土地估价技术报告 估价实习.docx

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土地估价技术报告估价实习

土地估价技术报告

项目名称：

XX土地使用权价格评估

受托估价单位：

北京XXX房地产评估有限公司

土地估价报告编号：

北京市XXX土估字【2010】第101号

土地估价技术报告编号：

北京市XXX土估【2010】（技）第101号

提交估价报告日期：

2010年5月30日

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

XX（北京）位于教学区中部的综合教学楼的土地使用权价格评估

二、委托估价方

委托单位：

XX（北京）

单位地址：

北京市海淀区学院路29号XX（北京）

法人代表：

吴淦国

联系电话：

010-8232XXXX

三、受托估价方

受委托估价机构：

北京市XXX房地产评估有限公司

机构地址：

北京市海淀区XX路XX号

估价机构资质等级：

《土地评估中介机构注册证书》

资格证书获得时间：

2000年10月30日

资格证书编号：

B200011352

法人代表：

XXX

联系电话：

010-6324XXXX

四、估价目的

本次评估是为XX（北京）核定资产量提供估价对象土地使用权价格参考依据。

五、估价依据

1、国家有关法律、法规及技术规程

（1）《中华人民共和国土地管理法》

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

（4）中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局颁布的《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）

（5）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）；

（6）国土资源部《关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发[2003]383号）；

7、《物权法》；

2、本次估价采用的技术规程

（1）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；

（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》GB/T18507-2001

3、委托估价方提供的有关资料

（1）《国有土地使用证》【北京市海淀区人民政府京海国用（2000）划字第1447号】复印件；

（2）委托方《企业法人营业执照》复印件;

（3）《待估宗地土地状况调查表》复印件；

（4）《规划设计要求》复印件；

4、其他评估资料

（1）评估人员搜集的武汉市有关市场资料、现场踏勘所获得的信息资料；

（2）估价对象权利状况调查资料；

（3）估价对象所在区域影响因素调查资料；

六、估价基准日

2010年5月24日

七、估价日期

2010年5月24日——2010年6月20日

八、地价定义

根据本次估价的目的和待估宗地的特点，我们对本次估价中的土地使用权价格定义如下：

1、估价基准日：

2010年5月24日；

2、土地用途：

待估宗地登记用途为教育用地，实际用途为教育用地，根据委托方提供的相关资料，该宗地已进行了规划利用，规划利用的方向主要是教育用地，因此估价设定为教育用地；

3、土地开发程度：

待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水）及宗地红线内“通水、通电、通信”，本次估价设定土地开发程度与实际相同；

4、土地取得方式：

划拨；

5、土地使用权终止日期：

2050年9月1日；

6、土地剩余使用年限：

至估价基准日土地剩余使用年限为40.25年；

7、容积率：

8.0；

8、价格类型：

公开市场条件下的国有划拨土地使用权市场价值。

综上所述，此次估价的地价内涵是指在公开市场条件下，在估价基准日2010年5月30日，设定土地用途为教育用地，土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通信、通上水、通下水）及宗地红线内“通水、通电、通信”，土地剩余使用年限为42年，容积率为8.0，满足以上条件的国有划拨土地使用权市场价值。

九、估价结果

土地使用权总面积：

1398.20平方米；

建筑总面积：

11185.61平方米；

单位面积地价：

3003元/平方米；

单位面积楼面地价：

4220.6元/平方米；

土地总地价：

423万元；

大写：

肆佰贰拾万元整

（货币种类：

人民币）

十、需要特殊说明的事项

1、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项

此次估价报告中的《国有土地使用证》【北京市海淀区人民政府京海国用（2000）划字第1447号】等资料由委托方提供，但委托方仅提供了复印件，估价人员没有对其原件进行核实，其他相关资料来源于委托方以及评估人员收集整理的相关资料。

估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及有关地价评估技术标准等，结合估价对象的具体状况，选择评估方法及选取相关参数。

估价人员对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。

由此造成的估价结果失真，估价机构和估价人员不承担任何经济责任和法律责任。

2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项

根据委托方提供的相关资料，待估宗地规划用途为商业，土地总面积为1398.20平方米。

在采用收益法评估测算过程中，估价人员根据地块具体规划条件，结合现场查勘情况，参照周边类似居住用地的规划指标，容积率设定为8.0，建筑结构为框架，建筑层数为9层，建筑总面积为11185.61平方米。

最终土地规划利用指标应以相关管理部门确定为准，若最终数据与本报告的引用的不一致，本报告结果应作相应调整。

本估价报告结果是在估价基准日2010年5月24日，满足地价定义及在估价假设和限制条件下的价格。

若估价对象的土地利用方式、估价基准日、权属性质、土地开发状况、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估结果应做相应调整。

根据调查，除了土地使用权之外估价人员未发现待估宗地存在其他抵押权、租赁权、担保权、地上权、地下权等他项权利。

此次估价的过程中，设定宗地的用途为商业用途，如果在以后的土地利用中需要改变该宗地的用途，则需对评估结果进行相应的调整。

3、在估价中的特殊处理

在收益还原法中的土地还原利率是按评估基准日时中国人民银行公布的1年期（含1年）存款利率0.0225再加上一定的风险调整值,按0.0585确定。

有关估价对象的土地权属、土地面积等以是依据委托方所提供的《委托估价函》、《国有土地使用证》等资料为依据进行评估，没有进行具体的精确计算；

在确定最终评估结果时，根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，并参考本次评估目的、估价对象区域地价水平以及估价师的经验确定估价结果。

考虑本次估价的目的，估价师对收益还原法和成本法的估价结果进行算术平均之后作为最终的估价结果。

4、需要特殊说明的问题

估价人员限于专业技术原因，未对地质结构进行详细考察和分析，若该部分原因对地价产生影响，则本公司不对由此引致的损失承担责任；

委托方对所提供资料的真实性负责。

本评估报告确信委托方提供资料的可靠性和真实性，本公司不对由此造成估价结果的失实而引致的损失承担责任；

根据委托方提供的《国有土地使用证》【北京市海淀区人民政府京海国用（2000）划字第1447号】和《委托估价函》，该宗地土地总面积为1398.20平方米。

至估价基准日2010年5月24日，估价对象作为国有土地，其所有权属于国家，此次评估设定为无他项权利限制。

最终土地使用权面积以产权产籍部门确认为准，本公司保留修正权，提请报告使用人予以注意。

根据委托方提供的《国有土地使用证》，估价对象土地使用权总面积为1398.20平方米，地上建筑物建筑面积共计为11185.61平方米，实际建筑容积率为8.0，本次评估建筑容积率按实际建筑容积率设定，最终建筑容积率以相关部门确认为准，提请报告使用人予以注意。

本估价报告若进行复制，其复印件不具有法定效力，未经本估价机构书面同意，任何单位和个人不得肢解或使用本估价报告于其他与本项目工作无关的任何公开文件、通知或报告中；

若发现本报告中文字、数据等错漏，请及时通知本机构进行更正，否则文字、数据等错漏部分无效。

十一、土地估价师签字

注册估价师资格证书号签字

张三94170100

李四2002420139

十二、土地估价机构

估价机构：

北京市XXX房地产评估有限公司

（机构公章）

估价机构负责人签字：

估价基准日：

2010年05月24日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地登记状况

待估宗地为XX（北京）使用的国有划拨土地，位于北京市海淀区学院路29号XX教学区中部，土地级别为三级。

土地登记用途为教育用地，实际用途为教育用地。

土地登记时间为2000年9月，北京市国土资源管理局核发了《国有土地使用证》，其编号为：

北京市海淀区人民政府京海国用（2000）划字第1447号，土地使用权类型为国有划拨使用。

使用权终止日期为：

2050年9月1日。

该宗地建筑面积为11185.61平方米，容积率为8.0。

地号为H-4-7-（141），图号为J-50-5-16。

待估宗地的四至为：

北至：

XX（北京）科研楼，东至：

XX（北京）后勤集团花园，南至：

XX（北京）后勤集团小花园，西至：

XX（北京）地调楼。

2、土地权利状况

待估宗地的所有权属于国家，土地使用者是XX（北京）以划拨的方式取得国有土地使用权，使用年限为50年，土地使用的起讫日期为2000年9月1日——2050年9月1日，到估价基准日为止已经使用9.75年，剩余土地使用年限为40.25年。

该宗地的土地产权明晰，四邻无异议。

根据委托方提供的资料，至评估期日，未发现待估宗地设定抵押权、担保权、租赁权、地上权、地下权等他项权利。

本宗地要作为教育用地进行使用。

估价时可以按照居住用地进行评估。

3、土地利用状况

根据委托方提供的资料和估价师进行的现场调查，该待估宗地的规划用途为教育用地。

宗地地块为规则的矩形形状。

目前宗地上有建筑物，建筑物的耐用年限为50年，已使用年限为8年，建筑物内部主要是办公楼，但是不作为办公室进行出租，无收益。

建筑总面积为11185.61平方米，建筑容积率为8.0，内部设备齐全，建筑高度为40米，总共9层。

二、地价影响因素分析

1、一般因素

（1）、城市资源状况

北京市位于北纬39°56′，东经116°20′，地处华北大平原的北部，东面与天津市毗连，其余均与河北省相邻。

中央四个直辖市之一，是全国政治和科学文化的中心，也是国内国际交往的中心之一，是中国历史文化名城和古都之一，亚欧大陆最大的交通枢纽。

北京市的总面积为16807.8平方公里（北京市国土资源管理局新公布数据为16410.54平方千米）。

其中平原面积6338平方公里，占38.6％。

山区面积10072平方公里，占61.4％。

城区面积87.1平方公里。

北京市总共有16个区2个县，到2010年北京市的总人口已经达到3074万。

（2）、房地产制度与房地产市场状况

北京市是中国的首都，是国家的政治、经济、文化的中心，是国家重要的工业基地和通信枢纽。

在土地利用上，必须坚持开发和节约集约并存的方针政策，采取有利的措施，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地进行特殊保护，积极退经土地整理和复垦，实现土地资源的可持续利用。

目前，房地产业是北京城市经济的重要组成部分，房地产业也存在着许多问题，为了解决这些问题，国家出台了一系列的政策和规章制度。

从99年开始，北京市就停止了福利分房，住房由实物分配转向货币化补贴。

为解决房房地产市场存在的问题，保障房地产市场有序发展，别竟是在遵循国家宏观调控政策的基本原则的前提下，还结合北京市的具体情况，指定了自己的政策，从土地、金融、税收等方面对房地产市场进行宏观调控。

对经济适用房也的使用也进行了说明。

就目前来看，北京市的土地价格过高，政府在现阶段对出让土地已经采取了限价的政策，以达到防止房价过快增长的目的，减少房地产市场泡沫。

（3）、产业政策

北京市目前产业政策为：

2008年是北京的奥运之年，实现了百年的梦想，2009年时国庆之年，北京成功应对了金融危机，2010年对北京来说是聚精会神谋求发展的一年。

今年的经济形势是复杂的，各方面不确定因素很多，保持北京平稳发展、解决城市化发展的难题、加快建设繁荣稳定的北京市政府重点做的工作。

北京的经济有三大主要产业：

汽车、房地产和高科技。

对于北京出现的交通拥堵、房价过快上涨等问题上，我们应该在谋求发展的同时，集中精力解决问题。

北京要率先在全国实现现代化，构建国际大都市的基本构架，

另外，为防止房地产市场过分投机行为，北京市执行国家税收政策，同时做出变通规定。

北京市建委2005年5月30日发布《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》，明确2005年5月31日起个人购买住房两年以上转让的，如果符合“三个条件”，将享受“免征营业税”的优惠政策。

此外，2005年6月1日后，个人将购买不足两年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

（4）、城市规划与发展目标；

在2004年北京市制定了《北京市总体规划（2004-2020年）》。

在该规划中将北京城市反战目标确定为国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市。

根据规划，作为国家首都，北京将为中央党政军领导机关高效开展工作服务，为国际交往服务，保障首都政治、行政与国务活动的效率与安全；作为世界城市，规划期内在北京将重点发展具有国际影响的金融、贸易、旅游、会展及信息服务等职能，不断提高北京在世界城市体系中的地位和作用；作为文化名城，将建设全国的文化、教育、科技中心，形成传统文化与现代文明交相辉映、具有高度包容性的、多元化的世界文化名城；作为宜居城市，将提供充分的就业和创业机会，空气清新、环境优美、生态良好的居住环境，创建以人为本、可持续发展的首善之区。

为了实现这些宏伟计划，北京已经列出了城市发展的阶段目标：

在2010年之前的目标是：

2004年至2008年，北京要率先在全国基本实现现代化，构建国际大都市的基本构架；2009年至2020年，全面实现现代化，确立具有鲜明特色的国际大都市的地位；2021年至2050年左右，将建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，进入世界城市行列。

预计到2020年，北京市人均GDP将突破10000美元；第三产业比重超过70%，第二产业比重保持在29%左右，第一产业比重降到1%以下。

（5）、城市社会经济发展状况

北京是全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。

改革开放以后特别是“九五”时期，中共北京市委、市政府提出了“首都经济”的概念。

循着北京经济发展要立足北京、服务全国、面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。

2008年，全国地级及以上城市（不包括市辖县）地区生产总值186279.5亿元，占全国GDP的比重62%，地级及以上城市（不包括市辖县）地区生产总值超过1000亿元的城市43个，其中20个城市超2000亿元，依次为上海市、北京市、深圳市、广州市、天津市、佛山市、杭州市、东莞市、重庆市、南京市、武汉市、沈阳市、大连市、成都市、苏州市、青岛市、无锡市、济南市、宁波市、哈尔滨市。

2008年全国地级及以上城市（不包括市辖县）地方财政预算内收入16892.7亿元，占全国地方财政收入的59%；地方财政预算内支出21296.7亿元；占全国地方财政支出的43.4%。

年末金融机构存款余额333639.8亿元，其中城乡居民储蓄年末余额138543.8亿元，分别占全国的71.6%和63.5%。

2、区域因素

（1）、区域概况

海淀区位于北京市区西北部，地理位置是北纬39°53′-40°09′，东经116°03′-116°23′东边与西城区、朝阳区相邻，南边与宣武区、丰台区相连，西边与石景山去、门头沟区相接，北边与昌平县相邻。

全区总面积426平方公里，南北长约30公里，东西最宽处29公里，约占北京市总面积的2.53%。

在海淀区内有大小河流10条，总长度148.18公里。

至2009年，全区下辖22个街道办事处、5个镇、2个乡（地区）。

即万寿路街道、羊坊店街道、甘家口街道、八里庄街道、紫竹院街道、北下关街道、北太平庄街道、海淀街道、中关村街道、学院路街道、清河街道、青龙桥街道、香山街道、西三旗街道、马连洼街道、花园路街道、田村路街道、上地街道、燕园街道、清华园街道、永定路街道、曙光街道、温泉镇、四季青镇、西北旺镇、上庄镇、苏家坨、海淀乡（万柳地区）、东升乡（东升地区）。

2009年底，全区常住人口308.2万人，同比增长5.2%；户籍人口215.8万人，同比增长2.8%。

海淀区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风，夏季高温多雨，盛行东南风。

年均气温12.3℃，1月份平均气温-3.7℃，极端最低气温为-18.5℃，7月份平均气温为26.1℃，最高气温为40.3℃。

年日照数2662小时，无霜期211天。

年平均降水量628.9毫米，集中于夏季的6-8月，降水量为465.1毫米,占全年降水的70%；冬季的12-2月份降水量最少。

在区委区政府“保增长”各项措施的推动下，2009年，全区区域财政收入实现928.88亿元，同比增长10.9%；今年以来，财政收入增速逐月提高，为区政府进一步落实各项扶持政策、推动经济全面复苏提供保障。

（2）、交通条件

海淀区内逐渐建立起多层次的交通系统。

区内共有铁路5条（段），总长48公里，设有西直门、清华园、五路、清河等4个车站。

建成的轻轨铁路横穿海淀区。

区域内主要交通干道有西北三环、四环路，白颐路、清华南路、成府路。

区域内交通方便，公交车线路较多。

另外，还有多条地铁线路经过海淀区，地铁4号线、10号线、13号线等都经过海淀区，通过不同的交通方式把整个北京城联系在一起，方便人们的出行。

（3）、基础设施条件

a．供水

在海淀区境内现有三座自来水厂——北京市第三水厂、第九水厂和田村山水厂。

海淀区的自来水分为两个部分，一部分由北京市统建管网环流系统提供，主要供给城区居民区和社会公共设施；另一部分由企事业单位所建自备井提供，目前为止全区共有自备井600余眼，生活用水3500万立方米，其它用水560万立方米。

全区自来水普及率达100%。

b．供电

海淀区的供电电压有三个等级，即35千伏、110千伏、220千伏三个输电电压等级；高压、超高压变电站17座，其中35千伏变电站5座，容量15万千伏安；110千伏变电站9座，容量76万千伏安；220千伏变电站3座，容量108万千伏安。

全区10千伏架空配电线路全长850公里，10千伏配电变压器1700余台，容量170万千伏安，年用电量16亿千瓦小时，有充分的供电保证。

c．通讯

区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，辅以架空线路，市话普及率70%，通讯线路畅通。

d．排水

海淀区的区域排水主要为雨污分流方式，排污管分区铺设，铺设了雨水、污水的管道，分别形成一套独立的系统，最终到达污水处理厂，进行污水的处理。

排水系统呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。

e．供暖

海淀区的供暖是由北京市热力公司进行的集中供暖。

f．通气　

海淀区的燃气资源依靠外区、外省输入，境内现有较为齐全的燃气供应设施。

目前全区除少部分农村地区外，炊用燃料全部实现燃气化。

煤气资源由石景山首都钢铁公司焦化厂提供，现有高中压调压站4座、中低压调压站36座，占全市的18％；管线350公里，其中高压管道21公里，中压管道134公里，占全市的21％；调压站出口压力合格率达99％。

天然气资源来自华北油田，现有高中压调压站1座,中低压调压站60座。

（4）、环境条件

海淀区内名胜古迹众多，旅游资源丰富，人居环境良好。

有各类文物点700余处，其中国家级文物保护单位10处，市级文物保护单位25处。

海淀区作为解放后国家重点建设的文化教育科研基地，区内驻有北京大学、清华大学等39所高等院校、22所各类成人高等院校和众多民办院校，在校大学生人数占全市的79％；驻有中央、市属及区属科研单位219个，中国科学院41个研究所大部分均在海淀，拥有各类专业技术人员37.8余万人，住区两院院士427人；有中小学286所，每年考入高校的学生均在5000人以上，占全市高考录取人数的1/4以上。

区内科研力量、科学仪器设备、图书情报信息、科研成果等均高度密集。

（5）、产业集聚状况

海淀区是北京的高新技术产业区。

在经历了中关村电子一条街的萌芽期,1988年成立全国第一家国家级新技术产业开发区的超速增长期以后，高新技术产业已成为该区域经济的支柱和首都经济的龙头，逐步形成电子信息、光机电一体化等四大支柱产业，建成上地信息产业基地和中关村大街科技经济带。

1999年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设的批复后，海淀区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区、以及一区五园中最大的海淀园的所在地。

3、个别因素

（1）、宗地状况：

待估宗地为XX（北京）使用的国有划拨土地，位于北京市海淀区学院路29号XX教学区中部，土地级别为三级。

建筑总面积为11185.61平方米，建筑容积率为8。

土地登记用途为教育用地，实际用途为教育用地。

土地登记时间为2000年9月，北京市国土资源管理局核发了《国有土地使用证》，其编号为：

北京市海淀区人民政府京海国用（2000）划字第1447号，土地使用权类型为国有划拨使用。

土地使用的起讫日期为2000年9月1日—2050年9月1日。

该宗地地号为H-4-7-（141），图号为J-50-5-16。

宗地的四至为：

北至：

XX（北京）科研楼，东至：

XX（北京）后勤集团花园，南至：

XX（北京）后勤集团小花园，西至：

XX（北京）地调楼。

估价对象形状为规则的矩形，有利于进行估价。

（2）、基础设施条件：

估价对象的基础设施状况达到“五通”，详细情况描述如下：

供水：

宗地供水设施直接与市政供水网相联，供水保证率为100%；

排水：

宗地排水采用雨、污合流方式，明管、暗管结合排放，污水排入北京市排水政管网，排水服务面达到为100％；

供电：

宗地内的供电直接与市政电网相连，宗地供电保证率为100%；

通路：

北通成府路，东西两个方向均与学校内部道路相连接；

场地平整：

场地平整，宗地与周围邻地无高差。

第三部分土地估价

一、估价原则

本次估价过程中，遵循的主要原则：

（1）、替代原则

当处于同一供需圈内的不动产市场上同时存在两宗或两宗以上效用相同或相近的不动产时，其价格将在市场机制的作用下趋于一致。

替代原理在不动市场中的特殊性表现为：

不动产商品的替代关系具有不完全性；不动产市场必须处于同一供需圈。

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。

土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。

换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

（2）、预期收益原则

对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。

过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。

因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。

土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。

所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。

这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

（3）、最有效使用原则

最有效使用原则指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。

该原则主要考虑三个方面：

最佳用途、最佳规模、最佳集