广州越秀区商圈发展战略调研报告.docx
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广州越秀区商圈发展战略调研报告
集聚中心城区资源优势
打造越秀核心产业功能提升区
——越秀区北部区域发展战略调研报告
越秀区北部区域发展战略调研小组
二〇〇九年十二月
越秀区在开展学习实践科学发展观活动中，根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》（以下简称“珠三角纲要”）中对广州市建设国家中心城市的定位和发展要求，积极挖掘、分析自身优势与不足。
经过一系列的深入调研，我们发现，越秀区北部区域南联越秀中心老城区、北临白云新城、西引白鹅潭经济圈，东接天河北、珠江新城，具有独特的区位优势，是区内经济活跃度最高、最具发展潜力的区域。
如何利用好该区域的各种资源禀赋，充分发挥其核心战略位置，在突破越秀发展空间束缚的同时，成为广州市建设国家中心城市发展战略中的新经济增长极，是当前亟待研究的课题。
为此，越秀区委、区政府于今年4月份成立调研小组，从区域经济统筹发展及核心产业战略功能定位的角度，对越秀区北部区域（以下简称“北部地区”）的发展问题展开专项调研。
本报告主要就以下三方面进行分析研究：
一、北部地区发展问题的识别；
二、北部地区发展定位的选择；
三、推进北部地区发展的建议。
一、发展区位识别
（一）基本情况
1.区位定义及识别
“北部地区”在这里既是指一个城市地理空间概念，同时也是一个产业区位概念。
在这里，“区位”的本质在于其“经济空间场的特征，或者说区位是一种经济空间场”。
根据区位理论，区位的价值由两个部分组成，一是区位空间坐标的原始价值，二是区位聚集要素的价值。
因此，本课题主要通过在确认北部地区城市空间发展现状和产业发展现状“原始价值”的前提下，对该地区未来的“发展价值”进行识别，并提出增进北部地区“发展价值”的建议。
本研究所指“北部地区”的地理空间范围大致为，东风路以北至白云山脚（越秀区界），包括矿泉、登峰、黄花岗、流花、洪桥、建设、华乐、梅花村（部分）、六榕（部分）、东风（部分）等行政街道，国土面积约16.2平方公里，占全区面积的48%。
从城市空间结构来看，北部地区的发展呈现出“中心城区板块”和“新城区板块”并存的地域分布特征。
“中心城区板块”主要分布有黄花岗、华乐、建设、洪桥、流花、东风、六榕和梅花村等行政街道，该区域区位优势明显，是广州市政治、经济、文化的中心集聚区域。
“新城区板块”主要分布在矿泉和登峰两条行政街道，主要是农村“撤村改居”向城市社区转制的区域，区位特点和城市功能与中心城区板块形成较大反差。
从城市区位（经济空间场）关系看，北部地区的“中心城区板块”，实际上就是以“环市东中央商务区”为核心的总部经济区，是广州在改革开放30年发展起来的中央商务区。
该商务区与珠江新城、琶洲会展中心、白云新城等新崛起的商务区，共同在我市加快推进现代产业体系建设进程中发挥举足轻重的作用。
但是，另一方面，随着广州市总部经济区的泛化，环市东中央商务区如何在新的格局下，在充分利用现有优势的同时，及时调整自身的战略发展方向，保持又好又快的发展势头，给我们提出了新的发展课题。
“新城区板块”在更多方面是由于历史与制度的原因，遗留给越秀区的一份特殊遗产。
一方面，它以“城中村”或“城市边缘带”的方式呈现，带有“城郊农村社区”和早期无序开发、超速扩张形成的城市空间和产业空间关系错综复杂的特点，另一方面它又具有可以重新开发，实现区位增值的潜力。
2.行政组织与人口结构
（1）组织结构
“中心城区板块”的黄花岗、华乐、建设、洪桥和流花等行政街道由街道党工委、办事处负责履行辖区内城市管理、综治维稳等社会管理职能，城市管理较为规范。
“新城区板块”内的矿泉和登峰两条行政街道，除了街道办事处，客观上还存在转制社区经济组织行使部分社会公共治理的职能，具有“城乡过渡带”的特征。
（2）人口结构
2008年末，北部区域户籍人口达350298人，占全区户籍总人口的30.13%。
“中心城区”与“城区边缘”地区户籍人口结构比为78.59：
21.41,户籍人口分布趋势呈现由“中心城区”向“城区边缘”逐步递减的特征。
（见图1.1、表1.1）
图1.12008年北部区域户籍人口状况
表1.12008年北部区域户籍人口状况
单位：
人/%
单位名称
户籍人口
占全区比重
占北部区域比重
越秀区
1162489
100
---
北部区域小计
350298
30.13
100
黄花岗街道
93170
8.01
26.60
华乐街道
53784
4.63
15.35
建设街道
61015
5.25
17.42
洪桥街道
46371
3.99
13.24
流花街道
17448
1.50
4.98
登峰街道
45380
3.90
12.95
矿泉街道
33130
2.85
9.46
从动态角度观察，由于城市中心地区的“挤出效应”，“新城区板块”成为人口迁徙与流动的“洼地”，出现了人口快速向“新城区板块”流动、集聚的趋势。
换言之，北部地区，特别是“新城区板块”正成为流动人口（主要是外来小商贩）的集聚地。
初步统计，2009年5月1日，北部区域流入人口（指户籍不在本社区居委,且离开户籍所在地半年以上流入本社区居委的人口）达109798人，占全区流入人口的45.81%。
其中，“中心城区”与“新城区”吸纳的流入人口结构比为33.27∶66.73（见表1.2、图1.2）
表1.22009年北部区域流入人口状况
单位：
人/%
单位名称
流入人口
占全区比重
占北部区域比重
越秀区
239699
100
---
北部区域小计
109798
45.81
100
黄花岗街道
16941
7.07
15.43
华乐街道
5443
2.27
4.96
建设街道
5801
2.42
5.28
洪桥街道
4600
1.92
4.19
流花街道
3741
1.56
3.41
登峰街道
38890
16.22
35.42
矿泉街道
34382
14.34
31.31
图1.22009年北部区域流入人口状况
3.土地储备情况
（1）尚未开发利用的土地资源
据越秀规划分局的统计数据，目前可以确认北部地区共有20块尚未开发利用的土地，面积约有89.6万平方米。
其中，有15块土地尚未征用，9块属村生活用地（见图1.3）。
有关具体地块分布与权属，参见附件1《越秀区北部地区可能利用的地块》。
图1.3北部产业区尚未开发利用地块分布图
（2）存在可能利用的土地资源
一是“城中村”空间。
越秀区的6个城中村（即农林、寺右、西坑、登峰、瑶台和杨箕）有4个在北部（即农林、西坑、登峰、瑶台），面积约5平方公里（见图1.4）。
部分地块具有可以进行深度开发的价值，是越秀区未来具有重要发展潜力的地区。
图1.4越秀区北部城中村分布图
二是传染病医院用地。
北部的医疗资源比较丰富（见表1.3）。
其中，市第八人民医院、市结核病医院（胸科医院）、皮肤病院等均为传染病医院，建筑面积约有10万平方米。
作为传染病医院，处在人口稠密区不合适，目前，一些大城市为了有利于传染病患者的集中收治，从根本上控制传染源，切断传播途径，都将传染病医院外迁到远离市区、人口稀少、交通便利的地区，如北京地坛医院已经从市中心迁到郊外。
位于越秀区的市第八人民医院（原广州市传染病医院）也即将外迁。
可以预期，如果此类医院能够外迁，也将增加北部地区可开发利用的土地资源。
表1.3越秀区北部医院一览表
单位：
平方米
序号
医院名称
地址
建筑面积
备注
1
广州市胸科医院
广州市横枝岗路62号
71194
建议搬迁
2
中山大学肿瘤防治中心
广州市东风东路651号
93286
3
广东省妇幼保健院
广州市广园西路13号
19970
4
广州市第八人民医院
广州市东风东路627号
19021
建议搬迁
5
广州市皮肤病防治所
广州市恒福路56号
9500
建议搬迁
6
广州市肿瘤医院
广州市麓湖路横枝岗78号
36065
7
广东省第二中医院
广州市恒福路60号
30191
8
中山大学中山眼科中心
广州市先烈南路54号
34617
9
区一医院洪桥门诊部
小北路小石新街
768
10
区正骨医院
东风中路449号
11478
12
区流花卫生院
桂花岗一街13号首层
300
13
区口腔二所
东风西路126号
301
三是广工校区用地。
广东工业大学大学城校园建成后，广东工业大学校本部（位于越秀区的环市东路，占地14.2万平方米）将仅留下建筑与城市规划学院、艺术设计学院、文法学院和继续教育学院四个院系，其他超过10万平方米的土地均属于教育用地性质的厂房资产，具有非常高的可利用性。
四是广州电视台用地。
广州电视台位于环市中路花果山上，占地1.2万平方米。
随着新电视塔的落成，广州电视台将迁出花果山地块。
据悉，此地块可能会用于住宅开发或新建商务酒店。
五是城区更新区域。
我市2009年下半年“三旧”改造工作（即旧城镇、旧厂房、旧村屋）全面铺开。
除了城中村之外，北部还有部分旧厂房如南洋电器厂、新华印刷厂、团结橡胶厂（此三家旧厂房共占地52487平方米）等、旧村屋如建设新村等，将可以进行更新或有效利用，这些项目的推开将有利于改善城市形象，也有利于改变土地利用效率低下的现状，腾出更多的城市产业发展空间。
4.人文、地理资源
（1）历史、文化底蕴厚重
越秀区是广州“古城商都”的发祥地、中国近现代革命的策源地，同时也是两千多年来广州城市中轴线的所在地。
全区各级文物保护单位107处，占全市的23%，其中全国重点文物保护单位有13处，占全市的54%；省级文物保护单位19处，占全市的42%；市级文物保护单位58处，占全市的23%；市登记保护单位17处，占全市的12%。
而位于越秀北部区域的全国重点文物保护单位和省级文物保护单位各3个、市级文物保护单位26个，占全区的35.5%。
同时密集的科研院所、学校、文化艺术机构等资源，也构成北部地区发展文化、创意、科技等知识密集型现代服务业的有力依托，是北部地区核心竞争力的重要组成部分，也是建设宜商宜居城区的主要优势之一。
（2）城市生态绿地资源丰富
北部地区的绿地面积较大，其中包括了越秀山公园、麓湖公园、流花湖公园、草暖公园等9个大型公园绿地，面积达458.6万平方米，约占北部区域总面积的1/4。
（见表1.4、图1.5）。
这些城市绿地生态景观资源虽然不能直接开发利用，但是作为城市软实力的重要组成部分，对于整个北部地区的经济发展与城市功能而言，具有无法取代的巨大价值，将成为提升本地区整体竞争力的基础性优势。
表1.4越秀区北部公园一览表
公园名称
面积（万平方米）
流花湖公园
54
草暖公园
1.3
广州兰圃
3.9
越秀山公园
84
中山纪念堂
6.4
麓湖公园
250
黄花岗公园
13
广州动物园
42
东风公园
4
总面积
458.6
图1.5越秀区北部绿地分布图
5.交通战略地位
北部地区南靠广州老城中心区，北连白云新城，东部与天河北部接壤，处于关键战略节点，占据重要的战略交通位置。
北部地区还是广州市交通的中心枢纽，有与市外联系的重要交通集散地——火车站、省、市汽车总站、流花车站；处于毗邻白云国际机场的有利位置；内环路贯穿全区，有环市路、东风路等多条市级交通主干道；地铁二、五、六号线区内站点密集，快速轨道交通发达，形成了联通广州各区的、功能齐全的立体交通网络。
优越的交通战略地位，一方面为越秀中心区总部经济、现代服务业的集聚与辐射提供了可能；另一方面，也使越秀北部与白云区、天河区在市场自发的作用下天然、有机地联系在了一起。
从促进区域经济发展的角度看，完全可以利用北部区域这个有利条件，促进一个跨行政区的统一经济体的形成。
图1.6越秀交通网络图
（二）产业发展
1.经济总量
2008年末，北部地区共有法人单位和个体经营户4.2万户，占全区的44%，企业法人单位实现营业收入1892亿元，占全区的29%，期末从业人员33万人，占全区的39%（参见图1.7）。
图1.7北部地区三大经济指标的产业区位图示
2.空间特征
（1）各街区发展水平呈现层级差异
表1.5反映了2008年北部地区法人单位、个体经营户的数量和营业收入及其每一个行政单元（街道办事处）的状况，以及它们在全区的地位。
表1.52008年北部地区法人单位及个体经营户行政单元分布情况
法人单位及个体经营户（个）
占全区的比重
其中：
法人单位
个体经营户
数量（个）
占全区的比重
数量（个）
占全区的比重
全区总计
96305
100%
28066
100%
68239
100%
北部区域小计
42367
44%
11691
42%
30676
45%
矿泉街
13269（Ⅰ）
14%
956
3%
12313
18%
登峰街
4540（Ⅲ）
4%
1566
6%
2974
4%
黄花岗街
5418（Ⅱ）
6%
3959
14%
1459
2%
流花街
11241（Ⅰ）
12%
964
4%
10277
15%
洪桥街
2446（Ⅲ）
2%
929
3%
1517
2%
建设街
2642（Ⅲ）
3%
1608
6%
1034
2%
华乐街
2811（Ⅲ）
3%
1709
6%
1102
2%
按经营单位数量来分，北部地区可以分为三个级次：
Ⅰ级次（1万以上）、Ⅱ级次（5千以上，1万以下）、Ⅲ级次（5千以下）。
从表1.5可以看出，矿泉街和流花街的法人单位数量占全区比重都很低，但仍未妨碍它们进入第Ⅰ级次，因为它们的产业现状以大量专业市场为主，这使它们在个体经营户上占有绝对的数量优势；而在法人单位数量上位居第一位的黄花岗街因个体经营户数量上的落差，进入第Ⅱ级次；登峰街、洪桥街、建设街及华乐街则归为第三级次。
从经济规模来看，北部地区可以分为三个能级：
A能级（300亿以上）、B能级（100亿以上，300亿以下）、C能级（100亿以下）（参见图1.7）。
从表1.6可以看出，黄花岗街、建设街、华乐街三个法人单位最多的街道，企业法人营业收入均超过了300亿元，属于A能级；登峰街、流花街、洪桥街紧随其后，属于B能级；矿泉街的规模企业分布态势较弱，属于C能级。
表1.62008年北部地区企业法人营业收入行政单元分布情况
企业法人营业收入（亿元）
占全区的比重
全区总计
6568
100%
北部区域小计
1892
29%
矿泉街
42（C）
1%
登峰街
135（B）
2%
黄花岗街
652（A）
10%
流花街
131（B）
2%
洪桥街
231（B）
3%
建设街
355（A）
6%
华乐街
346（A）
5%
注：
由于2008年全国经济普查，个体经营户普查只填报了人数指标，个体经营户营业收入有待国家统一核定后反馈。
目前全区个体经济户增加值占地区生产总值的2%左右。
从经济密度来看（见表1.7），建设街、华乐街、黄花岗街相对其它街道处于遥遥领先的地位，并且超出了全区平均经济密度；洪桥街处于中间水平，经济密度超出了北部区域平均水平，但仍低于全区平均水平；流花街、登峰街和矿泉街三个街区的经济密度低于北部区域平均水平，同时明显低于全区平均水平。
表1.72008年北部地区经济密度（按营业收入计算）
营业收入（亿元）
面积（平方公里）
从业人员（人）
经济密度
全区总计
6568
33.80
839078
97.16
北部区域小计
1892
16.34
326364
57.90
矿泉街
42
3.10
18308
6.78
登峰街
135
4.60
35318
14.68
黄花岗街
652
3.29
89979
99.09
流花街
131
1.72
37279
38.08
洪桥街
231
1.52
26652
75.99
建设街
355
0.91
43528
195.06
华乐街
346
1.20
75300
144.17
说明：
经济密度要考虑劳动力和国土面积的双重因素。
国土面积和劳动力因子的权重取值各为0.5。
（2）产业发展呈现空间集聚性特征
目前，该地区主要的产业群有环市东CBD总部集群、以黄花岗科技园为依托的创意产业群、东风路智力服务带、流花——矿泉地区专业市场群（包括细分的服装、皮具、精品、美容等市场）；永福路后汽车市场集群；旧交易会及周边的会展业集群等，产业发展各具特色。
（见图1.8）
图1.8越秀区北部产业集聚空间分布图
3.发展趋势
从动态角度观察，北部地区发展有以下特点：
（1）现代服务业呈现稳健成长态势。
越秀区现代服务业近年来呈现高速增长的趋势，其中租赁和商务服务业、水利、环境和公共设施管理业、教育、文化、体育和娱乐业等行业，自2004年以来均呈现了年均20%以上的增长速度。
表1.82008年现代服务业的高端行业情况
高端行业
营业收入（亿元）
2008年比2004年增长
交通运输、仓储和邮政业
151
17%
信息传输、计算机服务和软件业
24
60%
房地产业
114
48%
租赁和商务服务业
205
114%
科学研究技术服务和地质勘查业
25
56%
水利、环境和公共设施管理业
9
800%
教育
2
90%
文化、体育和娱乐业
41
116%
（2）传统产业面临整合提升。
传统产业，特别是传统经营业态的专业市场，作为商贸流通领域沟通连接消费者和生产者的桥梁，由于长期以来在管理、经营、交易方式等方面缺乏创新，近年营业额已多呈下降趋势。
这说明落后的运营模式已日渐不能满足市场发展的需要和产业结构提升的要求。
北部区域专业市场众多（包括接壤的白云、天河片区），如何运用信息化提升市场经营管理水平、利用电子商务平台扩大经营规模、进行业务拓展，从而提升传统商贸流通产业的整体经营档次，是今后要重点考虑的发展问题。
表1.92008年北部区域商品交易市场情况
商品类别
市场数（个）
同比增长
成交额（亿元）
同比增长
合计
139
11.20
350
6.69
其中:
服装类
52
10.64
288
10.63
鞋帽类
20
17.65
9
-1.89
汽配类
12
持平
27
-9.81
日用品类
17
41.67
20
14.66
（3）高端资源出现“扩散”迹象。
表1.5和表1.7的统计数据表明：
2008年与2004年相比较，北部地区的法人单位和个体经营户数量的增长率高于全区同期水平。
但是，如果从营业收入来观察，企业法人实现营业收入1892亿元，虽然增加了853亿元，但占全区的增量仅为21%，占全区的总量比重为29%（比2004年下降了12个百分点）；期末从业人员33万人，占全区的比重为39%，比2004年减少3个百分点（参见图1.9）。
在经济密度上，北部区域的平均密度为57.90，远远低于全区的97.16。
这种现象的发生，显示出北部地区单位产出能力有所减弱，存在高端资源扩散或转移的可能。
主要有两方面原因：
一方面由于近年来传统专业批发市场的竞争力下降，营业收入增长放缓；另一方面具有规模和影响力的一些公司总部从北部地区外迁。
如广交会、中国贸易中心集团的外迁；还有环市东大量总部企业流向外地，如索尼、通用电气等总部企业搬迁到外区，飞利浦、西门子等搬到区内其他地方。
（4）呈现中小企业聚集趋势。
在高端资源有所扩散的同时，北部地区中小企业聚集趋势日益明显。
2008年末，北部区域共有法人单位和个体经营户4.2万户，与2004年经普数据对比，增加了1.3万户，占全区增量的59%，增加4个百分点。
其中：
法人单位1.2万户，比2004年增加5个百分点，个体经营户3.1万户,比2004年增加4个百分点。
从增长速度来看，2004年至2008年间，该区域法人单位数量以年均10.5%的速度增长，个体经营户以年均9.4%的速度增长，分别比全区水平高出3.3个百分点和2.8个百分点。
表1.102008年北部地区法人单位及个体经营户的行政单元（街道办事处）增长情况
法人单位及个体经营户
其中：
法人单位
个体经营户
数量（户）
增长速度（%）
数量（户）
增长速度（%）
数量（户）
增长速度（%）
全区总计
96305
30%
28066
32%
68239
29%
其中：
北部区域小计
42367
44%
11691
49%
30676
43%
矿泉街
13269
71%
956
67%
12313
71%
登峰街
4540
21%
1566
35%
2974
15%
黄花岗街
5418
50%
3959
75%
1459
8%
流花街
11241
36%
964
99%
10277
32%
洪桥街
2446
54%
929
20%
1517
85%
建设街
2642
22%
1608
27%
1034
16%
华乐街
2811
30%
1709
30%
1102
31%
注：
1、本表增长速度是指法人单位或个体经营户数量2008年比2004年的增长速度。
2、矿泉与登峰街的个体经营户的数量产生了很大增长，主要原因是由于对无证照经营的整治力度加强，补办工商登记的业户剧增。
（三）支撑条件
越秀区是广州市历经2223年一直未变的城市中心，越秀区的各项优势资源将成为北部区域今后发展的强大支撑。
与广州其他地区相比，越秀及其北部地区在城市功能上具有以下难以替代的支撑条件和比较优势。
（1）高效的资源整合能力。
行政区划调整后的新越秀区，有效实现了区域资源的整合，经济快速增长，发展动力强劲，从地区经济贡献上就能显著地反映这一特点。
完成区划调整后的2005年，地区税收即从2004年的负增长转为正增长。
2005-2007年期间，实现年均税收超过50亿的增长。
2008年，实现全区税收收入比2004翻一番。
表1.112004年-2008年全区税收收入表
年份
税收收入（亿元）
同比增长
占全市比重
2004年
165.83
-3.7%
15%
2005年
199.27
20.2%
15%
2006年
272.29
19.1%
18%
2007年
329.16
20.9%
18%
2008年
347.41
18.7%
16%
注：
税收收入增长速度按可比口径计算。
（2）强大的要素资源聚集功能。
近年来，越秀区进一步整合现有的产业资源，形成了总部经济、创意产业、文化产业、教育现代服务业、健康产业等特色经济，经济发展与社会政治、文化、教育发展相互融合，高端资源聚集功能不断提升。
2008年，越秀区现代服务业占区内生产总值的七成以上，占广州市28.59%；服务业在广州市的区位商是1.94,高居全市各区之首。
由于高端要素资源的集聚，越秀区33.8平方公里的土地上创造的经
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