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绿城养生堂产品策划书
千岛湖玫瑰园产品策划书
【2008年12月】
目录
前言
第一章项目地块及周边概况
第二章项目所在的城市背景
第三章产品定位及市场定位
第四章规划设计
第五章建筑设计
第六章室内设计
第七章景观设计
第八章安装、基础设施配套设计
第九章物业管理及服务体系
第一十章经济估算
前言
项目名称：
千岛湖玫瑰园（以下简称本项目）
土地取得：
绿城房地产集团有限公司与养生堂浙江千岛湖房地产有限公司，于2007年11月16日通过股权转让，协作开发原养生堂取得的地块，其中绿城51%控股，土地协议总价为23114万元。
项目四至：
东至千岛湖东南湖面、南至淳安自来水厂、西至农夫山泉厂房与自然山体、北至淳安县体育馆。
地块面积：
154122.63平方米
规划土地用途：
住宅
建筑容积率：
0.87
土地使用权出让年限：
70年
项目可行性研究结论：
本项目拥有较好的市场前景，财务经济效益良好，项目可行。
项目开发理念：
本项目将充分借助于千岛湖经济及旅游产业的高速发展，结合项目地块自身独特的区位与资源优势，利用“绿城”与“养生堂”两大品牌强强联手的契机，秉承绿城集团“真诚、善意、精致、完美”的企业理念，力求将自然景观与人文景观有机的、完美的结合，营造出千岛湖城区内尊贵、祥和、最适宜居住的人居环境，打造成本地区一流的高档公寓项目，在为双方股东创造最大经济效益的同时，创造更大的社会效应。
第一章项目地块及周边概况
第一节项目地块规划指标
一、主要规划指标
占地面积
154122.63m2（合231亩）
地上可建建筑面积
134720m2
容积率
0．87
二、地块区域
基地所在地块卫星图
项目所在城市地图
千岛湖玫瑰园项目地块区位图
三、规划设计控制条件
1.1、2号地块规划条件：
用地10%作为商业用地；容积率小于1.0；建筑密度小于30%；绿化率大于30%；建筑物层数七层以下（含底层及阁楼），屋顶高度不超过22米，底层车库高度不小于2.5米，建筑间距符合杭州规范。
沿主干道建筑物底层距离道路边线留足9米，二层以上可外挑最大1.2米，沿次干道建筑物应留足相应的人行道。
注：
1号地块局部可点缀小高层（12层以下）。
2.15号地块规划条件：
容积率1.0，沿湖地块小于0.2；建筑密度小于25%；绿化率大于35%；建筑间距、停车场规模、道路坡道要求符合国家有关技术规范的规定。
沿湖岸线108高程后退水平投影距离20米以上作为景观绿化带和一条对公众开放的游步道。
3.其他：
套型建筑面积90㎡以下的住房面积所占比重为总面积的70%以上。
地块内部要求设置相应幼儿园、医疗站、社区管理用房、垃圾中转站、公共厕所、自行车库和机动车库等配套设施。
并综合考虑污水处理及排污、环卫、消防和管道煤气等设施的布置，配套设施建设须满足杭州规范。
第二节地理位置及现状
一、地理位置
本项目位于淳安县千岛湖镇南端，开发路两侧，紧临千岛湖与自然山体，与城市各重要节点距离如下表：
地点
距离
车程（时速60公里）
千岛龙庭
2.5公里
约4分钟
西园广场
3公里
约5分钟
新安大街（十字街）
3.5公里
约6分钟
杭千高速
14.6公里
约25分钟
绿城度假酒店项目
5公里
约10分钟
项目位置示意图
二、地块条件
1.四至范围
东至千岛湖东南湖面、南至淳安自来水厂、西至农夫山泉厂房与自然山体、北至淳安县南山学校。
2.地面现状
地块共分三宗小地块，其中1号和2号地块地势平缓，15号地块属于湖边山地（丘陵），植被情况良好，高差最大达到36米，且坡度过高（目测可能超过35度）。
3.周边景观
1#、2#地块东、南两面可看到山景，其中2#地块北面临湖。
15#地块东、北两面临湖，西侧部分临湖，东、西、南三面可看到山景。
2号地块现状照片（远处为1号地块山体）摄于08年11月
2号地块北侧湖面。
摄于08年11月
15号地块与东侧湖面。
摄于08年10月
4.地质情况
1#地块北区为抛石填土层，平均深度约20米；2#地块北区为抛石填土层，平均深度13米。
5.土地的完整性
项目地块完整，无市政代征地、但被市政开发道路从1号、2号地块中间穿越。
6.平面地形图
项目地块东高西低，1#、2#地块场地高程在108-112米之间，15#地块为丘陵，场地高程在109-145米之间。
三、地块的周边情况
1.道路：
目前地块中间为市政开发路，道路宽13米，为双向4车道，两侧各规划6米人行道（目前实际为各3米）。
2.交通：
目前2路、5路公交车到淳安中学为止，经与政府协调，后期将延伸到淳安县自来水厂。
3.周边配套：
淳安县体育馆（2007年新建）、淳安中学（省级重点）、南山学校（小学）
本项目地块鸟瞰1
本项目地块鸟瞰2
开发路淳安县体育馆
淳安中学南山学校
农夫山泉厂房淳安县自来水厂
四、区域发展：
南山开发区为千岛湖镇最早兴建的开发区，目前开发度已接近100%，区域内包括以农夫山泉为代表的工业区；以县法院为代表的办公区；以“景湖花园”、“曙光新村”、“千岛龙庭”为代表的住宅区；以海外海酒店和干休所为代表的旅游度假产业；以淳中、体育馆为代表的教育、运动产业；其中又以工业、住宅、教育健康为区域发展的核心。
五、区域生活配套：
1.教育设施
名称
与本项目距离
景湖幼儿园
1000m
南山学校
2000m
淳安中学
300m
2.医院
名称
与本项目距离
淳安中医院
3000m
淳安县第一医院
5000m
3.主要楼盘
名称
与本项目距离
景湖花园
600m
曙光新村
1000m
千岛龙庭
1400m
4.主要商业
名称
与本项目距离
南山大街商业群
1500m
新安大街商业群
2500m
广场商业群
2000m
世纪联华
3000m
肯德基
3000m
5.文化、娱乐、运动设施
名称
与本项目距离
淳安县体育馆
100m
好乐迪KTV
3000m
6.公园
名称
与本项目距离
西园广场
2000m
六、地块的大市政配套
1.供水状况
由淳安县自来水厂直接供水，管道沿开发路通向主城区。
因千岛湖水质良好，自来水厂又紧邻项目地块，因此免除了二次污染，供水条件优越。
2.污水
小区实行雨污分流，污水经小区主管网集中排至就近市政污水管网后集中处理。
3.雨水
小区雨水经过收集后就近排入小区市政雨水管网。
4.通讯
小区通讯信号由淳安县通讯部门提供固定的电话和宽带网络信号。
5.数字电视
小区所有住户均由淳安县广电部门提供数字电视信号。
6.供电
由淳安县供电局提供110kv的高压电进小区，小区内设有110kv变电站3座。
7.燃气
小区设有天然气管道，管道安装到户。
8.邮政
县邮政局大楼距小区1000米，小区内每套住宅都配置信报箱。
9.环卫
园区内不专门设置大型环卫设施。
10.消防
小区内按消防要求配有消防设施。
第三节自然条件
一、气象特征
千岛湖镇属亚热带季风气候，温和湿润，雨量充沛，年平均气温17℃。
无霜期263天，受巨大的千岛湖影响，与同纬度的其他地区相比，显得冬暖夏凉。
千岛湖大气环境质量很好，是一个巨大的森林氧吧。
二、气象要素
1.气温
千岛湖镇由于森林覆盖率高，以及千岛湖水面的调节作用，故气候温暖湿润，一年四季分明，它的年平均气温为17℃，极端最高气温41.8℃，极端最底气温-7.6℃。
2.降水
年平均降水量为1430mm，雨日为155天，千岛湖的雨季在6月上旬-7月上旬，7月中旬-8月下旬是伏旱季节。
3.日照
年平均日照时数1875.4小时。
三、自然灾害
出现的主要气象灾害是台风和冬季阶段性的低温冻害天气。
第二章项目所在的城市背景
第一节淳安县概述
一、淳安县基本情况
1.地理位置
淳安县位于浙江西部，钱塘江上游,地处北纬29°11'-30°02'，东经118°20'-119°20'。
是著名国家级风景区千岛湖所在地，又是浙江省政府批准的革命老根据地。
2.行政区域
淳安县东与建德、桐庐接壤，南连衢县、常山，西与安徽休宁、歙县毗连，北接临安。
淳安县辖11个镇、12个乡。
全境东西长96.8公里，南北宽94.4公里，面积4427平方公里，占全省总面积的4.35%，是浙江省面积最大的县。
属杭州地区，距杭州市区151公里。
新安江从西北蜿蜒而下，横贯全境。
境内，山峦连绵、群峰叠起，历史上有“千峰郡”之美称。
淳安县地理位置示意图
二、淳安县历史人文
1.淳安县历史
淳安历史悠久，古为新安郡治，严州首邑。
早在5万年前新安江两岸就有人类活动的足迹。
东汉建安十三年（208），东吴孙权遣威武中郎将贺齐击山越，平黟、歙，分歙县叶乡置始新县，分歙县武强乡置新定县，此为淳、遂两县建县之始。
西晋太康元年（280）改新定县为遂安县。
隋开皇九年（公元589年）改始新县为新安县，并遂安、寿昌县入新安县。
仁寿三年（公元603年），遂安县从新安县分出复立。
大业三年（公元607年）改新安县为雉山县。
唐文明元年（公元684年），复改雉山县为新安县，开元二十年（公元732年）改新安县为还淳县，永贞元年（公元805年），避宪宗李纯名讳，改还淳为青溪县。
北宋宣和三年（公元1121年），改青溪县为淳化县。
南宋绍兴元年（公元1131年），改淳化县为淳安县。
淳安建县的同时，于其地置新都郡治所，后为新安郡、睦州治所，在六朝和隋唐时期就已孕育出灿烂的新安文化。
1958年淳安、遂安两县合并为淳安县。
三国吴置新都郡，以始新县治为郡治。
西晋太康元年（公元280年），易新都郡为新安郡，县治仍为郡治。
隋开皇九年（公元589年）置郡置州，属婺州。
仁寿三年（公元603年）置睦州，县为州治并属之。
唐武周神功元年（公元697年），睦州治所始迁建德县治。
北宋宣和三年（公元1121年），改睦州为严州，咸淳元年（公元1265年）改为建德府，隶属未变。
元时，淳安、遂安属建德路；明、清属严州府；民国元年（1912年）属浙江省；3年（1914年）属金华道；24年（1935年）属第五行政督察区；后又多次变更，至1949年，淳安、遂安两县改隶第四行政督察区。
解放后，初属建德专署，1950年撤建德专署，改属金华专署，1955年划归复设的建德专署。
1958年撤建德专属，淳安属金华专属。
1963年，淳安县划属杭州市。
淳安老县城一角
2.淳安县人文
淳安县建制于东汉建安十三年，距今1800多年，历史悠久，人文荟萃，素以"锦山秀水,文献名邦"著称。
古往今来人才辈出，尤其是隋唐以来，逐渐形成了具有地域特性的新安文化（又称睦州文化）。
自古又有李白、刘长卿、王维、朱熹、海瑞等与淳安结下不解之缘。
三、淳安县经济发展现状
1.经济发展现状
淳安县原为富庶之地，因59年新安江水库的兴建，旧城淹没再造新城，造成整个经济发展严重滞后。
是浙江省经济发展落后的区县之一。
淳安县现有人口约45万，其中千岛湖镇人口约7万。
近年来在工业、旅游业等相关产业的带动下，淳安地区经济出现快速增长，2006年淳安县GDP达到67.42亿元（按当年价格计算），2007年达到80.20亿元，近3年来年均增幅达到15%，经济总量是1990年的十四倍之多。
2007年按常住人口计算的人均生产总值为20513元，按当年人民币对美元平均汇率7.604计算，为2698美元。
全县实现财政总收入73948万元，增长21.4%，实现地方预算内财政收入41273万元，增长25.6%。
特别是2006年全县固定资产投资完成额达到36.2亿元，2007年达到45亿，明显成为推动经济不断上台阶的强劲动力，其中6.4亿元的房地产开发投资（占比17.6%）功不可没。
2007年，全年实现农林牧渔业总产值21.0亿元。
其中：
农业产值12.6亿元，比上年增长11.5%；林业产值3.2亿元，增长13.6%；牧业产值4.1亿元，增长9.5%；渔业产值1.1亿元，增长11.4%。
工业总产值103.50亿元，比上年增长25.74%；工业销售产值101.3亿元，增长26.2%。
年销售收入500万元以上的规模工业企业实现销售产值58.18亿元，增长36.6%。
全县工业企业实现利税7.5亿元，增长26.8%。
全年完成工业投入12.5亿元，增长19%。
规模工业企业由上年的103个增加到114个，其中亿元企业13个。
全社会固定资产投资总额36.2亿元，比上年增长18.6%。
其中限额以上投资32.4亿元，增长17.8%；房地产开发投资6.4亿元，增长7.1%。
建筑业增加值5.2亿元，增长5.4%。
全县等级公路通车里程2219千米，其中高速公路13.6千米。
全年完成货物运输量481万吨，比上年增长12.4%；旅客运输量833万人，下降7.8%。
邮政业务量1371万元，增长10.9%；电信业务总量5507万元，增长2.2%。
全县固定电话用户12.6万户，平均每百人拥有固定电话27.3部；移动电话用户18.3万户；互联网用户1.65万户，增长19.7%。
全社会消费品零售总额17.2亿元，比上年增长15.6%。
城镇居民消费价格总水平上升2%。
与上年比较，食品消费上升4.8%，衣着类消费下降0.4%，家庭设备及用品消费下降0.5%，医疗保健消费上升1.5%，交通和通讯类消费上升0.1%，娱乐教育文化用品消费下降0.6%，居住类消费上升3.4%。
旅游设施建设和改造加快推进，休闲度假、乡村旅游进一步发展。
千岛湖全年接待中外游客182.1万人，比上年增长21.4%；实现旅游经济总收入19.3亿元，增长28.6%。
外贸出口供货总值22.9亿元，比上年增长18.4%；其中自营出口6381万美元，增长34.7%。
全年新增外商投资项目11个，协议利用外资1.2亿美元，增长27.1%；实际利用外资5313万美元，增长34.1%。
全年外派国际劳务401人。
全年实现财政收入6.09亿元，比上年增长27.5%；地方财政收入3.29亿元，增长19.2%。
地方财政支出8.02亿元，增长23.４%。
年末，全县金融机构人民币存款余额63.7亿元，增长25.8%；其中城乡居民储蓄余额33.7万元，增长18.2%。
贷款余额34.5亿元，增长26.8%。
全年保险机构保费收入9636万元，支付各类赔款1813万元。
城镇道路、供排水、公用事业、电力等基础设施建设投资加大。
南山污水处理厂投入使用，滨湖景观大道二期至旅游码头段建成通车。
千岛湖镇城区框架扩大，汾口、威坪两个副中心镇建设加快。
绿化面积376公顷，公共绿地面积72.8公顷，城区绿化覆盖率49.9%。
年末，千岛湖镇城区拥有新型公交车辆39辆，出租车111辆。
千岛湖水质总体符合地面水一类标准，城镇环境空气符合一级标准。
全县小学99所，在校学生2.8万人；初中18所，在校学生1.69万人；高中4所，在校学生0.89万人。
职业高中4所，在校学生6058人；广播电视大学在校学生509人；听力和言语残疾儿童特殊教育学校1所，学生60人。
全县拥有文化馆（站）1个，藏书量8万册。
《今日千岛湖》全年发行160期，计147.2万份。
有线电视台、广播电台各1个，有线电视用户10.4万户。
全年城镇居民人均可支配收入13673元，比上年增长11.5%；人均消费性支出9758元，增长15.7%。
农民人均纯收入4816元，增长10.5%。
城镇居民人均住房使用面积23平方米，农民人均住房面积40.3平方米。
2.淳安地区规划发展
淳安县“十一五”规划
1）2005年全县生产总值57.6亿元，2010年目标实现106亿元，年均增长13%
2）到2010年，千岛湖镇建成区面积15平方公里，建成区人口达8万人；加快汾口、威坪副中心城建设；推进其他乡镇组团式发展，乡镇建设取得明显进展；城镇化水平达到39%。
3）一核三带九区块
✧一个核心经济区：
千岛湖及千岛湖镇是淳安县最具优势和竞争力的核心经济区，重点和优化发展以旅游业为龙头的现代服务业。
着力打造“休闲度假胜地，养生居住天堂，江南山水名域”；同时发展成为我县商贸中心和现代物流基地。
✧三条经济发展带：
杭千高速沿线：
05省道沿线和千汾线沿线是我县三条主要经济带。
杭千高速沿线的千岛湖经济开发区分：
鼓山、坪山、珍珠半岛3个区块。
千汾线沿线的汾口、姜家等地区块，是县“十一五”后期工业经济发展的主平台。
05省道经济带规划建设溪口工业区块及充分利用沿线风光资源，开发度假旅游。
✧九块状：
汾口区块是连接淳安县和周边各省地区的工业、商贸及旅游的中转站；姜家区块接轨省先进制造业基地吸纳杭州湾产业带的辐射，同时成为西南湖区旅游接待中心；文昌区块和临岐区块，发展五金机械、农、林特产加工业、休闲农业、观光农业和旅游业；大市区块、枫树岭区块，以发展纺织、竹木加工、水电、石材加工为主；梓桐区块发展农产品；威坪区块发展目标是杭州——千岛湖——黄山黄金旅游线。
4）以“创建山水名城，打造品牌淳安”发展战略为指导思想，打造生态人居、和谐人居，培育、建立、发展和完善有序的房地产市场体系。
第二节千岛湖镇概况
一、千岛湖镇基本情况
千岛湖镇是淳安县政府所在地，政治、经济、文化和交通信息中心。
镇域面积356平方公里。
下辖46个行政村，8个社区，常住人口7.15万人。
千岛湖镇因坐拥千岛湖最佳的景观资源而闻名天下。
千岛湖位于浙江省杭州西郊淳安县境内。
它是国务院首批公布的44处国家级风景区之一,也是目前国内最大的国家级森林公园。
它是1959年为建造新安江水电站而筑坝蓄水形成的人工湖。
因其山青、水秀、洞奇、石怪而被誉为“千岛碧水画中游”。
湖区面积573平方公里，湖中拥有形态各异的大小岛屿1078座，平均水深34米，能见度9-14米，属国家一级水体，被原新华社社长穆青赞誉为“天下第一秀水”，整个湖区分为东北、东南、西北、西南、中心五大湖区。
千岛湖碧波万倾，千岛竟秀，群山叠翠，峡谷幽深，溪涧清秀，洞石奇异，还有种类众多的生物资源，文物古迹和丰富的土特产品，构成了享誉中外的岛湖风景特点。
千岛湖镇地理位置示意图
二、千岛湖镇历史
千岛湖镇是一座年轻亮丽的新城，又是一座古老的山城。
1959年新安江水库形成后，淳安、遂安两县合并，在水下古城遥相对应的排岭半岛兴建而成。
始迁时称城镇公社，1965年11月建立排岭镇，1991年9月更名为千岛湖镇。
整座城市三面环水，素有“一城山色半城湖”的美誉。
1964年排岭镇（现千岛湖镇）全貌
1964年排岭镇（现千岛湖镇）全貌
三、千岛湖镇经济发展现状
1.经济发展现状
千岛湖镇经济发展水平为淳安县最为发达地区。
按照“工业兴镇、经济强镇、生态立镇、统筹城乡”的发展思路，在全镇上下的共同努力下，千岛湖镇的经济得到了快速发展。
2007年，完成农村经济总收入16.6亿元，比上年递增20.57%，完成农业总产值1.56亿元，比上年递增12%；农民人均纯收入6918元，比上年递增11.99%。
千岛湖镇经济社会各项事业突飞猛进，城乡面貌焕然一新，先后荣获了国家级卫生城镇、全国创建文明小城镇示范点、省级文明县城等一系列荣誉称号。
2004年10月，在加拿大举行的国际花园城市评选中，千岛湖镇摘取了我国乃至东南亚地区国际花园城市B类唯一金奖；2005年10月，又被授予“中国魅力自然生态名镇”
千岛湖景观
千岛湖镇城市建筑
2.千岛湖镇发展规划
千岛湖镇地处黄山、杭州旅游黄金线的中央位置，距杭州1.5小时车程，距上海3个小时车程。
千岛湖镇在发展中将以旅游产业为龙头，大力发展与长三角各地区城市间的联系。
充实旅游度假项目，以期成为长三角旅游休闲度假的集散地。
在目前城市已建成区内，计划大力发展商业、旅游业、文化产业、住宅产业，将工业及科技产业向坪山、鼓山、珍珠岛三大工业区转移。
第三节当地房地产发展现状
一、房地产发展宏观分析
1.中国房地产业发展的大背景
对于中国这样一个有着十三亿人口的大国而言，房地产业的历史使命是不言而喻的。
改革开放以后，伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立，中国房地产业也逐步发展起来。
2004年房地产业固定资产投资就已经超过了1万亿元，占固定资产投资的18.3%，直接拉动GDP增长1.3个百分点。
如果按照社会经济发展规划，到2020年中国城市化水平将提高到55%，城镇人口达到8亿以上，此时如果按人均需住房10平方米计算，仅城镇新增人口每年就净增住宅需求面积1亿平方米以上。
因此，尽管目前房地产业的增速仍然维持较高水平，但由于房地产业在国民经济和社会发展中仍将保持重要地位，该产业的景气状况仍会长期持续下去。
2.目前房地产发展趋势
居住居住+投资
一方面最近几年因为城镇居民对改善住房条件要求的提高和年轻人在城市置业的要求，整个房产需求量不断上升，促使房产的热销，房价的快速上升；在此背景下越发促使人们对未来居住房源的提前规划与储备。
另一方面由于目前社会资金流动性过剩，市场通货膨胀的压力增加，资金需要较好的投资渠道，因此具有一定资源优势的房产品成为资金追逐的投资目标。
3.目前阶段，国家对房地产业实行宏观调控日趋严格
近几年随着房价的快速上涨，国家对房地产业的宏观调控措施，日益加强。
但是鉴于整个国家经济高速发展趋势并没改变，奥运、世博会的召开对区域市场将会带来大幅的促进；社会资金的投资渠道选择面依旧比较狭窄，因此影响房地产发展经济动力并没有消除。
二、当地房地产市场发展现状
1.概述
千岛湖镇有得天独厚的山景、水景资源，随着近年来旅游产业的高速发展，以及交通的日益改善，千岛湖镇成为休闲房产集中地，也是众多客户房产投资的较为理想的一种选择。
但就整个千岛湖镇房产品来说，除个别项目外，目前整体房地产开发水平较低，住宅产品多为多层建筑，建筑式样比较陈旧，风格差异型不大，园区内景观建造的简陋。
对园区内整个配套服务系统规划的不够完善。
近2年随着品牌开发商的进驻，本地的房地产市场出现大幅增长，所新建的项目中多为依托与星级酒店，加之高档别墅及酒店式公寓为类型的物业，这些产品一方面缺乏对当地改善居住需求的拉动力，一方面缺乏当地消费者承受力的基础，因此部分为区域外投资客户所消费。
目前千岛湖镇户均人口为2.8人，在每户家庭自有住房的比例中，2室、3室住房分别占42%和42%，其他类型住房总量较小，人均住房面积为29平方米，未来五年县政府提出的目标为人均35平方米，实现一人一室的标准。
当前千岛湖镇主要的居住产品为三大类：
普通公寓、高层酒店式公寓、别墅。
普通公寓的消费对象为本地客户；高层酒店式公寓及别墅80%以上为周边城市投资客户及休闲度假客户所购买；其中当地购买高端物业的客户主要为行政机关、金融、邮电等事业性单位中层以上、私营业主及企业家。
家庭自有住房户型比例
2.千岛湖景观资源对房产的带动
国家“十一五”规划要求继续发展观光旅游，休闲度假养生旅游是旅游高层次的发展方向，将成为全面小康社会的重要组成部分。
千岛湖镇山水资源得天独厚，三面环水，一面靠山，不仅是一个城中有湖、湖中有城的滨湖城市，更有“国际花园城市”之称。
全年365天一级空气、93%的森林覆盖
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