世联地产商业项目规划设计任务书.docx
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世联地产商业项目规划设计任务书
谨呈:
陕西富力房地产开发有限公司
陕西富力地产北郊综合体项目
规划设计任务书
北京世联房地产顾问有限公司
2010.03
1
项目概况
1.1项目区位
本项目位于西安北郊,北二环以外,西安经济技术开发区范围内,紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。
01—项目区位图
1.2交通状况
项目紧邻城市主干线,随着地铁2号线的开通,将进一步拉近项目与城区的距离。
02—项目交通示意图
1.3周边资源
项目北侧为西安政府行政中心新址,政府北迁的利好进一步加速区域建设与区域认知度提升。
项目北侧紧邻西安城市运动公园:
西北地区唯一的运动型主题公园,占地约800亩(含运动主副馆),以球类运动为主兼具休闲、游憩功能的生态型运动主题公园,也是西北地区唯一一个绿色、开放、自由的运动型主题公园。
03—市政府、城市运动公园示意图
1.4规模指标
⏹占地面积:
5.53万平米(83亩);容积率:
4;地上总建面:
约26万平米;
⏹规划物业:
包含酒店(政府要求)、住宅、商业等物业类型;
⏹限定条件:
✓住宅与公建部分各占50%;
✓用地界限没有规定,但住宅与公建的占地需保证各占50%;
✓住宅与公建的容积率同为4,可做适当调整;
✓限高要求:
北面60m,其余<100m。
04—地块边界示意图
1.5规划要求
根据政府规划要求,本项目将包含“国际五星级酒店”
✓总规模:
4.5万平米(房间数量320-350间套);
✓经营档次:
国际五星级标准(已签约皇冠假日);
✓开业时间:
计划2013年正式开业。
2
规划设计的基本原则
2.1项目定位
2.1.1定位总策略
占位“新中心”,代言城市和区域
形象标杆——树立新地标,聚焦全城影响
产品标杆——引领地产升级,建立市场标准
价值标杆——聚合城市功能,实现全能生活
2.1.2项目形象定位
⏹形象定位
一座城市的世界观
中心、国际、标杆
⏹
物业功能定位
2.1.3物业配比建议
物业配比原则:
1.酒店规模已定:
4.5万平米;
2.居住区规模根据规划要求,为11万平米(其中:
3万精装公寓;8万平米大户型住宅);
3.商业分为两部分,一部分为以百货为主力店的集中商业,规模8万平米(含地下),另一部分为休闲娱乐为主的独立商业,建议2万平米左右;
4.写字楼完善项目功能,树立形象,建议规模3万平米。
2.1.4分物业发展策略
Ø商业(精品、高端)
✓以精品化、高端商业品牌引入形成商业核心价值;
✓通过主题化的营造实现区域商业价值的升级。
Ø写字楼(商务的、高形象)
✓保证形象同时控制规模,多面积划分,降低市场风险;
✓适度产品创新,建立竞争优势及营销卖点。
Ø酒店式服务公寓(精品、领先)
✓借势星级酒店的资源价值,以高品质服务打造核心价值;
✓以精品化产品,建立市场领先性,体现竞争优势。
Ø高端住宅(高品质、身份感)
✓依托(城运)板块价值和综合体自身价值,打造高品质城市住宅;
✓通过产品细节的打造,提升整体品质感,对位目标客户需求,建立竞争优势。
2.1.5商业定位
Ø整体定位:
“都市核心精品商业广场”
Ø业态定位:
业态组合1:
以精品商业主力店与五星级酒店相匹配,带动项目整体价值提升,实现优质资产沉淀
——高端精品百货主力店(4万平米,如西武、SOGO等)
——大型休闲娱乐、品牌旗舰店等(2万平米,如大型高端会所、汽车展厅、名品家居等)
——其他商业(4万平米,如高端品牌专营店,餐饮、银行等城市配套)
业态组合2:
(商业可租可售,更具灵活性,操作难度相对较小)
——三大主题:
商务社交、精品生活、休闲娱乐
Ø客户定位:
本项目商业的终端消费者以周边企事业单位、政府机关单位,陕北迁入人群、五星酒店带来的高端客户以及区域中高端消费人群为主。
2.1.6公寓定位
Ø整体定位:
“新空间精品国际公寓(超能空间、至享服务)”
Ø客户定位:
2.1.7写字楼定位
Ø整体定位:
城市新中心弹性商务空间
✓以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹性商务物业
✓为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公场所
Ø客户定位:
✓主抓核心客户实现稳定回现目标;
✓打造高形象和高性价比,兼顾一定的内部功能;
Ø产品定位
✓面积区间建议根据楼层划分为四个梯度(满足不同企业需求)
•整层销售(高楼层部分):
针对大企业使用
•半层销售(高楼层部分):
针对中型企业为主
•200-300平米(低楼层部分):
针对中小企业为主
•70-100平米(低楼层部分):
满足小型企业需求
2.1.8住宅定位
Ø整体定位:
瞰景顶礼华宅品质生活公馆(揽尽公园胜景、独享城市资源、圈层专属领域)
Ø客户定位
✓核心客户1:
以长庆石油为代表的大型企业中高层
✓核心客户2:
陕北客户
✓重要客户:
政府公务员
✓次要客户:
大型企业员工、拆迁户
2.2总体规划
2.2.1规划原则
Ø不同物业类型分区明确,且注意各部分之间的联系与区隔:
本项目物业类型较多,在规划角度要注意不同功能的分区,同时保持一定关联性,尤其是住宅与公建部分的联系。
Ø商业价值最大化:
地块临未央路与凤城八路的昭示性与通达性最佳,应以公建类物业为主,保证商业价值的最大化。
Ø住宅保持相对私密性:
住宅应保证相对纯粹与私密性,同时处理好与其他物业间的联系,以综合体的复合价值实现住宅产品价值的提升。
Ø充分利用周边资源,提升产品价值:
地块北侧紧邻城运公园,应充分利用城运公园的景观价值。
同时未央路为城市“迎宾大道”,应注重“城市形象面”的打造。
2.2.2规划要点
Ø整体规划:
“双城共荣”的规划理念,打造“内城”与“外城”
Ø形象打造:
整体形象体现国际化、设计感,树立形象地标
Ø国际化氛围营造:
通过DIS系统营造项目国际化特色,细节体现品质
2.2.3规划理念
2.2.4规划方案示意
Ø公建区:
沿东侧布置公建物业,L型酒店(地上3.5万平米)放置在地块东北侧,写字楼(3万平米)放置在地块东南角。
Ø集中商业分为两部分,分别位于酒店和写字楼之间及写字楼西侧,可考虑设置两栋集中商业。
Ø居住区:
在地块西南侧沿凤城七路排布公寓(3万平米),公寓北侧分别为小户型住宅(2万平米)和大户型住宅(6万平米)。
2.2.5形象打造
Ø整体形象体现设计感:
气势恢宏、现代统一、主次有序
Ø顶部造型与灯光处理:
增强建筑的设计美感,突出项目的标识与归属感
ØDIS区域识别系统(districtidentificationssystem):
道路系统及铺装、统一的导示系统、趣味小品,雕塑
3分物业产品设计建议
3.1商业设计要点建议
3.1.1业态建议
3.1.2立面形象——商业外立面形象体现国际、现代、时尚的商业形象,提升整体商业品质
3.1.3内部空间
⏹通过点缀绿植、雕塑、小品景观等,提升整体商业氛围
⏹动线指引性明确的地面铺装及标志,细节体现品质感
⏹
通过景观中庭、挑空等处理,提升商业档次
3.1.4其他——
⏹商业外部广场:
体现活跃、现代气息,凸显城市感和设计感
⏹观赏性小品、雕塑:
显示趣味性,体现人文精神
⏹霓虹广告:
极大的影响着商场的形象,做立面设计时应提前考虑
3.2公寓设计要点建议
3.2.1整体设计原则
⏹在控制面积的条件下增加户型的实用性,保证功能空间完整
⏹提高性价比,针对不同面积的产品设置合理的户型亮点、赠送手法,增加产品附加值,给足客户物超所值的感受
⏹在装修上给出菜单选择、注重人性化和个性化设计,扩大客户群
⏹在公共空间、配套上增加产品特色和附加值,和市场形成差异化
3.2.2建筑形象
⏹公建化立面,具有视觉冲击力,树立地标形象;提高立面局部细节的设计感,突出建筑品质
3.2.3公共空间
⏹
入口、大堂及内部空间体现物业形象
⏹多功能共享空间:
通过打造空中花园,为业主提供休闲、交流空间
3.2.4套内空间建议
3.2.5户型设计亮点
⏹亮点设计原则——A、所有产品均强调户型的实用性,提高性价比。
B、对于一居、两居产品可以强调户型空间的个性变化。
(由于空间局促,对于小户型而言,设计亮点需要通过一次结构和二次装修两方面结合实现)。
⏹赠送设计建议
✓赠送“面积”的原则:
A、相对量可观:
面积过小,客户敏感度不高
B、绝对实用:
对于华而不实的“面积”,无法给到客户实惠
✓赠送方式
A、赠送方式1——可拆卸式凸窗
B、赠送方式2——可拆卸式倒凸窗
C、赠送方式3——衣橱(低于2.2米)
3.2.6精装修设计建议
⏹本项目精装修整体策略
⏹个性化提升策略
✓模块化精装菜单:
平衡客户的“惰性”与“个性”,满足客户自主选择需求
1)只改变设计形式感。
户内设计的功能性不变,形式感变化,且装修标准相同。
2)整体风格简洁现代,三套方案相互协调。
在简洁、现代风格下,通过改变套内家具摆设、色彩等方式打造相互协调、具有一定区别,能具混搭效果的三套风格主题。
3)三大功能空间形成相对独立的模块,厨室、卫浴、厅卧空间能够实现不同主题的搭配。
✓聘请知名设计师,采用更富设计感、时尚感的设计方案;通过早期样板间的设置,给予客户直观感受
受户型限制,建议采用现代简约的风格,提升视觉感受,但细部微调进行区分。
在色彩搭配上充分考虑目标客户的年龄特征,采用青春、富有活力的色系。
⏹人性化考虑策略
✓入户玄关空间:
进门的一切需要都给您安排好
1)尽量设置能收纳衣帽、鞋柜整体玄关柜,考虑居民进户脱衣的居住习惯,大小满足长风衣的挂置空间,柜面选择镜面设计,符合人出门整理的习惯。
2)玄关处的收纳鞋柜隔档必须考虑居住人口数量及生活习惯,满足放置鞋量的需求。
如:
当季女士长靴、高跟鞋、运动鞋、拖鞋的放置,另外,选择带多个抽屉的,可收纳梳子、小件衣物、手套、鞋油、抹布等物品。
3)在收纳柜旁边空白墙壁上安装挂钩和搁架,收纳进门后脱下的衣物、包等物品,方便寻找。
✓卫浴空间:
所有零碎的小物都有自己的家
✓厨房空间:
锅碗瓢盆都有自己的居住空间
✓卧室、客厅收纳空间:
衣物分门别类,连晾衣空间也周到考虑
1)卧室设计要点:
结合房间立柱,考虑人体使用习惯,分别设置悬挂、平置、抽屉、隔间区域,为长、短衣物、饰品等预留空间,打造宜人衣橱空间。
2)结合室内立柱,设置功能齐全、分类细致的衣帽间。
必须包括叠放区、悬挂区、杂物区3个区。
3)客厅设计要点:
结合临窗位置,打造专属晾衣空间,设置晾衣架,地砖注意防滑、防霉处理。
✓其它细节提升:
通过细节设计,提升居住意向、着力打动客户
1)阻尼系统应用:
室内各个开合空间均采用阻尼系统,如:
门、柜、抽屉、马桶盖等处。
使关闭过程匀速、无声、无撞击,实用性强,保证屋内设施不受损坏,同时,也减少了室内噪音的产生。
2)空间灵活考虑,电源接口预留。
3.3写字楼设计要点建议
3.3.1写字楼设计原则:
⏹形象——外奢内简:
✓外部高形象:
外立面/门厅/大堂展示高端形象/共享公共空间
✓内部求经济:
首层以上电梯间、卫生间、走廊等其他公共空间,仅需达到平台水平即可
⏹配套——专业共享
✓专业配套的分时共享:
会议室、洽谈室等空间的分时使用,为小型企业节省办公空间
⏹空间——弹性组合
✓平面的弹性组合:
每层设置公共卫生设备的同时,底楼层的单独办公空间可设置单独的上下水,空间分隔合并自由。
3.3.2立面形象
⏹突出挺拔感,弥补建筑绝对高度
⏹提高立面局部细节的设计感,突出建筑品质
⏹提升写字楼主入口的昭示性和档次感
3.3.3公共空间
⏹大堂:
首层大堂的空间面积过大则占用商业面积,面积过小又较难体现高形象,综合考虑建议设计为400-500平米左右,局部两层挑空
⏹电梯间:
重视客户易感知的细节打造,以提升项目档次:
地面\墙面、电梯门框、装饰性设施:
壁画、吊顶;便利性设施:
座椅、射灯等
⏹公共空间:
其他内部公共空间装修时,在建材选择上注意成本控制;走道、非首层电梯间等配套设施应注意成本控制,以实用品牌为优
3.3.4公共配套
⏹公共会议室:
将公司会议室剥离出来,分段整合在某几个楼层,为写字楼里的中小型企业提供实惠的分时使用服务
3.3.5产品灵活划分
⏹框架结构及便于分割组合的多种面积划分方式,满足客户不同的面积需求
3.3.6层高建议
⏹为树立写字楼高形象,建议尽量增加单层层高至3.6米左右
3.3.7成本控制
⏹空调建议采用分户式空调,物管费中不含空调费
3.3.8空中花园(参考)
⏹营造生态办公的概念,提升品质感,形成营销卖点
3.4住宅设计要点建议
3.4.1立面形象
⏹建筑标识:
控制成本的情况下,强化标识感,体现城市意向
3.4.2园林建议
⏹主题化:
通过主题化园林设计,系统打造园林景观,成为项目形象的主要标签
⏹设计感:
通过几何化园林突出设计感,表达城市意向
⏹参与性:
突出人的参与性,充分体现人与景观相融
3.4.3底层架空(参考)
⏹使建筑渗透于整个社区园林当中,与社区整体园林形成共融
⏹地下系统自然采光,休闲空间、人行系统与车行系统复合串接
3.4.4私属感
⏹通过设置住宅客户的私属道路,在动线上实现人群的相对区隔,实现居住生活的相对私密
⏹统一的标识随处可见,在细微之处体现项目的品质感和私属感
3.4.5精装双大堂
⏹入户大堂:
采用酒店式大堂挑高设计,做足面子工程,增强客户对于项目豪宅气质的感知
⏹汽车大堂:
为业主建立专属通道,由地下停车场搭乘电梯进入室内空间
3.4.6户型创新
⏹高附加值:
1)送面积;2)储藏空间;3)玄关整合
⏹景观化:
景观凸窗/落地窗、阳光房、观景阳台、弧形窗、八角窗等增加观景面的延展
⏹景观化:
通过入户花园、空中庭院的设置将景观引入室内
⏹舒适化:
客厅的横向布置,最大化利用景观面,极致增强舒适感受