世纪城房地产二期建设项目可行性研究报告.docx
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世纪城房地产二期建设项目可行性研究报告
世纪城房地产二期建设项目
可行性研究报告
附图:
1、项目位置图
2、项目修建性详细规划图
3、项目建设效果图
第一章总论
一、项目名称及建设单位
1、项目名称
XX市XX•世纪城二期建设项目
2、建设单位
XX市XX房地产开发有限公司
3、建设单位基本情况
XX市XX房地产开发有限公司是隶属于XX市房产局的具有三级资质的国有房地产开发企业,现有职工二十三人,其中有高级工程师一人,中级职称六人,初级职称五人,二十人具有大专以上文化,平均年龄三十二岁。
公司拥有雄厚的经济实力,现有入股注册资金800万元;XX市房产管理局同时作为公司坚强的后盾,提供资产、资金,在各方面全力支持公司的发展。
公司主要从事旧城改造、房地产开发、开发经营工作。
自1989年成立以来,先后开发建设了北门口商住楼、壶天巷住宅楼、吉升门住宅楼、横四街住宅楼、务门前住宅楼、吉升花园、北正街商住楼、直四街住宅楼、大正街商住楼九处商品房,总计开发面积12万㎡,为XX市的城市建设、改善人民群众居住条件作出了积极的贡献。
我们所开发的楼盘,广泛取得了社会的认同,无论是质量品质上,还是售后服务上,都得到了客户的一致好评,有了很好的社会信誉。
同时,通过多年的努力和经验积累,公司经济实力和技术力量都得到了迅速发展。
XX公司近两年来着重致力于东山新城的开发建设,在东山新城投资开发的首个楼盘“XX·世纪城”一期——东台苑规划建设住宅347套,门面44空。
于2008年6月13日开盘并正式对外销售以来,已完成住宅销售95%,尚未签订销售合同的房屋仅13套;门面44空已全部销售完毕;共计收回售房款7500万元。
二、报告编制单位
编制单位:
XX工程咨询公司
法人代表:
XX
证书编号:
工咨乙
发证机关:
国家发展和改革委员会
XX工程咨询公司是经XX市人民政府批准,于1996年成立,是具有全国第一批由国家发改委颁发的乙级工程咨询资格证书机构,公司聘有各类专业咨询专家50余人,其中具有高级职称的30余人,国家注册咨询工程师9人,拥有各种多媒体制作印刷平台现代设备,固定资产80余万元,五年来完成咨询项目500余项,以优质服务享誉社会。
近2-3年来,每年都有项目获湖南省优秀工程咨询成果二、三等奖,在社会享有良好的诚信度和知名度。
为了做好XX市XX•世纪城二期建设项目的前期工作,XX市XX房地产开发有限公司委托XX工程咨询公司承担本项目的可行性研究任务。
我公司即组织有关专家及技术人员进行调查研究,通过实地调查,广泛征求业主及有关部门的意见,收集相关资料信息,对项目进行认真论证、分析评价,于2009年十二月完成报告的编制,供审批部门决策参考。
三、项目提出的理由与过程
2005年XX公司响应市委、市政府的号召,进驻东山,积极投身东山建设。
公司取得了市府大道两侧200亩土地的开发经营权,并着手建设了“XX·世纪城”小区一期。
该小区地理位置优越,南面与行政中心、起凤路接壤,北边紧靠两个42亩的超大城市绿化广场,市府大道贯穿其中,通过镇湘景观桥五分钟即可达旧城区,是集居住、休闲为一体的高档住宅小区。
目前该小区所有房产已基本预售完毕,取得了可观的经济效益和良好的社会效益,预计年底可全部峻工并交付使用。
为了广大人民群众日益增长的住房需求,XX公司通过“招拍挂”程序取得了东山新城12#地块(共计32亩)的土地开发权。
经XX公司领导层研究决定,计划将该地块作为“XX·世纪城”二期项目开发建设,为人民群众营造一个价格适中、高档次、高品味的温馨家园。
四、可行性研究的依据及范围
1、可行性研究的依据
1)项目修建性详细规划图;
2)《XX市东山新区控制性详细规划》;
3)XX市国民经济和社会发展“十一五”规划;
4)国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参考》(第三版);
5)工业与民用建筑可行性研究深度要求;
6)各专业技术规范;
7)建设单位提供的各项基础资料。
2、可行性研究的范围
依据国家有关政策、法规,对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。
五、项目概况
1、项目拟建位置
本项目位于XX市东山新区起凤路西侧,东临城市主干道起凤路,西接塔子北路与南岸水乡小区,北倚建成的XX世纪城一期居住小区,南靠城市次干道霞光路。
2、建设规模与目标
本项目规划用地面积为53.3亩,规划建筑总面积60856㎡。
建设内容包括:
多层住宅、商业建筑、二楼商业大厅、幼儿园、底层车库及小区公用服务设施。
3、主要建设条件
该地块地势平坦、道路便利、电力充足、水源丰富,是XX市人物、物流、信息流主要集散地,有得天独厚的地理优势和市场优势。
(1)交通情况
项目区分东侧毗邻城市主干道——起凤路,南侧毗邻城市次干道——霞光路,目前有市内公交车2路车线路通过,交通运输十分方便。
(2)公共设施条件
项目区周边的起凤路和霞光路,都规划布置有电力、通信、给水、排水、燃气等主干管线,有利于项目区的连接使用。
(3)地形地貌
本项目规划用地现状主要为农田,地块方正、地势平坦,有利于项目规划布局和工程建设。
(4)污染情况
周边主要有行政中心、商业中心、居住中心,无污染源。
本项目建设和运行过程中将采用有效的保障措施,项目无“三废”排放,不会对环境产生负面影响。
(5)危险源情况
项目区内没有高压线通过,周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。
4、项目总投资及效益情况
项目总投资9597.38万元,其中:
建设单位自筹资金6597.38万元,申请银行贷款3000万元。
项目建设期计划按3年划分。
(1)经济效益
该项目总收入为13272.04万元,总成本为10260.98万元,可上缴税费达1605.75万元。
税前利润1528.95万元、税前投资利润率为15.93%;税后利润1146.71万元,税后投资利润率为11.95%。
该项目内部收益率9.63%,财务净现值(基准收益率为8%)172.38万元,投资回收期2.49年(含建设期),可见,该项目具有较强的盈利能力。
(2)社会效益
①、国家增税。
效益分析表明,向国家缴纳增值税655.26万元,交所得税382.24万元。
②、本项目建成后,能够进一步满足人民群众日益增长的住房需求,从基本解决当前城市居民的住房难问题。
③、本项目建成后,有利于东山新城建设的完善和繁荣,有利于迅速提高XX的城市化水平,有利于促进地方经济快速发展。
六、主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
㎡
35533.00
合53.3亩
2
规划总建筑面积
㎡
64456.00
(1)
门面(1类)
㎡
3278.00
(2)
门面(2类)
㎡
2000.00
(3)
二楼商业大厅
㎡
5278.00
(4)
住宅(1类)
㎡
3600.00
(5)
住宅(2类)
㎡
2700.00
(6)
住宅(3类)
㎡
5000.00
(7)
住宅(4类)
㎡
37500.00
(8)
幼儿园
㎡
1500.00
(9)
车库
㎡
3600.00
3
容积率
1.81
4
建筑密度
%
38.00%
5
绿地率
%
40.00%
6
建设总工期
月
18
7
建设投资
万元
9597.38
8
销售收入
万元
13272.04
9
总成本费用
万元
10260.98
10
利润总额
万元
1528.95
11
税后利润
万元
1146.71
12
投资利润率
%
15.93%
13
净利润率
%
11.95%
14
全部投资财务内部收益率
%
9.63%
税后
15
全部投资回收期
年
2.49
税后
七、研究结论及建议
1)本项目为XX市XX房地产开发有限公司投资建设的中高档房地产项目,对完善XX市东山新城环境建设和推进东山新城建设,及为人民群众提供高品质住宅均有积极意义。
通过本项目建设,也将有利的提升XX市XX房地产开发有限公司在XX市的形象和地位。
2)本项目位于XX市东山新城起凤路西侧,总用地面积约35533㎡(合53.3亩),总建筑面积60856㎡,其中:
住宅面积48800㎡,商业门面面积5278㎡,商业大厅面积5278㎡,幼儿园1500㎡,并配有相应的车库3600㎡。
是一个地理位置好、功能齐全、配套设施完善的住宅小区。
3)工程估算投资总额9597.38万元,其中:
土地费用1598.99万元,工程费用5645.75万元,其它费用1185.61万元,预备费843.03万元,建设期利息324万元。
本项目资金来源主要来自以下几个方面:
1)公司自筹资金约6597.38万元。
2)项目中期开发贷款3000万元。
3)本工程为中高档房地产开发项目,参照目前市场价位定价,据此进行的财务分析,项目所得税后全部投资财务内部收益率为9.63%,全部投资回收期为2.49年,税后净利润1146.71万元。
项目盈利可观,财务上是可行的。
第二章
项目建设背景和必要性
一、项目建设背景
1、政策背景
住房建设是我国政府为解决城市人口居住难的一项大事,也是提高我国城市化水平、解决人民群众就业和生存的一项民心工程。
为此,从中央到地方以及各部委,都出台了一系列的政策。
(1)国务院办公厅颁布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》
房地产业已成为国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是推动城市基础设施建设,加快城市化进程的重要手段;是充分发挥人力资源优势,扩大就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。
国务院办公厅在2008年12月颁布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。
意见提出,加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展。
意见着重强调了以下几项内容。
一是进一步鼓励普通商品住房消费。
加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。
二是支持房地产开发企业积极应对市场变化。
引导房地产开发企业积极应对市场变化。
支持房地产开发企业合理的融资需求。
取消城市房地产税。
意见中提到,积极营造良好的舆论氛围。
坚持正确的舆论导向。
以加快保障性住房建设,鼓励住房合理消费,促进房地产市场健康发展为基调,大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效,着力稳定市场信心。
(2)符合2009年12月的中央经济工作会议精神
12月5日至7日,中央经济工作会议在北京召开。
会议确定2010年经济发展方向:
必须把保持经济平稳较快发展与结构调整结合起来,切实提高发展的可持续性;把扩大内需特别是消费需求与稳定外需结合起来,着力增强经济发展的均衡性;把统筹城乡区域协调发展与推进城镇化结合起来,大力拓展发展空间;把推动自主创新与培育战略性新兴产业结合起来,努力实现创新发展;把深化改革与促进发展结合起来,全面提升经济发展的内生动力;把发展经济与改善民生结合起来,进一步提高经济社会发展的协调性。
从以上表明,国家对明年的经济实方向是保持宏观经济政策连续稳定性,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
会议明确了财政政策重点投向民生,并增加居民消费为扩大内需重点。
住房建设项目是一项解决人民群众居住和生存重大的民生工程,也是促进居民消费、扩大内需的重点工程。
XX·世纪城二期项目建设定位为价格适中、环境优美的高品质住宅小区,符合XX市广大民众的需要。
(3)符合XX市委市政府提出的大力推进新型城市化政策
2009年4月,中共XX市委市人民政府出台了《关于大力推进新型城市化的实施意见》。
做大做强城市主体,是XX市推进新型城市化的首要任务。
XX市在推进新型城市化工作会议上提出,要坚持“扩容提质并举”,大力实施“南拓北进”战略,大手笔建设,大力度管理,使旧城改造和东山新区开发齐头并进。
全面扩大城市规模,“扩容”必须放在首位,要拉开城市框架,积极推进东山新城区和工业园区建设。
东山新区将建成XX市政治、文化、教育、科技、金融中心和商业次中心,主要包括以东山书院为中心的文化教育旅游中心、沿江健康生态居住中心以及金融、商业中心等亮点工程。
工业园则主要是红仑新型产业区和东郊皮革产业区,工业园区在城市化建设中将努力建设成为创新型、特色型、环保型、效益型园区。
目前,东山新城建设正有序推进,XX大桥、镇湘桥全线拉通,新老城区开始融为一体。
到2010年,XX市城市化水平达到35%,2015年达到45.5%。
2、规划背景
(1)长株潭区域发展规划背景
XX,位于湖南省中部的涟水之滨。
由西汉时期建县至今,有2000多年历史。
这里,自然风景独特,历史底蕴浓厚。
XX市是隶属于XX市的县级市,距XX市43公里,是长株潭“金三角”周边9个卫星城市之一,共同构筑长株潭城市群,为了加快这一地区的经济发展,1997年湖南省委、省政府决定实施长株潭一体化发展战略,使长株潭城市群成为湖南经济发展的核心增长极。
2008年,长株潭“两型社会”建设改革试验区获国务院批准,将初步建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架,初步形成城市群综合基础设施框架,初步形成长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的区域经济一体化格局。
这是加快XX市经济社会发展的极好机遇。
新世纪、新XX,XX市委、市政府在这一时代背景下以崭新的姿态,决策城市“南拓北进”战略,建好东山新区,实施市行政中心搬迁,统领全市90万人民融入长株潭经济一体化的发展战略中,去赢得主动权,抢占发展制高点。
(2)XX市城市总体规划背景
XX市旧城区现状仅8平方公里,绝大部分公共设施、绝大部分城市人口都集中在旧城区,旧城区人口和建筑密度过大,容量爆满,城区范围相对狭小,基础设施老化,已成为制约XX市经济社会发展的瓶颈。
城市发展的客观规律要求XX迅速拓展城市规模,已成为XX城市发展急待解决的重大问题。
根据XX市总体规划,到2020年,XX市城市化水平要由目前13.3%提高到40%,城市发展空间格局为:
旧城区为城市商贸中心,北面红仑新区为城市新型工业园区,南面东山城区为城市的行政、文化、科教、居住中心。
(3)项目所在片区规划背景
东山新区规划面积4.75平方公里,地势平坦,前临涟水河,后倚东台山国家森林公园,拥有2公里的亲水江岸,自然环境优美,山水特色明显,拥有较大的开发空间。
近年来,XX市为加快城市扩容提质,拟投资50亿元人民币,开发打造东山新区。
东山的开发以百年名校“东山学校”红色旅游产业为依托,以市行政中心搬迁和科教园项目为牵引,建成碧洲公园和位于涟水河滨自然风光带的滨河南路、励志大道两条景观轴线,把东西走向的文运路贯穿新区,形成一条商业轴线。
同时,以搬迁后的XX市行政区、东山书院等构成新区的两个中心,再在行政中心四周和望春路段与桥南路段设置两个功能组团,依山傍水形成两个沿江健康居住小区与两个文化教育居住小区;以东台山国家森林公园、大型公共设施建筑、市级公共绿地、主要路段交叉地段构建新区九个景观景点和四大功能区:
滨河居住综合区、行政办公综合区、商业金融发展区、文化教育园区,力争把新区建成办公、生活的聚集区、绿化美化的示范区。
此外,由三纵三横的快速交通网把新老城区连为一体,为XX市老城区的改造形成空间的支撑与活力。
该片区位于东山新区的靠老城区的一侧,紧邻新老两个城区中心连接线——励志大道。
按照《XX市东山新区控制性详细规划》要求,该地块规划属滨河居住综合区范围内。
二、项目建设必要性
一是满足人民群众日益增长的住房需求的需要。
党的十七大明确提出“五有”,其中一条就是“住有所居”,要求统筹解决城乡居民住房困难问题。
中央把“住有所居”写进十七大报告,这充分体现了中央“权为民所用,情为民所系,利为民所谋”,全心全意为人民服务的一贯宗旨,也体现了党与广大群众的鱼水深情。
中央关于“住有所居”的要求,内涵深刻,它是从最广大人民的利益出发,从实际出发,进一步推进房地产的改革。
使保证广大人民的根本利益,成为房地产改革与发展的出发点和落脚点。
我国是发展中国家,人口众多,正处在城镇化快速发展过程中,资源相对不足,生态环境承载能力弱。
以较小的资源环境代价,解决好人口大国城镇化过程中的住房问题,是各级政府面临的重大挑战。
我们只有住房开发和建设,才能满足城镇化过程中新增人口的住房需要。
二是扩大内需、拉动经济的需要。
房地产项目的投资建设有着巨大的拉动效应,能有效刺激消费、扩大内需,推动我市一、二、三产业升级。
推进城镇住房建设,对于保持经济平稳较快增长、促进民生改善具有十分重要的现实意义。
首先,这是扩内需、保增长的有效举措。
加快推进城镇住房建设是国家、省实施扩内需保增长战略的重要内容,既能拉动民间投资,又能刺激居民消费,是扩大政府公共支出拉动投资、刺激消费的有效结合点,是应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的重要举措。
在当前形势下加大住房工程建设投入,支持城乡居民住房消费,调节住房供应关系,可以发挥产业联动效应,有利于增加投资、稳定就业和扩大消费,从而强力拉动经济增长。
其次,这是保民生、促稳定的客观要求。
三是推进新型城市化建设,打造城市建设精品的迫切需要。
目前,XX市通过政府引导、市场运作和创新的项目捆绑招商、承包经营、期权融资及土地定向开发、“勾地”经营、盘活资产、拓展融资渠道等措施,书院路、市府大道、滨河南路等30多个基础设施建设项目相继动工,城区涟水河两岸的滨河大道在进一步拉长拓宽,形成了“大空间、大开发、大崛起”的新格局。
城市新区骨架构建,还须城市开发项目来完善、繁荣。
本项目对完善东山新城城市功能,推进东山新城发展具有积极意义。
四是落实中央新的经济工作会议精神,实现“调结构、扩内需、防通胀”的需要。
在12月5日至7日召开的中央经济工作会议提出,必须坚持改善民生和扩大内需内在统一,更加注重围绕保障和改善民生来谋划发展,把增加居民消费作为扩大内需的重点,通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济发展拉动力。
“XX·世纪城”二期项目建设既是一项解决城市居民住房难的民生工程,也是一项扩大内需、增强活力的经济大事。
所以,本项目建设是落实中央新的经济工作会议精神的具体体现。
总的来看,“XX·世纪城”项目建设不但可以满足人民群众的住房需求,也可以扩大内需、促进消费、拉动社会经济向前发展,还可以推进东山新城的建设、提高城市化水平。
另外,该项目建设还可以提高党员、干部的执政能力,密切干群关系,增强社会凝聚力,促进社会的和谐发展。
第三章
市场研究
一、城市经济发展概况
XX是近代“湘军”文化的起源地,也是是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市之一;下辖3乡15镇4个城区办事处,其中城区有望春门、新湘路、昆仑桥、东山4个办事处;现全市总面积2012平方公里;2007年年末总人口91.3万人,城市化率仅为13.8%。
二、城市发展规划
进入新世纪后,XX制定了城市发展总体规划方案。
该方案的指导思想是:
按照高超点规划、高标准建设、高效能管理的原则,以加快城镇化建设为龙头,现有工业为基础,高新科技产业为依托,文化旅游为导向,专业市场为载体,把XX建设成为城镇协调发展,布局合理,工业兴旺,市场繁荣,文化旅游发达,环境优美,现代化程度高的长株潭次中心城市。
到2015年城市建成区面积达30万平方公里,城市人口达30万,镇区人口达15万。
开发城市四区,南部:
把东山建成全市政治、文化、生活中心区;东部:
东郊皮革工业区;北部:
红仑高新技术区;中部:
完善工贸新区。
健全城市交通网络,拉通东台路、起凤路、滨河南路、滨河北路、车站路、红仑路、高速公路连接线、望春路等八路,架通XX大桥、公园桥、望新桥、杨金桥,建好汽车北站、西站、南站。
建设特色街道,南正街的商业步行街,壕塘的小吃一条街。
建设好九个专业市场,建材、农贸、烟酒、交电、副食、汽配、服饰、电脑、皮革市场。
加强环境保护,建成一个日处理5万吨的污水处理厂和能够容纳500万吨垃圾的垃圾消纳场;配套建设好一批教育、卫生、文化体育、供水、通讯等社区基础设施;维护、恢复好云门寺、褚公祠、洗笔池、伏虎井等文化古迹;建好三个广场,一个中心,即云门寺广场、东山名人广场和水府旅游广场,建设一个文化旅游中心。
从而建设出一个经济繁荣、环境优美、富有历史人文精神的青山绿水之城
三、XX房地产市场发展总体统计分析
序号
年份
2004
2005
2006
2007
2008
指标
总量
增速(%)
总量
增速(%)
总量
增速(%)
总量
增速(%)
总量
增速(%)
1
房地产投资总量(亿元)
1.51
26.3
1.79
10.2
2.51
40.4
2.75
9.4
4.16
51.5
2
全年施工面积(万㎡)
158
16.3
149
-3.2
143.4
-0.18
185.4
27.2
190.1
2.5
3
全年竣工面积(万㎡)
99
12
82.9
-15.8
94.7
11.9
123.9
29.6
138
11.4
4
商品房销售面积(万㎡)
9.24
31.7
28.3
24.93
-21.4
82.12
28.8
1、自2004年以来,XX房地产投资总量呈快速增长趋势。
07年受国家宏观调控的影响,投资量增速趋缓,说明国家宏观政策调控略有成效。
但08年增速回升,达到51.5%,投资总量为4.16亿元,说明XX房地产市场需求旺盛,发展存在很大空间。
2、商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长趋势,其中2006年受国内大环境和2008年受宏观经济政策影响,增幅最大,在50%左右。
2007年股市效应显现,大量民间资本涌入股市,交易面积增速明显减少,降为了-21.4%。
2008年,因为大量资本回归常态,商品房成交明显增大,市民购买力凸显,市场供需两旺的格局逐步形成。
四、XX市房地产市场总体分析
1、XX房地产发展起步较晚,商品住宅市场相对需求大。
自从1998年放宽房地产开发政策以来,XX市房地产业发展一直强劲不衰。
2008年,全市房地产开发完成投资4.16亿元,同比增长51.5%。
其中住宅投资完成27.1亿元,同比增长46.5%,土地开发投资0.41亿元,同比增长27.6%,土地开发面积17.57万平方米,同比增长25.8%,商品房建筑面积82.12万平方米,同比增长28.8%,商品房竣工面积30.05万平方米,同比增长54.8%,商品房销售面积29.4万平方米,同比增长17.9%。
2、农业人口众多,城市化水平进程正在大力推进。
根据2008年统计数据表明,全市总人口91.3万多人,其中非农业人口仅12.6万人,城市化水平较低。
我市城镇可以转移的就业人员有3万多,农村可以转移的劳动力有30多万,每年城镇新增劳动力约2000人,农村新增劳动力约8000人。
全市外出务工人数11万多人,域内就地就近务工人数约4