第二章 物业管理招标投标考试要点.docx

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第二章物业管理招标投标考试要点

第二章物业管理招标投标

第一节物业管理招标投标的内容与形式

一、物业管理招标投标的概念

招标概念：

是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业产权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

招标主体：

建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。

一些重点基础设施或大型公用设施的物业，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。

投标概念：

是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

投标主体：

物业管理企业或专业管理公司（简称投标人）。

专业管理公司一般是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业，如电梯（安装、维修）、楼宇设备、清洁卫生、园林绿化等专业公司。

二、物业管理招标的类型

1、按物业类型划分：

分为住宅、非住宅两大类

2、按项目服务内容的实施划分：

分为整体物业管理项目招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型

3、按招标主体的类型划分：

建设单位、业主大会（或单一业主）、物业产权人为主体的招标等类型

4、按项目服务的方式划分：

全权管理项目招标、顾问项目招标等类型

三、物业管理招标投标的特点

1、具有明显的综合性特点；2、差异化的方式和策略；3、特殊性：

招标主体的特殊性、服务内容的特殊性

四、物业管理招标的方式

1、公开招标（是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式）

2、邀请招标（也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式）

五、物业管理招标的内容

1、早期介入和前期物业管理阶段的招标内容

①对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；②对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；③对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督；④提出投标物业的其他管理建议；⑤参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；⑥设计物业管理模式，制订员工培训计划；⑦对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；⑧建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；⑨办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。

2、常规物业管理招标内容

①项目机构与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；②房屋及共用设施设备的管理；③环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、绿化养护、停车场及安全防范等；④客户管理、服务及便民措施；⑤精神文明建设；⑥物业的租赁经营；⑦财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。

3、物业管理招标中管理方式的确定

①全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业服务企业自行负责组织实施和运作，招标人只负责对管理服务的质量和效果进行综合测评。

②顾问服务型管理方式，是指由物业管理企业负责派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作完全由招标人（或原有的管理方）自行负责。

是咨询服务的一种延伸。

③合资合作方式，是指招标投标双方就招标物业的常规物业管理、物业经营等内容采取合资合作的方式，一般适用于大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情况。

第二节物业管理招标投标的策划与实施

一、物业管理招标投标的基本要求与原则

1、基本要求：

①参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标、投标活动；②双方均应该充分考虑市场要素；③招标方应根据实际情况和需求，选择最合适的物业企业和服务；③投标方不仅要依据实际情况和需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合企业自身的条件组织投标活动；④应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招投标活动的顺利实施。

如专家库、发布招标公告或投标邀请书的10内必须提交有关资料向县级以上人民政府房地产行政主管部门备案等。

2、基本原则：

①物业管理招标由招标人依法组织实施。

②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律法规和招标文件的要求，公正对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位利用特权或优势活得不正当利益。

③招投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，使招投标活动的每一个环节都保持高度透明，确保招投标公平、公正地实施。

④招投标双方应严格按照招投标程序要求和相关法律规范实施招投标活动，实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务。

具体表现在以下几个方面：

A、招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或者协助某一投标单位获得竞争优势；B、招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同；C、投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或他人的合法权益；D、投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。

二、物业管理招标的条件与程序

（一）招标条件：

1、主体条件：

招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。

自行组织招标

有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

自行组织招标的，应当成立专门的招标组织，负责招标活动的具体实施，审定招标条件、标底、评标程序和定标办法等。

自行组织招标的招标人应具备以下条件：

拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员；具有编制招标文件的能力；具有组织开标、评标及定标的能力。

委托招标代理机构招标

常见于公开招标和大范围邀请招标，能够提高招投标工作的效率和质量，有利于招标人选择最符合要求的物业管理企业。

招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系，招标代理人应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守有关针对招标人的法规规定。

2、项目条件：

住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

因此，必须经过招投标方式的，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，可以选择招投标方式或其他方式。

（二）招标程序

1、程序：

①成立招标领导小组；②编制招标文件；③公布招标公告或发出投标邀请书；④发放招标文件；⑤投标申请人的资格预审；⑥接受投标文件；⑦成立评标委员会；⑧开标-公开、评标-保密和中标-15日内备案

2、招标文件包括的内容：

①招标人及项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房配备情况等；②物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；③对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；④评标标准和评标方法；⑤招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；⑥物业服务合同的签订说明；⑦其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

3、招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者投标邀请书、招标文件和法律法规规定的其他材料，报项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

4、招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。

公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日至投标人提交投标文件截止之日，不得少于20日。

招标人需对已发出的招标文件进行必要的澄清和修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。

5、实行投标资格预审的，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

经资格预审后，公开招标的投标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

6、招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招投标的其他情况。

7、招标人或者招标代理人负责组建评标委员会，一般为5人以上单数，招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于总人数的2/3。

评标委员会成员名单在开标前应严格保密。

与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。

8、评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

不得与任何投标人或与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

9、开标由招标人主持邀请所有投标人参加，程序如下：

由招标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证；确认无误后由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

在招标文件载明的截止日期前提交的所有投标文件，在开标时都应当当众拆封。

开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。

10、开标后进入评标程序，评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。

一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。

11、评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中涵义不明确的内容作必要的澄清和说明。

投标人应当采用书面形式进行澄清或说明，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

12、在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

13、评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

14、招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。

当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同时，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

15、招标人应该在投标有效期截止时限30日前确定中标人。

投标有效期应当在招标文件中载明。

招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

16、招标人应当自确定中标人之日起15日内，向主管部门备案。

备案材料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。

17、中标通知书发出之日起30日内按照招标文件和中标人的投标文件签订书面合同。

招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，应当给予赔偿。

三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧

1、参加投标的条件①：

法律法规规定的要求；②招标方规定的要求，资质，经验与业绩，资金、技术和管理实力，商业信誉、项目负责人和管理团队，服务内容和标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等。

2、投标程序：

①获取招标信息；②项目评估及风险防范；③登记并取得招标文件；④准备投标文件；⑤送交投标文件；⑥接受招标方的资格审查；⑦参加开标、现场答辩和评标；⑧签订并执行合同

3、投标的策略和技巧：

3.1投标的组织策划：

物业管理企业在获取招标信息后应组织相关人员组成投标小组，对投标活动进行策划实施，其主要任务是项目分析评估、标书编制、投标策略的制订、参与现场踏勘、开标、评标、现场答辩、签约谈判等。

①根据项目情况选择企业骨干力量组成投标小组，成员的选择、配备，尤其是项目负责人的选择是确保投标活动质量和效率的基础。

②对招标方、招标物业的基本情况和竞争对手要进行深入细致的调查，正确评估，预测并降低投标风险。

③正确编制标书。

按照招标文件要求，在透彻掌握招标文件内容和细致深入的市场调查基础上，确定管理项目的整体思路（包括物业管理工作重点、服务特色、管理目标、管理方式及实施措施等），制订物业管理方案。

④在科学分析和准确计算的前提下测算管理服务成本并制订合理报价。

⑤灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性。

⑥选择最能体现企业优势的物业作为招标方考察的对象。

⑦加强与招标方的沟通，了解招标方的需求，即使掌握投标过程中出现的变化情况并采取相应的应对措施。

⑧周密安排招标方的资格预选和评标过程中的现场答辩活动。

3.2项目的现场踏勘

在踏勘现场过程中，招标人还会就投标公司代表提出的问题作口头回答，但这种口头答复并不具备法律效力，只有在投标者以书面形式提出问题并由招标人作出书面答复时，才能产生法律约束力。

投标人应对现场物业进行详细踏勘，查勘现场物业与投标报价是否存在外在风险条件，具体包括①物业建筑及安装施工进度（新建物业）或物业当前使用情况及陈旧老化程度（旧有物业）；物业配套设施设备及其分布情况；周边道路交通及停车场情况；园林绿化及患病标识情况；内部公共使用区域及通道分布情况；物业管理用房等。

②主要业主情况，包括客户定位、主要服务要求及所需特殊服务、物业服务费的承受能力等。

这些情况可由投标人自行安排人员与时间进行调查。

③物业所在地的气候条件、经济环境、人文环境、消费需求和市场变化情况以及与物业管理相关的政策法规等。

3.3投标文件的编写

除了按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。

投标文件编写的基本要求：

①使用国家统一的行业标准计量单位，避免定标和履约中出现混乱。

②使用统一的货币。

③使用国家统一颁布的行业标准和规范。

④使用准确的表述方式。

投标书的文字和图纸是投标者借以表达其意图的语言，必须能准确表达投标公司的投标方案。

投标文件要用简洁、明确、文法通畅、条例清楚、言简意赅的表述方式。

图纸、表格的编写要做到前后一致、风格统一、符合招标文件的要求。

⑤确保资料的真实性。

投标文件编写注意事项：

①确保填写无遗漏、无空缺。

②不可任意修改填写内容。

③填写方式规范。

④不得改变标书格式。

⑤计算数字必须准备无误。

⑥报价合理。

⑦包装整洁美观。

⑧做好投标文件的保密措施。

3.4投标报价的策略和技巧

投标报价技术性、技巧性极强的工作，在投标活动中，需要不断调整策略，使报价更接近标底。

策略：

①对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围。

②密切关注、正确分析竞争对手的报价。

③补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加。

技巧：

①多方案报价（当招标文件不明确或项目本身有多方案存在）②保本报价（规模大、远景效益好的项目或业主大会委托业主委员会组织的招标）

3.5现场答辩的技巧

①选择经验丰富、性格沉稳、对项目情况熟悉的答辩人。

②开标前，答辩人员应保持良好的精神状态。

③在正式开标前，一般要求在规定的时间内完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，答辩人应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出，难点讲透，特色鲜明，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动招标方和评委。

现场发挥时要果断、明确，避免匆忙回答或含糊其辞。

3.6签约谈判的技巧

①在签约谈判时要准确把握对方的真实意图，准确判断对方履行合同的诚意和能力，对进驻物业和实施常规物业管理必备的条件应明确约定。

②慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖惩条件等方面的任何承诺。

如对管辖区域刑事案件、业主或物业使用人人身和财产安全损失等的承诺。

③预测承接物业后可能出现的各种风险，将其列入相应的合同条款中加以规避。

4、项目评估和风险防范

在获取招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制订相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功、避免企业遭受损失。

项目评估：

一般分为初选阶段、准备和实施两个阶段。

主要包括以下内容：

①招标物业的基本情况。

②招标物业项目的定位。

③业主的需求。

④建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况。

⑤招标条件和招标过程。

⑥竞争对手。

⑦企业自身条件分析。

风险及防范：

风险：

物业管理投标的风险主要来自招标人、投标人、竞争对手等三个方面。

①来自于招标人和招标物业的风险有：

招标人提出有失公平的特殊条件，招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息，建设单位可能出现资金等方面的困难而造成项目无法正常进行，因物业延迟交付使用而造成早期介入期限延长，招标方与其他投标人存在关联交易等。

②来自于投标人的风险主要有：

未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成投标决策和投标策略的失误；盲目作出服务承诺；价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营；项目负责人现场答辩出现失误；接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作出相应防范补救措施的失误；投标资料（如方案、报价）泄露；投标人采取不正当的手段参与竞争，被招标方或评标委员会取消投标资格；未按要求制作或送达投标文件造成废标等。

③来自竞争对手的风险主要有：

采取低于成本竞争、欺诈、行贿等不正当的竞争手段；具备相关背景或综合竞争的绝对优势；窃取他人的投标资料和商业秘密等。

防范：

对上述风险的防范与控制的具体措施有：

严格按照相关法律法规的要求参与投标活动；对项目进行科学合理的分析、评估，周密策划、组织、实施投标活动；完善企业自身的管理；选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业；充分考虑业主的承受能力，制订可行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人；慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求等。

5、投标文件：

又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。

常见的做法是投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。

投标人应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

6、商务文件又称商务标，主要包括①公司简介，包括资质条件、以往业绩、人员等情况。

②公司法人地位及法定代表人证明。

包括资格证明文件（营业执照、税务登记证、企业代码、资质证书、授权书、代理协议等）、资信证明文件（保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等）③投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。

7、技术文件又称技术标，主要是物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

有的招标文件要求在技术文件中禁止透露可以反映企业情况的数据、文字、报价等。

第三节物业管理方案的制订

一、制订物业管理方案的一般程序

1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。

2、对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息和资料。

3、根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。

4、确定组织架构和人员配置。

5、根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构和人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。

6、根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。

7、测算物业管理服务费用（合同总价和单价）。

8、对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。

9、排班、印制、装帧。

二、制订物业管理方案的要求

1、物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件（包括答疑文件）中对物业管理需求的规定，不能有缺项或漏项。

2、方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订；整体方案必须是在调研、评估的基础上制订；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。

3、方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。

4、制订物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方（或业主）需求的基础上设计科学、运行经济的方案。

三、制订物业管理方案的要点和方法

1、物业管理方案的基本内容

关键性内容：

①项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定）。

②组织架构与人员的配置。

③费用测算与成本控制。

④管理方式、运作程序及管理措施。

实质性内容：

①管理制度的制订。

②档案的建立与管理。

③人员培训及管理。

④早起介入及前期物业管理服务内容。

⑤常规物业管理服务综述。

⑥管理指标。

⑦物资装备。

⑧工作计划。

2、制订物业管理方案的要点及方法

①招标物业项目的整体设想与构思（1、项目简介2、客户服务需求分析3、项目的可行性研究与定位4、物业服务的重点及难点5、物业管理服务模式）

②管理方式与运作程序（1、组织架构的设置2、运作程序与支持系统的设计3、管理机制的确定）

③人员配备、培训与管理（1、人员配备2、人员培训3、人员管理）

④管理指标和措施（1、管理指标2、管理措施）

⑤管理制度的制订

⑥档案资料的建立与管理

⑦早期介入和前期物业管理服务内容

⑧常规物业管理服务综述

⑨工作计划

⑩物资装备

⑾费用测算（费用测算的依据、费用测算的内容、费用测算的方法）

⑿成本控制