海口美兰区灵山镇大统片区改造项目.docx

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海口美兰区灵山镇大统片区改造项目

海口市美兰区灵山镇大统片区改造项目

征收补偿安置方案

为了加快城市化进程、改善居（村）民生活环境、完善城市基础设施、提升城市品位、维护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规和国家有关棚户区（城中村）改造和城市更新的政策规定，结合海口市灵山镇大统片区改造项目范围内的实际情况，制定本方案。

第一章总则

第一条拟实施的灵山镇大统片区改造项目，北至新大洲大道北侧规划路、东接芙蓉溪、南临琼文大道、西至新大洲大道（以规划坐标为准），因城市建设和城市更新需要实施土地、房屋及其附属物征收并对被征收人进行补偿安置的，适用本方案。

第二条征收补偿采取货币补偿、房屋产权调换及两者相结合三种补偿方式，具体方式由被征收人根据本方案自行选定。

第三条本方案所指现状房屋均属同一宗地上所有房屋（含框架、混合、砖瓦三种结构），所指面积均指建筑面积，回迁商品房结算价按市政府批准的优惠价结算。

第四条美兰区人民政府是本项目征收主体，征收范围内土地、房屋及附属物权属人为被征收人。

第五条依据就地、就近回迁原则，在灵山片区改造项目范围内选址建设回迁商品房。

第六条回迁商品房选房顺序。

按照签订征收补偿安置协议顺序选择回迁商品房（具体选房办法详见选房实施细则）。

第七条征收范围内未经登记的建筑应依照有关规定进行认定和处理。

第八条本方案的实施期限自市政府批准至该建设项目结束止，签订征收补偿安置协议期限以征收决定确定的时间为准。

第九条对逾期不签订房屋征收补偿安置协议的被征收人或被征收房屋所有权人不明确的，征收部门依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，依法实施征收。

第二章补偿办法

第十条土地补偿办法

一、土地使用权属于国有出让地的，按以下方式给予补偿：

（一）不符合规划要求或未按规定进行开发的，按评估价给予补偿，收回国有。

（二）符合规划但地块现状不规整的，按评估价给予补偿，收回国有。

（三）符合规划且地块现状属规划完整地块的，须根据规划要求进行开发建设。

二、被征收人使用的国有土地使用权属于以无偿或者划拨方式取得的，按以下方式给予优惠补偿：

（一）居民住宅用地，以土地使用证记载或市土地行政主管部门确认的面积为准，参照出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿。

（二）单位居住用房用地，参照出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿，单位居住用房用地以外部分，按划拨土地使用权评估价给予补偿。

（三）其他方式取得的土地使用权，依法按土地使用权证记载的性质给予评估补偿。

三、被征收人使用的土地使用权原属于集体建设用地的，经国土土地确权程序（土地来源三级证明）确权后，按以下方式给予优惠补偿：

（一）属于宅基地，每户用地面积不超过175平方米的，参照以出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175平方米部分，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。

（二）集体留用地、公庙用地参照出让土地使用权评估价给予补偿。

（三）其他集体公共项目建设用地参照划拨土地使用权评估价给予补偿。

（四）除上述情形外的其他集体土地（如农用地、坡地等），按照土地主管部门公布的该区位现行征地价给予优惠补偿。

四、由于历史客观存在，镇墟、村庄现状超出“第二次全国土地调查”范围的，遵循“一户一宅”的原则，由区人民政府和国土部门根据实际情况调查确认后，该部分土地参照上述补偿方式给予评估补偿。

第十一条房屋补偿办法

一、房屋补偿根据房屋性质按以下方式给予补偿。

（一）有合法房屋权属证书或有合法批建手续的，按照市场评估价给予补偿和安置。

（二）因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅房屋，但属于2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建成暂行管理规定》施行前建设的，按市场评估价给予补偿和安置。

（三）因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅房屋，属于2012年4月10日至2015年8月1日《海口市防控和处置违法建筑的若干规定》实施前建成的,每户房屋面积不超过400平方米（含本数）的部分，按照房屋重置价给予补助；400平方米以上不超过800平方米（含本数）的部分，按照框架结构800元/㎡、混合结构600元/㎡、砖木结构400元/㎡给予补助；超过800平方米的部分，不予补偿及补助。

以上房屋装修不予补助。

（四）因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅房屋，属于2015年8月1日后建成的，房屋不予补偿和补助。

（五）宅基地自建房屋按房地分开评估方式进行评估补偿，单位房屋、商品小区房屋按房地合一评估方式进行评估补偿。

二、具有合法手续的（土地、房屋权属证书登记性质是商业的）商业用房，按商业用房市场评估价补偿。

三、因历史原因有合法用地手续但无合法房屋权属证书或合法批建手续的个人住宅房屋，但属于2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建成暂行管理规定》施行前建设的居民住宅用房，未按规定办理土地及房屋用途变更手续而自行将主干道临街的地面第一层居住用房改变为经营性用房的（以地面第一层实际经营面积为准），不给予停产停业补助，但可结合实际经营面积给予补助：

（一）2012年4月10日前改变为商业经营用房，且持有合法有效的工商执照并正在营业中，被征收人在规定时间内签订并搬迁腾空的，按标准为1500元/㎡给予经营补助。

（二）改变房屋用途的时间以工商营业执照核发的日期为准。

家庭旅馆、餐馆等营业用房面积按地面第一层实际经营面积认定。

被征收人将住宅自行改为办公、生产、教学、仓储等场所的，不予增加经营补助。

四、征收经规划部门批准未超过批准期限的临时建筑，按批准使用的剩余期限予以实际评估补偿。

5、被征收房屋用于出租的，产权人和承租人有约定的，按双方约定进行补偿；没有约定的，直接补偿给被征收房屋产权人。

六、下列情形的房屋或房屋部分不予补偿、补助：

（一）被区人民政府职能部门认定为违法建筑的房屋或房屋部分。

（二）超过批准期限的临时建筑。

第三章安置办法

第十二条货币安置办法

单位小区住宅房屋及宅基地上自建住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，征收人可在房地产评估价（不含补助和奖励）的基础上增加30%的奖励。

第十三条房屋产权调换办法

一、宅基地自建房屋的安置

（一）有合法房屋权属证书，或无合法房屋权属证书但有合法批建手续的，结合回迁商品房户型、面积，原则上按现状房屋建筑面积的1：

1提供回迁商品房。

（二）属于2012年4月10日前建设的，原则上按现状房屋建筑面积1:

1提供回迁商品房；如土地面积大于现状房屋建筑面积的，原则上按土地面积（每户不超过175平方米）1：

1提供回迁商品房。

二、单位职工住房的安置

（一）产权完全属于单位的，对产权所有人或产权接管人按1:

1的比例提供回迁商品房，由产权所有人或产权接管人统筹对原居住人进行安置。

（二）单位职工具有部分产权的，经补办手续，取得完全产权的，按照1:

1的比例对职工提供回迁商品房；未补办手续的，按照原房屋面积1:

1提供回迁商品房，由单位对职工进行安置。

三、个人空宅基地的安置

被征收人在征收范围内无住房，且只有唯一一宗空地的，原则上按土地面积1:

1.2的比例予以安置，最大安置面积不超过210平方米。

被征收人在征收范围内已有住房的，对未建住房的空地不予安置。

四、合法商业用房和住宅自行改为经营性用房的安置

（一）对合法商业用房（以土地和房产证记载性质为准）按1：

1回购商业用房。

（二）住宅自行改为经营性用房的，原则上按上述规定可选择居住用房安置或回购商业用房。

五、集体财产的安置

为了集体经济的可持续发展，对集体财产评估补偿后，可以根据新建商业用房房源情况，并结合集体财产的补偿总额，原则上按优惠价购置新建商业用房，归原集体经济组织所有，由集体经济组织统一经营管理。

六、有以下情形之一的房屋及房屋部分，不予提供回迁商品房进行安置：

（一）临时建筑或因抢建、加建等被认定为违建的房屋。

（二）因历史原因有合法用地手续但无房屋权属证书或合法批建手续的，且在2012年4月10日后建设的房屋及房屋部分。

七、回迁商品房和商业用房的结算价格

回迁商品房在规定的面积标准内按市政府批准回购价结算，超出规定面积标准10平方米以内部分（含10平方米），按市政府批准回购价的1.5倍结算，超出规定面积标准10平方米以上部分，按市政府批准回购价的2倍结算。

商业用房价格在政策规定的面积标准内一楼按市政府批准回购价结算，二楼按市政府批准回购价结算；超出政策规定面积标准10平方米以内部分（含10平方米），一楼按市政府批准回购价的1.5倍结算，二楼按市政府批准回购价的1.5倍结算；超出政策规定面积标准10平方米以上部分，一楼按市政府批准回购价的2倍结算，二楼按市政府批准回购价的2倍结算。

住宅回迁商品房和商业用房回购面积最多不得超过政策规定面积标准30平方米。

第四章补助奖励办法

第十四条按时搬迁奖励。

被征收人在下列规定时间内签订征收补偿安置协议并及时搬迁的，凭已搬迁的有效证明，按以下标准之一给予奖励：

（一）被征收人在公布征收决定之日起90日内签订征收补偿协议并完成搬迁腾空房屋的，每户一次性给予按照类似房地产市场评估价的10%的奖励。

（二）被征收人在公布征收决定之日起91日至120日内签订征收补偿协议并完成搬迁腾空房屋的，每户一次性给予按照类似房地产市场评估价的5%的奖励。

（三）被征收人在公布征收决定之日起121日至150日内签订征收补偿协议并搬迁腾空房屋的，每户一次性给予按照类似房地产市场评估价的3%的奖励。

（四）被征收人在公布征收决定之日起150日内未签订征收补偿协议并完成搬迁腾空房屋的，不享受奖励。

（五）公司、单位、集体在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议，并在协议约定时间内完成搬迁腾空的，按照被征收房屋面积或者土地面积（选一项）150元/㎡给予奖励，每户最高50000元，最低10000元。

第十五条停产、停业补助。

因征收合法商业铺面（以房屋权属证明记载的性质为准）而造成停产停业的，一次性给予12个月的停产停业补助。

补助标准：

营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补助；生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补助；其他非住宅用房按该用房评估价的0.6%/月给予补助。

第十六条搬迁补助费

一、选择货币补偿的，征收人按照被征收房屋建筑面积每平方米55元一次性支付搬迁补助费。

二、选择房屋产权调换的，被征收人在规定时间内签订征收补偿安置协议并按时搬迁，凭已搬迁的有效证明，征收人按照被征收房屋建筑面积每平方米22元标准（含两次搬迁）支付搬迁补助费，补助费不足500元的补足至500元。

第十七条临时过渡安置补助。

住宅类房屋的被征收人选择购买回迁商品房，自行安排临时安置的,根据本办法规定给予征收补偿的房屋面积（扣除直接货币补偿房屋面积部分），按照20元/平方米/月给予补助，每户最低不低于1000元/月）给予临时安置补助。

临时安置补助的计发自被征收人签订征收补偿协议、腾空居住房屋,并结清水、电、通讯、燃气等费用之日起计算。

被征收人在发布征收公告之月签订协议的，一次性发放36个月的临时安置补助费。

被征收人延后签约的，按月份计依次递减。

36个月期满后被征收人仍未得到安置的，每6个月发放一次，继续发放至回迁商品房交付之日止。

被征收房屋属于党政机关及派出机构行政办公用房的，在棚改范围内按行政办公场所相关规定和建成标准安排回迁，不补偿亦不结算，给予适当的临时安置补助费。

第18条电话、水表、电表、有线电视的迁移补助标准：

电话100元/部，水表500元/户，电表600元/户，有线电视、数字电视200元/户，管道煤气2000元/户