学校物业管理实施方案.docx

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学校物业管理实施方案

XXX学校

物

业

管

理

方

案

第一章服务工作目标

一、整体管理方案策划

1、秩序良好的需求

良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。

因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。

2、环境需求

优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。

给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。

3、精神需求

随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对住宅的人文环境的要求也越来越高，因此，人们更多的是期望感受到一种理想的精神环境和文化大氛围。

全面导入环保文化概念，通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标训、使用环保性服务用品等措施，宣传环保知识，引导在“湖南工业职业技术学校”的师生（师生）重视环保事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，共同营造整洁、舒适的工作和生活环境

二、各项物业服务标准

序号

指标名称

国标

管理指标

管理采取的主要措施

1

绿化

完好率

98%以上

1．实行全员管理，每一位员工都有责任对环境进行保护，积极开展宣传工作，人人有义务对损坏绿化的行为进行制止，并认真听取师生意见，接受师生监督。

2．严格审核绿化工作计划，内容包括时间要求和质量标准。

3．根据各种植物的生长特性，制定科学的日常养护、维护计划，并结合实际情况认真实施；根据周围的环境和人文特点修剪具有艺术性的造型。

4．每周对绿化工作完成情况、工作质量进行检查、考核。

2

清洁

保洁率

98%以上

1．采用合理、科学的作业方式，给师生营造一个良好的工作环境。

2．垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。

3．定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、鼠害。

4．杜绝乱张贴现象。

5．管理人员每日巡视检查卫生保洁质量情况，发现问题及时协调处理。

3

治安案

件发生率

0

1．充分利用闭路监控等智能化系统并执行24小时秩序维护巡查制度，实行固定岗、巡逻岗、智能控制中心交叉结合的立体防范，做到人防、技防、物防相结合。

2．成立应急小分队，处理应急事件。

3．建立湖南工业职业技术学校施工人员档案，并与施工单位签订《治安责任书》，对进入湖南工业职业技术学校的施工人员，要求挂工作牌，并经查验方可放行。

4．落实秩序维护岗位职责，明确责任区域。

5．对秩序维护人员实行准军事化管理，加强对秩序维护人员的培训和考核。

6．对秩序维护人员工作进行严格检查。

4

火灾

发生率

0．1‰以下

0

1．实行全员义务消防员制度，根据湖南工业职业技术学校的实际情况制定消防应急作战方案，定期举行消防演练，开展消防知识和法规的宣传教育。

2．实行24小时消防值班制度。

3．消防工作责任到人，日常巡查与定期检查相结合。

4．装修、动火作业实行严格的申报、审批制度，并进行跟踪、巡查管理。

5．充分利用火灾自动报警系统和消防系统的自动探测、自动联动消防设备等功能，杜绝火灾事故的发生。

6．消防管理人员全部持证上岗，熟练掌握消防设施设备的使用方法。

5

有效

投诉率

每年

2‰以下

0.5‰以下

1．以“师生至上、优质高效”为服务准则，竭诚为师生提供一流的服务

2．加强与师生的沟通，了解师生的愿望和要求，满足师生的需求。

3．设立24小时投诉电话和服务网站。

4．接到投诉，及时记录并处理，同时建立档案，跟踪处理结果。

投诉

处理率

95%以上

100%

6

管理人员专业培训合格率

100%

精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验丰富的教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的培训。

7

物业管

理服务

满意率

95%

95%以上

1．每半年做一次师生意见调查，将征询到的信息进行统计分析，及时纠正和采取预防措施，并将处理结果予以公布。

2．服务中心主任每周主持召开工作例会，总结经验教训，不断提高服务水平。

8

违章

处理率

100%

1．严格执行巡视检查制度，及时纠正和制止各种违章行为。

2．利用停车场管理系统对车辆进行有效监管。

3．通过师生手册、宣传栏等，加强对有关规章制度的宣传，以取得师生理解和支持，从而避免和杜绝违章的发生。

4．实行违章处理跟踪制，对违章事件及时处理，处理后记录归档备查。

三、主要员工岗位职责

●服务中心主任岗位职责

1、组织、领导全体员工完成湖南工业职业技术学校物业服务中心承担的各项工作任务；

2、制订各项规章制度、各岗位职责、工作标准；

3、根据公司的管理目标编制湖南工业职业技术学校物业管理方案；

4、负责实施员工管理目标责任制；

5、检查指导各岗位的工作，督促员工切实履行各岗位职责，遵守各项规章制度和安全操作规程；

6、努力学习与物业管理有关的业务知识和技能，熟悉物业结构和师生基本情况；

7、负责与外部的协调工作，加强合作与交流；

8、定期检查和总结工作，努力提高管理水平和工作效率；

9、负责员工的政治思想工作，教育员工遵守国家法律、法规及社会公德；

10、树立“服务第一、师生至上”的思想，做好精神文明建设工作；

11、年终认真总结全年工作，接受公司及师生年度任期考核；

12、处理投诉，完成上级领导交办的其它工作。

●秩序维护班长岗位职责

1、秩序维护班长是服务中心主任在秩序维护工作中的参谋和助手，具体负责校区辖区内的安全管理、消防管理、交通管理工作的安排、落实；

2、主持安全管理工作例会，准确传达服务中心的指令；

3、制定部署秩序维护的工作计划，及时向主任汇报工作情况，负责对秩序维护员的考核，并对不称职者提出处理意见；

4、负责拟定安全管理培训计划，并具体组织实施；

5、对区内发生事故亲自组织调查处理，受理有关安全管理工作的投诉；

6、不断巡查，督促各岗哨，及时纠正违章违纪情况，对秩序维护进行日常业务培训和考勤、考核；

7、按时、按质、按量完成主任布置的各项工作，以及临时交办的其它任务。

●秩序维护门卫（秩序维护员）岗位职责

1、负责对“学校”的出入秩序进行管理；

2、文明礼貌待人，能果断处理事情；

3、统一着装、佩戴工牌，姿态端正，工作时间不允许吸烟或吃零食；

4、对进入校区的来访人员，按规定程序办理来访手续，指导来访人员按规定路线行进；

5、坚守岗位，服从统一调度，不随意换岗，玩忽职守；

6、严格执行各项规章制度，发现问题立即处理，并通知上级领导；

7、积极参加学习，精通本岗位的业务，每半年进行一次全面考核；

8、完成上级领导交办的其它任务。

●保洁主管工作职责

1、负责小区各个栋位保洁工作的全面管理；

2、制定学校月度保洁工作计划、消杀计划；

3、对各个保洁员的工作每日进行检查、指导，并做好相应的记录；

4、及时向汇报保洁工作，完成主任交办的其他工作。

●保洁员岗位职责

1、负责清洁范围内的清洁工作，确保达到清洁质量标准；

2、维护责任区卫生，劝阻和制止不卫生，不文明的现象和行为；

3、完成上级交办的其他任务。

第二章卫生保洁管理

一、管理思路

（一）、创建环境

运用公共标识、宣传栏等多种形式做好卫生宣传工作，大力宣扬良好的卫生习惯、爱护各种卫生设施及保持公共场所清洁卫生的行为，对随地倒垃圾、泼污水、吐痰、乱扔果皮，纸屑，废物等破坏公共环境卫生的行为及时劝止。

（二）、维护环境

根据校区工作生活特点，把握不同区域、不同时段的环境维护特性，从时间和空间上划分工作重点，合理安排维护工作时间和频次，适时、高效地开展环境维护工作。

二、作业规范

（一）、垃圾桶

垃圾桶由专人负责，垃圾量超过一半时应及时清倒，放置垃圾袋时应检查有无缺口，更换垃圾袋后应清洁垃圾桶内外壁，保持卫生、洁净、干燥。

（二）、洗手间

洗手间的地面、大小便器，每天必须彻底冲刷，除掉一切污渍，进行有效灭菌处理，及时保洁。

保持洗手间空气无异味，清洁洗手间工具材料应专用，清洁完毕，清洁工具应清洗干净。

（三）、办公室

应避免在工作、休息和用餐时进行清洁作业，如有需进入领导办公室作业，应先敲门，如办公室内有人，需征得同意后才能入内工作；如确认办公室内无人，才能用钥匙开门。

作业时应避免发出大的响声，同时作业应小心，不得碰撞桌、椅等物件，严禁翻阅台面的资料、记录，摆弄摆放物品，作业完毕出门时，应随手带关门，并通知保洁绿化部主管检查工作效果，作好记录。

三、工作标准

序号

项目

工作周期

工作标准

1

花岗石、大理石地面

每天拖地二次，每季度晶面处理一次，垃圾随脏随扫。

保持干净，无污渍、无尘迹、无痰渍，地面明洁如镜、光亮如新

2

一般地面

每天拖地二次，每月清洗一次，垃圾随脏随扫。

无杂物、无积水、无污迹、无痰迹，保持洁净、现本色。

3

墙面

天花板

每天擦拭（2米内），每月全面刮洗一次

无积灰，无污渍、污点，蛛网，地角线洁净，无“牛皮癣”。

4

瓷砖内墙面

每天（2米内）抹尘一次，每月全面刮洗一次

光亮、无尘、无污渍

5

窗户、门

门页门洞、窗框、窗槽每天抹尘一次，玻璃内侧面每周刮洗一次，玻璃外侧面每月清洗一次

玻璃明亮，门页门洞、窗框、窗槽无灰尘、无杂物，窗帘整洁、无污渍。

6

玻璃门、窗玻璃台、玻璃桌

随时保洁、清抹，每周用清洁剂清洗一次

保持通透明亮、洁净,无水迹、无手印、无污点,门上贴物保持整洁。

7

各类镜面

随时保洁、清抹，每周用清洁剂清洗一次

洁净、光亮，无任何污迹、尘迹

8

楼梯

每天拖楼梯踏步一次，抹扶手一次

台阶无杂物、污渍、水渍，楼道护手无尘，及时清除乱堆放物品。

9

天花板、墙灯、灯具

每周清抹一次，每月用清洁剂抹一次

无灰尘、无蛛网、无“牛皮癣。

”

10

各层电梯前室地面、墙壁

地面每天清拖二次，每月清洗一次，墙面每天擦拭（2米内），每月全面刮洗一次

无灰尘、无污渍，楼梯口杂物箱整洁。

11

卫生间内玻璃镜面

每天用玻璃清洁剂清刮一次,随时清抹保洁

无水渍、无污迹、无手印

12

大、小便器及洗手盆

每天清洗、消毒三次，发现水锈及时用除锈剂清除

无异味，无垢、无水锈、无纸屑、无杂物，保持瓷器的明洁光亮、洗手台面无积水、无污渍

13

卫生间门、隔断板、地面

每天抹尘一次，每周清除污渍一次，地面每周冲洗一次，垃圾随时清除

干净无尘、无污渍，地面保持干爽，无污渍、无垃圾、室内无异味

14

果皮箱、垃圾箱

每天清倒垃圾一次，清抹表面一次，每周洗刷一次

桶体干净光亮，无污渍、无垃圾附着物，桶内垃圾不得超桶口，无虫、蚁等,无过分异味。

15

其他器材设施

随时保洁，每天擦抹一次

以洁净手指摸去无明显尘迹，无清洁用剂的残留痕迹

16

楼顶、天沟卫生

每周清扫一次，每月对设施抹尘一次（遇暴雨、冰雪等情况对楼顶、天沟及其它下水沟渠、管道通畅情况进行巡视，及时排除积水、积雪）

屋面无杂物、无积水，设施无尘、无污渍、地漏及水沟无污物积聚、无堵塞

17

路面、墙角

垃圾随脏随扫

六净”既路面净、路沿净、人行道净、树坑净，墙根净、雨水口净；及时清除道路垃圾、积水、积雪。

18

各类指示牌

每天抹尘一次,用带金属保养剂的抹布擦拭

无尘、无指印无污渍、无乱张贴物

19

花盆

随时清除杂物、枯叶，每天抹尘一次

表面无尘渍，盆内无杂物、无枯叶

20

开水器

每天抹尘一次，每季清洗一次

表面光亮、无尘、无污渍

21

防火门、消火栓

随时保洁，每天抹尘一次

无尘、无污渍

22

绿化带

垃圾随脏随扫

无纸屑、无果皮、无杂物、无枯枝、无积水

23

下水道、留泥井、化粪池

每半年清理一次

保持畅通

第三章秩序维护管理

保障师生生活秩序正常，为切实做好秩序维护工作，确立了“人防为主，技防为辅、全面防范”的治秩序维护理思路，制定切实可行的安全消防防范措施，确保管理无盲点，治安无事件。

（一）、秩序维护管理目标要求

⑴、实施24小时全面防范，“三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范，做好点、线、面的配合与互动，确保无治安死角。

（2）、门岗建立外来人员来访、车辆和物资出入登记制度，确保校区无广告推销、广告张贴及拾荒等现象。

3、所有在岗秩序维护员都须配备对讲机，发现异常情况及时汇报、沟通，确保无重大刑事案件、火灾或交通事故；其他重大责任事故发生率低于1‰，事故处理及时率100%。

（二）、安全、消防管理服务的标准

1、校区出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出校区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出校区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

（三）、固定门岗规范

1、岗位值班人员必须着统一制服、佩带胸牌，做到整齐、清洁，仪容端庄精神饱满。

值班期间不允许做与工作无关的事情（吃零食、抽烟、听音乐、看报刊杂志等）。

对进出管辖区域的人员、车辆、物品进行登记管理，控制好闲杂人员。

值班期间必须保持高度警惕，严格控制好易燃易爆品进入学校。

发生意外情况时，值班人员应沉着冷静，及时有效处理问题，并与其他岗位密切配合，共同完成好各项工作。

2、杜绝在本物业范围内的乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为出现；

3、保障辖区内交通秩序良好，消防通道畅通，预防交通事故的发生；

4、车辆进出必须登记、引导停放，车辆带大型物品出校区时，需到服务中心办理放行手续，凭放行手续出场；

5、在辖区内禁止鸣笛、车速超过15公里/小时等影响校区安全和环境等行为。

（四）、服务工作程序

（一）、门卫工作程序

1、岗位实行24小时值班制；

2、值班员的坐姿、站姿规范，注意仪容仪表、待人接物有礼貌，“请”字先行、服务热情周到；

3、值班室内物品摆放整齐、室内整洁、地面无烟头、纸屑；

4、对外来人员进行认真盘查，做好来访登记和接待工作，严格控制闲杂人员进入；

5、做好岗位值班记录，记录要完整、详尽，相关记录有领班或主管签阅意见；

6、物品进出要检查、登记，尤其是大件物品出门须出示服务中心签字认可的出门条，方可放行。

（二）、车辆管理工作程序

1、对进出校区的车辆登记出入，力争做到准确无差错；

2、根据实际情况安排值班员指挥车辆停放到位；

3、设立停车标识，划定停车区域，规范停车秩序；

4、提醒司机遵守停车相关规定及其它注意事项；

5、对停车道路、车辆停放、公共设施等进行巡查；

6、发现车辆漏水、漏油，车门、车窗未关好等情况时，应立即报告领班，联系车主，看护好车辆。

值班员不得翻查车内物品，应待车主到场，自行检查和关闭车门。

联系不到车主的，应在领班的监督下，关闭车门、车窗，将情况做相关记录，并报服务中心；

7、车辆进出高峰段,秩序维护主管应安排足够人力采取措施,维持车辆进出秩序。