不动产测量报告模板.docx
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不动产测量报告模板
西宁金座房地产开发有限公司
海湖新区（土地编号2015HC-4）
不动产测量报告
（报告编号：
BDCBG2016-00）1
西宁市测绘院
2016年1月31日
不动产测量报告
宗地代码:
房屋代码:
宗地位置：
青海省西宁市西川南路48号
项目名称：
西宁金座房地产开发有限公司海湖新区
（土地编号2015HC-4）不动产调查
测量员（签字）:
项目负责（签字）:
技术负责（签字）:
测量单位（盖章）:
2016年1月31日
1概述错误!
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任务来源错误!
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不动产简况错误!
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土地简况错误!
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调查和测量内容错误!
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权属调查错误!
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土地权属调查错误!
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房屋的权属调查错误!
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现场影像照片采集错误!
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不动产测量错误!
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控制测量错误!
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界址测量错误!
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地物、地貌测量及宗地图编绘错误!
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不动产单元宗地面积计算错误!
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房屋等定着物单元的宗地面积计算错误!
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房屋面积测算错误!
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房屋建筑总面积测算错误!
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房屋专有建筑面积测算错误!
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共有共用房屋建筑面积测算错误!
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全楼分层分户明细表错误!
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土地面积分摊计算错误!
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人员、测量工具情况错误!
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2测量技术依据错误!
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3控制测量错误!
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控制点坐标来源错误!
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控制检查错误!
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控制测量错误!
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4界址测量错误!
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界址点的设置错误!
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不动产单元界址点设置错误!
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定着物单元界址点设置错误!
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界址点检查错误!
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界址放样错误!
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界址点测量错误!
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不动产单元界址点测量错误!
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5其它要素测量错误!
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地物测量错误!
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地貌测量错误!
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房屋测量错误!
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6图件编制错误!
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不动产单元宗地图编制错误!
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比例尺错误!
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宗地图的编绘方法错误!
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编图流程错误!
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宗地图的主要内容错误!
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定着物（房屋）单元宗地图的绘制错误!
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主要方法和流程错误!
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房屋宗地图的主要内容错误!
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房产分层图的编绘错误!
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主要方法和流程错误!
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房产分层图的主要内容错误!
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房产分户图的编制错误!
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主要方法和流程错误!
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房产分户图的主要内容错误!
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7房屋面积测算错误!
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幢建筑面积测算错误!
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分户专有建筑面积测算错误!
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共用部为分摊房产面积的测算错误!
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房产面积的分摊错误!
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分户房产面积计算错误!
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定着物单元土地面积分摊计算错误!
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全楼房产分层分户明细表的制作错误!
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全楼土地分层分户明细表的制作错误!
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8质量评价错误!
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界址点与房屋尺寸检查错误!
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地物、地貌要素检查错误!
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面积测算检查错误!
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图件编绘检查错误!
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质量综合评价错误!
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9主要问题的处理错误!
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10成果目录错误!
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图件成果错误!
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计算成果错误!
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文本成果错误!
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11其它成果错误!
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成果附件错误!
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1概述
1.1任务来源
依据西宁金座房地产开发有限公司不动产登记申请（宁国用（2015）第00163号）和2016年1月31日进行不动产权籍调查的委托（宁测委2016第12号），西宁市测绘院对海湖新区（土地编号2015HC-4不动产单元进行不动产调查和测量，对采用的作业依据、技术方法、作业程序、成果质量、主要技术问题和取得的成果进行总结和报告。
1.2不动产简况
1.2.1土地简况
该不动产单元位于西宁市海湖新区西川南路48号，该土地原为城西区虎台办事处晨光村集体建设用地，用地性质为居住。
2006年经国土资源部批准转为国用建设用地，2014年7月由统征所收购及征收完结，依据《西宁市人民政府关于海湖新区2015年度第二批招标拍卖挂牌出让国有土地使用权处置方案的批复》（宁政土[2015]8号），通过招拍挂程序出让给西宁金座房地产开发有限公司作为城镇住宅用地，地表原有建筑物已经拆除，本次进行不动产（土地）的初始登记所进行的调查工作。
1.2.2房产简况
本不动产单元内地表原有建筑物已经拆除，不涉及房产调查。
农经权简况：
本不动产单元内不涉及农经权调查。
林地简况：
本不动产单元内不涉及林地调查。
1.3调查和测量内容
1.3.1权属调查
1.3.1.1土地权属调查
依据不动产登记申请（宁国用（2015）第00163号）和2016年1月31日进行不动产权籍调查的委托，调查了本宗地的土地来源、土地出让情况、权利人、权利性质、土地用途、四至等状况，绘制了不动产单元草图，填写了不动产权籍调查表，各本宗地四至界线清楚，权属无争议，各相邻四至权利人履行了签字盖章手续。
1.3.1.2房屋的权属调查
调查了不动产单元内15幢房屋的房屋座落、项目名称、权利人、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等房屋的基本信息，填写了房屋调查表。
1.3.1.3现场影像照片采集
对不动产单元和定着物在现场进行照相，以照片和影像反应不动产单元和各定着物（房屋）的实地情况。
1.3.2不动产测量
1.3.2.1控制测量
本项目直接利用西宁连续运行参考站系统网络RTK技术（西宁
GOR）S补充图根控制点和直接测量界址点和地籍要素，测设了RTK图根控制点2个，点名HHJZ01、HHJZ02；
1.3.2.2界址测量
本不动产单元测设了9个界址点，编号为J1-J9；
1.3.2.3地物、地貌测量及宗地图编绘
采用RTK和全站仪配合，手持测距仪辅助丈量的方法实测了不动产单元内和四至（50米范围内）的道路、房屋等建（构）筑物、附属设施、绿化、地籍要素、地形地貌要素等的空间位置和地理信息属性，采用清华山维系统绘图软件编绘不动产单元的宗地图。
1.3.2.4不动产单元宗地面积计算采用解析界址点形成封闭不动产单元宗地，自动计算宗地面积，形
成界址点成果表。
1.3.2.5房屋等定着物单元的宗地面积计算采用解析界址点形成封闭定着物单元的宗地，自动计算宗地面积，
本不动产单元内计算了1-5幢定着物单元的宗地面积，形成宗地面积界址点成果表。
1.3.2.6房屋面积测算
1.3.2.6.1房屋建筑总面积测算
测量并绘制了1-5幢定着物单元（房屋）的分层图，计算了各幢的房屋建筑总面积。
1.3.2.6.2房屋专有建筑面积测算
测量并绘制了1-5幢定着物单元（房屋）的分户图，计算了各幢各户型的分户专有建筑面积。
1.3.2.6.3共有共用房屋建筑面积测算
依据分层图和分户图及建筑面积计算结果，在房屋面积计算表中，计算了各幢公用部分的建筑面积、分摊系数；计算了各户型的分摊建筑面积和分户建筑面积，并将结果录入到分户图。
依据分层图和分户图及房屋面积计算表成果，绘制了全楼分层分户明细表。
1.327土地面积分摊计算
依据定着物单元的土地宗地面积和各分户建筑面积，计算了土地分摊系数，按分户建筑面积比例分摊计算，形成了1-5幢定着物单元的土地面积分摊表。
1.4人员、测量工具情况
投入本项目人员情况表
序号
姓名
性别
学历
职称和资质
本项目职责
1
项目负责人
2
技术负责人
3
作业员
4
测工
5
部门成果检查
6
部门成果审查
7
院级质量检查
8
投入本项目的仪器设备
序号
设备类型
型号
状态
数量
备注
1
全站仪
已检定，使用完好
1
自有设备
2
GPS（RTK接收机
已检定，使用完好
1
自有设备
3
钢尺
已检定，使用完好
1
自有设备
手持测距仪
LEICA
DISTO
已检定，使用完好
4
清华山维城市测量系统
已检定，使用完好
1
自有设备
5
南方成图系统
已检定，使用完好
1
自有设备
2测量技术依据
1.不动产权籍调查技术方案（试行）国土资源部
2.《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；
3.《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）；
4.《房产测量规范第1单元：
房产测量规定》（GB/T）；
5.《房产测量规范第2单元：
房产图图式》（GB/T）
6.森林资源规划设计调查技术规程GB/T26424
7.农村土地承包经营权调查规程NY/T2537
8.不动产登记数据库标准（试行）国土资源部
9.不动产登记数据整合建库技术规范（试行）国土资源部
10.《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）；
11.《卫星定位城市测量技术规范》（CJJ/T73-2010）；
12.《全球定位系统实时动态测量RTK技术规范》（CH/T
2009-2010）；
13.《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009）；
14.《数字测绘成果质量检查与验收》（GB/T18316-2008）；
15.不动产登记暂行条例国务院令第656号；
16.建设部“关于房屋建筑物与房屋权属登记有关问题的通知”（建住房[2002]74号）
17.国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发〔2015〕25号）；
18.西宁市不动产权籍调查作业指导书
3控制测量
3.1控制点坐标来源
直接利用西宁连续运行参考站系统网络RTK技术（西宁GOR）进
行图根控制测量；
坐标系统：
西宁独立坐标系
高程基准：
1956黄海高程系
3.2控制检查
为保证RTK测量精度，进行有效检核，检核方法如下：
1每个图根点均有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面坐
标较差不得大于士3cm,高程较差不得大于士5cm在限差范围内取平
均值作为图根点的平面坐标和高程。
2在测量界址点和测绘地籍图时，采用全站仪对相邻RTK图根点进行边长检查,其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3000
3.3控制测量
本项目直接利用西宁连续运行参考站系统网络RTK技术（西宁GOR）S补充图根控制点或直接测量界址点和地籍要素，测设了RTK图根控制点2个，点名HHJZ01、HHJZ02；
4界址测量
4.1界址点的设置
4.1.1不动产单元界址点设置
相邻本不动产单元北、东、南侧界址线J1-J6均为规划道路红线，界址点依据最新规划道路数据库采集；西侧为已登记的西宁金座房地产开发有限公司建设用地宗地（宗地代码10001GB00044，）通过在地籍系统内套合，西侧界址点J6-J9采用公用界址点。
4.1.2定着物单元界址点设置定着物单元界址点设置，按照定着物单元占地（投影）外围边线设置。
4.2界址点检查
本不动产单元共设置9个界址点，界址点位置、标示和间距设置准确合理，界址点线与相邻宗地没有重复和裂缝；定着物单元界址点严格按照定着物单元占地（投影）外围边线设置，能够准确反映定着物的实际占地（投影）范围线封闭形成宗地面积，没有进行界址点标示。
4.3界址放样
不动产单元界址点放样：
以界址点成果表为依据，采用网络RTK技术（西宁GOR）S直接进行界址点的放样，放样后进行定测，结果与放样坐标差值不得大于米；定着物（房屋）界址点放样，由于定着物（房屋）界址点全部按照外围边线实测的成果，不需要界址点放样。
4.4界址点测量
4.4.1不动产单元界址点测量
按照标示和指界的位置，采用网络RTK技术（西宁GOR）直接进行界址点的测量，或者采用全站仪极坐标法测量界址点；定着物（房屋）界址点测量
按照定着物单元占地（投影）外围边线，利用网络RTK技术（西宁GOR）S进行图根控制测量，在控制点上设站，利用全站仪极坐标法测量界址点。
5其它要素测量
5.1地物测量
利用网络RTK技术（西宁GOR）进行地物测量。
在困难地区或者网络信号无法覆盖的地区，利用网络RTK技术（西宁GOR）进行图根控制测量，在控制点上设站，利用全站仪极坐标法测量不动产单元内、相邻四至（50米范围内）各建（构）筑物地物、道路、附属设施、植被地类等地物的空间位置，采集地物的相关属性。
5.2地貌测量
利用网络RTK技术（西宁GOR）进行地貌测量。
在困难地区或者网络信号无法覆盖的地区，利用网络RTK技术（西宁GOR）进行图根控制测量，在控制点上设站，利用全站仪极坐标法测量不动产单元内、相邻四至（50米范围内）各地貌及要素的空间位置，采集地貌要素相
关属性。
5.3房屋测量
按照房产测量规范的要求，利用手持测距仪（或者钢尺），精确测量建筑物长、宽、楼梯、阴、阳台、凸、凹部分和房屋各层不同结构的尺寸，精确测量套内实际边长并与施工图进行校对，同时米集房产基本信息。
6图件编制
6.1不动产单元宗地图编制
6.1.1比例尺
宗地图比例尺：
1:
500,按照实际范围打印出图（特殊情况下，可
采用1:
1000或者1:
2000）。
6.1.2宗地图的编绘方法
将外业采集的不动产单元各类数据和信息进行严格的检查，满足
要求后对数据和信息进行整理，将整理好的数据和信息在清华山维平台软件内进行图形、信息属性的录入和建库，进行质量和逻辑的监理检查，合格后进行数据入库；在清华山维平台软件内按照宗地图要求的内容、格式进行宗地图的编绘工作，质量合格后提交院级质量检查，最终输出成果。
6.1.3编图流程
6.1.4宗地图的主要内容
1.宗地代码、所在图幅号、土地权利人、宗地面积、地类号。
2.定着物（房屋）代码（幢号）、房屋代码、房屋结构和层数、宗地
（占地）面积、房产面积，从上到下依次标注在定着物的中间适
宜的位置，其中幢号用
（1）、
（2）、（3）、……表示并标注在房屋轮廓线内的左下角。
3.本宗地界址点、界址点号、界址线、界址边长（密集时适当取舍，房屋宗地图不标注）、门牌号码。
其中门牌号码标注在宗地的大门处。
4.本不动产单元界址点成果表、定着物（房屋）单元界址点成果表、土地面积分摊表。
5.用加粗黑线表示建筑物区分所有权专有部分所在房屋的轮廓线。
如果宗地内的建筑物，不存在区分所有权专有部分，则不表示。
6.宗地内的地类界线、建筑物、构筑物及宗地外紧靠界址点线的定着物、邻宗地的宗地号及相邻宗地间的界址分隔线。
7.相邻宗地权利人名称、道路、街巷名称。
8.指北方向（房屋宗地图时）、比例尺、界址点测量方法、制图者、
制图日期、审核者、审核日期、不动产调查单位等。
6.2定着物（房屋）单元宗地图的绘制
6.2.1主要方法和流程
以不动产单元宗地图为基础，在清华山维平台软件内按照定着物（房屋）单元宗地图要求的内容、格式进行宗地图的编绘工作，打印幅面一般为A4,成图比例尺一般为1:
200、1:
300。
6.2.2房屋宗地图的主要内容
1.宗地代码、所在图幅号、土地权利人、宗地面积、地类号。
2.定着物（房屋）代码（幢号）、房屋代码、房屋结构和层数、宗地（占地）面积、房产面积和幢号。
3.本宗地界址点、界址点号、界址线。
4.定着物（房屋）单元界址点成果表、土地面积分摊表。
5.宗地内的地类界线、建筑物、构筑物及宗地外紧靠界址点线的定
着物。
6.相邻宗地权利人名称、道路、街巷名称。
7.指北方向（房屋宗地图时）、比例尺、界址点测量方法、制图者、
制图日期、审核者、审核日期、不动产调查单位等。
6.3房产分层图的编绘
6.3.1主要方法和流程
按照《房产测量规范》，以实测房屋的数据和信息为依据，按幢为单元，编绘不同结构的分层房产图，计算并统计各幢房产面积。
比例尺为1:
200。
6.3.2房产分层图的主要内容
1.宗地代码、结构、幢号、座落、总层数、相同结构层及层数。
2.层房屋建筑面积、相同结构层数房屋建筑面积、合计的幢专有房屋建筑面积、分摊建筑面积和幢总建筑面积。
3.定着物（房屋）代码（幢号）、房屋代码。
4.指北方向（房屋宗地图时）、比例尺、制图者、制图日期、审核者、审核日期、不动产调查单位等。
6.4房产分户图的编制
6.4.1主要方法和流程按照《房产测量规范》，参考实测房屋的数据和信息为基础编绘的
宗地图、房产分层图，以委托方和设计、规划部门共同认定的设计建施图（电子版）为依据，按幢为单元，编绘房产分户图。
比例尺为1:
200分户图的方位使房屋的主要边线与图廓线平行，按房屋的朝向横
放或竖放，分户图的方向应尽可能与分幅地籍图一致，如果不一致，需在适当位置加绘指北方向。
6.4.2房产分户图的主要内容
1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积、相同户型的总户数、相同户数的总面积。
2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。
3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有”“楼梯共有”等字样。
4.不动产登记机构、绘制日期。
5.指北方向（房屋宗地图时）、比例尺、制图者、制图日期、审核者、
审核日期、不动产调查单位等。
7房屋面积测算
7.1幢建筑面积测算按照《房产测量规范》，以实测房屋数据和信息为依据，按幢为单
元，编绘不同结构的分层房产图，计算并统计各幢房产面积，填写房产面积计算表。
7.2分户专有建筑面积测算按照《房产测量规范》，以编绘的宗地图、房产分层图为参考，以
委托方和设计、规划部门共同认定的建筑施工图（电子版）为依据，按幢为单元，编绘各不同户型的房产分户图，计算各不同户型的专有房产面积和户数，统计专有总面积和总户数，填写房产面积计算表。
7.3共用部为分摊房产面积的测算按照《房产测量规范》，以实测房屋的数据和信息为基础，以委托
方和设计、规划部门共同认定的共用部位分摊认定表为依据，以幢为单元，按照“总房产面积-总分户专有房产面积=分摊房产面积”的方法计算并统计共用部为分摊房产面积，填写房产面积计算表。
7.4房产面积的分摊按照《房产测量规范》规定的分摊原则和方法，按照“总分摊房产面积/总分户专有房产面积=分摊系数”的方法计算出房产分摊系数，按照“分户专有房产面积*分摊系数=分摊房产面积”的方法计算出各不同户型的分摊房产面积，填写房产面积计算表，并将结果录入房产
分户图内，各分摊面积中和应等于总分摊房产面积。
7.5分户房产面积计算
按照“分户专有房产面积+分摊房产面积=分户房产面积”的方法计算各不同户型的房产面积，填写房产面积计算表，并将结果录入房产分户图内。
7.6定着物单元土地面积分摊计算
以定着物单元（房屋）幢宗地面积和分户房产计算结果为基础，按照“宗地面积/房产总面积=土地分摊系数”的方法计算，然后按照“分户土地面积=分户房产面积*土地分摊系数”的方法计算出各户型的土地分摊面积。
7.7全楼房产分层分户明细表的制作
以房产分层图、房产分户图和房产面积计算表（结果）为依据，结合幢、楼号等实际情况，按照民政部门规定的门牌号，以楼号为单元，编制全楼分层分户明细表。
明细表内容包含宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、总层数、竣工年代等信息，同时包含门牌号及对应的专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积、所在层及建筑用途。
表未应标注不动产登记机构、指北方向、制图者、制图日期、审核者、审核日期等。
7.8全楼土地分层分户明细表的制作
以土地面积分摊计算表和全楼房产分层分户明细表为基础，绘制全楼土地分层分户明细表。
具体要求与房产分层分户明细表一致。
8质量评价
8.1控制检查
本项目采用了西宁独立坐标系和1956黄海高程系，坐标系统和高程基准准确，点位设置稳固、标示明显，采用西宁CORS系统网络RTK技术测量了控制点的坐标和高程，成果精度符合规范要求。
8.2界址点与房屋尺寸检查
不动产单元宗地界址点设置合理，标示明显，界址点点位精度和房屋量测尺寸满足规范要求。
8.3地物、地貌要素检查
经过实地一致性和逻辑性检查，本不动产单元内及周边（构）建筑物、地物要素齐全、地貌表示逼真、综合取舍合理，满足要求。
8.4面积测算检查
经过对算检查，不动产单元的宗地面积、各幢的总建筑面积、各户专有建筑面积、公用部位建筑面积、系数分摊、各户型建筑面积、土地分摊面积等的计算方法和分摊原则准确、各项计算进行了必要的复核和检查，成果准确可靠。
8.5图件编绘检查
宗地图、分层图、分户图、明细表等绘制满足规范和图示要求，各项注记、面积准确。
8.6质量综合评价
本不动产单元采用的坐标系统和高程基准准确，控制测量、界址点和地物、地貌测量的技术路线和作业方法准确，数学精度满足要求，图件编绘符合规范和图示要求，各项面积计算的方法和分摊原则准确，成果可靠
综合评价：
本不动产测量成果质量为“良”
9主要问题的处理
10成果目录
10.1图件成果
1.宗地图（不动产单元）（4份）
2.（房屋幢）宗地图（定着物）（4份）
3.分层图（1-5幢）
4.房产分户图（1-5幢）
10.2计算成果
1.建筑面积汇总表（幢）
2.分户专有建筑面积汇总表（幢）
3.房屋面积计算表
4.全楼房屋面积明细表
5.土地面积分摊表
10.3文本成果
1.不动产权籍调查测量委托书
2.不动产登记申请书
3.不动产权籍调查表（含指界通知书、法人证明书、指界委托书、
身份证复印件）
4.房屋调查表（构、建筑物调查表）
5.不动产测量报告
11其它成果
1.不动产单元照片
2.定着物
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