房地产企业价值链项目管控及控制要点.docx

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房地产企业价值链项目管控及控制要点

《房地产企业价值链项目管控及控制要点》

主讲老师：

何鸿岩

一．房地产企业项目管理概述：

1.项目管理的概念：

项目管理是为完成既定目标，而对任务（可交付功效也是一种重要的任务）和

资源进行计划、组织和管理的进程。

2.项目管理的目标：

3.从董事会或投资方的角度对项目管理的要求：

4.投资型目标：

附表及关键指标讲解：

5.万科投资型目标管理示意：

6.监控型目标（经营型）：

附表及关键指标讲解

7.龙湖监管型目标管理示意：

8.操作型目标：

附表及关键指标讲解？

？

？

此方式似乎适用于运营管理部份

9.华远操作型目标管理示意：

10.项目管理的范围和内容：

此处需要细化，需考虑结合地产业务

二．通过项目经营目标倒推项目目标控制计划和控制要点：

1.操作项目与管理项目的区别：

2.财务指标的分解与项目经营开发计划的逻辑关系：

3.按万科的计划管理体系构思依次展开：

■利润目标：

倒推销售收入目标、倒推销售计划：

■销售收入目标：

倒推市场推行计划、倒推销售开盘计划、倒推工程计划、倒推现金流指标：

■工程建设目标：

倒推设计计划、倒推招标采购计划：

■设计目标：

倒推报批报建计划、倒推产品定位计划、倒推本钱分析计划、倒推财务分析计划、倒推设计论证计划：

■营销策划目标：

倒推市场调研、客户需求、竞争分析计划：

4.财务指标的分解与项目控制要点的逻辑关系：

5.按﹡﹡地产的投资管理体系构思依次展开：

■利润指标与本钱控制要点的关联：

利润与本钱的计算公式、房地产本钱组成简介：

■利润指标与税务控制要点的关联：

房地产税务种类

■利润指标与销售均价控制要点的关联：

区域、产品类型、市场、客户、竞争

■资金峰值比例与项目开发期控制要点的关联：

项目收益与资金管理

■现金流收入与项目开发期控制要点的关联：

多项目资金的合理利用

■内部收益率与项目开发期控制要点的关联：

内部收益率的优化

■启动资金获利倍数与项目开发控制要点的关联：

三．项目管理的核心：

将项目目标计划转化为可执行的项目业务操作计划

1.项目计划的概念：

2.项目计划管理的作用：

■项目实施前的详尽预测和模拟

■肯定项目的时刻、本钱、资源和人员

■增进项目关连人之间的沟通，达到共识并提供统一信息

■为项目实施进程中计划、本钱和资源控制提供基准

■提高项目的质量和效能

3.项目计划制定的阶段：

■时刻计划：

■资源计划：

■实施计划：

■督导计划：

4.项目计划管理的要素：

5.项目计划整合要点的逻辑关联：

6.项目计划的层级管理（分类）：

■集团或公司层面的经营目标计划：

■公司层面的总控计划：

■项目的作业计划：

■部门层面的职能计划

■项目的专项计划：

■项目的督导计划：

7.项目计划制定的流程：

流程及要点：

附图及案例讲解

8.总控计划与操作计划的统一管理

四．按照项目经营目标倒推项目总控计划及操作计划的方式及要点：

1.总控计划的倒推演示：

附图及讲解

2.交付计划：

■关联指标：

客户满意度指标

■计划中应包括的关键节点：

■倒推完工备案计划：

■倒推衡宇权属记录计划：

■倒推物业移交计划

■倒推客户入伙交房维修配合计划：

3.工程建设计划：

■关联指标：

工期指标、分户验收、达到预售条件、销售开盘、会所、样板房、展示区开放

■计划中应包括的关键节点：

■倒推分户验收计划：

■倒推园林景观进场及作业计划：

■倒推市政进场及作业计划：

■倒推外檐装饰进场及作业计划：

■倒推工程主体作业计划：

■倒推配合销售工程作业计划：

（销售样板房、销售展示区等）

■倒推会所装饰工程作业计划：

■会所主体作业计划：

■倒推监理、基础、主体施工单位进场计划：

■倒推二次设计计划：

■倒推招标采购计划：

■倒推本钱限价控制计划：

■倒推工程报批报建计划：

■倒推施工图进场计划：

■肯定整体工程计划：

4.设计出图计划：

■关联指标：

设计周期指标、本钱控制指标、投资分析指标

■计划中应包括的关键节点：

■倒推施工图评审控制计划：

■倒推景观设计方案评审控制计划：

■倒推方案或扩初评审控制计划：

■倒推设计报批报建控制计划：

■倒推概念设计方案评审控制计划：

■倒推产品建议书确认控制计划：

■倒推目标本钱肯定控制计划：

■倒推投资分析验证控制计划：

■肯定整体设计计划：

5.营销策划推行及销售实施计划：

营销里程碑是指什么？

需要上网查一下：

可否理解为万科的销售5期：

详见地产四维空间

■关联指标：

销售均价、销售控制目标、签约成交套数、按揭办理套数、意向客户数量、电话及访客接待数量、销售导识指引

■倒推周、月、季度销售计划及销控办法：

■倒退模型、展板等销售道具制作计划：

■销售道路、销售导识指引计划：

■倒退《预售许可记录》办理计划：

■倒退销售人员培训计划：

■倒退销售资料制作计划：

■倒退销售案名肯定计划：

■倒推媒体广告投放计划：

■营销活动推行计划：

■营销费用计划：

■倒推销售策略确认、销售价钱确认及听证计划：

■肯定整体营销方案：

6.营销、设计产品定位计划：

■关联指标：

产品类型、市场及客户需求、竞争楼盘分析、卖点及短板分析、可售面积、投资分析指标

■营销分析计划：

■设计分析计划：

■产品建议书编审计划：

7.投资分析计划：

■关联指标：

投资分析指标、经营风险控制

■投资分析操作计划

8.整体计划和分项计划的关联：

五．从操作者的角度向管理者的角度转化管控项目：

关注角色定位

1.投资分析阶段：

■投资分析阶段的目的与作用：

□房地产项目可行性研究报告编制的要求：

﹡﹡地产《﹡﹡项目可行性研究报告》的示例性讲解

■投资分析阶段的业务流程讲解：

□﹡﹡地产投资分析阶段业务流程：

■投资分析阶段的关键功效要求标准及管控要点：

□宗地信息搜集：

﹡﹡地产范本：

自然信息、社会信息、区段价值信息、竞争信息

□初步市场调研及分析：

﹡﹡地产范本示范性讲解：

□初步产品建议：

﹡﹡地产范本示范性讲解：

□初步销售定价、销售进度及销售收入预测：

销售定价的四种测算方式

销售进度控制与项目分期开发之间的关系

销售收入预测的风险控制管理

□计划设计可行性分析或计划设计草案：

﹡﹡地产范本：

计划设计草案应输出的功效标准要求

□初步工期分析及工程技术分析：

﹡﹡地产范本：

工期标准要求

□初步本钱分析：

﹡﹡地产范本：

新项目可研本钱分析模板

□财务测算分析：

﹡﹡地产范本：

新项目财务分析模板

■投资分析阶段各部门职责及彼此配合要点：

□投资分析阶段各部门的协同与并行作业

■投资分析阶段的经营风险控制：

2.项目策划阶段的关键控制要点：

■项目策划阶段的目的与作用：

■﹡﹡地产《项目经营指导书》编制的要求：

□﹡﹡地产《﹡﹡项目经营指导书》的示例性讲解

□项目经营指导书编制的三个分项计划控制

□项目实施计划编制容易出现的误区：

■项目策划阶段的业务流程讲解：

□﹡﹡地产投资分析阶段业务流程

■项目策划阶段的关键控制要点：

□市场定位及客户定位：

□产品定位：

市场定位与产品定位的关系：

哪个部门是产品定位的主体：

﹡﹡地产范本：

﹡﹡地产﹡﹡项目产品定位建议书

□概念设计方案：

﹡﹡地产概念设计方案创造项目增值利润7项控制原则：

﹡﹡地产概念设计方案案例技能讲解：

﹡﹡地产范本：

概念设计方案应输出的功效标准要求：

概念设计方案评审的要点：

□计划设计指导书：

﹡﹡地产范本：

计划设计指导书

□项目销售控制计划：

﹡﹡地产范本：

销售控制计划

□项目经营任务书指标及计划的确认：

﹡﹡地产范本：

项目经营任务书

■项目策划阶段各部门职责及彼此工作配合的要点

□项目策划阶段各部门工作职责：

□项目策划阶段各部门的协同与并行：

3.设计管理阶段：

■计划设计阶段的4个阶段性设计管理流程：

□概念设计管理流程：

□方案设计管理流程：

□扩初设计管理流程：

□施工图设计管理流程：

■方案设计阶段与销售控制配合之间的关系：

□实体样板间：

□现场售楼处：

□销售展示区：

□市政先行：

□景观先行：

景观设计方案的插入

■计划设计任务书与施工图设计指导书：

□﹡﹡地产﹡﹡项目计划设计任务书：

□﹡﹡地产﹡﹡项目施工图设计指导书：

■计划设计与报批报建之间的关系：

■计划设计阶段的目标本钱控制与分解：

□目标本钱的形成

□目标本钱与不同设计阶段的深化

■计划设计阶段各部门职责及彼此工作配合的要点：

□计划设计阶段各部门工作职责：

□计划设计阶段各部门的协同与并行：

4.营销策划阶段：

■营销策划阶段的目的与作用：

■营销策划阶段的业务流程讲解：

■营销方案的编制要点：

□﹡﹡地产﹡﹡项目营销方案

5.工程管理阶段：

■工程管理计划的目的与作用：

□﹡﹡地产﹡﹡项目工程管理计划书

■施工计划的编制责任与管理要求的输出

■工程质量的管控要点：

■工程进度的管控要点：

■施工阶段本钱控制的管控要点：

■合约计划与工程质量管理：

■工程分户验收的组织与管理：

6.销售管理阶段：

■销售预备期管理流程：

■销售导入期管理流程：

■销售开盘期管理流程：

■销售管理期管理流程：

■销售尾盘期管理流程：

7.交房阶段：

■交付阶段管理流程：

■维修管理的控制要点：

六．房地产项目的运营管理与组织：

1.房地产项目运营管理的概念：

2.房地产项目运营管理的重要性：

3.龙湖地产的运营“七巧板”：

4.房地产项目的运营管理平台：

■万科地产的项目运营管理平台简介：

■龙湖地产的项目运营管理平台简介：

■华远地产的项目运营管理平台简介：

5.房地产项目运营管理规范化的基础：

6.房地产项目的目标管理：

7.房地产项目的计划管理：

8.房地产项目的进程与责任管理：

9.房地产项目的功效标准管理：

七．IT集成化办公管理平台的应用：

此部份待定