建设行政主管部门申请办理变更手续。

【参考一】：

《房地产开发企业资质管理规定》（征求意见稿）第二十八条（资质变更）企业变更名称、注册资本、法定代表人等，应当在变更后30日内，持以下材料向原资质审批部门办理变更手续：

（一）资质证书变更申请；

（二）企业法人营业执照复印件；

　（三）房地产开发企业资质证书正、副本原件；

（四）与资质变更事项有关的证明材料。

企业主要股东发生变化、主要管理人员、技术负责人发生变化的，应持相关证明材料到原资质审批部门备案。

第十五条（信用档案）市建设行政主管部门应当会同有关部门建立房地产开发企业信用档案，作为企业资质动态管理的依据。

【参考一】：

《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（修订征求意见稿）第三十五条市城乡建设行政主管部门应当按照国家和本市的规定建立房地产开发企业信用档案，并会同相关管理部门建立房地产开发行业信用管理和服务网络平台，对房地产开发企业的信用信息予以记载和公示。

第十六条（退出机制）有下列情形之一的，市建设行政主管部门应当依法注销房地产开发企业资质，房地产开发企业应当及时将资质证书交回资质许可机关：

（一）资质证书有效期届满，未依法申请延续的；

（二）房地产开发企业破产、歇业或者因其他原因终止业务的；

（三）房地产开发企业资质依法被撤销的；

（四）法律、法规规定应当注销资质的其他情形。

【参考一】：

《房地产开发企业资质管理规定》（征求意见稿）第三十条（资质注销）有下列情形之一的，资质审批部门应当依法注销房地产开发企业资质，房地产开发企业应当及时将资质证书交回资质审批部门：

（一）资质证书有效期届满，未依法申请延续的；

（二）房地产开发企业依法终止的；

（三）房地产开发企业资质依法被撤销、撤回或吊销的；

（四）自领取《暂定资质证书》1年内无开发项目的；

（五）法律、法规与本规章规定的应当注销资质的其他情形。

第十七条（营业执照注销）房地产开发企业申请注销营业执照，除法律法规规定的条件外，还应当同时符合以下条件：

（一）所开发建设的房地产项目已完成产权登记手续；

（二）所开发建设的房地产项目已经竣工交付使用，并按规定履行完保修责任或已委托他人代其履行保修责任；

（三）产权登记在房地产开发企业名下的供水、排水、燃气、供热、供电以及非经营性公建等公共服务设施，已向专业部门和相关管理部门办理产权移交或落实维修养管责任。

工商行政管理部门在受理申请时，应当会同建设、规划、国土房管等部门按照前款规定进行审核，对符合条件的予以办理相关手续。

【依据一】：

温家宝总理2008年3月5日在第十一届全国人民代表大会第一次会议上所做《政府工作报告》要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。

第十八条（遗留项目处理）房地产开发企业出现应被撤销资质证书的情形，但项目开发尚未结束的，市建设行政主管部门可以核发暂定资质证书，仅用于解决项目的遗留问题。

遗留问题处理完毕，撤销暂定资质证书。

【参考一】：

《房地产开发企业资质管理规定》（征求意见稿）第三十一条（遗留项目）房地产开发企业出现应被吊销资质证书的情形，或者暂定资质不再延长，但项目开发尚未结束的，可由原资质审批部门核发《暂定资质证书》，并注明仅用于解决未结束项目的遗留问题。

第三章房地产开发建设

第十九条（中长期发展规划和年度开发建设计划）房地产开发建设应当符合城市总体规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划和年度开发建设计划。

市建设行政主管部门应当组织编制本市房地产开发中长期发展规划和年度房地产开发建设计划，分别纳入国民经济和社会发展规划、全市年度固定资产投资计划。

【依据一】：

《城市房地产开发经营管理条例》第十条　确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

【参考一】：

《青岛市城市房地产开发经营管理条例》第十六条开发主管部门应当会同发展和改革、土地、规划等部门，根据土地利用总体规划、城市规划编制房地产发展规划和房地产开发年度计划，报本级人民政府批准。

　编制房地产发展规划和房地产开发年度计划时必须优先安排普通商品住房、经济适用住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目。

　土地、规划、建设等部门审批开发项目，应当符合房地产开发年度计划的要求。

【参考二】：

《长春市城市房地产开发经营管理条例》第十七条市房地产主管部门应当根据本市城市总体规划、土地利用总体规划和房地产市场供求情况，会同有关部门编制房地产开发规划，报市人民政府批准。

市房地产主管部门应当会同有关部门，根据房地产开发规划和年度建设用地计划，制定房地产开发年度计划，报市人民政府批准后实施。

第十八条编制房地产开发规划和制定房地产开发年度计划，应当优先安排保障性住房、城市基础设施建设中拆迁安置用房的开发项目。

第二十条（保障性住房建设）

保障性住房项目依据市建设行政主管部门下达的保障性住房建设投资计划可享受国家和本市相关优惠政策。

规划、国土房管、建设等相关管理部门，依据市建设行政主管部门出具的保障性住房项目批准文件，办理相关审批手续。

【参考一】：

《天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法》第四十二条　经市人民政府批准建设的示范小城镇，经济适用房建设指标由区县建设行政主管部门向市建设行政主管部门提出申请。

经核定后，由市建设行政主管部门将建设项目列入经济适用房建设计划。

第二十一条（用地条件）土地使用权出让或者划拨前，规划部门会同建设、国土房管部门对开发建设条件进行联合论证，对于不具备基础设施大配套接用条件的地块，暂不核发规划条件通知书或选址意见书。

对于具备出让或划拨条件的，规划、建设、国土房管等相关部门提出房地产开发项目规划建设条件，在土地出让或划拨前向社会公示，作为土地使用权出让或者划拨的条件。

房地产开发项目规划条件通知书或选址意见书应当包括以下内容：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开竣工时间；

（二）房地产开发项目规划设计条件；

（三）市政基础设施和非经营性公建等公共服务设施的建设要求及产权归属；

（四）法律法规规定的其他要求。

房地产开发项目规划条件一经确定，任何部门不得随意变更；确需变更的，规划、建设、国土房管部门共同研究提出变更方案后报市政府批准。

【依据一】：

《城市房地产开发经营管理条例》第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

【参考一】：

《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第八条房地产开发用地的土地使用权出让或者行政划拨前，市、县（市）城市规划行政主管部门应当对房地产开发项目的性质、规模、容积率、绿地率、建筑间距、建筑高度等城市规划设计条件提出书面意见，市、县（市）建设行政主管部门应当对房地产开发项目的开发期限、配套基础设施和公共设施的建设要求、基础设施建成后的产权界定及拆迁补偿安置要求提出书面意见，作为土地行政主管部门办理土地使用权出让或者行政划拨的依据。

【参考二】：

《长春市城市房地产开发经营管理条例》第十九条房地产开发用地使用权出让或者划拨前，市房地产主管部门应当与国土资源、规划、建设、市政公用等相关部门对下列事项提出书面意见，制定《房地产开发项目建设条件意见书》，作为房地产开发用地使用权出让或者划拨的依据之一：

（一）开发企业资质要求；　

（二）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

　　（三）城市规划设计条件；

　　（四）基础设施和公共服务设施建设的要求；

　　（五）基础设施和公共服务设施建成后产权归属的要求；

　　（六）项目拆迁补偿、安置要求；

　　（七）物业管理要求。

第二十二条（促进绿色建筑发展）

保障性住房项目及单体建筑面积超过2万平方米的大型公共建筑，应当执行绿色建筑标准。

【依据一】：

《国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》国办发〔2013〕1号   三、重点任务

（一）切实抓好新建建筑节能工作2.大力促进城镇绿色建筑发展。

政府投资的国家机关、学校、医院、博物馆、科技馆、体育馆等建筑，直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房，以及单体建筑面积超过2万平方米的机场、车站、宾馆、饭店、商场、写字楼等大型公共建筑，自2014年起全面执行绿色建筑标准。

积极引导商业房地产开发项目执行绿色建筑标准，鼓励房地产开发企业建设绿色住宅小区。

第二十三条（项目开发建设方案）

房地产开发项目开工前，房地产开发企业应依据土地使用权出让合同或选址意见书约定的非经营性公建建设要求以及规划主管部门批准的修建性详细规划或总平面设计方案，编制房地产项目用地范围内的开发建设方案，报市建设行政主管部门备案。

【参考一】：

《天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法》第十条开发建设单位应依据土地使用权出让合同或划拨决定书约定的非经营性公建建设义务以及规划主管部门批准的修建性详细规划或总平面设计方案，编制房地产项目开发建设方案，并报市建设行政主管部门备案。

第二十四条（项目开发建设方案内容）房地产项目开发建设方案应当包括项目性质、建设规模、开竣工时间、工程进度安排、资金筹措方案、开发期数以及配套基础设施和公共服务设施种类、规模及进度安排等内容。

房地产开发企业资质等级与开发规模不匹配的，应当组织好分期开发。

分期开发的项目，应明确分期区域划分、每期建设内容和建设时序。

【依据一】：

《房地产开发企业资质管理规定》第十八条一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。

二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

【参考一】：

《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（修订征求意见稿）第二十四条房地产开发企业应当根据土地出让合同和建设工程规划许可证，制定开发建设方案，载明项目性质、规模、开发期数、开工竣工时间、开发进度，明确拟建配套设施的种类、规模、交付使用时间等内容，并报城乡建设行政主管部门备案。

分期开发的项目应当分别报送各期的开发建设方案。

未报送开发建设方案的，城乡建设行政主管部门不得办理施工许可审批手续。

开发建设方案有调整的，开发企业应当在方案调整后10日内将调整后的方案报城乡建设行政主管部门备案

【参考二】：

《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》第六条　建设方案应当包括以下主要内容：

（一）住宅小区建设工程基本情况（附表）。

（二）建设工程的进度安排及保障措施。

　　（三）住宅小区分期建设时，建设方案还应当包括：

　　1、分期的区域划分，区域界限，建设时序；

　　2、每期区域内的住宅栋号及每栋建筑面积；

　　3、每期工程的公共服务设施项目、功能及建筑名称；

　　4、每期工程的市政公用基础设施项目及建设进度安排；

　　5、每期工程的招标和竣工验