市不动产登记工作手册模板.docx

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市不动产登记工作手册模板

XX市不动产登记工作手册

（暂行）

XX市不动产登记中心（制）

版本：

4.0

2016年12月

总则1

1一般规定1

1.1总体要求1

1.2适用范围1

1.3登记机构职责2

1.4登记原则2

1.5不动产单元3

1.6不动产权籍调查4

1.7不动产登记簿4

1.8不动产权证书和不动产登记证明5

1.9登记的一般程序6

1.10登记申请材料的一般要求7

1.11代理12

1.12其他12

2申请14

3受理16

3.1查验登记范围16

3.2查验申请主体16

3.3查验书面申请材料17

3.4询问18

3.5受理结果18

4审核19

4.1书面材料审核20

4.2查阅不动产登记簿20

4.3查阅登记原始资料21

4.4实地查看21

4.5调查21

4.6公告21

4.7审核结果22

5登簿23

6核发不动产权证书或者不动产登记证明23

分则25

7首次登记25

7.1国有建设用地使用权首次登记（出让）25

7.2国有建设用地使用权首次登记（划拨）26

7.3国有建设用地使用权首次登记（租赁）27

7.4国有建设用地使用权首次登记（作价出资或入股）28

7.5国有建设用地使用权首次登记（授权经营）29

7.6国有建设用地使用权房屋所有权首次登记（个人建造房屋）30

7.7国有建设用地及房屋所有权首次登记（单位建造房屋）31

7.8国有林地使用权首次登记33

7.9集体土地所有权首次登记34

7.10集体建设用地使用权首次登记35

7.11集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记36

7.12宅基地使用权首次登记37

7.13宅基地使用权及房屋所有权首次登记38

7.14土地承包经营权上的林地使用权及森林/林木所有权首次登记39

8变更登记42

8.1国有建设用地使用权变更登记（更名）42

8.2国有建设用地使用权变更登记（更址）43

8.3国有建设用地使用权变更登记（面积变更）44

8.4国有建设用地使用权变更登记（用途变更）45

8.5国有建设用地使用权变更登记（同一权利人分割（土地））46

8.6国有建设用地使用权变更登记（同一权利人合并（土地））47

8.7国有建设用地使用权变更登记（划拨转出让）47

8.8国有建设用地使用权变更登记（其他）48

8.9国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记（更名）49

8.10国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记（更址）50

8.11国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记（面积变更）51

8.12国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记（用途变更）52

8.13国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记（同一权利人分割（房屋））53

8.14国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记（同一权利人合并（房屋））54

8.15国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记（其他）55

8.16集体土地所有权变更登记56

8.17集体建设用地使用权变更登记57

8.18集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记58

8.19宅基地使用权及房屋所有权变更登记59

8.20土地承包经营权上的林地使用权及森林/林木所有权变更登记60

9转移登记62

9.1国有建设用地使用权转移登记62

9.2国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房买卖）63

9.3国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（存量房买卖）65

9.4国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（征收（拆迁）安置房）66

9.5国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（经济适用房）67

9.6国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（公有住房出售）69

9.7国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（互换）70

9.8国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（赠与）71

9.9国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（作价出资（入股））72

9.10国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（继承）74

9.11国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（受遗赠）76

9.12国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（司法协助执行转移登记）78

9.13国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（夫妻约定）80

9.14集体土地所有权转移登记81

9.15集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移登记82

9.16宅基地使用权及房屋所有权转移登记83

9.17土地承包经营权上的林地使用权及森林/林木所有权转移登记86

10抵押权登记90

10.1土地抵押权首次登记90

10.2土地及房屋抵押权首次登记91

10.3在建建筑物抵押权首次登记92

10.4土地承包经营权上的林地、森林/林木抵押权的首次登记94

10.5土地抵押权变更登记96

10.6土地及房屋抵押权变更登记97

10.7土地最高额抵押权确定登记99

10.8土地及房屋最高额抵押权确定登记100

10.9在建建筑物抵押权变更登记102

10.10在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权首次登记103

10.11土地承包经营权上的林地、森林/林木抵押权的变更登记104

10.12土地抵押权转移登记106

10.13土地及房屋抵押权转移登记107

10.14在建建筑物抵押权转移登记108

10.15土地承包经营权上的林地、森林/林木抵押权的转移登记109

10.16抵押权注销登记111

10.17土地承包经营权上的林地、森林/林木抵押权的注销登记112

10.18预购商品房抵押预告登记113

10.19预购商品房抵押预告变更登记114

10.20预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记115

10.21土地抵押权预告登记116

10.22土地及房屋抵押预告登记117

10.23预购商品房抵押预告登记注销登记118

11地役权登记119

11.1地役权首次登记119

11.2地役权变更登记121

11.3地役权转移登记122

11.4地役权注销登记124

12注销登记125

12.1国有建设用地使用权注销登记125

12.2国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记126

12.3集体土地所有权注销登记128

12.4宅基地使用权及房屋所有权注销登记129

12.5土地承包经营权上的林地使用权及森林/林木所有权注销登记130

13预告登记132

13.1预购商品房预告登记132

13.2预告变更登记133

13.3预告转移登记134

13.4预购商品房预告注销登记135

14更正登记136

14.1依申请的更正登记（土地及房屋权属证书（依申请更正）136

14.2依申请的更正登记（土地及房屋登记证明（依申请更正））138

14.3依申请的更正登记（林地及森林/林木权属证书（依申请更正））139

14.4依职权的更正登记（不动产权属证书（依职权更正））140

14.5依职权的更正登记（林地及森林/林木权属证书（依职权更正））142

15异议登记143

15.1土地使用权（所有权）异议登记143

15.2土地及房屋异议设立登记144

15.3土地及房屋异议注销登记145

16查封登记146

16.1查封登记146

16.2注销查封登记147

17其他登记149

17.1补证登记（土地及房屋登记证明（补证））149

17.2换证登记（土地及房屋登记证明（换证））150

17.3补/换证登记（林地及林木登记）151

18登记资料管理152

18.1一般规定152

18.2纸质资料管理153

18.3电子资料管理156

19登记资料查询158

19.1查询主体158

19.2申请材料158

19.3查询条件159

19.4出具查询结果159

19.5办理时限160

附　录　A161

A.1不动产登记申请书161

A.2通知书、告知书165

A.2.1不动产登记受理凭证166

A.2.2不动产登记不予受理告知书167

A.2.3不动产登记补充材料通知书169

A.2.4不动产登记补充材料接收凭证171

A.2.5不予登记告知书173

A.2.6不动产登记申请材料退回通知书175

A.2.7不动产更正登记通知书177

A.3公告文书178

A.3.1不动产首次登记公告179

A.3.2不动产更正登记公告179

A.3.3不动产权证书/登记证明作废公告180

A.3.4不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明181

A.4不动产实地查看记录表182

A.5询问记录184

A.6不动产登记资料查询文书186

A.6.1不动产登记资料查询申请书187

A.6.2不动产登记资料查询受理凭证188

A.6.3不动产登记资料查询不予受理告知书189

A.6.4不动产登记资料查询结果证明191

A.7授权委托书193

A.8承诺书194

A.9继承（受遗赠）不动产登记具结书195

A.10询问记录（继承）196

A.11放弃继承声明书198

总则

1一般规定

1.1总体要求

1.1.1为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）及相关规定，参照《不动产登记操作规范》（以下简称《规范》），结合我市实际，制定本工作手册。

1.1.2不动产登记应严格贯彻落实《物权法》、《条例》以及《实施细则》的规定，依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围，并将所需材料目录在不动产登记办公场所和门户网站公布。

不动产登记不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料。

1.1.3申请人的申请材料应当依法提供原件，不动产登记可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对。

1.1.4不动产登记应严格按照法律、行政法规要求，规范不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证等环节，严禁随意拆分登记职责，确保不动产登记流程和登记职责的完整性。

没有法律、行政法规以及《实施细则》依据而设置的前置条件，不动产登记不得将其纳入不动产登记的业务流程。

1.2适用范围

1.2.1不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本工作手册。

1.2.2我市下列不动产权利，依照本手册的规定办理登记：

（1）集体土地所有权；

（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（3）森林、林木所有权；

（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（5）建设用地使用权；

（6）宅基地使用权；

（7）国有林地使用权；

（8）地役权；

（9）抵押权；

（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。

1.3登记机构职责

1.3.1XX市不动产登记中心具体承担市辖各区内不动产登记相关工作。

1.3.2市不动产登记中心下设的XX区、XX区、XX区、经济技术开发区和高新技术产业开发区不动产登记站经办辖区内不动产登记相关工作；贵阳综合保税区、贵州双龙航空港经济区的不动产登记相关工作按属地进行办理；贵安新区涉及XX市行政区域的不动产登记相关工作，可参照《国土资源部办公厅关于云南省近期不动产登记发证有关问题的复函》办理。

1.3.3跨县级行政区域的不动产登记，依照《条例》第七条第二款执行。

1.4登记原则

1.4.1依申请登记原则

不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：

（1）依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；

（2）依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

1.4.2一体登记原则

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地一并登记，保持权利主体一致。

土地使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。

房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权应当一并登记。

1.4.3连续登记原则

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：

（1）预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；

（2）在建建筑物抵押权登记的；

（3）预查封登记的；

（4）法律、行政法规规定的其他情形。

1.5不动产单元

1.5.1不动产单元

不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。

不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。

独立使用价值的空间应当足以实现相应的用途，并可以独立利用。

（1）没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地权属界线封闭的空间为不动产单元。

（2）有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地权属界线封闭的空间为不动产单元。

（3）有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地权属界线封闭的空间为不动产单元。

前款所称房屋，包括独立成幢、有固定权属界线的封闭空间，以及区分栋、套、层、间等可以独立使用、有固定权属界线的封闭空间。

1.5.2不动产单元编码

不动产单元应当按照《不动产单元设定与代码编制规则》（试行）（GB）的规定进行设定与编码。

不动产单元代码由县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）顺序号、定着物特征码、定着物单元编号等七部分共28位数字和字母构成。

1.6不动产权籍调查

1.6.1不动产登记申请前，需要进行不动产权籍调查的，应当依据不动产权籍调查相关技术规定开展不动产权籍调查。

不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。

（1）申请人申请不动产首次登记前，应当以宗地为基础，以不动产单元为基本单位，开展不动产权籍调查。

（2）申请人申请不动产变更、转移等登记，不动产界址未发生变化的，可以沿用原不动产权籍调查成果；不动产界址发生变化，或界址无变化但未进行过权籍调查或无法提供不动产权籍调查成果的，应当补充或重新开展不动产权籍调查。

（3）前期行业管理中已经产生或部分产生，并经行业主管部门或经市不动产登记中心确认的，符合不动产登记要求的不动产权籍调查成果，可继续沿用。

1.6.2市不动产登记中心应当加强不动产权籍调查成果确认工作，结合日常登记实时更新权籍调查数据库，确保不动产权籍调查数据的现势、有效和安全。

1.7不动产登记簿

1.7.1不动产登记簿介质

我市的不动产登记簿采取电子介质，并以PDF形式作为唯一的纸质转换形式。

1.7.2市不动产登记中心负责建立全市统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当以宗地为单位编制，一宗地范围内的全部不动产编入一个不动产登记簿。

宗地权属界线发生变化的，应当重新建簿，并实现与原不动产登记簿关联。

（1）一个不动产单元有两个以上不动产权利或事项的，在不动产登记簿中分别按照一个权利类型或事项设置一个登记簿页；

（2）一个登记簿页按登簿时间的先后依次记载该权利或事项的相关内容。

1.7.3更正不动产登记簿

市不动产登记中心应当依法对不动产登记簿进行记载、保存和重建，不得随意更改。

有证据证实不动产登记簿记载的事项确实存在错误的，应当依法进行更正登记。

1.7.4管理和保存不动产登记簿

我市不动产登记簿由市不动产登记中心负责管理，并永久保存。

市不动产中心必须配备专门电子存储设备，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全，并进行定期异地备份。

1.8不动产权证书和不动产登记证明

1.8.1不动产权证书和不动产登记证明的格式

我市应当使用由国土资源部统一制定样式、统一监制、统一编号的不动产权证书和不动产登记证明。

不动产权证书和不动产登记证明应当一证一号，更换证书和证明应当更换号码。

1.8.2不动产权证书的版式

不动产权证书分单一版和集成版两个版式。

不动产登记原则上按一个不动产单元核发一本不动产权证书，采用单一版版本。

农村集体经济组织拥有多个建设用地使用权或一户拥有多个土地承包经营权的，可以将其集中记载在一本集成版的不动产权证书，一本证书可以记载一个权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。

我市目前使用单一版的《不动产权属证书》、《不动产登记证明》，我市《不动产权属证书》的编号为：

黔（A）B不动产权第C号（“A”处填写登记年度；“B”处填写登记机构所在区县的全称；“C”处是年度发证的顺序号，为7位，码值为********～********。

如黔（2015）XX区不动产权第********号。

）

1.8.3不动产权证书和不动产登记证明的换发、补发、注销.

1.8.3.1不动产权证书和不动产登记证明换发、补发、注销的，原证号废止。

换发、补发的新不动产权证书或不动产登记证明应当更换号码，并在不动产权证书或者不动产登记证明上注明“换发”“补发”字样。

1.8.3.2不动产权证书或者不动产登记证明破损、污损、填制错误的，当事人可以向市不动产登记中心申请换发。

符合换发条件的，市不动产登记中心应当收回并注销原不动产权证书或者不动产登记证明，并将有关事项记载于不动产登记簿后，向申请人换发新的不动产权证书或者不动产登记证明，并注明“换发”字样。

1.8.3.3不动产权证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由市不动产登记中心在门户网站刊发不动产权利人的遗失、灭失声明，并截屏打印存档，15个工作日后，将有关事项记载于不动产登记簿，向申请人补发新的不动产权证书或者不动产登记证明。

1.8.4不动产权证书和不动产登记证明的生效

不动产权证书和不动产登记证明应当按照不动产登记簿缮写，加盖不动产登记专用章后生效。

1.8.5不动产权证书和不动产登记证明的管理

市不动产登记中心应当加强对不动产权证书和不动产登记证明的管理，建立不动产权证书和不动产登记证明管理台账，采取有效措施防止空白、作废的不动产权证书和不动产登记证明外流、遗失。

1.9登记的一般程序

1.9.1依申请登记程序

依申请的不动产登记应当按下列程序进行：

（1）申请；

（2）受理；

（3）审核；

（4）登簿。

市不动产登记中心完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。

1.9.2依嘱托登记程序

依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记的，按下列程序进行：

（1）嘱托；

（2）接受嘱托；

（3）审核；

（4）登簿。

1.9.3依职权登记程序

依职权办理不动产登记事项的，按下列程序进行：

（1）启动；

（2）审核；

（3）登簿。

1.10登记申请材料的一般要求

1.10.1申请材料应当齐全，符合要求，申请人应当对申请材料的真实性负责，并做出书面承诺。

1.10.2.1申请材料格式

申请材料应当提供原件。

因特殊情况不能提供原件的，可以提交该材料的出具机构或职权继受机构确认与原件一致的复印件。

市不动产登记中心留存复印件的，应经中心受理人员比对后，签字并加盖原件相符章。

1.10.2.2申请材料形式应当为纸质介质，申请书纸张和尺寸宜符合下列规定：

（1）采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸质介质；

（2）幅面尺寸为国际标准297mm×210mm（A4纸）。

1.10.2.3填写申请材料应使用黑色钢笔或签字笔，不得使用圆珠笔、铅笔。

因申请人填写错误确需涂改的，需由申请人在涂改处签字（或盖章）确认。

1.10.2.4申请材料所使用文字应符合下列规定：

（1）申请材料应使用汉字文本。

（2）外文文本的申请材料应当翻译成汉字译本，当事人应签字确认，并对汉字译本的真实性负责。

1.10.2.5申请材料中的申请人（代理人）姓名或名称应符合下列规定：

（1）申请人（代理人）应使用身份证明材料上的汉字姓名或名称。

（2）当使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称。

1.10.2.6申请材料中涉及数量、日期、编号的，宜使用阿拉伯数字。

涉及数量有计量单位的，应当填写与计量单位口径一致的数值。

1.10.2.7当申请材料超过一页时，应按1、2、3……顺序排序，并宜在每页标注页码。

1.10.2.8申请材料传递过程中，可将其合于左上角封牢。

补充申请材料应按同种方式另行排序封卷，不得拆开此前已封卷的资料直接添加。

1.10.3不动产登记申请书

1.10.3.1申请人申请不动产登记，应当如实、准确填写不动产登记申请书。

申请人为自然人的，申请人应当在不动产登记申请书上签字；申请人为法人或其他组织的，申请人应当在不动产登记申请书上盖章。

自然人委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签字；法人或其他组织委托他人申请不动产登记的，代理人应在不动产登记申请书上签字，并加盖法人或其他组织的公章。

1.10.3.2共有的不动产，申请人应当在不动产登记申请书中注明共有性质。

按份共有不动产的，应明确相应具体份额，共有份额宜采取分数或百分数表示。

1.10.3.3申请不动产登记的，申请人或者其代理人应当向市不动产登记中心提供有效的联系方式。

申请人或者其代理人的联系方式发生变动的，应当书面告知市不动产登记中心。

1.10.4身份证明材料

1.10.4.1申请人申请不动产登记，提交下列相应的身份证明材料：

（1）境内自然人：

XXX民身份证或军官证、士官证；身份证遗失的，应提交临时身份证。

未成年人可以提交居民身份证或户口簿；

（2）香港、澳门特别行政区自然人：

XXX港、澳门特别行政区居民身份证、护照，或者来往内地通行证；

（3）台湾地区自然人：

XXX湾居民来往大陆通行证；

（4）华侨：

提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

（5）外籍自然人：

XXX府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照；

（6）境内法人或其他组织：

营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明；

（7）香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或其他组织：

提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；

（8）境外法人或其他组织：

提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。

已经登记的不动产，因其权利人的名称、身份证明类型或者身份证明号码等内容发生变更的，申请人申请办理该不动产的登记事项时，应当提供能够证实其身份变更的材料。

1.10.4.2权利人的名称、身份证明号码等信息内容发生变化，申请变更登记的，应当