不动产估价案例几答案解析.docx
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不动产估价案例几答案解析
土地资源管理专业土地估价实习案例
评估案例一
1、估价对象概况
某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B,当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年,目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元,残值率为10%,A地块面积450平方米,建筑面积为400平方米,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元。
据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元,土地及其房屋的还原率分别为5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元,需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%,年维修费用为重置价的2%,年保险费为重置价的0.2%。
2、估价要求
试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
评估案例二
某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得,占地面积为10000平方米,出让年限为50年,容积率为3。
根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元(容积率为1时)。
根据当地资料,容积率每增加1,地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
已知土地还原率为6%,该饭店的建筑还原率为8%。
试评估房屋(饭店)的总价格。
评估案例三
(1)估价对象概况。
在某一城市,需要评定的地块为H,现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地,条件如下表:
项目
宗地成
交价
交易时间
容积率
位置比较
形状比较
区域因素比较
个别因素比较
A
580
1987
1.3
0
-5%
0
0
B
620
1988
1.2
3%
0
0
-4%
C
660
1988
1.4
0
-2%
0
0
D
700
1989
1.4
0
0
-3%
0
E
680
1989
1.3
0
0%
3%
0
F
730
1990
1.2
2%
0
-5%
0
G
740
1990
1.3
0
0%
0%
-3%
H
1990
1
0
0
0%
0
现假设该城市地价指数以1987年为基期,每年增长数同1987年相比增长率为12%。
对于容积率,此类型地块的最低容积率为1,根据统计分析,该城市此类型地块的土地,当容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。
对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正,都与待估地块比较,表中的数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价所修正幅度。
(2)根据上述条件,试计算90年宗地H的评估价格。
评估案例四
1、估价对象概况。
某城市内,有一宗住宅用地需要评估,现根据当地条件,选择了与之类似的四宗已经成交案例,几宗地块的交易情况与待估地一致,其他条件比较如表1。
对区域因素和个别因素对地价的影响,待估地块条件与案例地块条件比较结果如表1,表中数字为正值,表示待估地块优于成交地块,数字大小表示优劣幅度。
又知该城市地价指数在1993年1月为100,以后每月上涨一个百分点,容积率修正系数如表2。
表1:
项目
待估土地
案例A
案例B
案例C
案例D
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
成交日期
1994.1
1993.1
1993.12
1994.8
1993.4
成交价格(元/M2)
1200
1300
1400
1000
容积率
2
3
3
4
2
区
域
因
素
位置
0
-2%
-3%
0
-3%
基础设施
0
-1%
-2%
2%
0%
交通
0
-2%
0
3%
-2%
个
别
因
素
地势
0
-2%
1%
0
-2%
形状
0
3%
0%
5%
-4%
其他
0
-3%
-3%
0%
-2%
表2:
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1
1.8
2.4
3.0
3.5
2、请按以上条件,估算该住宅用地在1994年10月的单位地价。
评估案例五
1、估价对象概况
待估宗地为七通一平的待建筑空地,已经得到规划许可修建写字楼,允许总建筑面积为8000平方米,土地使用权年限为50年,现在招标出让。
2、估价要求
某开发公司希望参加与此地地块投标,要求估算其目前所能投标的最高地价额度。
3、估价过程
(1)选择估价方法
(2)确定最佳开发利用方式
(3)市场调查,确定建设期、开发价值和投入成本等。
根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示,该项目建设开发周期为2年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,你出租费用为年租金的25%。
建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元,建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%,第二年投入其余的60%,目前借贷资金的年利率为12%,当地不动产综合还原率为8%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%,该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
评估案例六
1、估价对象概况
某开发商已经取得某宗地70年土地使用权,该宗地为七通一平空地,面积为2000平方米,土地价格为600万元。
取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。
城市规划规定该地块用途为住宅,最大容积率为4。
2、评估要求
估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
3、估价过程
(1)该宗地为待开发空地,适宜采用剩余法估价。
(2)根据规划要求,该宗地最佳利用方式为修建住宅,容积率为4。
(3)根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示,该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工,建筑时间为2年,建成后即可全部售出,根据目前的市场行情,住宅售价预计为3000元/平方米,建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米,在建筑期间的投入情况为:
第一年投入40%,第二年60%,目前资金贷款年利率为12%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例七
1.评估对象概况
某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权,该宗地为七通一平空地,面积10000平方米,地价及相关的法律、估价等费用为3000000元,城市规划规定该宗地用途为工业厂房,最大容积率为1。
2、评估要求
确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。
3、已知条件
根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示,该项目工程在取得土地使用权后即可开工,建筑时间为2年,建成后即可全部出售,根据目前的市场行情,同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元,开发资金的投入为均匀投入,当地目前贷款年利率为12%,开发商要求的利润为不动产总价的18%,不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例八
1.估价对象概况
某征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为每亩6万元,征地中发生的其他费用平均每亩为2万元,土地开发费用平均每平方公里为2亿元,当地银行贷款年利率一般为12%,每亩征地完成后,土地开发周期平均为两年,且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%,开发商要求的投资回报率一般为15%,当地工业用地出让增值收益率为10%。
2、根据上述资料评估土地单价。
评估案例九
某开发区土地总面积为5平方公里,现已经完成七通一平开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其他公共设施占地1.5平方公里。
该开发区现在拟出让一宗工业用地,出让年限为50年,土地面积为10000平方米。
根据测算,该开发区每亩征地费用平均为5万元,完成一平方公里的开发需要投入2亿元。
一般征地完成后,“七通一平”的开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的40%,全部土地投资回报率为20%,土地出让增值收益率为20%,当年银行年贷款利息率为10%,土地还原利率为7%。
试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
案例一
解:
(1)该宗土地与房屋出租,有经济收益,适宜采用收益还原法进行估价。
(2)计算出租总收益:
30*400*12=14400(元)
(3)计算出租总费用:
①年税金=20*400=8000(元)
②年管理费=30*400*12*4%=5760(元)
③年维修费=1500*400*2%=12000(元)
④年保险费=1500*400*0.2%=1200(元)
⑤房屋年折旧费=1500*400/(50-1)=12245(元)
(4)计算房屋出租年纯收益:
①房屋现值=1500*400-12245*3=563265(元)
②房屋年纯收益=563265*6%=33795.9(元)
(5)计算年土地纯收益=
(2)-(3)-(4)=14400-39205-33795.9=70999.1(元)
(6)确定1999年1月的土地使用权剩余使用年期为46年,因此土地使用权价格为1269469(元)
案例二
解:
(1)估价对象简介:
某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得,占地面积为1万m2,出让年限为50年。
该宗地上有一座饭店。
在2000年8月尚可有效使用50年,容积率为3。
据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元(容积率为1时)。
据当地资料,容积率每增加1,地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
已知土地还原率rl=6%,该饭店的建筑还原率取r2=8%。
(2)估价目的:
评估房屋(该饭店)的价格。
(3)估价期日:
2000年8月。
(4)估价方法:
采用收益还原法测算房价。
(5)估价过程:
①计算房地年纯收益:
房地年纯收益:
11万元/月×12月=132万元/年
②计算土地价格:
土地总地价:
600元/m2×10000m2×2.2(容积率修正)=1320万元
③计算土地年纯收益:
(收益还原法基本公式的逆运算,p=a/r×[1&mdash1/(1十r)n])
④计算房屋年纯收益:
房屋年纯收益:
房地产年总纯收益&mdash土地年纯收益
=132-83.75=48.25万元/年
⑤计算房屋价格:
(同计算土地价格的公式一样)
案例三
解:
土地估价过程:
①计算该城市地价指数
按给定的条件,该市的地价指数为表
年代
1987年
1988年
1989年
1990
地价指数
100
112
124
136
②计算该城市容积率修正系数:
按条件,该市的容积率修正系数为表
容积率
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
修正指数
100
105
110
115
120
③计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正。
按条件,以待估宗地的条件为标准,因素条件指数计为100,则表中数字为正,表示比较案例条件比待估宗地好,其条件指数大于100,表中数字为负的,则表示比较案例的因素条件指数小于100。
④计算各案例宗地修正后的价格
期日 容积率 位置 形状 区域因 个别因
修正 修正 修正 修正 素修正 素修正
A.580×136/100×100/115×100/100×100/95×100/100×100/100=722.01(元/m2)
B.620×136/112×100/110×100/103×100/100×100/100×100/96=692.17(元/m2)
C.660×136/112×100/120×100/100×100/98×100/100×100/100=681.49(元/m2)
D.700×136/124×100/120×100/100×100/100×100/97×100/100=659.57(元/m2)
E.680×136/124×100/115×100/100×100/100×100/103×100/100=629.64(元/m2)
F.730×136/136×100/110×100/102×100/100×100/95×100/100=684.87(元/m2)
G.740×136/136×100/115×100/100×100/100×100/100×100/97=663.38(元/m2)
⑤评估宗地H的地价。
将收集的宗地进行修正后,各宗地地价偏差不大,故采用算术均数计算宗地价格。
H:
(A+B+C+D十E+F+G)÷7=676.16(元/m2)
所以,宗地H在1990年时的地价为676.16(元/m2)。
案例四
解:
根据所给条件:
1993年1月的地价指数为100,以后每月上涨一个百分点,则当地的地价指数如下表:
时间
93.1
93.2
93.4
93.10
93.12
94.1
94.8
94.10
地价指数
100
101
103
109
111
112
119
121
容积率
1
2
3
4
5
修正系数
1
1.8
2.4
3.0
3.5
项目
待估土地
案例A
案例B
案例C
案例D
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
成交日期
1994.1
1993.1
1993.12
1994.8
1993.4
成交价格(元/M2)
1200
1300
1400
1000
容积率
2
3
3
4
2
区
域
因
素
位置
0
-2%
-3%
0
-3%
基础设施
0
-1%
-2%
2%
0%
交通
0
-2%
0
3%
-2%
个
别
因
素
地势
0
-2%
1%
0
-2%
形状
0
3%
0%
5%
-4%
其他
0
-3%
-3%
0%
-2%
计算各案例地价修正后的价格:
A:
1200×100/100×112/100×1.8/2.4×95/100×98/100=934.45(元/M2)
B:
1300×100/100×112/111×1.8/2.4×95/100×98/100=915.90(元/M2)
C:
1400×100/100×112/119×1.8/3.0×105/100×105/100=871.62(元/M2)
D:
1000×100/100×112/103×1.8/1.8×95/100×92/100=950.37(元/M2)
确定待估地块单价=1/4(A+B+C+D)=919.09(元/M2)
案例五
解:
取地价。
标准答案:
地价测算公式如下:
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润
①测算不动产总价,采用收益还原法,使用年期为50年,开发期2年,可取得收益年限为48年。
不动产出租年纯收益=300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元)
不动产总价=1620000/8%[1-(1+1/1+8%)48]=19746401(元)
②建筑费及专业费=1000×8000=8000000(元)
③总利息=地价×[(1+12%)2-1]+8000000×40%×[(1+12%)1.5-1]+8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2544×地价+872792(元)
利息计算采用复利计算,计息期到开发销售完成止。
地价投入经历整个开发周期,计息期为2年,专业费和建筑费的投入是持续不断的,在计息时,假设各年内建筑费和专业费均匀投入,因此,年度投入量在当年的平均投入期限为半年,第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。
④开发商利润=19746401×15%=2972737(元)
⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。
⑥将上述各项数据代入公式,即
地价=19818245-8000000-(0.2544×地价+872792)-2972737
地价=7900872/1.2544=6298527(元)
⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用,因此,开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。
开发商所能投标的最高地价款=6298527/(1+3%)=6115075(元)
测算方式二、利息中不计地价款的利息
不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同,因此有:
①不动产总价=19746401(元)
②建筑费及专业费=8000000(元)
③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[(1+12%)1.5-1]+8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=592949.1+279842.5=872792(元)
④开发商利润=2972737(元)
⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格
开发完成时地价=①-②-③-④
=19746401-8000000-872792-2972737
=7900872(元)
⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格,即两年后的价格,则,场地当前价格=7900872/(1+12%)2=6298527(元)
⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/(1+3%)=6115075(元)
案例六
解:
测算开发商预期利润
A、不动产总价=2,000×3,000×4=24,000,000(元)
B、建筑费及专业费=l,000×2,000×4=8,000,000(元)
C、地价及法律、估价等费用;6,000,000×(1十12%)=6,720,000(元)
D、总利息=6,720,000×[(1+12%)^2.25-1]+8,000,000×40%×[(1+12%)^1.5-1]+8,000,000×60%×[(1+12%)^0.5-1)
=2,824,603(元)
注:
地价计息期为2年3个月即2.25年。
E、销售税费=24,000,000×6%=1,440,000(元)
F、将上述数据代人公式,则:
开发商利润=24,000,000-8,000,000-6,720,000-2,824,603-1,440,000
=5,015,397(元)
利润占不动产价的百分比=5,015,397/24,000,000=20.90%
利润占开发总成本的百分比=5,015,397/(8,000,000+6,720,000+2,824,603+1,440,000)
=26.42%
由上述测算可知,该项目投资回报良好,预期利润可观,项目可行。
案例七
解:
假设建筑费及专业费的最高控制额为X元
1,不动产总价=1300*10000*1=13000000元
2,总利息=3000000*[(1+12%)^2-1]+X*[(1+12%)^1-1]=763200+0.12X
3,销售税费=13000000*60%=780000元
4,开发商利润=13000000*18%=2340000元
5,地价及法律、估价等费用3000000元
6,建筑费及专业费的最高控制额X=5461429元
单位面积建筑费及专业费的最高控制标准为
5461429/(10000*1)=546.1元/平方米
案例八
解:
土地取得费=6万元/亩+2万元/亩=8万元/亩=120元/平方米
土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米
投资利息=120×[(1+12%)2-1]+200×30%[(1+12%)1.5-1]+200×70%×[(1+12%)0.5-1]=30.528+11.118+8.162=49.808元/平方米
开发利润=(120+200)×15%=48元/平方米
计算土地价格
因当地土地出让增值收益率为10%
无限年期土地使用权价格=(120+200+49.808+48)×1.1=459.59元/平方米
案例九
解:
5平方千米=500万平米
征地费=5万/亩=75元/平米
开发费=20000万元/平方公里=200元/平米
征地费利息=75*((1+10%)^2-1)=15.75/平米
开发费利息=200*0.4*(1.1^1.5-1)+200*0.6*(1.1^0.5-1)=18.15
利润=275*0.2=55
折算出地率后成本价=(75+200+18.15+15.75+55)/((5-1.5)/5)=520元/平米
单价=520*1.2*(1-1/(1+10%)^50)=618元/平米
总价=618*10000=618万元。