上海城市更新实施细则试行.docx

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上海城市更新实施细则试行

附件1

上海市城市更新规划土地实施细则（试行）

（征求意见稿）

第一章总则

第一条（目的）

为实施《上海市城市更新实施办法》（以下简称“《办法》”），规范本市城市更新活动，建立科学、有序的城市更新实施机制，制定本细则。

第二条（工作原则）

城市更新应当坚持以下原则：

规划引领，有序推进。

落实区域评估、整体更新的要求，发挥规划的引领作用，依法推进试点，实现动态、可持续的有机更新。

注重品质，公共优先。

坚持以人为本，激发都市活力，提升城市品质和功能，优先保障公共要素，改善人居环境，增强城市魅力。

多方参与，共建共享。

搭建实施平台，创新规划土地政策，使多元主体、社会公众、多领域专业人士共同参与，实现多方共赢。

第三条（城市更新工作领导小组）

城市更新工作领导小组由市政府及相关管理部门组成，负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。

城市更新工作领导小组下设办公室，办公室设在市规划和国土资源主管部门，负责制定工作机制，统筹协调相关部门工作，完善配套政策。

第四条（市规划和国土资源主管部门的职责）

市规划和国土资源主管部门应当根据《办法》及本细则的规定负责城市更新的日常管理工作，包括制定技术规范、管理规程，组织、协调和监督全市的城市更新工作，指导城市更新的实施，开展城市更新政策的宣传工作。

第五条（区县人民政府的职责）

区县人民政府应当根据《办法》及本细则的规定，负责本辖区内的城市更新工作，包括制定城市更新区域评估报告和实施计划；指定相应部门作为专门的组织实施机构，协调本辖区内的城市更新工作；定期评估城市更新项目的实施情况，督促更新项目依法合规并按计划落实。

第二章城市更新区域评估

第六条（区域评估的工作要求）

区县规划和土地管理部门应会同区县相关部门、街道办事处或镇政府组织开展区域评估，确定地区更新需求，进行地区公共要素评估，划定城市更新单元（以下简称“更新单元”），明确适用更新政策的范围和要求，形成区域评估报告报审稿。

第七条（区域评估的工作规程）

区域评估工作包括基础准备、编制区域评估报告、审批三个阶段。

（一）基础准备：

区县规划和土地管理部门组织相关部门和规划编制单位，启动开展区域评估工作，依据上位规划，以控制性详细规划为基础，研究区域发展背景和趋势，确定评估范围、完成资料整理和汇总工作。

（二）编制区域评估报告：

区县规划和土地管理部门组织意见征询，就评估区域的发展需求、公共要素建设需求等，征询各方意见，形成区域评估报告初稿。

市更新工作领导小组办公室应当就区域评估报告初稿出具意见，编制单位据此完善区域评估报告，形成报审稿。

（三）审批：

由区县规划和土地管理部门将区域评估报告报审稿报区县人民政府，经区县人民政府常务会议审议通过后，由区县人民政府批准并送城市更新工作领导小组办公室备案。

第八条（区域评估的范围）

根据更新区域的类型和发展目标确定区域评估的范围。

应按照系统性、整体性的要求开展区域评估，控制性详细规划编制单元是开展区域评估的基本范围。

对于实施条件成熟、更新规模较小、更新诉求明确的零星城市更新项目，也可以以该项目所在地块为核心，适当扩大到周边区域开展局部评估。

第九条（区域评估报告的内容）

城市更新区域评估应形成区域评估报告，主要内容包括：

（一）开展公共要素的评估。

应按照公共要素的评估方法，对城市功能、公共服务配套设施、历史风貌保护、生态环境、慢行系统、公共开放空间、基础设施和城市安全等方面的公共要素进行重点评估。

（二）划定更新单元范围。

将现状情况较差、民生需求迫切、近期有条件实施建设的地区，划为更新单元。

更新单元一般最小由一个街坊构成，是编制城市更新实施计划的基本单位，更新单元内的更新项目可按本细则相关规定适用规划土地政策。

（三）明确各更新单元的公共要素清单。

结合区域评估中对各公共要素的建设要求，以及相关规划土地政策，明确各更新单元内应落实的公共要素的类型、规模、布局、形式等要求。

第一十条（公共要素的评估方法）

根据地区发展的目标定位，从四个方面对地区的公共要素开展评估：

（一）评估已批控制性详细规划的实施情况。

比对更新区域所涉及的控制性详细规划，摸清公共要素的规划和建设实施情况。

对规划未实施的公共要素应进一步评估其在更新单元内实施的必要性和可行性；

（二）评估相关标准的实施。

比对《上海市控制性详细规划技术准则》（以下简称“技术准则”）中的标准要求，或者已经市规划和国土资源主管部门等部门认定但尚未纳入技术准则的新标准、新要求，对现状公共要素的达标情况进行评估，确定需补充或提升的公共要素；

（三）调研地区发展的实际诉求。

应广泛征集公众意见，对当地居民、主要企业、相关政府部门等展开更新需求调研，将有必要、可实施的公共要素需求纳入公共要素清单；

（四）研究地区发展的趋势和需求。

城市发展目标较高的区域，建议对标国际案例，结合地区发展趋势，对地区更新的需求作出分析和判断，提出需进一步优化的公共要素。

第一十一条（公共要素的重点评估内容）

应依据上位规划确定的地区功能定位和发展目标，系统性地提出该地区亟待改善的公共要素类型和规划要求，重点包括以下内容：

（一）完善城市功能。

按照全球城市的发展目标，针对公共活动中心、居住社区、产业社区等不同功能区域，评估地区主要功能是否符合区域发展的导向和目标；评估业态的适宜性、多元性和复合性，提升区域活力，创造便捷生活。

（二）完善公共服务配套设施。

按上位规划确定的市级、区级公共服务设施的布局要求，评估其实施情况，提出完善和落实的要求；按技术准则或相关行业标准，以慢行为导向，分析不同人群的生产、生活需求，评估社区级公共服务设施的类型、布局和规模等要求；通过居民、企业等需求调研，评估社区以下级配套服务设施的类型、布局和规模等要求。

（三）加强历史风貌保护。

评估本区域的城市空间景观特征和风貌特色；结合地区人文历史特点，评估区域内值得保护、保留、修缮的文化风貌要素，包括体现人文特色的建筑、城市雕塑、城市家具以及具有文化氛围的市民活动空间。

（四）改善生态环境。

评估生态街区建设的水平，包括各类绿地的布局、规模和覆盖率等；提出绿色建筑的建设要求；评估区域内的土壤、水环境等是否符合环境安全要求。

（五）完善慢行系统。

针对不同类型的区域，根据技术准则的要求评估慢行系统的网络化程度和便捷度；评估慢行通道是否与公交站点、轨交站、出行目的地等联系紧密及其舒适程度；结合地下空间的综合利用，完善慢行系统。

（六）增加公共开放空间。

按照不同类型区域内人群的活动特征，评估公共空间体系的完整性、便捷度和舒适度，完善场所功能，提升公共空间的品质，包括空间氛围、建筑界面、视觉变化、环境设计等。

（七）改善城市基础设施，保障城市安全。

评估区域交通服务水平，完善道路系统，改善交通、市政基础设施；完善防灾避难场所、无障碍设计等。

第一十二条（更新单元的划定原则）

符合下列情形之一的，可划定为更新单元：

（一）地区发展能级亟待提升、现状公共空间环境较差、建筑质量较低、民生需求迫切、公共要素亟待完善的区域；

（二）根据区域评估结论，所需配置的公共要素布局较为集中的区域；

（三）近期有条件实施建设的区域，即物业权利主体、市场主体有改造意愿，或政府有投资意向，利益相关人认同度较高，近期可实施性较高的区域；

第一十三条（区域评估阶段的公众参与）

区域评估阶段应当就本地区发展目标、发展需求和民生诉求等广泛征集公众意见。

公众参与的对象应当包括本地居民、街道或镇政府以及利益相关人。

当评估区域的区位重要或实际情况较复杂时，可进一步征询市更新办公室、政府相关部门、人大代表、政协委员及专家学者的意见。

公众参与方式可为问卷调查、访谈、座谈、意见征询会、网上征询等。

区县规划和土地管理部门应及时汇总并处理公众意见，形成专题材料纳入区域评估报告。

第一十四条（区域评估与控详规划的关系）

涉及控制性详细规划调整的，由区县规划和土地管理部门根据区域评估报告明确的规划调整要求，编制控制性详细规划设计任务书，同步上报市规划和国土资源主管部门。

区域评估报告由区县人民政府批复并送市更新工作领导小组办公室备案通过的，由市规划和国土资源主管部门同步完成规划设计任务书审核或备案，启动控规调整工作。

第三章城市更新实施计划

第一十五条（实施计划的工作要求）

区县人民政府指定的组织实施机构应当会同街道办事处和镇政府、区县人民政府相关部门，组织更新单元内的各更新主体编制城市更新实施计划（以下简称“实施计划”）。

第一十六条（实施计划的编制方法）

实施计划应以更新单元为编制范围，明确单元内的城市更新项目和更新项目主体。

按照本细则适用更新规划土地政策，编制形成各更新项目的意向性方案。

组织实施机构汇总各更新项目意向性方案，经统筹优化后编制更新单元建设方案，与更新项目主体签订项目协议，一并纳入实施计划报批。

第一十七条（明确更新项目和更新项目主体）

组织实施机构应组织更新单元内有意愿参与城市更新的现有物业权利人进行协商，明确更新项目和更新项目主体，统筹考虑公共要素的配置要求和现有物业权利人的更新需求，确定各项目内的公共要素分配以及相应的更新政策应用等。

一个更新单元内可以有一个或多个城市更新项目。

更新项目主体可以由现有物业权利人或现有物业权利人组成联合体担任，现有物业权利人可以委托或引入其他符合规定的单位作为建设投资主体或物业经营者，共同参与城市更新项目的实施。

第一十八条（编制更新项目意向性方案）

单元内各更新项目主体应根据协商确定的公共要素分配和相应的更新政策应用，委托专业机构编制建设项目意向性方案，落实公共要素，经现有物业权利人协商一致后，提交组织实施机构。

更新项目意向性方案的内容包括：

项目所在地现状分析、更新目标、项目设计方案、公共要素的规模和布局、资金来源与安排、实施推进计划等。

第一十九条（编制更新单元建设方案）

组织实施机构牵头汇总各更新项目意向性方案，统筹优化并与各更新项目主体协商后，形成更新单元的初步建设方案，开展公众意见征询，修改完善后形成更新单元建设方案。

更新单元建设方案的编制应遵循以下原则：

（一）优先保障公共要素。

按区域评估报告的要求，落实各更新单元范围内的公共要素类型、规模和布局等。

（二）充分尊重现有物业权利人合法权益。

通过建设方案统筹协调现有物业权利人、参与城市更新项目的其他主体、社会公众、利益相关人等的意见，在更新单元范围内平衡各方利益。

（三）协调更新单元内各地块的相邻关系。

应系统安排跨项目的公共通道、连廊、绿化空间等公共要素，重点处理相互衔接关系。

第二十条（实施计划阶段的公众参与）

通过更新项目意向性方案和更新单元建设方案的编制，实现现有物业权利人和政府相关部门的协商，提高更新实施计划的合理性和可实施性。

鼓励规划、建筑、交通、环境、社会、经济、文化等多领域专业人士和市民共同参与方案制定，必要时可开展方案征集。

更新单元建设方案草案完成后，组织实施机构应当组织现有物业权利人、相关政府部门、专业人士、利益相关人等，就更新单元建设方案草案确定的公共要素、规划相邻关系等征询公众意见。

意见征询的方式可为座谈会、论证会、网上征询等。

组织实施机构应及时组织汇总并处理公众意见，形成专题材料纳入实施计划。

实施计划若涉及控制性详细规划调整的，应按控规编制程序开展规划公示。

第二十一条（签订项目协议）

组织实施机构应按照确定的更新单元建设方案与各更新项目主体签订项目协议。

项目协议的主要内容包括：

明晰更新项目的实施主体，明确该项目承担的公共要素等建设义务，以及相应的规划土地政策适用条款；明确更新项目的建设规模、改造方式；规定更新项目的完成时限；如有国资参与的更新项目，应在协议内明确资金安排计划，设立资金监管账户或其他监管措施；对于跨项目的公共通道、连廊等公共要素，应协商明确设施