0714国基物业服务委托合同.docx

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0714国基物业服务委托合同

第一章总则

第一节本合同当事人与物业基本情况

第一条、本合同当事

委托方：

（以下简称甲方）

代表人：

联系电话：

受委托方：

法定代表人：

注册地址：

联系电话：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将国基城邦小区委托给乙方实行物业管理，特订立本合同。

第二条、物业基本情况

物业类型：

小高层住宅、别墅、商业

物业名称：

徐州国基城邦

坐落位置：

铜山区大学路88号

总建筑面积：

平方米，商业门面平方米。

第三条、乙方提供服务的受益人为本物业业主及物业使用人。

本物业的业主及物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章委托管理期限

第四条：

委托管理期限为年月日至年月日。

合同期满，在同等条件下乙方有优先续约权。

第三章双方权利和义务

第五条、甲方权利和义务

1、代表和维护产权人，使用人的合法权益。

2、监督物业或物业使用人，遵守管理规约。

3、审定乙方拟定的物业管理制度、方案、计划，监督检查执行情况。

4、对乙方未按审定的制度、方案、计划实施的，甲方有权提出批评建议，并书面要求期限整改。

逾期未整改的一次予以扣除保证金XX

5、审定乙方提出的物业公用部位设施大、中修及更新改造方案、预算及决算，对实施情况监督检查。

6、协助乙方做好物业管理服务工作和宣传教育，文化活动。

7、督促业主缴纳物业服务费及其它相关费用。

第六条、乙方权利和义务

1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定合理的物业管理制度。

认真完成甲方委托的物业管理及其他相关工作。

一次未完成的扣除保证金XX

2、对业主及物业使用人违反法规、规章的行为，提出批评教育或请有关部门处理。

3、负责编制房屋、附属建筑物、设备、绿化的年度维修养护计划和大中修方案，经甲方审定后由乙方组织实施。

4、向物业使用人告知物业使用有关规定，当物业使用人有维修时。

告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督实施。

5、每年向物业使用人公布一次管理收支情况。

6、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能。

7、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业全部管理资料。

8、业主或物业使用人不得无故拖延缴纳物业服务费，逾期未交的，按《江苏物业管理条例》之规定执行，并提出诉讼追缴。

第四章物业服务费及人员配置

第七条、本物业管理区域物业服务费

1、服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳标准如下：

别墅：

1.58元/月/平方米

高层住宅：

1.16元/月/平方米（包括电梯使用费、维保费和年检费），一楼住宅：

0.96元/月/平方米

商业用房：

1.80元/月/平方米

地面停位位。

地面停车位租赁费元/月，地下停车位，租赁费元/月，作为管理费用，70℅归全体业主。

用于小区设施设备维修每年收取公用能耗费元。

乙方按照上述标准收取物业费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或者亏损由乙方享有或承担。

2、物业服务费主要用于以下开支：

管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

物业共有部位、共有设备的日常运行、维护费用；

物业管理区域清洁卫生费用；

物业管理区域绿化养护费用；

物业管理区域秩序维护费用；

办公费用；

法定税费；

管理佣金；

社会文化费

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第八条、人员配置

经理人、办公室主任人、客服中心人、保安队长人、秩序维护员人、保洁人、维修人员人、绿化工人，合计人。

第五章物业服务内容及标准

第九条、接待员服务标准

佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范迎接接待业主（使用人）时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。

对业主（使用人）的报修与求助耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。

第十条、值班员服务标准

1、值班人员要24小时坚守工作岗位，要严格做到口对口，手拉手，你不来，我不走的原则，认真处理日常事务，发现重大问题及时向公司汇报处理。

2、有完善的值班制度、工作记录

第十一条、门卫护管服务标准

1、人员组织

专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；接受过相关的安全护卫知识与技能培训，训练有素，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应用对小区护卫工作，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力，思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；当班时应佩带明显标志，仪容仪表规范整齐；安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；上岗时精神振作，姿态良好，在执勤时不得吸烟、不吃零食、不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋；举止应文明，礼貌待人，用语规范，讲普通话。

2、门卫

出入门24小时有人值班看守，按照委托合同要求进行车辆管理，小区内机动车辆凭固定车牌出入实行一卡通服务，外来车辆不得入内。

谢绝物业使用人、被访人和委托人代理人未批准的商贩、废旧回收人员入内，大件物品出入严格实行出入证及登记制度，实施交通指挥疏导工作。

第十二条、护管巡逻

1、白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于6次，并设有打更点，重点部位、重点时间及特殊情况加强巡逻，及时发现和处理不安全隐患，接受业主（使用人）的投诉和求助，回答用户的询问，在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据，安全巡逻有记录、有检查、有交接，发现问题及时汇报处理，必要时拨打110。

2、事故反映：

书面描述紧急事故救护组织职责，让每位成员了解，并周期性进行反应训练。

制定紧急事故处理预案，包括火灾、防爆、炸弹恐吓、安全疏散等。

有紧急事故救护组织，并始终处于紧急反应状态，应做出快速、正确的反应，尽可能减少破坏和损失程度。

按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如帮助恢复电力供应，抢救财产等。

3、在将斗殴人员带到护管途中，要提高警惕，以免其逃跑。

第十三条、房屋、公用设施、设备维护与管理

巡检

1、每年年底或年初对忘记房屋公用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度作出评价；

2、每半年检查1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议，根据业主或委员会的委托，组织维修工作。

3、在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出现问题的部位检查；每半年清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等。

4、每日巡视1次楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它公用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次。

5、业主已委托管理的空置房，应采取必要的紧急措施。

6、巡视结束将检查情况、维修计划及需要检修，大、中修或更新改造的项目报告业主或业主委员会。

二、房屋

1、装修管理

（1）将住宅室内装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。

（2）对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签订装饰装修管理服务协议；业主应缴纳装修装饰管理服务费。

（3）装修结束组织验收。

（4）对装修中的违约行为及时劝阻，已造成事实后果或拒不改正者应及时报告有关部门依法处理。

三、给排水系统及其配套设施

1、保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每三个月清洗2次泵房，水泵运行正常，每2个小时巡查泵房1次，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，以保证紧急情况下可以正常运转；使之于完好和稳定正常状况；水泵运行转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备后，每年更换各种标志1次；每日填写各种水泵运行记录，建档备查。

2、每年对公用明装给水管进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。

各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活。

3、楼内压力供水管道及泵房、水塔等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；定期维修保养。

4、化粪池每年清理2次，出入口通畅，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场。

5、楼面落水管口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查。

6、每旬清扫1次排水沟内的泥沙、纸屑等垃圾，清理沟内生长的杂草；排水畅通，无积水，无杂草。

7、每半年对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每年对地下管井彻底清理1次，清理结束，地面冲洗干净。

清理时地面警示牌，必要时加护栏。

清理后达到水流畅通，井底无沉淀物，井盖上无污渍、污物。

四、供配电系统

1、建立和完美有关规章制度，包括电气设备运行操作规程，安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度。

2、值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书。

3、保持配电房，清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍。

4、每日检查变压器电压、电流互感气、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理。

5、每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器处部、低配配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好，妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；潮湿天气时，采取安全措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测是1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。

五、弱电系统

操作人员受过专业培训，持证上岗。

工作时认真负责，精神集中，对异常情况及时识别；发现异常，及时处理；有切实可行的维修保养计划；保养、检修时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳的工作状态。

工作、维修、养护有记录，特殊系统设备的进入经过授权密码有效保护。

分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

避雷接地系统

每年雨季来监之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后，要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

七、电梯运行与管理

1、安装、维修、保养人员均应持有有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审上；建立、分赴健全电梯管理制度。

至少包括《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》、和详细的《维修保养计划》。

2、安全设施完好、齐全、通风、照明等附属设备完好；在电梯轿厢内明显位置张贴，《电梯安全使用许可证》，注册登记及检验合作标志、电梯管理部门、管理人员，安装企业、维修保养企业以及相应的应急报警、投诉电话号码。

3、与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的责任。

如需要自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核后，方可自行保养。

4、电梯及其安全设施每周不少于1次进行清理、润滑、调整和擦拭；年度检测由维修企业的注册检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔2-3年必须进行负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。

试验报告副本应送有关行政主管部门备案。

5、保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面无积灰，控制柜、主机表面无污渍，保持电梯机房消防设施完好，每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。

6、确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常检查楼层。

防止地面水流入井底，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。

7、电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。

建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作的内容，住宅电梯年故障率低于7%。

必要时业主委员会有权利建议更换电梯维保公司。

8、制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号15分钟内到达现场，设法解救乘客、排除设备故障。

9、使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。

电梯技术档案资料应包括《起重机械安全技术档案（电梯类）》，和《起重机械登记卡片（电梯类）》，更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：

井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图，电气元件代号说明书、安装调试说明书、使用维修说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。

第十四条、其它防范措施

1、设立物业使用人求助于报警电话，24小时有人值守，接到报警信号，确定后管理处应立即派人赶往现场查看，可以恰当的紧急处理。

2、涉及人身安全处，设有明显标志并有防范措施。

3、协助有关部门维持小区正常秩序，防治不安全事件发生，对小区内外围、边界、角落、车库、通道的照明设施加强维护，保持必要的照明。

第十五条、消防交通、车辆管理

1、交通车辆管理

（1）、有较完善的车辆管理制度

（2）、小区设立明显的交通标志，维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆，破坏交通设施等现象及时制止。

2、消防

（1）、执行《中华人民共和国消防条例》和其他有关消防规定。

（2）、健全消防组织，建立消防责任制。

（3）、定期进行修复训练，保证有关人员掌握基本消防技能，熟练掌握防火、灭火知识和消防器材使用方法，提高自救能力。

（4）、根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施，保持消防通道的畅通，禁止在消防通道设立故障。

（5）、制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完好。

（6）、发现火警有义务迅速向消防报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥的统一指挥。

第十六条、公用楼道保洁

每周打扫2次各楼层通道和楼梯台阶，每周清洁2次楼梯扶手；每15日，擦洗1次各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施。

第十七条、道路保洁

每日早晨普扫1次，下午循环保洁，目视道路无垃圾、杂物。

第十八条、绿化带保洁

每日清扫1次绿化带、草地上垃圾、捡草地、绿化带上的烟头、棉签等杂物，秋冬季节或落叶较多的季节增加清洁次数，地面基本干净、无积灰、无污渍、无垃圾，花坛表面洁净无污渍。

第十九条、休闲、娱乐、健身设施保洁

每周清洁1次，擦拭表面灰尘；清扫垃圾，擦拭坐椅；每月彻底刷洗消毒1次，设施表面基本干净、无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

第二十条、门卫、岗保洁

门卫、岗亭每日清扫2次，内外地面拖洗干净，擦拭干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，室内外墙每月清洗2次，发现不卫生及时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工具摆放整齐有序。

第二十一条、垃圾箱，果皮箱

垃圾箱，果皮箱日产日清；垃圾箱，果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹。

第二十二条、垃圾收集

垃圾箱，果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹。

垃圾箱，果皮箱无明显污迹、油迹。

第二十三条、卫生消杀

针对灭蝇、蚊、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；灭鼠每年进行2次；检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞。

第二十四条、草坪

生长正常；

整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显杂草；基本无害虫；

绿地整洁，无堆物、搭棚、侵占现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化中产生的垃圾能及时清运；并且按季节进行修剪打药。

第二十五条、花坛

花卉长势良好，较好体现花坛要求；

在花坛期间保持清晰的图案和适宜的高度；

无轻微害虫及人为损坏，叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶。

第二十六条、服务期限

急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，及应对预案并对业主（使用人）做出合理的解释，做出限时承诺。

小修1日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。

服务时限不分节假日和休息日，24小时服务（居民预约、雨天屋漏雨可不受2日限制）。

第六章物业的承接验收

第二十七条、乙方承接物业时，甲方应配合乙方物业共用部位、共用设施设备进行检查。

第二十八条、甲方双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题解决办法如下：

大修、中修，更新改造可由甲方或委托乙方予以解决，所产生的相关费用由全体业主承担。

乙方在问题解决后，应予以接收纳入物为管理范围并将结果以书面方式存档。

第二十九条、对于本合同签订后承接的物业共同部位、共用设施设备，甲乙双方应按照规定进行查验并签订确认书，作为界定甲乙双方承担责任的依据。

第七章物业的使用与维护

第三十条、乙方根据甲方指定的业主规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应积极配合。

第三十一条、乙方可采取规劝、期限整改、报告行政执法部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反《业主管理规约》和物业管理区域骨物业管理规章制度的行为。

第三十二条、乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和和物业使用人的投诉，接受业主和和物业使用人的监督。

三十三条、乙方与装饰装修房屋的业主和和物业使用人应签订书面的装饰装修

的管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第三十四条、物业管理用房全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第八章专项维修基金

第三十五条、按国家相关规定执行。

第九章违约责任

第三十六条、在合同有效期内，如一方单方面不履行合同，由违约方向另一方赔偿经济损失，并追究责任。

第三十七条、业主或物业使用人违反本合同第七条约定，未能按时跟足额交纳物业服务费用（物业服务金）的，应根据《江苏省物业管理条例》之规定，按每天万分之五交纳违约金。

第三十八条、以下情况甲方不承保修的责任

1、因乙方在维修养护时，造成共用部位、共用设备设施损坏，使业主遭受损失的；

2、因物业使用人使用不当或私自更改共用设备设施造成供水、供电、供气、供热等运行故障的。

第三十九条、以下情况乙方不承担责任

1、因不可抗力导致物业管理费服务中断的；

2、因维修养护物业共用部位共用设备设施需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设备设施使用等在告知期限内造成损失的。

3、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设备设施运行故障造成损失的。

第十章其它事项

第四十条、根据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，小区规划区以内的公共场所、公共设施属于小区全体业主共有。

物业公司利用小区公共部分、公共设施设备进行经营的，应当征得业主委员会或小区业主的同意，其所得收益不能成为物业公司的私款，应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。

物业公司代收这笔费用后，应该单独列账，方便业主查询，业主对此享有监督权。

第四十一条、本合同期满提前3个月，甲方双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前聘新的物业管理企业。

第四十二条、本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务在撤管之日的7天内完成移交给业主委员会。

第四十三条、业主与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十四条、本合同未事宜，双方右另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突，以本合同不准。

第四十五条、本合同履行中发生争议的，由双方协商解决，协商不成，双方可以选择以下2种方式处理：

1、向仲裁委员会申请仲裁。

2、向物业所在地的人民法院提起诉讼。

第四十五条、本合同一式肆份，甲乙双方各执壹份，向有关部门备案贰份，双方签章后即生效。

甲方（签章）：

乙方（签章）：

代表人：

代表人：

年月日年月日