城市综合体项目策划.docx
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城市综合体项目策划
城市综合体项目策划
篇一：
城市综合体项目策划书
六安市城市综合体项目策划书
情势介绍：
安徽
安徽位于华东腹地，是我国东部襟江近海的内陆省份，跨长江、淮河中下游，东连江苏、浙江，西接湖北、河南，南邻江西，北靠山东。
安徽位于东经114°54′一119°37′与北纬29°41′—34°38′之间，全省东西宽约450公里，南北长约570公里，总面积13.96万平方公里，约占全国总面积的1.45％，居华东第3位，全国第22位。
20XX年初统计，全省户籍人口为6862万人，居全国第8位。
在全省17个地市中，阜阳、合肥、六安、宿州、安庆分别排在常住人口总数前五位。
地势西南高、东北低，地形地貌南北迥异，复杂多样。
长江、淮河横贯省境，分别流经我省长达416公里和43o公里，将全省划分为淮北平原、江淮丘陵和皖南山区三大自然区域。
淮河以北，地势坦荡辽阔，为华北平原的一部分；江淮之间西耸崇山，东绵丘陵，山地岗丘逶迤曲折；长江两岸地势低平，河湖交错，平畴沃野，属于长江中下游平原；皖南山区层峦叠峰，峰奇岭峻，以山地丘陵为主。
境内主要山脉有大别山、黄山、九华山、天柱山，最高峰黄山莲花峰海拔1860米。
全省共有河流2000多条，湖泊110多个，著名的有长江、淮河、新安江和全国五大淡水湖之一的巢湖。
徽州文化，即徽文化，是中国三大地域文化之一。
指古徽州一府六县物质文明和精神文明的总和，而不等同与安徽文化。
徽州，今安徽黄山市、绩溪县及江西婺源县。
徽州文化是一个极具地方特色的区域文化，其内容广博、深邃，有整体系列性等特点，深切透露了东方社会与文化之谜，全息包容了中国后期封建社会民间经济、社会、生活与文化的基本内容，被誉为是后期中国封建社会的典型标本。
学术界对其的研究，至少经历了大半个世纪，被誉为是并列与敦煌学和藏学的中国三大走向世界的地方显学之一。
这里有传承有创新更有发展。
六安
六安历史上经济开发较早，曾享有“金六安”的美誉。
自改革开放以来，全市经济建设发生历史性巨变，培育起区域经济支柱产业，建立了地方国民经济体系，并始终保持着较好的发展势头。
近年来更是加大了改善发展环境的力度，交通、能源、通信以及市政等基础设施有了长足的进步与发展，扩大开放、招商引资、简政放权、优质服务的氛围正在形成。
六安已成为投资创业的热土。
公司概述
维尔福斯特公司是大润发公司的战略合作伙伴
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维尔福斯特公司始终秉呈积极务实真诚高效的投资理念?
下面将为您介绍我们
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维尔福斯特公司是外商独资投资公司（另经营外资证券业务，投资全外资创投---融达资本）
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已投资成功并包装上市的公司2家
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投资中的高新科技公司4家
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在中国投资规模达数亿元美金
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在沪跨国公司地区总部超百家
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上海市政府隆重举行第九批在沪跨国公司地区总部颁证仪式，至此，共有104家设立在上海的外商投资性公司和管理性公司被认定为跨国公司地区总部。
上海市委副书记、市长韩正出席仪式并向这些地区总部的负责人颁发证书。
此次获得认定的是东电化（中国）投资有限公司、维尔福斯特（中国）投资有限公司、旭电管理（上海）有限公司、亿诺化学管理（上海）有限公司、杜邦（中国）研发管理有限公司、万国纸业企业管理（上海）有限公司、李尔管理（上海）有限公司、百特（中国）投资有限公司、马勒技术投资（中国）有限公司、贝洱亚太管理（上海）有限公司、固特异轮胎管理（上海）有限公司、优美科管理（上海）有限公司、惠而浦（中国）投资有限公司、上海华信科佳投资管理有限公司、喜力亚太酿酒（中国）企业管理有限公司、康宁（上海）管理有限公司、凸版（上海）企业管理有限公司、意法半导体（中国）投资有限公司，韩正向这些公司的代表表示热烈祝贺。
这次认证的18家企业中有8家企业来自全球500强，这样落户上海的跨国公司地区总部中500强企业达到33家，占到落户上海地区总部总数的三分之一，也使得落户上海的跨国公司地区总部总数超过了100家。
篇二：
城市综合体项目全程解决方案（405页）
成都万科成南项目组
２０１０年７月１５日
序
２００１年，我代表万科集团，从广州回到故乡成都，解决成都项目的问题点。
在考察过程中，我发现，国内各大城市的城市综合体地产基本上还处于沉睡期，市场前景颇为看好。
于是，经我选择，在中国广州成立了万科城市综合体地产投资策划有限公司中国总部，而我也开始了长达七年的城市综合体地产策划生涯。
在多年职业生涯中，我考察了海外各国的城市综合体区，发现在欧洲黄金地段和旅游区域才看到“LV”、“dior”“PRada”之内的大品牌，在二、三线城市从未见到过，包括在澳洲、新加坡、美国都是如此，二三线城市见到的多数是大型的生活用品超市和家具超市类的maLL。
于是，我尝试着将全国各大城市的城市综合体规划区与他们比较，探索我国城市综合体地产的开发模式，并在实践中取得了不俗的成绩。
在操盘过程中，我发现，一个城市综合体地产项目成功与否是受到多方面的制约。
前期的市场调研是否全面、市场定位是否准确；后期的物业管理策划、经营管理是否到位等因素都会对发展商的利润水平造成重大影响。
大多数发展商抱着名利双手的心态投资城市综合体地产，但投资与收益往往有很大的差距。
如何取得叫好又叫座的投资收益，均衡商户、小业主、发展商之间的利益是关键所在、
其实，城市综合体地产是一种多赢投资模式，既要均衡几方投资者（发展商、小业主、商家、零售商）的回报，又要满足消费者的口味，因此，投资城市综合体地产项目需要理智应对，冷静分析。
一个好的城市综合体地产项目的利润比住宅高很多，但相应地，风险也高。
为了帮助国内城市综合体地产项目朝低风险、高利润的方向发展，我与决策资源房地产研究中心真诚合作，于是，便有了这本《大型城市综合体地产项目全程解决方案》的诞生。
该书详细总结了城市综合体地产调研、开发、功能、业态、定位、招商管理、经营管理的关键流程，并针对国内城市综合体地产发展不均衡状况提出了许多多元化的策划意见和理念，启发决策者规避风险，争取利润最大化。
此书中导入了“城市综合体地产投资策划的经济模型”，用供求均衡理论配合项目市场定位，并通过经济学原理结合城市综合体管理、地产开发的综合元素，科学预测不同业态的风险和利润，通过多方投资者的风险和利润均衡达到相互约束和共赢的
目的，引导开发商迈向成功。
我衷心希望，本书的出版能够给目前狂热的城市综合体地产潮流吹来一丝理性的
风，帮助城市综合体地产开发商操作项目命运。
毕竟城市综合体地产是不能克隆的，掌握一种方法远重要过掌握几个案例。
第一部分
关于城市综合体地产核心问题的分析
核心问题一：
为什么创业容易守业难？
6页核心问题二：
如何把握城市综合体地产与住宅开发的本质区别？
核心问题三：
城市综合体地产市场调研与住宅地产市场调研之区别？
12页
核心问题四：
如何在城市综合体地产项目中运用SwoT分析？
核心问题五：
怎样寻找希缺性业态？
20页核心问题六：
如何正确处理购物中心商品组合功能定位与消费者的关系？
21页核心问题七：
如何寻求城市综合体地产项目效益与风险的平衡？
核心问题八：
如何实现大型城市综合体地产项目的百分百销售？
核心问题九：
如何完成大型城市综合体地产项目的招商活动？
核心问题十：
如何实现大型城市综合体地产项目的人性化规划设计？
35页核心问题十一：
如何取得发展商、小业主、商户、消费者的四赢局面？
38页核心问题十二：
选择什么样的项目开发流程？
40页核心问题十三：
如何实现大型城市综合体地产项目的可持续发展？
第二部分
大型城市综合体地产项目开发概述
51页58页61页
第三部分
大型城市综合体地产项目开发全程操作
全程开发步骤一：
确定项目所在地址65页全程开发步骤二：
前期市场调研分析70页全程开发步骤三：
进行项目财务经济分析85页全程开发步骤四：
项目系统定位89页全程开发步骤五：
项目总体规划设计108页全程开发步骤六：
进行项目的招商推广117页全程开发步骤七：
制定经营管理策略128页
第四部分
大型城市综合体地产项目开发实战全案展示实战全案展示一：
澳柯玛·铜锣湾商贸广场135页实战全案展示二：
华南maLL141页实战全案展示三：
金海联城市综合体广场167页实战全案展示四：
台北京华城176页实战全案展示五：
中华广场184页
篇三：
商业地产、城市综合体项目策划定位任务书
商业地产、城市综合体开发项目
整体策划定位任务书
说明：
该部分研究将从城市发展、区域升级及市场角度形成项目整体定位及未来发展战略，并根据区域的环境条件、交通条件、产业影响、配套成熟度、拆迁等要素对地块价值进行分析，结合XXXX及区域房地产市场现状及未来趋势，提出符合市场的整体产品定位及功能分区建议，在此基础上指导项目规划功能布局和指标调整建议。
内容包含不限于以下要求内容：
项目概况：
见附件
第一阶段整体策划定位：
（工作时间：
签订合同之日起70日内完成，含节假日）
1.城市及区域发展分析。
1）西南区域及贵州省经济、政策、人口、规划发展分析（对XXXX市的影响）
2）XXXX及项目区域宏观经济发展状况分析
3）XXXX及区域人口数量、生活水平分析
4）XXXX及区域产业结构、产业布局分析
5）城市政策及政府导向研究（包括不局限于土地政策、税收政策、金融政策
及房地产政策）
6）城市规划、基础及配套设施、交通分析
7）城市发展趋势判断（结合国际、国内案例）
8）区域规划发展研究及机遇分析
9）项目在城市发展中的机会研判
2.宏观房地产市场分析
1）XXXX房地产市场发展总体概况
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城市房地产发展阶段及未来发展趋势
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发展格局
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房地产市场数据分析（开工量、竣工量、销售量及供应量）
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市场总体供求状况分析（含各产品类型供需）
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土地市场供需分析（含未来2-3年区域内可供土地状况分析）
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政策分析
2）住宅市场分析
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住宅市场分布格局
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土地及市场供应状况
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价格水平分析
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去化情况分析
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产品分析
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客户分析
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项目住宅市场机遇研判
3）商业市场分析
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商圈格局分析
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商业发展水平及趋势分析
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市场商业体量分析
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未来潜在供应分析
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消费者特征分析
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租金及价格水平分析
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业态分析
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典型商业项目分析
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项目商业市场机遇研判
4）写字楼市场分析
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写字楼市场发展水平分析
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市场供应和去化情况分析
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价格及租金情况分析
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入驻率分析
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客户特征分析
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未来供求情况分析
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产品水平分析
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项目商务市场机遇研判
5）公寓市场分析
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公寓产品供应分析（soho公寓、酒店式公寓、商务公寓）
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价格及去化情况分析
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客户分析
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商务公寓产品用途分析（自住、办公、小酒店等）
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未来潜在供应分析
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项目公寓市场机遇研判
6）酒店市场分析
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酒店市场特征分析
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酒店客群分析（旅游客群、会展客群、商务客群）
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国内外知名酒店品牌管理公司进入度分析
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价格分析
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入住率分析
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未来供应情况分析
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项目酒店市场机遇研判
3.XXXX典型竞争项目分析
1）典型竞争项目界定
2）典型竞争项目总体概况
3）竞争项目市场定位分析
4）竞争项目开发模式分析（包含经营模式、融资模式、自持资产管理模式
的分析）
5）成本情况分析
6）开发节奏分析
7）产品特征分析（规划布局，体量情况及配比，产品形态及风格，楼型分
析：
标准层、层数及层高，户型，产品配置等）
8）销售情况分析（各类产品去化）
9）客户构成及特征分析
10）未来供应情况分析
11）本项目竞争市场机遇研判
12）示范区（示范园林、售房部、样板间）研究
13）核心竞争力及可借鉴点分析
4.项目本体条件解析
1）区位条件
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项目指标：
规模、技术指标、公建配套等
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土地现状、地质地貌等
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项目内部附着物
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区域四至
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交通联系
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拆迁情况
2）资源盘点
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区域节点、标志物、边界
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区域周边及区域内部主要道路分布及道路规划状况
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自然资源
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人文资源
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配套资源
升级会员 