《郑州市住宅工程质量分户验收实施细则》最新版.docx
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《郑州市住宅工程质量分户验收实施细则》最新版
郑州市住宅工程质量分户验收实施细则
一、基本规定
（一）概念
检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程主体结构验收及竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标
准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。
2.分户验收以子单位工程为验收对象。
子单位工程是指单位工程每套住宅和相关的每单元或每楼层的公共部位。
（二）分户验收内容
分户验收应以单位工程主体验收和竣工验收时的观感质量、室内主要空间尺寸和使用功能为主要验收项目。
主体
阶段分户验收应在主体结构验收前完成；竣工阶段分户验收应在竣工验收前完成。
1.结构外观、空间尺寸。
包括结构观感质量、尺寸偏差、自然间开间净尺寸和净高等。
2.楼地面、墙面和顶棚质量。
包括楼地面裂缝、空鼓、材料环保性能；墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝等。
4.防水工程质量。
包括屋面、外墙、外窗、厨卫间、阳台、有防水要求房间的防水等。
5.采暖系统安装质量。
包括采暖管道、散热器、地面辐射采暖、热计量表等。
6.给排水工程质量。
包括给水管道、排水管道、卫生器具、地漏水封、给水口位置等。
7.电气工程质量。
包括配电箱、配电线路、灯具、开关、插座及接地、等电位、电度表等。
8.建筑节能质量。
包括保温层厚度、固定措施和外门窗品种、规格等。
9.其他。
（三）分户验收依据
1.国家现行施工质量验收标准规范。
2.经审查合格的施工图设计文件。
郑建〔2008〕30号）。
8.《郑州市建设委员会关于印发郑州市住宅工程质量分户验收实施意见（试行）的通知》
9.《郑州市城乡建设委员会关于转发住房和城乡建设部关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（郑建文
2010〕17号）。
四）符合下列要求，方可进行分户验收。
1.完成工程设计和合同约定的各项内容。
2.子单位工程相应检验批、分项和分部（子分部）工程质量均已经责任主体验收合格。
3.质量控制资料完整。
4.主要安全和功能的检测资料完整。
5.制定分户验收方案，明确以下内容：
1）验收时间、验收依据、主要验收内容、项目、数量和相关理论参数等。
2）验收分组和职责分工。
按照责任主体行为、观感质量、实测实量和资料等进行分户验收分组，并确定验收记
录人员，每组不少于2人。
3）实测实量项目验收用表。
应注明设计值、推算值等理论参数。
4）分户验收选点平面图。
选点应具有代表性。
5）有必备的检测仪器设备，并经计量检定合格。
6.分户验收前，验收组应首先进行样板间验收示范工作，熟悉验收要求和验收方法。
7.标识自然间暗埋水、电管线走向和测量控制点、线，精装修房间应提供标识图。
8.完成功能检验准备工作。
9.建筑节能专项验收合格。
10.建设单位应当在分户验收5个工作日前，将验收时间、地点及验收组名单书面通知验收组成员和工程质量监督机构。
二、分户验收组织及程序
一）分户验收的组织实施
分户验收由施工单位提出申请，建设单位组织实施，建设单位及施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师及相关质量、技术人员参加，对所涉及的部位、数量按分户验收方案进行检查验收。
已经预选物业公司的项目，物业公司应当派人参加分户验收。
二）分户验收程序
1.验收组组长核查到场验收组人员。
2.验收组组长宣布验收方案、验收分组及验收内容、验收项目、验收选点和验收用表等。
3.全体验收组成员在样板间进行分户验收示范性操作。
4.子单位工程分户验收。
验收组人员应填写《住宅工程质量分户验收记录表》并进行子单位工程验收评定。
5.子单位工程全部验收完成后，验收组应集体对子单位工程分户验收结论进行签认。
分户验收合格，参与验收各方负责人应签署《住宅工程质量分户验收合格证书》并加盖单位公章；建设单位完成《住宅工程质量分户验收结果汇总表》并加盖公章。
6.分户验收不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。
返修完成后，重新组织分户验收。
7.分户验收可结合实际，按照子单位工程分批进行。
8.建设单位组织住宅工程竣工验收时，应对分户验收情况进行抽查复核，抽查复核发现分户验收不符合要求的，应整改后重新组织分户验收。
三）分户验收不合格，不得进行住宅工程主体结构验收和整体竣工验收。
三、结构外观
四、空间尺寸
一）验收项目：
室内空间几何尺寸,包括室内开间、进深净尺寸和室内净高、墙面垂直度及平整度、室内楼梯踏步尺寸、门窗洞口和构件截面尺寸等。
二）检查方法
1.术语
1）推算值：
根据图审合格的施工图设计文件推算出的净值，一般由设计值减结构实体、装饰装修尺寸得出。
2）偏差：
实测值与推算值之差。
3）极差：
实测值中最大值与最小值之差。
2.
设定长、宽、高测量的控制点（线）。
标高和轴线控制点（线）应分别设在每个自然间四周墙面（毛墙面）和
处。
控制点（线）应有明确标识。
三）检查数量及验收标准
1.房间净高
2
激光测距仪检查，每20.00m检查一处，记录最小值。
2.房间开间、进深净尺寸
1）检查数量：
每个房间各抽测两处，沿四个1.00m轴线控制交叉点进行。
（2）验收标准：
不超过长度推算值的0.5%，且最大偏差不超过±20mm极差不超过20mm
3.
墙面垂直度、平整度
作为基准点进行量测。
2）验收标准：
按照有关验收规范执行。
4.
室内楼梯踏步尺寸
5.
门窗洞口尺寸
四）自然间的开间、进深、净高等实测实量项目，宜使用激光测距仪或钢卷尺、靠尺、水平仪等测量仪器设备。
五、楼地面、墙面、顶棚
一）验收项目：
楼地面空鼓、裂缝、起砂、材料环保性能;墙面、顶棚爆灰、裂缝、起皮、空鼓等。
二）验收标准
内顶棚不应有板缝开裂。
有防水要求房间顶棚不得有渗漏。
（三）检查方法及数量:
1.外观检查：
地面质量应在目测高度1.50m左右俯视检查；墙面质量应在距墙面0.80m—1.00m处正视检查。
六、门窗栏杆
（一）验收项目门窗安装、启闭及外窗窗台高度的量测；落地窗、阳台等处的栏杆（板）安装、高度的量测等。
（二）验收标准:
1.护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。
护栏安装必须牢固。
3•门窗应安装牢固、开启灵活、关闭严密、无倒翘；分户门等不松动、不晃动。
4.推拉门窗扇须有防脱落装置。
门窗框与墙体间缝隙应填嵌饱满并采用密封胶密封，密封胶表面应光滑、顺直、
无裂纹。
5.未经设计单位和图审机构认可，门窗玻璃不得用双层玻璃、普通玻璃替代中空玻璃或安全玻璃。
6.临空处栏杆（板）:
有负偏差。
栏杆应防止儿童攀登。
（三）检查方法及数量:
1.外窗台高度：
尺量全数检查。
每个窗台不少于1处，量测窗台中间1/2处。
2.门窗开启：
开启和关闭检查；手扳检查。
3.推拉窗防脱落装置：
目测、手扳全数检查；密封胶表面全数目测检查。
4.中空或安全玻璃：
目测全数检查。
查验出厂合格证和检测报告。
5.
5.临空处栏杆（板）:
（3）防攀登措施：
目测全数检查。
4）护栏玻璃：
查验出厂合格证及目测、尺量全数检查。
七、防水工程
一）验收项目：
屋面渗漏、有防水要求的房间渗漏、外窗渗漏、外墙渗漏和地下室渗漏；有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差等。
二）验收标准：
1.屋面防水层不得有渗漏或积水现象。
2.楼地面无渗漏、排水顺畅。
3.外墙面无渗漏。
4.外窗及外窗周边无渗漏，外窗楣滴水线无爬水现象。
5.地下室应采取有效防水措施，严禁渗漏。
6.有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的高差应符合设计要求。
三）检查方法及数量
1.屋面：
顶层自然间全数检查。
根据检测报告及目测观察顶层室内无渗漏痕迹或雨后观察；有条件作蓄水或淋水
5.地下室：
全数检查。
目测观察无渗漏痕迹。
八、公共部位
一）验收项目：
外墙渗漏、裂缝；地面裂缝、空鼓、起砂；外廊、内天井、上人屋面等临空处的护栏（杆、板）
高度的量测；公共楼梯梯段宽度、踏步高差、楼梯转向平台宽度、扶手高度及竖杆间距、防攀登措施；走廊和公共部
位通道净宽及净高；地下室（地下车库）净高和墙地面、顶棚质量；轮椅坡道等。
二）验收标准
1.外墙无渗漏、无墙体裂缝。
2.楼地面不得出现裂缝和起砂。
得小于1.20m。
楼梯踏步宽度不应小于0.26m,踏步高度不应大于0.175m,楼梯相邻踏步高差不得超过10mm楼梯扶
手高度不应小于0.90m。
楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。
楼梯栏杆垂直杆件间净距不
应大于0.11m。
楼梯井净宽大于0.11m时，须采取防止儿童攀滑措施。
6.走廊和公共部位通道净宽不应小于1.20m，局部净高不应低于2.00m。
7.住宅的公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取设置雨罩等防坠落安全措施。
8.七层及七层以上的住宅建筑入口或入口平台、公共走道等应进行无障碍设计。
建筑入口设台阶时，应设轮椅坡
1.20m。
道和扶手；供轮椅通行的门净宽不应小于0.80m;供轮椅通行的走道和通道净宽不应小于
9.住宅地下机动车库车道净高不应低于2.20m,车位净高不应低于2.00m，住宅地下自行车库地下室净高不应低于2.00m。
地下室（地下车库）应采取有效防水和排水措施，严禁渗漏。
三）检查方法及数量
1.外墙渗漏、裂缝：
全数检查。
在距外墙2.00m范围内平视或仰视观察。
2.地面裂缝、空鼓、起砂：
全数检查。
小锤轻击和俯视观察。
3.
1处，记录最小值。
外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高：
全数检查。
尺量检查，每片栏杆不少于
4.楼梯梯段宽度、楼梯转向平台宽度、楼梯踏步、扶手高度：
全数检查。
激光测距仪或尺量检查，每个楼梯梯段、
转向平台不少于1处，记录最小值。
6.防攀登或攀滑措施：
全数检查。
尺量检查和目测观察。
7.
1处，记录最小值。
走廊和公共部位通道净宽及净高：
全数检查。
激光测距仪或尺量检查。
每个通道检查不少于
8.住宅的公共出入口安全措施：
全数检查。
目测观察。
9.建筑入口台阶轮椅坡道和扶手，供轮椅通行的门、走道和通道净宽：
全数检查。
目测观察及激光测距仪或尺量检查，每个走道和通道检查不少于1处，记录最小值。
10.地下室墙面、顶棚、地面质量和防水、排水措施：
全数检查。
平视、仰视、俯视观察，小锤轻击观察。
九、采暖工程
一）验收项目：
采暖管道、散热器、地面辐射采暖、热计量表。
二）验收内容
1.采暖管道：
管道接口、支架及套管。
2.散热器：
散热器型号、规格（片数）、安装位置及支、托架。
3.地面辐射采暖：
每路盘管材质、规格及铺设，加热管与分、集水器及其连接件安装。
4.热计量表：
热量表型号、规格及首检鉴定标志。
三）验收标准及检查方法
1.管道接口、支架及套管：
户内暗埋布置的管道不应有接头，如有接头应外露；管道应采用与管材相适应的管件，
接口无渗漏；支架构造正确，埋设平整牢固，支架与管道接触紧密；管道穿墙设置套管，其两端与装饰墙面平齐；观
条。
8.3.5条。
十、给排水工程
一）验收项目：
给水管道、排水管道、卫生器具。
二）验收内容
1.给水管道
2）通水试验。
2.排水管道
2）伸缩节设置。
3）阻火圈（防火套管）设置。
3.卫生器具
1）卫生器具安装固定、高度及存水弯。
2.排水管道
1）管道接口、坡度、支架：
接口无渗漏，坡向正确，顺直，无倒坡；支架构造正确，埋设平整牢固。
观察检查
和水平尺、拉线尺量检查。
参照规范、规程GB50242-2002第5.2.1条、第5.2.2条、第5.2.3条。
2）伸缩节设置：
排水塑料管道上安装的伸缩节，必须按设计要求及位置设置。
观察检查。
参照规范、规程
GB50242-2002第
5.2.4条。
3）阻火圈
防火套管）设置：
阻火圈（防火套管）必须按设计要求及位置设置。
观察检查。
参照规范、规程
GB50242-2002第
5.2.4条。
2）地漏水封：
试水观察和尺量检查。
3）卫生器具满水和通水检查。
三）验收标准及检查方法
1.给水管道
1）管道接口、坡度、支架及套管：
管道应采用与管材相适应的管件，接口无渗漏，坡向正确；支架构造正确，
埋设平整牢固，支架与管子接触紧密，金属支架与塑料管及复合管之间加衬非金属垫或套管；卫生间、厨房穿楼板套
管的顶部高出装饰地面50mm（毛坯房为80mm且套管与管道之间缝隙用阻燃材料和防水油膏填实。
观察检查。
参照规
条。
GB50242-2002第4.2.2条。
观察检查。
参照规范、规程GB50015-2003第3.4.18条。
3.卫生器具
50mm观察和尺量检查。
参照规范、规程
1）卫生器具安装固定、高度及存水弯：
卫生器具固定牢固，安装高度和给水配件安装高度符合要求；构造内无
存水弯的卫生器具，必须在排水口以下设置存水弯，水封高度不得小于
GB50242-2002第7.1.2条、第7.1.3条、第4.1.4条；GB50015-2003第4.2.6条。
2）地漏水封：
有水封地漏，水封高度不得小于
50mm无水封地漏，其排水管上设置S弯或P弯存水弯，其水
封高度不得小于50mm参照规范、规程GB50242-2002第7.2.1条。
3）卫生器具满水和通水检查：
满水后各连接件不渗不漏，排水畅通。
观察和开启阀门、水嘴放水。
参照规范、
规程GB50242-2002第7.2.2条。
一、电气工程
一）验收项目：
配电箱、配电线路、灯具、开关、插座及接地、等电位、电度表。
二）验收内容
1.配电箱
1）配电箱电击保护及接地端子。
2）每路配电开关及保护装置的型号规格、接线及标识。
3）箱体（盘）材质防火性。
2.配电线路：
每路导线的型号、规格，不同回路无错接回路现象。
3.灯具
1）灯具固定、接线。
2）距地高度小于2.4m的灯具可接近裸露导体的接地。
4.开关、插座及接地：
开关、插座型号、规格及接线、插座之间的
PE线连接。
5.等电位：
卫生间局部等电位（LEB）端子箱（板）与电源插座的
PE线及需进行等电位联结的管道或器具联结。
6.电度表：
电度表电流、首检鉴定标志。
三）验收标准及检查方法
1.配电箱
1）配电箱电击保护及接地端子：
配电箱应有可靠的电击保护，其
PE线的截面选择正确；箱内保护导体应有裸
露的连接外部保护导体的端子。
观察检查。
参照
GB50303-2002第6.1.2条观察检查。
2）每路配电开关及保护装置的型号规格、接线及标识：
每路配电开关及保护装置选用的型号、规格、动作电流
符合设计要求，安装牢固，动作灵活；带有漏电保护的回路采用漏电测试仪进行测试，其漏电保护装置动作电流不大
于30mA动作时间不大于0.1s;配线接线整齐，无绞接现象；导线与保护电器接线端连接紧密，不伤芯线，不断股,
防松零件齐全；分别设置零线（N）和保护地线（PE线）汇流排，零线和保护地线经汇流排配出；回路编号齐全，标识正
确。
对照设计文件观察检查。
参照规范、规程
GB50303-2002第6.1.5条、第6.1.9条、第628条。
3）箱体（盘）材质防火性：
箱（盘）不采用可燃材料制作。
观察检查。
参照规范、规程
GB50303-2002第6.2.8
条。
2.配电线路：
每路导线的型号、规格符合设计要求；分别按控制回路通电检查，电线接线必须正确，无错接和不
同回路混接现象。
对照设计文件分别按控制回路通电检查。
参照规范、规程
GB50303-2002第18.1.4条。
3.灯具
1）灯具固定、接线：
灯具固定，位置正确；螺口灯头相线接于螺口灯头中间的端子上。
观察检查和感应测电笔
测试。
参照规范、规程GB50303-2002第19.1.1条、第19.2.2条。
（2）距地高度小于2.4m的灯具可接近裸露导体的接地：
当灯具距地面高度小于2.4m时，灯具的可接近裸露导体
必须接地（P日可靠，并应有专用接地螺栓，且有标识。
观察检查和感应测电笔测试。
参照规范、规程
GB50303-2002
第19.1.6条观察检查和感应测电笔测试。
4.开关、插座及接地：
开关、插座型号、规格及安装位置符合设计要求；照明、插座开关控制相线，通断位置一
致，操作灵活、接触可靠；电源插座均采用安全型，逐一检查“插座相位检测器”显示接线正确；接地（
PE）线在插
座间不串联连接。
对照设计文件和感应测电笔、插座相位检测器测试。
参照规范、规程
GB50303-2002第22.1.2条、
第22.1.3条、第22.1.4条。
5.等电位：
卫生间局部等电位联结（LEB）端子箱（板）应与引入卫生间电源插座的
PE线及需进行等电位联结的
管道或器具之间采用BRV-1X4mm,支线间不应串接，连接处有专用螺栓，螺帽紧固，防松零件齐全。
对照设计文件、
标准观察检查。
参照规范、规程GB50303-2002第27.1.1条、第27.2.1条、第27.1.2条。
6.电度表：
电度表最大电流符合设计要求；电度表上应有首检鉴定标志。
观察检查。
参照规范、规程GB50303-2002
第3.1.4条。
十二、其他规定
一）住宅工程整体竣工验收前，施工单位应制作工程标牌，将工程名称、竣工日期和建设、勘察、设计、施工、
监理单位全称、质量保修电话镶嵌在该建筑工程外墙的显著部位。
二）住宅工程竣工验收前，应由建设单位按规定组织进行建筑节能专项验收及必要的蓄水试验、淋水试验、现
场功能性检测等。
三）住宅工程竣工验收时，竣工验收组应通过抽查的方式核查分户验收的相关标识，复核分户验收记录，并抽
查至少3户有防水要求的楼、屋面蓄水（提前24h蓄水）或淋水试验情况。
四）工程交付使用前，应由建设单位将《住宅工程质量分户验收合格证书》在户内显著位置公示，并将《住宅
工程质量分户验收结果汇总表》在楼内公共部位公示。
五）建设单位应将分户验收方案、《住宅工程质量分户验收记录表》、《住宅工程质量分户验收合格证书》、
住宅工程质量分户验收结果汇总表》等分户验收资料作为单位工程竣工资料归档。
十三、验收结果的判定
一）分户验收内容应按照子单位工程全数记录。
二）分户验收实测实量项目时，应确定推算值、实测值、偏差值，记录在相应验收表格中。
偏差值在允许偏差
值范围内判为合格，偏差值超出允许偏差值时为不合格点。
不合格点实测偏差值大于允许偏差值的
1.5倍时，即为严
重缺陷点。
三）当子单位工程验收中观感质量经检查全部合格、实测实量项目合格率达到
90%以上（含90%）且无严重缺陷
点时，该子单位工程分户验收评定为合格。
否则，评定为不合格。
十四、不合格的处理
一）子单位评定结果不合格或工程观感质量、使用功能不符合设计文件或规范要求的，应责成施工单位整改并
对整改情况进行复查或重新组织分户验收，整改与复查情况应记入《住宅工程质量分户验收记录表》。
二）经整改仍不符合设计文件或规范要求的，应按《建筑工程施工质量验收统一标准》有关规定处理，并在《住
宅工程质量分户验收记录表》中作出说明。
三）当建筑工程质量不符合要求时，根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（
GB50300-2001）第5.0.6条规
定执行。
十五、监督管理
一）工程质量监督机构应当对工程分户验收的组织形式和程序等是否符合有关规定进行监督。
发现违反建设工
程质量管理规定行为的，责令改正，并将工程分户验收监督情况及监督抽查复核房号作为工程质量监督报告的重要内
容。
二）工程质量监督机构应重点监督以下分户验收内容：
分户验收记录是否按规定填写；分户验收内容是否齐全；
实体质量抽查结果是否与分户验收记录相符；分户验收发现的质量问题是否整改完毕等。
三）工程质量监督机构在监督住宅工程竣工验收时，应当对分户验收资料、分户验收内容进行抽查复核，实体抽查数量按照国家有关规定执行。
四）监督抽查结果符合率的要求：
1.观感质量项目应全部符合规范、设计要求。
2.子单位工程实测实量项目抽查的相符率应大于85%。
五）住宅工程分户验收合格交付使用后，经核实因质量问题造成投诉的，工程质量监督机构将对有关责任单位和责任人予以不良行为记录，并将其新建、改建、扩建工程项目纳入工程质量监督“红色通道”管理。
建设行政主管部门依法对有关责任单位和责任人进行处罚。
附件1.住宅工程质量分户验收记录表
2.住宅工程质量分户验收合格证书
3.住宅工程质量分户验收结果汇总表
附件1
住宅工程质量分户验收记录表
工程名称
房（户）号
建设单位
验收日期
施工单位
监理单位
序号
验收内容
验收记录
验收结果
初验结果
复查结论
建设单位
施工单位
监理单位
其他单位
验收人员：
验收人员：
验收人员：
验收人员：
年月曰
年月曰
年月曰
年月曰
附件2
住宅工程质量分户验收合格证书
工程名称
房（户）号
建设单位
评定日期
施工单位
监理单位
序号
验收项目
主要验收内容
验收结论
1.
结构外观
各种结构的观感质量。
2.
室内主要空间尺寸
自然间开间净尺寸和净高等尺寸偏差。
3.
楼地面、墙面和顶棚
楼地面裂缝、空鼓、材料环保性能；墙面和顶棚爆灰、空鼓、裂缝等。
4.
门窗栏杆
窗台高度、渗水、门窗启闭、玻璃安装和栏杆高度、间距、安装牢固、防攀爬措施等。
5.
防水工程
屋面渗水、厨卫间渗水、阳台地面渗水、外墙渗水、外窗渗水等。
6.
采暖工程
采暖管道、散热器、地面辐射采暖、热计量表等。
7.
给排水工程
管道渗水、管道坡向、安装固定、地漏水封、给水口位置等。
8.
电气工程
配电箱、配电线路、灯具、开关、插座及接地、等电位、电度表等。
9.
建筑节能
保温层厚度、固定措施和外门窗品种、规格等。
10.
其他
烟道、通风道、邮政信报箱等。
分户验收结论
验收单位
建设单位
监理单位
施工单位
其他单位
（公章）
项目负责人：
年月曰
（公章）
总监理工程师：
年月曰
（公章）
项目经理：
年月曰
（公章）
项目负责人：
年月曰
质量保修电话:
附件3
住宅工程质量分户验收结果汇总表
工程名称:
序号
单元
层数
房（户）号
评定时间
初评结论
存在冋题
复查时间
终评结论
1.
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