项目管理某安置房代建企业项目管理教材DOCX118页.docx
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项目管理某安置房代建企业项目管理教材DOCX118页
安置房代建企业项目管理
第一部分安置房项目代建环境。
一、安置房项目代建模式。
由政府通过招标等方式选择的专业化项目管理单位代建单位，具体负责安置房项目管理和实施工程建设管理。
区建管局及区开发办等部门为安置房建设的主管部门，社区为安置房建设主体。
街道办事处负责组织社区成立质量监督小组，会同监理单位全过程参与质量监督工作。
区审计局负责对社区安置房建设实施全过程跟踪审计。
安置房项目代建单位原则上由区政府授权安置房建设的主管部门会同社区通过招标方式确定。
安置房建设主管部门按照程序向区城中村居改造领导小组报批安置房代建实施方案，经审批后实施代建招标工作。
项目代建实行合同制管理，自代建单位确定之日起15日内，建设主管部门按照统一样本组织建设主体、代建单位签订《代建管理合同》，合同须明确代建范围、项目投资、工程质量、项目工期等方面要求，明确各相关方权责、履约形式及争议解决办法。
二、青岛市安置房代建相关政策及实施标准规定文件。
青岛市各区均制定相关政策指导文件，以李沧区为例，李沧区执行《李沧区安置房项目代建实施细则试行》
第二部分安置房项目参建各方职责。
一、安置房项目参建各方。
安置房参建各方包括：
建设主管部门、安置房建设主体、安置房代建单位、监理单位、设计单位、施工总承包单位等
二、安置房项目参建各方工作职责。
建设主管部门按照统一样本组织建设主体、代建单位签订《代建管理合同》，合同须明确代建范围、项目投资、工程质量、项目工期等方面要求，明确各相关方权责、履约形式及争议解决办法。
安置房建设主管部门负责指导、协调和管理安置房建设工作，并对代建项目进行全过程督查，做好工程质量、进度、安全、资金使用情况的监督工作。
安置房建设主体，负责主导安置房建设的全过程，具体负责:
1）根据安置房项目需求，提出项目建设规模、建设内容、建设标准等;
2）项目实施方案的编制与报批;
3）安置房代建招标工作，编制招标文件，依法确定代建单位，签订《代建管理合同》;
4）组织项目监理招标工作，签订《项目建设监理合同》;
5）协助代建单位完善项目各项前期手续报批工作;
6）在安置房项目开工前，向审计部门提出跟踪审计申请;
7）按照代建合同规定支付工程用款和结算项目资金;
8）合同约定的其它事项。
安置房代建单位，负责安置房项目代建实施及管理工作，具体负责:
1）完善代建项目前期各项手续及施工阶段各项手续的报批工作;
2）按照代建合同的约定，在安置房建设主管部门和街道、建设主体的监督下，组织施工、设备、材料采购的招投标工作;
3）进行工程质量、进度、投资、安全文明施工等工作的管理;
4）向建设主管部门和建设主体上报工程质量、进度、投资、安全文明施工等情况;
5）组织中间验收、专项验收、分户验收、竣工验收、项目移交等工作;竣工备案、配套确认工作;办理资产移交手续、房地产权登记手续;落实保修责任，及时处理施工质量引起的各类投诉;
6）在项目实施过程中，应受安置房建设主管部门和建设主体的管理，接受有关部门组织的检查、考核、审计等监督工作;
7）建设资金使用计划申报，组织项目施工图预算工作及竣工结算编制工作，并报安置房建设主管部门，由主管部门报财政、审计部门安排审核;
8）对代建项目各个环节建立健全有关档案，整理汇编工程技术资料;项目竣工后，向相关部门移交工程档案;
9）合同约定的其它事项。
其他参建各方工作职责参考相关合同约定及政策法规。
第三部分安置房项目代建企业管理组织架构。
一、代建合同工作内容。
安置房项目代建内容一般包括：
自项目取得土地划拨决议书起至竣工验收合格为止的全部前期工作、建设施工阶段工作、项目竣工验收阶段工作等。
具体内容如下：
1项目前期工作内容
a）对项目的规划设计方案和单体设计方案进行优化；
b）办理项目立项、土地、规划、环保、消防、施工等各项建设手续。
2项目建设施工阶段工作内容
a）组织工程勘察、设计、施工、材料设备等的询价、招标、合同谈判和签订，尽可能节约工程成本；
b）组织专业单位对施工图纸进行审核及优化设计；组织编制并审核施工组织方案；对项目设计变更及签证进行审核；
c）对施工现场进行综合管理，对工程勘察、设计、施工、设备安装、监理等各环节进行全面评价；
d）对各施工分部分项工程进行技术交底，综合协调总包、分包的施工进度和勘察、设计、总包、分包、监理之间的关系；
e）对项目施工质量进行检测、监督，实地查验工程质量；
f）对项目施工的工期、进度进行监督、调整和控制；
g）组织编制工程进度款、施工款的用款计划并拨付款项；
h）对项目所需材料设备入场进行质量检测、报验和审核；
i）对项目施工安全进行监督，及时发现问题并确保整改到位；
j）组织对基坑开挖、基础工程、主体、单体工程施工的阶段验收，组织对隐蔽工程、中间工程的检查验收。
3项目竣工及综合验收阶段工作内容
a）组织项目工程竣前检查申报、会同甲方对工程进行竣前初验；
b）组织协调各施工单位对初验发现的工程质量问题进行整改，确保达到验收合格条件；
c）会同甲方组织工程竣工验收；
d）接收并向甲方移交本项目的所有施工、监理、造价等全部档案资料；
e）组织竣工项目向甲方或物业公司的交接；
f）在工程竣工综合验收合格后组织工程综合验收备案。
g）项目安置房户型设计应经甲方审核认可，项目建设应严格按照房地产开发管理局批复及通过施工图审查中心审查的施工图纸之要求建设，最终竣工交付户型应与甲方前期审核认可的户型一致。
二、代建单位现场组织机构建设及职责设定。
在委托代建合同签订后，根据投标时的承诺，公司应按照有关程序和规定，任命代建项目的项目经理，之后，由项目经理着手考虑代建项目现场组织机构项目经理部和代建团队的组建。
项目经理部的人员组织架构和职能范围主要取决于组织管理体制、项目规模、难易程度和人员素质。
项目经理部下设办公室（行政后勤、信息管理）、计划投资部（计划投资控制）、成本合约部（合同管理、招标采购、造价管理）、工程管理部（设计、现场工程管理组织）等部门，对于规模大、单体建筑数量多的代建项目，在工程管理部下还可设若干专业组。
项目经理部实行项目经理负责制，由项目经理领导、主持项目经理部的工作，明确各部门的职责，同时安排具有相应执业资质的工程技术人员组成项目管理团队，以期实现对本项目的全面有效地管理，确保工程顺利开展和实施。
项目经理及各部门职责：
1.项目经理职责
项目经理根据公司的授权，代表公司全权负责代建项目的组织实施管理工作，领导项目经理部履行委托代建合同所规定的义务。
具体包括：
1）领导和组织项目经理部的工作，对项目进行全过程管理；
2）负责向委托方、使用方和公司报告项目的进展情况，以及工程存在的重大问题和需要协商解决的问题；
3）以公司的名义，在招标、开标、评标、定标以及合同谈判过程中，签署文件及其处理相关事务，签发通知、会议纪要等文件；
4）根据工程需要，向公司提出调入和聘用人员人选；
5）组织编制项目代建实施方案；
6）组织编制项目进度计划、投资计划、质量计划、采购（招标）计划等；
7）组织制定项目经理部的规章制度；
8）工作界面的协调管理；
2.办公室职责（行政后勤、信息管理）：
1）全面负责现场项目经理部的日常接待和后勤保障工作；
2）项目管理内部会议的组织；
3）制定项目经理部的行政管理规章制度、人事管理和考勤统计；
4）传达项目经理的指令，协调项目经理部各部门的工作；
5）编写项目经理交办的专题报告；
6）项目管理的日常文字处理、行文和档案管理；
7）与委托方和使用单位的日常协调工作；
3.计划投资部职责（计划投资控制）
1）注重日常工程情况的搜集整理，掌握工程形象进度，并做出资金、进度、统计分析；
2）及时、准确地向有关部门报送统计报表、资金报表；
3）根据委托方和公司的要求，编制有关报表；
4）根据工程进度和拨付工程款的批准程序，办理拨付工程款；
5）按照基本建设财务管理办法，进行财务管理；
6）负责项目经理部日常开支的管理；
7）协助项目经理制订项目实施阶段的项目统筹规划、阶段性计划及项目总进度计划；
8）负责项目计划管理、风险管理；
9）检查统计每月项目各类计划执行情况；
10）汇总各部本月（本年、阶段）信息，协助项目经理编制《项目代建月报》；
4.成本合约部职责（合同管理、招标采购、造价管理）
1）负责工程施工和设备材料供应的招标工作；
2）审查施工单位、供应商报送的有关招标采购的文件并提出审查意见
3）检查统计每月项目招标、采购工作情况，报计划投资部汇总
4）负责合同管理，监督施工合同、监理合同和材料设备采购合同的履行
5）针对与各单位之间的合同争议、索赔、工期延期等问题，向项目经理提出初步意见
6）材料、设备采购价格的审核、咨询，工程预算、结算审核
7）工程变更、现场签证的审核与管理
8）协助项目总工程师审查工程中发生的设计变更，并就变更涉及到的技术、经济等方面的问题，提出咨询意见
9）审核各类工程付款申请并提出初步审核意见，报计划投资部审查
10）定期下现场核实工程量
11）对工程概算、预算、决算文件、工程竣工决算审计报告进行审核
12）检查统计每月项目合同、造价执行情况，报计划投资部汇总
5.工程管理部职责（设计、现场工程管理组织）
1）制定工程总进度计划；
2）协助项目总工程师对初步设计、施工图设计以及重要工程的施工方案进行审查；
3）负责对工程进度、质量、安全进行控制，并进行现场签证工作；
4）负责对施工承包单位进行管理；
5）组织工程项目的设备调试及竣工验收工作；
6）审查施工单位报送的各类文件并提出审查意见；
7）协助项目总工程师审查工程中发生的设计变更，并就变更涉及到的技术、经济等方面的问题，提出咨询意见；
8）负责材料设备选型和材料设备的技术把关；
9）检查统计每月项目质量、安全工作情况，报计划投资部汇总；
10）整理工程项目档案资料。
三、代建项目团队建设。
代建团队的组建应充分考虑代建项目的规模、难易程度、专业要求和人员的素质，要求各专业人员配置和分工合理。
对主要人员素质应达到以下要求：
项目经理应具有高级技术职称；拥有相关执业资格证书；具有丰富的相关工程管理经验和一定的造价和预算的知识；具有10年以上相关工程管理经验；思想端正，品行良好，具有较好的组织管理和沟通协调能力。
主管工程师应具有中级技术职称；拥有相关执业资格证书；具有8年以上相关工程管理经验；技术全面，业务能力强，品行良好，具有较强的敬业精神和团结协作能力。
土建工程师、结构工程师、给排水工程师、强弱电工程师、造价工程师、设计工程师等主要专业技术负责人应具有中级及以上技术职称；拥有相应的执业资格证书；具有5年以上相关工程管理经验；业务能力较强，品行良好，有敬业和团队合作精神，具有良好的职业操守。
第四部分安置房项目代建企业管理规划。
一、代建管理规划大纲。
项目代建管理规划大纲具有战略性、全局性。
项目代建管理规划大纲的内容应包括下列方面：
1）项目概况应包括项目的功能、投资、设计、环境、建设要求、实施条件（合同条件、现场条件、法规条件、资源条件）等，不同的项目管理者可根据各自管理的要求确定内容。
2）项目范围管理规划应对项目的过程范围和最终可交付工程的范围进行确定。
3）项目管理目标规划应明确质量、成本、进度和安全生产的总目标并进行可能的目标分解。
4）项目管理组织规划应包括组织结构形式、组织构架、确定项目经理和职能部门、主要成员人选及拟建立的规章制度等。
5）项目成本管理规划、项目进度管理规划、项目质量管理规划、项目安全生产与环境保护规划、项目采购管理规划的内容应包括管理依据、程序、计划、实施、控制和协调等方面。
6）项目信息管理规划主要指信息管理体系的总体思路、内容框架和信息流设计等规划。
7）项目沟通管理规划主要指项目管理组织就项目所涉及的各有关组织及个人相互之间的信息沟通、关系协调等工作的规划。
8）项目风险管理规划主要是对重大风险因素进行预测、估计风险量、进行风险控制、转移或自留的规划。
9）项目验收管理规划包括工程竣工验收、资料收集归档、保修等方面的规划。
对于较简单的项目，代建管理规划大纲的内容可适当简化。
二、代建管理实施规划。
项目代建管理实施规划应以项目代建管理规划大纲的总体构想和决策意图为指导，具体规定各项管理业务的目标要求、职责分工和管理方法，把履行合同和落实项目管理目标责任书的任务，贯彻在实施规划中，是项目管理人员的行为指南。
项目代建管理实施规划应包括的内容有：
1）项目概况应在项目代建管理规划大纲的基础上根据项目实施的需要进一步细化。
2）总体工作计划应将项目管理目标、项目实施的总时间和阶段划分具体明确，对各种资源的总投入做出安排，提出技术路线、组织路线和管理路线。
3）组织方案应编制出项目的项目结构图、组织结构图、重点工作流程图、任务分工表、职能分工表并进行必要的说明。
4）技术方案主要是技术性或专业性的实施方案，应辅以构造图、流程图和各种表格。
5）进度计划应编制出能反映工艺关系和组织关系的计划、可反映时间计划、反映相应进程的资源（人力、材料、机械设备和大型工具等）需用量计划以及相应的说明。
6）质量计划、安全生产与环境保护管理计划、成本计划、资源需求计划、风险管理计划、信息管理计划、项目沟通管理计划和项目竣工验收管理计划，为了满足项目实施的需求，应尽量细化，尽可能利用图表表示。
7）各种管理计划（规划）应保存编制的依据和基础数据，以备查询和满足持续改进的需要。
在资源需求计划编制前应与供应单位协商，编制后应将计划提交供应单位。
8）项目目标控制措施应针对目标需要进行制定，具体包括技术措施、经济措施、组织措施及合同措施等。
第五部分安置房项目前期代建管理。
一、前期工作内容。
项目前期工作内容:
1.项目的规划设计方案和单体设计方案进行优化；
2.办理项目立项、土地、规划、环保、消防、施工等各项建设手续。
二、前期工作程序。
三、前期工作分工及职责。
项目前期工作分工根据代建合同约定的代建工作内容进行分工确定
第五部分项目勘察管理。
根据委托代建合同的约定，若安置房项目勘察工作由代建单位具体管理，在此阶段，代建单位的主要工作内容有：
编制勘察要求、选择勘察单位，与勘察单位签订勘察合同，审查勘察方案并监督实施和进行相应的控制，组织验收勘察成果。
上述工作虽由代建单位负责，但必须请委托方派人参与，并将各项工作的所有材料报委托方备案。
否则，若项目勘察工作由委托方进行选择，则代建单位在此阶段的主要工作是协助委托方完成上述工作。
一、项目勘察单位委托及合同签订。
建设工程勘察任务的委托方式包括招标发包或者直接发包。
工程建设项目勘察招标分为公开招标和邀请招标。
招标人可以依据工程建设项目的不同特点，实行勘察一次性总体招标；也可以在保证项目完整性、连续性的前提下，按照技术要求实行分段或分项招标。
招标人不得将依法必须进行招标的项目化整为零，或者以其他任何方式规避招标。
勘察任务的招标程序及合同签订
1）招标人组织成立招标机构；
2）招标人编制招标文件；
3）招标人发布招标公告或者投标邀请书；
4）对潜在投标人进行资质审查，并将审查结果通知各潜在投标人；
5）招标人发售招标文件；
6）招标人组织现场踏勘、召开投标预备会；
7）投标人提交投标文件；
8）开标、评标和决标；
9）签发中标通知书；
10）签订合同。
二、项目勘察单位过程管理。
1）发包人责任
a）发包人委托任务时，必须以书面形式向勘察人明确勘察任务及技术要求，并按规定提供文件资料。
发包人推迟提供上述资料、文件，勘察人可按合同规定顺延交付报告、成果、文件的时间，规定期限超过一定天数之后，勘察人有权重新确定交付报告、成果、文件的时间。
b）在勘察工作范围内，没有资料、图纸的地区（段），发包人应负责查清地下埋藏物，若因未提供上述资料、图纸，或提供的资料图纸不可靠、地下埋藏物不清，致使勘察人在勘察工作过程中发生人身伤害或造成经济损失时，由发包人承担民事责任。
c）开工前，发包人应办理完毕开工许可，及时为勘察人提供并解决勘察现场的工作条件和出现的问题，并承担相应费用。
d）发包人应以书面形式向勘察人提供水准点和坐标控制点。
e）若勘察现场需要看守，特别是在有毒、有害等危险现场作业时，发包人应派人负责安全保卫工作，按国家有关规定，对从事危险作业的现场人员进行保健防护，并承担费用。
f）工程勘察前，若发包人负责提供材料的，应根据勘察人提出的工程用料计划，按时提供各种材料及其产品合格证明，并承担费用和运到现场，派人与勘察人的人员一起验收。
g）勘察过程中的任何变更，经办理正式变更手续后，发包人应按实际发生的工作量支付勘察费。
h）为勘察人的工作人员提供必要的生产、生活条件，并承担费用；如不能提供时，应一次性付给勘察人临时设施费。
i）发包人应对工作现场周围建筑物、构筑物、古树名木和地下管道、线路的保护负责，对勘察人提出书面具体保护要求（措施），并承担费用。
j）由于发包人原因造成勘察人停、窝工，除工期顺延外。
发包人应支付停、窝工费；发包人若要求在合同规定时间内提前完工（或提交勘察成果资料）时，发包人应按每提前一天向勘察人支付加班费。
k）发包人应保护勘察人的投标书、勘察方案、报告书、文件、资料图纸、数据、特殊工艺（方法）、专利技术和合理化建议，未经勘察人同意，发包人不得复制、不得泄露、不得擅自修改、传送或向第三人转让或用于本合同外的项目；如发生上述情况，发包人应负法律责任，勘察人有权索赔。
2）勘察人责任
a）勘察人应按国家技术规范、标准、规程和发包人的任务委托书及技术要求进行工程勘察。
按合同规定的时间提交质量合格的勘察成果资料，并对其负责。
b）由于勘察人提供的勘察成果资料质量不合格，勘察人应负责无偿给予补充完善使其达到质量合格；若勘察人无力补充完善，需另委托其他单位时，勘察人应承担全部勘察费用；或因勘察质量造成重大经济损失或工程事故时，勘察人除应负法律责任和免收直接受损失部分的勘察费外，并根据损失程度向发包人支付赔偿金，赔偿金由发包人、勘察人商定为实际损失的一定百分比。
a）在工程勘察前，提出勘察纲要或勘察组织设计，派人与发包人的人员一起验收发包人提供的材料。
b）勘察过程中，根据工程的岩土工程条件（或工作现场地形地貌、地质和水文地质条件）及技术规范要求，向发包人提出增减工作量或修改勘察工作的意见，并办理正式变更手续。
c）在现场工作的勘察人的人员，遵守国家及当地有关部门对工作现场的有关管理规定，做好工作现场保卫和环卫工作，承担其有关资料保密义务。
并按发包人提出的保护要求（措施），保护好工作现场周围的建、构筑物，古树、名木和地下管线（管道）、文物等。
3）发包人应向勘察人提供的文件资料
在勘察人进行勘察任务时，发包人应按合同规定向勘察人提供下列文件资料，并对其准确性、可靠性负责。
a）本工程批准文件（复印件），以及用地（附红线范围）、施工、勘察许可等批件（复印件）。
b）提供工程勘察任务委托书、技术要求和工作范围的地形图、建筑总平面布置图。
c）提供勘察工作范围已有的技术资料及工程所需的坐标与标高资料。
d）提供勘察工作范围地下已有埋藏物的资料（如电力、电讯电缆、各种管道、人防设施、洞室等）及具体位置分布图。
e）发包人不能提供上述资料，由勘察人收集的，发包人需向勘察人支付相应费用。
4）勘察报告、成果、文件的检查验收
代建单位负责组织委托方及有关方面的人员对勘察人交付的报告、成果、文件进行检查验收。
验收的程序为：
a）发包人收到勘察人交付的报告、成果、文件后规定天数内检查验收完毕，并出具检查验收证明，逾期未检查验收的，视为接受勘察人的报告、成果、文件；
b）隐蔽工程工序质量检查，由勘察人自检后，书面通知发包人检查；发包人接通知后，当天组织质检，经检验合格，发包人、勘察人签字后方能进行下一道工序；检验不合格，勘察人在限定时间内修补后重新检验，直至合格；若发包人接通知后24小时内仍未能到现场检验，勘察人可以顺延工程工期，发包人应赔偿停、窝工的损失；
c）工程完工，勘察人向发包人提交岩土治理工程的原始记录、竣工图及报告、成果、文件，发包人应在规定天数内组织验收，如有不符合规定要求及存在质量问题，勘察人应采取有效补救措施；
d）工程未经验收，发包人提前使用和擅自动用，由此发生的质量、安全问题，由发包人承担责任，并以发包人开始使用日期为完工日期；
e）完工工程经验收符合合同要求和质量标准，自验收之日起规定天数内，勘察人向发包人移交完毕，如发包人不能按时接管，致使已验收工程发生损失，应由发包人承担，如勘察人不能按时交付，应按逾期完工处理。
三、项目勘察单位质量管理。
主要质量控制点如下：
1）对技术性钻孔，是否按勘察纲要规定的深度进行取土试样，（且使用规定的取土器，并按操作规程去土试样）、是否进行原位测试（标准贯入、轻型或重型动力触探、载荷试验及波速、地脉动等原位测试）、是否进行水位测量、取水试样及孔深校尺（每钻均要求进行量尺）。
2）对一般性钻孔，孔深校尺（每钻均要求进行量尺）及是否进行水位观测；是否及时进行现场野外记录；野外记录是否真实、及时、准确、细致、清晰、工整、规范。
3）人员检查：
描述员、司钻员、安全员是否持证上岗。
4）对水文地质的勘察，应检查是否进行了实地调查、走访，是否进行了对观测孔的数据采集等。
5）检查勘察单位所使用的仪器是否符合标准和要求。
特别是测量设备，全站仪或经纬仪、水准仪等是否有合格证（是否按要求的使用年限进行了标定）。
物探设备是否合格及使用正常等。
第六部分项目设计管理。
根据委托代建合同的约定，若项目设计工作由代建单位具体管理，在此阶段，代建单位的主要工作内容有：
编制设计要求、选择设计单位；组织评选设计方案与设计招标、与设计单位签订设计合同、对各设计单位进行协调管理；监督合同履行；审查设计进度计划并监督实施；核查设计大纲和设计深度、使用技术规范合理性；提出设计评估报告（包括各阶段设计的核查意见和优化建议）；审核设计概算。
上述工作虽由代建单位负责，但必须请委托方派人参与，并将各项工作的所有材料报委托方备案。
若此项工作由委托方具体管理，代建单位应参与协助委托方完成上述工作。
考虑到设计工作贯切工程建设的全过程，为便于施工过程中对设计单位进行管理，若在代建单位介入代建之前，设计合同已经签订，最好由委托方、设计方和代建单位签订一个补充协议，将对设计方的监督管理权移交代建单位，若代建单位介入代建时，设计合同尚未签订，应要求委托方在设计合同相应条款中加入代建单位对设计方的管理权力。
一、项目设计单位委托及合同签订。
设计任务的委托方式设计任务可通过招标或直接委托的方式委托。
招标委托的建设项目应进行设计招标的主要范围如下：
a）基础设施、公共事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；
b）使用国有资金投资或者国家融资的项目；
c）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；
主要规模标准如下（符合下列标准之一的）：
a）设计单项合同估算价在50万元人民币以上的；
b）项目总投资额在3000万元人民币以上的；
c）全部或者部分使用政府投资或者国家融资的项目中，政府投资或者国家融资金额在100万元人民币以上的。
直接委托：
对于规模较小、功能简单的项目，或者是可以不进行招标的项目，可以采取直接委托的方式进行设计任务的委托。
选取一至数家具有相应资质和技术能力的设计单位，进行考察和比较，最终选定一家，委托其完成设计任务，双方进行合同谈判并签订设计合同。
设计招标依法必须进行设
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