唐山沿街底商市场调研报告.docx
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唐山沿街底商市场调研报告
2006唐山沿街底商市场调研报告
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唐山市沿街底商市场调研报告
··项目组
2<#004699'>0<#004699'>07年5月9日
第一部分调查说明3
一、··项目底商（以下简称本项目）简介3
二、调查目的3
三、调查方法4
四、调查范围4
五、调查时间4
第二部分唐山市底商的市场概况5
一、唐山市宏观商业环境分析5
二、唐山底商分类：
6
三、唐山市底商的市场状况：
8
第三部分对项目周边底商的调查分析9
一、唐山居住小区底商调查分析：
9
二、唐山学院、师范学院北校区周边底商现状：
17
三、项目周边祥丰里、祥瑞里、祥富里底商现状：
17
第四部分本项目区域环境及优劣势分析18
一、项目所在区域基本情况及发展前景：
18
二、交通现状及规划情况：
18
三、项目周边居住人员的特点：
19
四、项目周边配套及环境状况：
19
五、本项目底商优劣势分析：
2<#004699'>0
第五部分客户购买意向分析21
一、本项目商铺购买意向分析：
21
二、用途分析：
22
三、对底商面积的要求：
22
四、对底商格局的要求：
22
五、可承受的价格分析：
23
第六部分项目初步定位23
一、··项目A组团、B组团、C组团沿卫国路底商23
二、··项目A、C、D组团靠丰源道底商24
三、B、C、D、E组团靠龙富南道底商25
四、C组团中心花园广场底商25
第一部分调查说明
一、··项目底商（以下简称本项目）简介
··项目为唐山市··房地产开发有限公司通过平改方式在原张思庄地面开发的超大型人文高档社区。
项目占地约34<#004699'>0亩，地上总建筑面积约为62万平方米，其中住宅约为46万平方米，酒店式公寓约为8.5万平方米，商业约为5.9万平方米。
规划总户数为589<#004699'>0户，预计总人数16492人。
目前处于施工前期，未正式动工，预计<#004699'>07年7月动工。
作为住宅的配套公建，··项目A、B、C、D、E五个组团沿卫国路、丰源道、龙富南道、学院路以及社区路、社区内部规划有底商。
底商根据不同的位置，设计了不同类型的商业。
沿城市干道的两层的一层下沉式商业，沿社区道路的点式商业，以及组织在公共开放空间周边的集中式商业，有效地满足了日趋多样化的市场需求。
通过商业活动的有效引入，让公共空间更加充满活力，社区更有生活气息。
二、调查目的
结合本项目中不同位置底商的特点，对项目周边区域的底商及唐山市其它大型社区已入住的底商进行调查。
通过调查，通过市场的现状及需求为本项目底商已有的规划提出建议并找准初步的业态规划定位。
三、调查方法
本次调查采用访谈法和观察法进行。
在对本项目周边街区的商户进行调查以及本项目的意向客户时，为充分了解客户对底商的需求及对本项目价格的预期，故采用访谈法对客户进行调查。
在对其它可借鉴的项目进行调查时，为了整体了解其底商的构成及规模，以观察法为主。
四、调查范围
对项目周边街区的调查：
以本项目为中心，以其周边商铺为调查对象，主要包括唐山学院、唐山师范学院北校区周边底商以及祥荣里、祥富里小区沿长宁道、卫国路底商及社区内部底商、时代景苑、东方广场世纪花园等。
以及唐山市的其他大型社区，包括天元帝景、绿锦园等多个小区，以及新街、唐人街等步行街。
五、调查时间
本次调查从2<#004699'>0<#004699'>07年4月15日开始，至2<#004699'>0<#004699'>03年4月29日结束，历时15天。
第二部分唐山市底商的市场概况
一、唐山市宏观商业环境分析
1、宏观环境：
唐山包括两市六县六区，总面积13472平方公里。
总人口约7<#004699'>05万人，其中市区面积3874平方公里，人口293万人。
唐山2<#004699'>0<#004699'>06年国内生产总值达2361.68亿元，人均国民生产总值首次突破3万元大关，达到32947元。
其中工业产值占据很大比重。
唐山作为一个工业发达、人均收入日益提高、商业流通服务业落后的城市，相对来说商业、流通、服务业有较大的增长空间。
2、现有商业区域分布：
（1）以百大、华联、新华影院、书店4点为中心的商业中心区
（2）以建国路、小山服装百货批发市场2点为中心老的传统商业区
（3）八方、家乐、华盛等综合性超市
（4）其它专业市场
（5）新建商业项目（远洋城、新天地、唐人街、新天地购物乐园等等）
（6）各居住小区沿街商铺或社区内商铺。
3、商业现状分析：
唐山目前商业消费模式相对比较稳定：
第一层次便民消费（便利店、小型集贸市场——以食品、日用品为主）；第二层消费：
是以家乐、保龙仓、华盛为主导的大型连锁超市消费；第三层消费：
以百大、华联、新华影院、书店4点为中心的商业中心区、远洋城以及建国路、小山服装百货批发市场2点为中心老的传统商业区集中消费。
第四层消费：
围绕骏豪名品店等专营店的顶级品牌、奢侈品消费。
4、总结：
根据市场调查的结果分析，唐山现有商业由于其整体商业环境、经营方式、自身规模、消费文化等因素，还不能够完全满足消费者对于某种个性化消费以及购物、休闲、娱乐、餐饮的综合性要求，导致大部分中高收入人群进京消费（可选性强、能够满足个性化消费以及旅游、购物、餐饮的综合性要求）。
唐山现阶段对品牌消费意识已经逐步提高和对于所占比重较大的低收入人群主要还是处在价格消费阶段，但存在大量“追牌族”人群对于品牌产品渴望度较高，购物时由于收入以及消费观念因素选择品牌商品的消费者只占3<#004699'>0%左右。
社区商业及沿街商业业态主要以餐饮、娱乐、烟酒店为主，餐饮娱乐在唐山的沿街底商中占据非常高的比例。
从整体来说。
应是中，高，低档皆有，中高低比例：
（5：
1：
4）男性商品和女性商品的构成比例约为4：
6。
对新兴事物接受能力较强，但观念和京津地区相比还有一定的差距。
城市的文化氛围不浓，对于高雅消费来说很难形成较大的市场，整体来看消费者收入水平与消费理念不成比例。
二、唐山底商分类：
1、住宅底商也就是人们常说的商业配套，主要指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或附近区域内消费者的各种需求。
2、社区商业的布局和形态大致有：
按与住宅建筑的关系可分为独立单体和与住宅混建，以裙房或底商形态设置二类；按所在的地域可分为在住宅区内，在住宅区周边沿街设置和与住宅区分离独立设置三类；按布局形态可分为街区条状、块状组团型和条块结合型三类；按商业布局的分类又可以分为“沿街式”、“裙组式”、“点式”、“会所式”四类。
传统的住宅和规模较小的住宅区建设时配建的商业一般以裙房和底铺类型较多，规模较大的住宅区建设时一般配建独立的商业建筑。
目前，居住区配建商业以独立地块建设社区商业购物中心和商业步行街居多。
3、按商业功能来看，主要分为两种，即服务于小区内部和服务于小区外部。
服务于小区内部的底商主要以社区居民为服务对象，根据小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯以综合经营各类、各层次的消费品为主，规模一般较小，但服务种类比较齐全，可基本满足居民的日常生活所需，主要有小型超市、发廊、洗染店、便利店等等，如祥富里小区内底商、祥荣里底商等。
服务于小区外部的底商，则主要是面临主次干道，在功能上考虑周边商业态势和街区功能的底商，店铺面积一般较大，主要有大型超市、大中型餐饮休闲行业、各种专卖店、公司办事处等等，这一类型在底商中占据了绝大多数，例如天元帝景、时代景苑小区沿街底商等
三、唐山市底商的市场状况：
除了唐山市现有商业集中分布的五个区域以外，唐山市各居住小区分布着住宅底商以及社区内便利店，满足了社区居民的生活需要，在整个唐山的商业流通服务行业起到了补充和延伸的作用。
现有的小区底商的商业分布中呈现以下现象：
传统行业主导地位明显。
从路北底商所分布的行业来看，服务业占据支配地位。
其中在各服务行业中，商贸流通、餐饮业等传统行业无论从户数、营业收入还是上缴税金均居主导地位。
在此次调查中走访了多个小区并进行了分析。
从路北的底商现状来看，底商虽说对经济的发展起到了相当重要的作用，并方便了广大小区居民的生活。
但底商多是开发商出于追求利润最大化而建，并非出于小区配套的目的，建设之初对底商的经营模式、经营类型和范围没有任何限定，致使小饭馆、小发廊、歌厅、娱乐城等与居民楼相混杂，商业和住宅互相干扰，部分小区内环境混乱，居民居住环境的舒适度大大降低。
唐山多数开发商将商铺视为利润的重要来源，因而只要条件允许，开发商就会尽可能多建商铺，于是出现了凡是临街都有商铺的“惯例”，极端的例子是四面商铺合围，中间设计成内街，商铺普遍为2层甚至更高的。
过多的商铺设计不但影响了社区的居住品质，也造成了唐山现有底商的相对过剩。
根据行业经验值，一个城市人口与商业面积的合理比值在1.4平方米~1.6平方米/人之间，而非商业区的普通住宅小区，商业面积与入住人口之比不宜超过1平方米/人。
第三部分对项目周边底商的调查分析
一、唐山居住小区底商调查分析：
结合··项目项目情况在唐山市内选取了金洋旺座、龙庭盛世、银安雅园、天元帝景、绿锦园、唐人起居、时代景苑、馨秀园、华宁景苑、东方广场世纪花园、鹭港、香木林、翡翠城、玫瑰庄园共计14个小区进行了以及新街、唐人街两个步行街进行了走访调查。
建筑楼层调查分析：
从图示中可看出，唐山市内近三年来开发的楼盘中底商（沿街商铺）建筑设计为二层的占绝大多数，竟高达81%，成为目前市场上房地产开发的主流楼层；但是从市场认可度来说，由于受到底商面积及总价的影响因素，底商的商业价值随着楼层升高而成倍降低，除了中大型餐饮、美容洗浴等少数业态会用到三楼及以上楼层外，大多数适宜社区环境的商业形态不会选择高于二楼的楼层，二楼以上底商招商经营将十分困难。
在走访的已经建成的小区中，底商为一层的项目的东方广场世纪花园、时代景苑临丰源道底商及新街商铺等，同地段建筑楼层为一层的底商入驻率远高于二层的底商。
真正作为商铺投资者及经营者来说，第一考虑的是地段，但考虑最多的是商铺本身的实用面积，其次才是价格、开间、层高等，因此在市场上建筑楼层设计为单层的底商会更受消费者的青睐。
2、面宽调查分析：
从图示中可看出，面宽为八米的商铺现在市场上占41%的份额，面宽设计为八至九米的商铺是最理想的，因为框架结构建筑柱间距最大为九米；同时从商业经营角度来说，面宽为八米的商铺会避免承重柱的困扰，实用面积也会最合理。
3、进深调查分析
从以上图示可看出，进深设计为15米的商铺为最多，进深太大日照时间太短，采光也不会太好，还会增加耗能；短进深一直是消费者所想要的，12-15米进深设计从房地产开发来说既可中和消费者的需求又可兼顾自己的经济利益。
4、首层层高调查分析：
从以上图示中可看出，3.9米的首层层高设计占得市场份额为最大，虽然对于消费者来说首层层高越高越好，但是从小区底商业态分析来看，因为不可能有大型百货与超市等的入驻，所以一般来说，3.9米的首层层高设计就可以满足要求；如果层高再低一些装修吊顶加装灯光后就会让人感觉很压抑。
5、次层层高调查分析：
从以上图示来看，两三层的商铺如果第二层或第三层设计为3.9米的层高来说对于消费者来说也是最好不过了，因为作为商业经营来说，二三层是不可能作经营面积来用的，因此装修方面也不会要求太好，对层高的要求也是一般不做要求的，通常3.3-3.6米就可以满足业主的需求。
6、主力面积调查分析：
从以上图示来看，因多数底商为两层设计，面宽多为八至九米，进深多为十二至十五米，单层面积约1<#004699'>0<#004699'>0-135平米，主力面积区间应为2<#004699'>0<#004699'>0-3<#004699'>0<#004699'>0平米；但真正从市场反馈的销售信息来看，两层商铺超过二百平米，投资者所承受的资金压力会很大，市场抗性也最大；因此两层底商主力面积在15<#004699'>0-2<#004699'>0<#004699'>0平米，单层底商主力面积在1<#004699'>0<#004699'>0-15<#004699'>0平米的设计才是最合适。
7、底商均价调查分析：
从以上图示分析来看，选择售价在1<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0元以下的商铺是最多的，达36%，如··御苑及华宁景苑等；售价在1<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0-12<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0元之间的商铺次之，如东方广场及金洋旺座等；售价最高的为玫瑰庄园的底商，现可售商铺价格高达2<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0元以上；因商铺价格杠杆受项目所在地段的影响最大，所以目前市内最具发展潜力商业地段的底商价格也是最贵的。
唐山的底商总体呈现“冷热不均”的状况，临近城市主干道的商铺供不应求，而临城市次干道或者社区路的商铺则相对过剩，例如“时代景苑”项目，南临长宁道的1<#004699'>0个底商已经售罄，而北临丰源道的商铺，虽然规划为一层，但仅售出2套，仍有大量的商业剩余。
且唐山的商铺大多数为投资客户所购买，不用于自营。
而商铺的相对过剩，导致一般地段的商铺空置率过高。
8、主力商铺总价调查分析：
从以上图示来看，再加上底商均价目前都在9<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0-12<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0元/平米，主力商铺总价在2<#004699'>0<#004699'>0-25<#004699'>0万左右的达32%，也是市场份额最高；但从市场销售情况来看，总价在2<#004699'>0<#004699'>0万以上的主力商铺空置率很高，据实际情况了解，现在适合唐山投资者的商铺总价应在8<#004699'>0-16<#004699'>0万之间。
9、车位规划调查分析：
从以上图示可以看出，目前作为商铺的基本配套即车位规划来说，大多数房地产开发不会特意为底商及沿街商铺考虑地下停车位或者说专用的停车位，车位规划对于商铺投资者来说影响尚微，临时的地上停车位便可满足。
1<#004699'>0、经营业态调查分析：
从以上图示对于底商及沿街商铺的经营业态调查分析来看，目前只有餐饮娱乐、便利超市、美容美发、装饰设计、医疗诊所及服饰专卖等；同时在调查的14个小区项目中，多数社区底商在业态规划上无明确定位，采取“只售不租”的经营模式，对购买底商的业主在经营行业上无法进行限制及进行相应的指导，未形成“集群效应”，商铺的经营业态比较杂乱，比如高达34%的餐饮娱乐选择底商经营，弊端远大于利好，除油烟污染及噪音吵杂等无法避免以外，另外餐饮娱乐业态对于建筑设计还有特殊要求，如果变通经营快餐会好一些。
走访的小区多为<#004699'>05年底至<#004699'>07年交房的小区，其中有部分开发商对底商采取了封盘的销售策略，停止对外销售。
在已经销售的商铺里，绝大多数的小区底商经营状况一般。
天元帝景，约计底商28套。
现底商进驻一餐饮，一装修公司。
绿锦园，约计底商4<#004699'>0套，现入驻商业12套，以餐饮为主。
时代景苑，临长宁道底商2<#004699'>0套，现入驻6家底商。
临丰源道2<#004699'>0套底商，现入驻1家便利店。
东方广场世纪花园，临丰源道底商约27套，现入驻8家底商。
唐人起居，约计1<#004699'>0套底商，现入驻1家底商，经营烟酒。
因以上调查的楼盘项目住宅部分多属于未入驻及交房后处于装修期，故未包含成熟社区的所有底商业态类别，比如通讯、银行、邮政、保险等。
11、销售状况调查分析：
初步将底商的销售分为现房形态的底商和期房形态的底商两种状况。
（1）现房形态的底商：
目前唐山市购买商铺的客户自用的比较少，多为投资客户，购买时间基本为内部认购或者项目开盘初期价格较低时，而随着现房阶段，底商的经营状况一般，且单价较高。
投资客户减少。
导致了现房阶段的商铺的销售状况一般，例如时代景苑、唐人起居。
现房阶段的商铺基本处于有价无市的情况，例如天元帝景底商定价为15<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0元/平米。
（2）期房形态的底商：
走访的多个项目底商的平均售价在9<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0-1<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0元/平米，总价在2<#004699'>0<#004699'>0万左右，投资的门槛大大提高，且现房形态的底铺的空置率较高，投资回报率较低。
故购买商铺的意向客户减少，针对这种情况，期房阶段或者未动工的项目多数开发商采取了封盘的销售策略，停止对外销售底商，主推住宅，等到小区交房，形成人气氛围后，再对底商进行销售。
例如：
翡翠城、鹭港、香木林等皆不销售底商，价格均未定。
二、唐山学院、师范学院北校区周边底商现状：
唐山学院、师范学院北校区周边底商基本为付家屯村平房改造形成。
业态规划全部围绕学生的现实需要出发。
以餐馆、饰品店、书店、便利店、复印店、音像店为主。
建筑形态为一层的平房，面积在3<#004699'>0-8<#004699'>0平米之间。
主力面积为5<#004699'>0-6<#004699'>0平米。
通过实地访谈，了解此些商铺6<#004699'>0平米的年租金在3万-3.5万元之间。
此些商铺虽然在户型、布局、面积上受到原有平房的固有缺陷，但由于紧邻两所大学，商机良好，故供不应求，空置率非常低。
以上情况可以对本项目临龙富南道的业态规划起到参考作用。
三、项目周边祥丰里、祥瑞里、祥富里底商现状：
本项目紧邻祥丰里、祥瑞里，此小区的底商现状可以对项目的沿街底商起到参考作用。
1.从业态规划上来看，祥丰里、祥荣里的沿长宁道底商的底商多数还是围绕小区业主的实际需要来经营。
业态主要为：
装修公司、五金材料店、干洗店、便利店等。
同时有一部分办事处或者公司入驻，例如：
通力电梯办事处、阔鑫电器等。
2．此些底商均为一层设计，面积在6<#004699'>0-1<#004699'>0<#004699'>0平米之间。
主力面积在8<#004699'>0-1<#004699'>0<#004699'>0平米。
其中7<#004699'>0平米的年租金约在1.5万元，9<#004699'>0平米约在3万元。
祥富里小区内的底商面积在6<#004699'>0平左右，年租金约在7<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0元。
第四部分本项目区域环境及优劣势分析
一、项目所在区域基本情况及发展前景：
项目位于唐山市西北侧路北区原张思庄村地面，西南临机场新区，是今后城市中心的所在地；地块北面为规划中的大学城，东北面为高新技术开发区。
这对本地块的经济文化价值的提升起到了积极作用；整个规划用地被东西向的龙富道、长宁道和南北的学院路、卫国路分割为A、B、C、D、E五个部分。
总用地为224519平方米。
二、交通现状及规划情况：
项目南临唐山市主干道长宁道，长宁道连接建设路与机场新区，路况良好。
卫国路贯穿小区南北，将小区分为五个组团，卫国路北段已经于<#004699'>07年3月修建。
北临规划中的龙富南道，西接规划中的学院路北段，此两条路现未正式开通。
项目内部被丰源道东西贯通，丰源道西接学院路，东接建设路。
三、项目周边居住人员的特点：
项目处于多个小区的环绕之中，人气较旺。
项目东紧靠祥丰里小区，西南为祥瑞里小区，南为祥荣里，以及时代景苑、华宁景苑、东方广场世纪花园、祥富里等多个居住小区。
居住人员以政府机关、企事业单位职工为主。
项目东北方向为付家屯村，暂时还未进行平改，大量村民居住。
且本项目A组团为张思庄村民回迁区。
周边有唐山学院北校区、师范学院北校区，以及外经贸学校、河北理工大学北校区等，预计有2万余左右师生在项目周边就学、工作。
四、项目周边配套及环境状况：
1、交通方便：
南临唐山的主干道长宁道，东靠卫国路，西接学院路。
5、16、27、49等多路公交车，乘坐公交车可以到达市区的各个地方。
距离唐山火车站、唐山北站十几分钟的车程。
2、购物、餐饮、入学、就医：
项目处于多个小区的环绕中，是一个大型的居住区，周边有祥瑞里、祥丰里、祥富里、时代景苑等多小区，此些小区沿街都有社区底商，主要以装修公司、干洗店、便利店、小型餐饮、美容美发、诊所等为主，可以满足居民的日常购物。
本项目距离唐山市北部最大的购物中心——远洋城约计八百米。
项目处于全程的教育圈内，周边祥荣里小区内有双语实验小学，五彩风车幼儿园，祥富里内有小学四十中学，葵花籽幼儿园，华岩路附近有21中中学，祥和里内有3<#004699'>0中学，祥和里小学。
五、本项目底商优劣势分析：
1、优势：
（1）项目所在区域未来发展潜力大，客户对项目所在地段认同感高。
（2）小区交通方便，临市区主干道长宁道、卫国路、学院路。
卫国路北段已于<#004699'>07年3月开始修建。
（3）项目周边小区环绕，居民众多，项目住宅约589<#004699'>0户，预计总人数16492人，人气旺盛。
（4）项目北部紧邻唐山大学城，大量的学生集中于此块区域带来商机。
（5）距离唐山北部核心商圈远洋城以及东方广场约1<#004699'>0<#004699'>0<#004699'>0米距离，核心商圈的辐射作用，商圈氛围浓厚。
2、劣势：
（1）目前唐山的商业相对过剩，投资潜力降低，投资客户减少。
关注项目商业的客户相对来访总人数比例较低。
（2）本项目完全完工需要3年左右时间，形成居住氛围需要5年左右时间。
影响客户购买商铺的信心。
（3）目前规划的商铺面积较多，需要较长时间去化。
（4）回迁A区沿卫国路商铺位置较好，即使没有产权，也可能会分流部分意欲购买或租赁小区底商的意向客户。
（5）华宁景苑、东方广场世纪花园沿丰源道的底商仍有部分商铺未售，且已经是现房状态，对本项目的底商销售形成冲击。
（6）河北理工大学、唐山学院、师范学院北校区离本项目距离较远，且这几所学校周边现已经有部分商业可以满足广大学生的需求，故难以有效的做到对本项目底商销售的拉动作用。
（7）唐山市外经贸学校为中专、技校类学校，学生的实际消费能力较低。
（8）周边项目，翡翠城、香木林、鹭港等商铺均采取封盘销售策略，日后市场竞争激烈。
第五部分客户购买意向分析
一、本项目商铺购买意向分析：
1、意欲购买商铺客户对A区，沿长宁道及为卫国路的商铺兴趣最为浓厚。
2、周边（远洋城西，长宁道两侧）的商业氛围不浓，商铺经营状况一般，投资回报率不高。
3、··项目对外公开的关于商铺的信息基本为空白。
4、唐山的商业地产未形成规模、集中优势，商铺多、杂、乱。
繁华地段商铺供不应求，一般地段商铺供过于求。
二、用途分析：
在抽样的13组客户中的8组购买商铺均计划自营，5组为投资。
在自营的8组客户中，其中5组客户计划为经营餐饮业，1组计划开设小区便利店，另1组计划经营五金材料、装饰建材，1组计划经营烟酒店。
投资的5组客户无具体的经营计划。
三、对底商面积的要求：
在对客户进行电话访谈中。
将商铺面积分为5<#004699'>0-8<#004699'>0、8<#004699'>0-12<#004699'>0、12<#004699'>0-15<#004699'>0、15<#004699
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