当心这些房企.docx

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当心这些房企

2022年当心这些房企！

一、2021年地产美元债违约加速 

2021年是地产业极不平凡的一年，多家大型上市房企出现了债务违约，特别是美元债成为重灾区。

2021年，随着地产调控持续收紧，房企美元债违约加速。

这一年全年共有11家房企的19只美元债实质性违约，违约债券金额合计高达66亿美元。

在此之前，地产美元债违约数量非常少，截至2020年末，共有5家房企的美元债发生实质性违约，违约金额合计23.1亿美元。

表：

2021年地产美元债违约明细（亿美元）

来源：

Bloomberg，公司公吿

由上表可以看到，2021年以来已有华夏幸福、泛海控股、蓝光发展、阳光100中国、花样年控股、新力控股集团、佳兆业集团、中国恒大、奥园集团等多家开发商出现了流动性紧张的问题。

值得一提的是，2015年佳兆业曾因无力兑付多笔境外债券利息，构成实质性违约，成为史上首个美元债违约的中资房企。

违约后，佳兆业积极债务重组，2019年终于重新获得标普和穆迪评级，在境外市场重启发债。

时隔六年，佳兆业再次走到美元债违约的地步。

12月20日，停牌多日的佳兆业发布公告称，旗下一笔本金为4亿美元、票面利率为6.5%的美元债于2021年12月7日到期，但佳兆业未按时支付相关款项，正式坐实美元债违约。

数据显示，佳兆业流通中的离岸债券共计17只，存续规模近118亿美元，平均利率达到10.48%。

除了佳兆业，恒大的债务暴雷风险更甚。

恒大目前共有9只存续美元债，总额达到140亿美元，最高票面利率为12%。

2022年一季度，恒大共有约20亿美元债将到期，违约风险很大。

不过，高成本发债也是美元债违约房企存在的一大共性。

美元债票面利率一度冲至10%甚至更高水平。

比如，阳光100中国的美元债利率为12.65%、中南建设的11.69%，而当代置业的票面利率一度高达15.5%，为房企美元债利率之最。

业内人士认为，美元债融资成本超10%存在一定危险性，不光在违约房企中，即便是当下暂未出现债务违约的房企，票面利率超过10%同样值得关注。

根据《红周刊》统计，暂未出现债务违约的房企中，富力地产、弘阳地产、新湖中宝、大发地产、力高集团、佳源国际控股、朗诗地产、上坤地产等多房企均存在境外债票面利率超10%的现象。

对于一些现金流本就紧张的房企而言，依靠抬高利率发行离岸债券，无疑是铤而走险，但债台高筑的房企们已经没有更好的办法。

 二、房企美元债之殇 

房企的美元债之殇其实源于2016年“930新政”后，楼市严厉调控下，房企利润不断收窄，房地产告别了黄金时代。

从2016年起，借道海外发债成为房企的新潮流。

2017年开始，随着国内金融去杠杠推进，房地产调控政策密集出台，房企的境内融资渠道吃紧，不少房企将目光转投海外，寻求新的融资渠道。

于是地产美元债发行规模实现猛增，成为房企的重要融资渠道之一。

根据彭博社数据，从2017年起，中国房企发行的地产美元债大幅跃升超过500亿美元之后，便一直保持在较大规模，2018年稍有回落，但在2019年又持续突破800亿美元。

2020年8月，有房地产行业紧箍咒之称的“三道红线”政策出台。

“三道红线”即剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍，监管部门将房企分成红、橙、黄、绿“四档管理”。

红、橙、黄、绿四档房企的有息负债经营规模年增长速度分别不得高于0%（以2019年6月底为上限，不得增加）、5%、10%、15%。

在此背景下，房企融资渠道收紧，融资变得越发困难。

美元债开始从应急手段，变成了房企们的救命稻草。

克而瑞数据显示，2021年起，房企的境外发债到期额暴涨，2021年、2022年、2023年到期美元债均达到3000亿元人民币以上，境外偿债压力更大。

但随着楼市调控政策的不断收紧，房企举债规模过大、美国利率上行等因素，从2021年年中起，房企债务连续暴雷，债务违约频发，也反映了房企当下的融资难困境。

2月初，华夏幸福3.3亿美元债违约，拉开2021年房企美元债违约序幕。

12月初一直在违约边缘试探的恒大集团因为还不起2.3亿元美元债直接躺倒。

这一年，多少我们未曾预料到的赫赫有名的房企躺在了违约的名单里，原本的烫金大字只剩下冰冷。

市场恐慌情绪由此蔓延开来，不少房企稍有风吹草动，立刻陷入“股债双杀”困局之中。

新房市场方面，房屋交易量锐减导致房企现金流雪上加霜。

这期间，境外投资者对房企偿付能力产生了极大质疑，境外融资渠道对房企逐渐关闭，平安证券12月发布的一份研报显示，地产美元债发行同比下降150亿美元，缩量明显。

紧随其后的是国际评级机构连续下调房企评级，这加剧了房企债务兑付压力，引发流动性危机。

除了单个的房企之外，穆迪还在9月1日发表公开报告将整个中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”，这实质上反映了整个国际市场对于国内房地产行业的消极态度。

 三、2022年上半年房企危机高发 

2021年已经成为过去，那么2022年房企们的美元债到期情况如何？

一句话概括：

2022上半年地产美元债到期偿付压力大，是房企爆雷的高发期。

根据彭博社数据，从美元债到期情况看，2022年全年有417亿美元债务面临到期。

具体到月份，2022年1月、3月、4月、6月、7月美元债到期都超过45亿美元。

尤其明年4月份，美元债到期高达60.11亿美元，房企面临兑付高峰，资金风险压力较大。

加上国内信用债，其他表外债务，整个上半年房企资金压力巨大。

图：

2022年地产美元债每月到期情况

（单位：

亿美元）

来源：

Bloomberg，公司公吿

此外，2022年政府要求“保交付”，预售资金严监管很难在上半年放松，所以留给房企可动用偿债的资金并不多。

加之房企销售也很难迅速回暖，经营性现金流承压较大。

内忧外患之下，2022年上半年部分房企爆雷风险极大。

想起业内人士的一个总结，放在这里格外形象。

——“三条红线”颁布前房企的三件头等大事是：

拿地、销售、借助杠杠拿更多地；而现在，房企的三件头等大事已变成：

交付、去化、谈展期。

偿债高峰进入倒计时，这也意味着，房企将迎来自己的资金链考验期。

我们按照2022年到期规模排序，恒大集团2022年到期的美元债规模为61.2亿美元，遥遥领先其他房企，偿债压力最大。

此外，佳兆业、绿地的一年内到期美元债规模同样排名靠前，分别为27.97亿美元、23.2亿美元，位列第二、三名。

图：

2022年地产美元债到期待偿债务

主体规模排名前二十（单位：

亿美元）

来源：

Bloomberg，公司公吿

除此之外，我们还注意到，2022年1月房企将迎来首个偿债小高峰。

其中，富力地产待偿美元债7.25亿美元，占到了其近一年内待偿美元债比例的52.8%。

除此之外，2022年1月，旭辉控股、奥园集团、碧桂园也将分别面临5.1亿美元、5亿美元和4.25亿美元的偿债压力测试。

而另一点值得关注的是，从单笔待偿美元债规模来看，排名前三的三笔美元债的债务人均为恒大集团，且在3月下旬和4月上旬会迎来共计34.75亿美元的巨大偿债压力。

兑付压力大的还有佳兆业。

佳兆业2022年全年有27.97亿美元债券面临到期，而今年上半年就有16.97亿美元境外债券到期，分别是2022年4月9日到期5.5亿美元、6月30日到期11.47美元，佳兆业的偿债压力主要集中今年上半年。

图：

2022年地产美元债到期待偿单笔债务

主体规模排名前十（单位：

亿美元）

来源：

Bloomberg，公司公吿

2022年还有417亿美元美元债到期的现实，在地产融资的政策未出现明显改观下，房企美元债违约的风险依然严峻。

建议投资者对美元债融资依赖度高的企业保持谨慎，关注今年到期压力较大的主体到期偿付情况。