景德镇概况城市基础分析.docx

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景德镇概况城市基础分析

景德镇概况

一、基本信息

1、地理位置

景德镇坐落在江西省东北部，东、南、西、北分别与黄山市、上饶市、鹰潭市、九江市、安庆市相邻。

2、城市名片

是中外著名的瓷都，与广东佛山、湖北汉口、河南朱仙镇并称为明清时期的中国四大名镇，景德镇是国务院首批公布的全国24个国家历史文化名城之一和甲类对外开放城市。

到2007年，景德镇已经获得中国优秀旅游城市，国家生态园林城市，全国文明卫生城市，江西省创建文明城市工作先进城市等称号。

3、行政区划及人口

现辖两区一市一县，即珠山区、昌江区、乐平市、浮梁县，全市面积5256平方公里。

江西省景德镇市统计局2011年6月18日公布的《2010年景德镇市第六次全国人口普查主要数据公报》显示：

景德镇全市常住人口总数为1587477人，城镇人口893888人，占总人口的56.31%；乡村人口693589人，占总人口43.69%。

4、交通

水路：

水运主要依于昌江，历史上曾是景德镇最重要的货物运输渠道，昌江经鄱阳湖可直达长江入海。

随着铁路和公路运输的快速发展，再加上昌江水位较浅，通航能力所限，水运当今仅是一个辅助的运输渠道。

公路：

G206国道南北向纵贯全市；杭瑞高速、济广高速分别打通城市东西向及南北向大交通。

近年随着高速公路的发展，景德镇的交通环境有了很大改善。

铁路：

高速铁路仍在建设中，目前，景德镇始发过经过景德镇的线路有十多条，通往浙江、安徽、福建较为便利。

航空；景德镇罗家机场前身为军用机场，于景德镇市区西北面浮梁县洪源镇罗家村，距市区约6公里。

经1996年改造后的新机场为4C级民用机场，由首都机场集团接管，吞吐目标值可达50万。

2011年景德镇机场完成旅客吞吐量35.6万人次，定期航班已开通北京、上海、温州、深圳、南京、厦门、成都、广州等全国20多个大中城市的航班，并有经停深圳飞昆明、西安、海口、三亚、南宁、北海、湛江等城市的转机航班。

　·

5、地形地貌

景德镇属丘陵地带，坐落于黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原过渡地带，是典型的江南红壤丘陵区；全境山峦起伏，河川纵横，最高峰五股尖海拔1618O米，全境平原仅占24％，山地占69％，水面占7％。

景德镇市市区处于群山环抱的盆地之中，易形成水患。

6、资源矿产

森林资源：

景德镇全境森林覆盖率达70%，森林资源十分丰富。

矿产资源：

景德镇的瓷石、高岭土最具特色，来源于景德镇北部山区鹅湖镇高岭村边的高岭山。

煤炭资源：

煤炭资源也十分丰富，是江西省的三大产煤区之一，煤炭资源主要分布在乐平市。

二、经济情况

1、2011年经济运行情况

全市实现生产总值564.71亿元，三产业比值：

8：

63：

29。

完成工业总产值999.67亿元，其中，规模以上工业企业完成产值839.35亿元，完成增加值181.83亿元。

在规模以上工业总产值中，国有及国有控股企业产值320.52亿元，增长34.5%；轻工业产值176.23亿元，增长43.49%，重工业产值663.12亿元，增长35.06%。

全年全市完成陶瓷总产值160.2亿元，比上年增长59.72%；陶瓷产业实现税收2.66亿元，增长1.8倍。

全市财政总收入达68.9亿元，其中地方一般预算收入51.09亿元；全年税收完成54.96亿元；全年财政支出120.13亿元。

全市实现社会消费品零售总额165.4亿元。

全市外贸出口总值12.39亿美元，比上年增长59.6%；其中，陶瓷出口总值1.82亿美元，占全部出口总值的14.7%。

全市接待国内外游客人数达1604.6万人次，比上年增21.1%；其中，境外旅游人数23.5万人次，比上年增长20.4%；旅游总收入83.8亿元，比上年增长25.7%，其中，旅游创汇8054.5万美元，比上年增长24.2%，旅游收入占GDP的比重为14.8%。

全市完成固定资产投资394.47亿元，其中，第一产业投资4.85亿元，、第二产业投资285.86亿元、第三产业投资103.76亿元。

全年房地产开发投资34.90亿元，比上年增长35.7%。

其中，商品住宅投资28.88亿元，增长36.3%；全市商品房住宅施工面积361.59万平方米，比上年增长23.9%，商品房住宅竣工面积68.40万平方米，比上年增长45.6%。

2、产业概况

农业：

景德镇是环鄱阳湖地区重要的商品粮基地，南部的乐平市是赣东北的重要蔬菜生产基地，素有“江南”之称。

工业：

景德镇历史上以瓷器产业为主，名气大，现今瓷器的主要提供者是民营企业及瓷器作坊。

而机械、电子、家用电器制造、飞机、汽车、能源、食品加工、茶叶加工、制药等已新起，构成了景德镇规模工业的主导力量。

景德镇目前有三家上市公司：

江西昌河汽车股份有限公司、华意压缩机股份有限公司、江西黑猫炭黑股份有限公司。

三、城市规划

1、城市性质及职能

性质：

中外著名瓷都；国家历史文化名城；江南著名旅游城市；江西省重要工业城市。

职能：

世界陶瓷艺术文化展示及交流中心；全国陶瓷产业重要生产基地及教育基地；“五山两湖”区域旅游中心；赣浙皖区域重要交通物流枢纽；江西省传统工业改造基地及高新技术产业示范基地。

2、城市规划图

从景德镇未来城市发展空间来看，大致可分为一城四片区。

一城：

以珠山区、昌江区为核心的主城区，是目前景德镇商业、居住及行政中心，随着向南部及西部新城区的拓展，主城区的城市功能将进一步趋于完善。

四片区：

包括西北部洪源罗家片区，未来主要以商贸、物流、工业为主；北部浮梁片区，以居住、商贸、旅游为主；西南部高新片区，以工业发展为主；东部景东片区，未来将是主城区的主要补充部分，重点发展工业、科教、居住等功能。

目前景东片区与主城区融合进程较快，带动了区域的房地产市场开发。

3、近期重点建设

近期建设九大重点地区

（1）老城区内核心保护区，主要是整治与更新

将一些位于重要文物保护遗址地段的居民进行外迁，集体安置，原址进行古建修复。

（2）韭菜园、西瓜洲地区的综合开发

建设市级行政中心、文化活动中心，辅以商住、展示等性质的用地。

（3）昌南大道及周边地区

主要以高级商住楼、城市公共设施、行政办公、商业博览为主要功能。

（4）高新科技产业园

以工业、居住、仓储、市政设施为主要用地。

（5）南河地段

建设景德大道（南河段）和南河风光带，同时集中开发新型住宅小区，完善交通衔接。

（6）迎宾路两侧

完善“中国陶瓷城”、“中国瓷园”的建设，营造景德镇作为“陶瓷之都”的崭新形象，成为对外开放的一个门户。

（7）昌江大道两侧

近期主要以新型住宅小区的开发建设为主，完成昌江大道延伸段道路建设

（8）高岭大道两侧

完善陶瓷学院新校区和启动景德镇学院新校区的建设，同时适当布置居住、商业、配套服务设施。

（9）金岭大道及周边地区

根据《陶瓷工业园控制性详细规划》搞好陶瓷高新技术工业园的开发，实施航空港、物流中心的建设。

4、小结

从城市建设规划来看，城市发展主要方向是东西方向，南北方向则由于城市扩展空间不够，发展受限。

景东片区及昌江以西提供了未来主城区发展的主要储备用地，而河东片区珠山路南北至人民广场周边为老城区，用地有限，未业主要以旧改项目为主。

四、房地产市场

1、近年景德镇全市商品房销售数据

年份

2007

2008

2009

2010

2011

销售面积（万㎡）

87.28

91.55

96.22

107.78

114.07

销售价格（元/㎡）

2000

2460

2640

3300

3480

成交额（亿元）

17.46

22.52

25.4

35.57

39.7

2011年，景德镇市区（二区）商品房批准预售面积56.4万㎡，商品房销售面积54.79万㎡，供需基本平衡。

2、市区楼市描述

景德镇近年商品房销售面积及房价处于平稳上升态势，但景德镇房价与江西其他同级地市相比，处于较低水平。

近年，外来品牌开发商进入景德镇市场，建立了影响力，如恒大、长虹、融科等。

总体来看，景德镇市区（二区）的楼市规模并不大，随着外来开发商的加入，市场竞争程度加剧，当然，也能整体提升房地产开发水平。

从上图可以看到，由于景德镇城市建成区规模较小，城区商品房在售价没有明显区分。

普通商品房房价多在4000~5000元/㎡之间。

但目前在售的产品类型较为丰富，包括多层、小高层、高层、洋房及别墅等，小高层、高层多位于城区或配套、交通较好的城市主干道两侧，而多层、洋房及别墅等多位于城乡结合部或新区。

3、客户分析

由经济发展及城市化进程主导，刚需购房在未来仍占据主导地位；拥有稳定收入来源的企、事业单位及个体户、商户等是改善性购房的主要来源；随着景德镇城市软、硬环境的不断提升，且不断被外界认知，外来移民也是景德镇房地产市场需要增长的重要来源。

4、主要项目基本信息

景德镇房地产市场外来开发商数量不多，但在一些相对较高品质楼盘上已建立影响力，带来的开发理念对本土开发商有较大的冲击力。

由于景德镇市区房地产市场容量有限，使得大多楼盘的开发建设周期、销售周期较长，这就需要靠质量和口碑来取胜。

五、土地市场

从近年市区的土地交易数据来看，房地产开发用地成交价格涨幅较大，从2010年的75~100万元/亩上涨到目前普遍超过200万元/亩的价格。

从土地成交量来看（2010年数据不全），2010年、2011年的房地产开发用地成交均超过800亩/年，按2.0的容积率来计算，可供开发近200万㎡，因此，与景德镇市区的市场消化量相比较，可以判断，未来几年，市场供应充足。

附件：

景德镇2012年、2011年、2010年土地成交一览表