市场分析年北京市住宅市场运行状况分析.docx
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市场分析年北京市住宅市场运行状况分析
2010年北京市住宅市场运行状况分析
2010年作为政策调控最为“严厉”的一年，其严厉程度超过以往任何时候；也有人说，2010年是政策最为“尴尬”的一年，频频出台的政策背后，却是人们对房价无法止涨的叹息。
经历了近半年的政策调控之后，2010年的北京楼市终于迎来了“岁末”的大幕。
细品当下的市场，既没有出现大规模的打折促销，也没有出现全民抢购的热闹场面，有的只是市场各方对楼市前景的种种猜测。
1．宏观政策篇
1.1概述：
调控力度空前，经济手段和行政措施并用
为遏制房价过快上涨，2010年中央出来了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求，增加供给，加强监管等方面对全国房地产市场进行了全方位的调控。
其中，经济手段包括不断的强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，提高首套购房和二套住房的首付款比例及贷款利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，北京市率先开始施行限定家庭购房套数，以及限制外地人口的购房贷款，同时在调整土地供应结构及土地出让门槛的同时，加强对“囤地”、“炒地”等行为的严格治理。
可以看出，在经历了房价飙升的一年后，2010年各项政策的持续出台和逐步落实体现出了政府对遏制房价过快上涨的决心，纵观全年调控政策，对包括购房者、开发企业、商业银行以及地方政府在内的各相关行业主体的行为均产生了一定程度的影响，综合调控力度可谓空前。
回顾2010年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：
1-4月，第一轮调控。
2010年1月10日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），一个月之后，北京市住房和城乡建设委员会等11个相关职能部门联合发了“北京版国十一条”细则，政策主旨增加保障房和普通商品房的有效供应，抑制投资投机性购房需求，也由此拉开了本年度房地产市场调控的序幕。
但随后的几个月的市场并未因此降温，在调控力度明显加强的大背景下，北京房地产市场仍在逆市而上，房价的持续走高，土地市场上“地王”数据仍在持续刷新，这也直接导致了接下来“国十条”的出台。
4-9月，第二轮调控。
2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”），随后我市出台“京十二条”更是将抑制不合理购房需求作为调控重点。
其中，停止对第三套住房发放贷款、针对本市户籍和外来人口的“限购令”都意指多套房产投资和纯粹的投机行为。
之后的几个月，随着信贷、土地、税收等政策的逐步落实，北京楼市在5-8月显著降温，投资客离场，房源增多，议价空间也逐步加大，消费者在如此严厉的管理手段之下，大多数出现“观望”情绪。
9月市场回暖迎来第三轮调控。
在经过了二季度调控政策的适应期后，2010年三季度北京市房地产市场成交量逐月上升，市场回暖迹象明显。
房价的再度上扬导致政府在国庆节前出台相关政策，9月29日，银监会协同央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，统一将首套房的首付款比例提高至30%，并同时出台政策取消了先前对房产交易环节中契税缴纳的优惠，在整体宏观调控的大环境下，进一步影响了部分购房者的积极性，业内将其统称为“9.29新政”。
1.2政策调控方向
◆抑制投资投机需求
一是差别化信贷政策。
4月17日，“国十条”出台，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；9月29日，银监会联合央行发文规定，首套购房的贷款首付款比例调整到30%以上，各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。
4月的“国十条”和“9.29新政”实施的差别化信贷政策，对贷款购房进行了严格的规定，调控力度史无前例，严厉打击投资投机性需求。
二是限购政策。
为落实“国十条”，北京于4月30日出台了“国十条实施细则”，规定北京家庭只能新购一套商品住房；除此之外，11月4日住建部还出台相关政策，对外资机构和个人购买国内房产进行了相关限制。
三是上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制。
2010年四季度，住建部分别在10月和12月两次发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，经过两次上调后，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别为3.75%和4.30%；11月2日，住建部、财政部、央行及银监会联合发布了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，对住房公积金的使用、贷款首付款比例及利率做了严格的规定，北京市在此政策基础上进一步提高了对二套购房贷款申请的限制，即申请二套购房贷款的家庭人均住房面积不得超过28.81平方米。
目前公积金贷款除首套90平方米以下住房的首付款比例不得低于20%以外，其他政策与商业贷款政策保持一致，进一步表明了中央政府加大信贷政策力度以强化房地产调控的意愿。
◆增加住房特别是保障房供应
1998年住房制度改革的目标之一就是建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，通过调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。
而近几年保障房供应的不足，商品房价格节节攀升，使得中低收入家庭住房难的问题越突出，因此，中央政府在2010年保障房建设提高到了前所未有的高度，具体相关政策如下：
第一，大幅增加土地供给，提高保障房用地比重。
2010年1月21日，国土资源部提出，申报住宅用地当中，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用的比例不得低于70%；4月17日“国十条”也强调了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。
土地抑制都是住房建设的基础，确保了土地供给，有利于保障房建设的工作展开。
第二，通过减免税费，鼓励保障房建设。
为落实“国十条”精神，加快发展公共租赁住房，6月8日，住建部、国土局等7部位联合出台了《关于加快发展公共租赁年住房的指导意见》，指出对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠。
根据《指导意见》，财政部和国税局下发通知，对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税、印花税，对经营工作坊所取得的租金收入免征营业税、房产税等。
保障房面对的是中低收入家庭，价格受限制，企业在参与建设和运营的过程中利润较低，给予税费减免优惠能在一定程度上鼓励企业积极参与保障房建设。
第三，金融支持保障房建设。
5月国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房。
6月住建部等7部委联合出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中提到鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券的方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。
金融支持措施的出台将拓宽保障房建设的资金来源渠道，在一定程度上鼓励了企业参与保障房的建设。
◆加强市场管理，促进房地产市场健康发展
除以上政策外，2010年政府还出台了一系列政策，在企业管理、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业和相关人员行为，促进房地产市场健康发展。
（见表二）
融资环节：
4月“国十条”要求，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，对违规企业暂停批准其上市、再融资及重大资产重组活动。
11月12日，银监会发布通知，要求个信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，加强信托资金运通监控，这些措施的出台也使得一些房地产开发企业的融资难度和资金压力渐渐增大。
土地开发环节：
进一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用地突出问题专项审查，并对一些违规企业制定了明确的惩罚措施，对违规的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度，并暂停其新购土地。
3月的“国土19条”指出，土地出让保证金不得低于出让最地价的20%，并在合同签订后一个月内必须缴纳出让价款的50%，从而提高土地出让门槛。
另外，在调整土地供应结构的同时，明确了针对房地产用的专项检查时间表，在加大土地供应总量的同时，严格执行打击“囤地”，以提高土地的有效供应量。
商品房交易环节：
加强交易秩序监管力度，对存在“捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价”等行为的房地产开发企业，问题严重的要取消经营资格；本季度10月份出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，加强商品房预售资金管理，这些措施强化了商品房交易市场的管理，目的在于促进商品房未来市场建健康平稳运行。
表二：
2010年加强房地产市场管理主要相关政策
政策法律法规
颁布文号
发文日期
实施日期
发文单位
政策主要内容
《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
国办发（2010）4号
2010年1月7日
——
中华人民共和国国务院办公厅
整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测
《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》
——
2010年3月10日
2010年3月10日
国土资源部
切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，开展房地产用地突出问题专项检查，严格查处房地产用地中的违法违规行为
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
国发（2010）10号
2010年4月17日
——
中华人民共和国国务院办公厅
加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度
《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
——
2010年9月29日
——
住建部、国土部、监察部
依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为；对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质，拖延开竣工时间，捂盘惜售等违法违规行为要继续加大曝光和处罚力度；队友上述违规的房地产开发企业，要暂停其新购置土地
《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》
京建发（2010）632号
2010年11月4日
2010年12月1日
北京市住房和城乡建设委员会
完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监管，在监管账户设立、预售资金使用和违规处罚等方面做出明确的规定
《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》
——
2010年12月8日
——
中国银监会
各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，加强信托资金运用监控，严控对大型放弃集团多头授信，集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险
2．土地供应篇
2.1总体成交分析
根据土地市场监测显示，2010年全年度北京土地交易市场成交宗地共计274宗，较上一年度上涨12.76%，成交面积总计2988.34万平方米，较上一年度上涨53.46%，成交土地规划建筑面积总计3251.14万平方米，较上一年度上涨38.54%，整体供应增幅明显。
自2008年二季度北京土地市场出现持续大幅上涨之后，由于一季度出台的土地新政以及4月的调控政策使得2010年土地市场年中成交量迅速回落，从4月到10月，连续6个月的市场低迷影响了全年度的土地供应节奏，也因此给年终留下了一个“大尾巴”。
在上半年和三季度供应均不足的情况下，北京土地市场在本年度最后两个月开始集中突出供地，冲刺全年的土地供应目标。
（附：
2010年月度土地成交走势图）
数据来源：
北京市土地储备中心
从各季度成交数据上看，2010年总体成交量呈“V”型态势。
对比2009年各季度土地交易情况，除三季度比去年同期有所下降，其他各季度均有不同程度的涨幅，其中一季度和四季度涨幅明显。
四季度供应土地98宗，总面积1328.34万平方米，占全年度总供应量的44.45%，创历史最高。
正是凭借着年底两个月的最后冲刺使得本年度土地交易市场虽然在经历了年中长时间市场低迷的情况下，相比去年增量更为显著。
（附：
2009至2010年度逐季度土地交易市场成交情况对比图）
数据来源：
北京市土地储备中心
2.2成交土地用途结构
根据土地市场监测，从土地性质上分析，2010年全年度成交的274宗土地中，住宅类用地为80宗，成交面积1249.62万平方米，占全年总成交量的41.82%；工业类用地出让132宗，成交面积为1179.82万平方米，占全年总成交量的39.48%；商业类用地成交36宗，成交面积254.94万平方米，占全年的8.53%；其他综合类用地成交26宗，总面积303.99万平方米占到全年总量的10.17%。
根据2009与2010年不同规划的土地成交所占比例对比图可以看出，本年度相较去年来说，整体土地供应结构比重变化不大，而居住类和工业类的土地供应占比进一步拉近，居住类用地比重有所下降，工业类占比继续增长，两类宗地占比均占全年总量的四成左右。
分析原因，由于调控政策的出台使得二、三季度土地市场较为冷清，4月和10月北京土地市场两次出现住宅用地零成交的情况，使得居住类用地比重较去年下降13.18%。
但由于土地成交总量增幅明显，故该类土地成交总面积和去年相比仍呈上涨趋势，涨幅33.21%。
（附：
2009与2010年不同规划用途的土地成交所占比例对比图）
数据来源：
北京市土地储备中心
2.3成交土地区域分布
从成交土地区域分布上分析，根据市场监测数据统计，2010全年度，郊区县成交土地面积共计2708.59万平方米，占全市宗成交面积的90.64%，较2009年度郊区县所占比例上涨了3%。
可见在城区土地供应的日益稀少、供应下降的客观条件下，土地供应以郊县为主导的分布形式无法改变，本年度土地供应市场继续向城区边缘以及远郊扩散。
而本年度城区方面的土地供应主要集中在朝阳、海淀、丰台三个区域，其中除了朝阳区较去年有小幅回落外，海淀和丰台都较去年涨幅超过一倍，分别占到全年城区土地供应总量的28.8%和34.48%。
（附：
2009与2010年各区县土地成交量对比图）
数据来源：
北京市土地储备中心
根据2010年度各区县土地成交量统计显示，各郊区县成交量除怀柔区和密云县以外，其他8个郊县及北京经济技术开发区均各有不同程度的涨幅。
顺义区本年度继续蝉联榜首位置，成交面积592.85万平方米，较去年土地供应量增长86.35%，占比全市土地供应总量接近两成。
从两年间各区县土地成交量对比图中可以看出，去年的热点区域城南郊县（房山区、大兴区、通州区），本年度表现更为抢眼，三区域供地涨幅均更为明显，其中，房山区涨幅最大，本年度房山区成交土地24宗，成交面积508.48万平方米，较去年上涨172.1%；大兴和通州成交量分别上涨43.84%和84.1%。
城南三大郊县成交量总体相较上年度上涨比例达到九成，涨幅相较其他区域尤为明显。
除此之外，本年度昌平区总体供应土地284.65万平方米，相比去年不到一百万平方米的土地供应，本年度供应量增幅接近两倍。
数据来源：
北京市土地储备中心
从住宅类用地成交量统计数据显示，在本年度出现土地供应的五个城区当中，居住类用地总体成交量为214万平方米，占城区土地总供应量的76.48%，占全市住宅用地供应总量的17%，这一数据基本与去年持平。
而从2010年各区县住宅类土地成交面积比例图中可以看出，排名前五位的区县分别为：
房山区、大兴区、昌平区、顺义区和通州区。
对比上一年度，住宅供应突出的郊县区域没有变化，城南郊县依然热点优势明显。
比较2009年与2010年两年的数据看以看出，大兴区和通州区住宅用地供应总量基本保持一致，而房山区本年度总体供应土地24宗，其中18宗为居住用地，住宅用地成交面积342.01万平方米，占全区成交总量的67.26%；占全市住宅用地总量的27.33%，此占比较去年上涨超过五成。
也正是由于房山区在本年度土地市场上的突出表现，使得城南郊县整体住宅用地成交量643.36万平方米，较去年成交量上涨了31.55%，占2010年全市住宅用地供应总量的51.41%，该区域连续第二年面积占比超过全市总量一半。
（附：
2010年各区县住宅类土地成交面积比例图）
数据来源：
北京市土地储备中心
综合上述分析，2010年土地供应市场上，郊区县土地供应比例仍旧占市场主导地位，而由于城市发展中心的逐渐南倾，轨道交通及区域配套设施的逐渐完善，使得房山、大兴、通州三处较其他区县更具未来市场发展优势和潜力，在连续两年的土地供应高潮后，预计未来的一两年内，城南地区将迎来楼市的放量高峰，同时市场竞争也会日渐激烈。
2.4土地成交价格分析
根据2010年的土地交易统计数据显示，全年土地平均楼面地价为5040元/平方米，较2009年上涨了27.47%；住宅类用地楼面地价为7337元/平方米，较2009年上涨了22.88%。
两项数据显示，虽然本年度出台了土地调控新政，但土地楼面地价水平较上一年度仍然整体呈现上涨趋势。
结合去年数据，纵观本年度全年楼面地价走势情况可以看出，2009年平均楼面地价逐季度攀升且增长迅速，各季度涨幅明显；而本年度由于政策的调控因素使得年中后阶段市场出现相对冷清，价格水平也回落到去年同期水平，而住宅类用地楼面地价两年间整体走势呈现倒“V”型趋势，去年年底以及今年年初的高位价格由于调控政策的出台以及对未来市场的不确定预期使得本年度后三个季度的住宅用地楼面地价基本回归理性，且运行较为平稳。
（附：
2009年与2010年楼面地价走势对比图）
综合以上数据分析，2010年土地交易市场在供应量继续加大的同时，楼面地价水平也随之有所增长，但与上一年度呈现的“量价齐升”的火爆场面不同的是，本年度各季度楼面地价走势的形成不仅与政府出台的调控政策有关，或多或少的与土地交易部门的供应结构也不无关系。
以二季度和四季度为例，调控政策出台后的二季度，土地市场迅速转冷，地价大幅回落，相关数据可以看到二季度4月住宅零成交，全季度上市土地环比下降四成，新政策的适应期以及对未来市场的预期使得二三季度市场相对冷清，加之进入四季度后，10月份的土地交易情况相较之前更为惨淡，使得为了完成供地年度任务不得不在最后两个月加大供地，所以我们看到有40宗住宅用地在岁末集中放量，一方面政策调控适应期已基本度过，再加之持续走低的价格和对预期的改善使得岁末成交量大幅攀升的同时，受供应结构的影响，四季度全市平均楼面地价也有较大增幅，但理性分析全年平均楼面地价和住宅楼面地价两项数据，在政策调控之后的三个季度，地价水平基本趋于平稳。
数据来源：
北京市土地储备中心
3、商品住宅市场篇
3.1商品住宅供给状况（注：
以下分析均不包括政策性住房）
3.1.1总体供应项目数下降超一成，新增供应住宅面积波动上升
2010年全市商品房新获批准预售许可证416个，批准预售面积1620.7968万平方米，相比2009年的488个预售许可证少了76个，降幅超一成。
虽与2009年488个项目的推盘量相比，2010的整体供应楼盘数仍处在了一个相对较低位水平上。
但批准预售住宅类商品房相比去年有小幅的增长，2010年新增住宅（含政策性住房）113738套，批准预售面积为1197.6323万平方米，与2009年相比分别增加了8.55%和7.77%。
从月度新增供应走势看，受两次政策调控的影响，新增批准预售量出现了明显的波动。
2010年春节过后，新增住宅供应从年内低点开始逐渐走高，3、4月份出现了较大上涨；但自4月下旬楼市系列调控政策出台后便出现了明显拐点，并在6月份出现了年内的供应次低点；此后的7、8月份楼市供应逐步回暖上扬，并于9月份冲高；10月受长假和二次调控的影响再次出现下探，继而受预售资金监管实施的影响在11、12月迅速回升，12月份达到今年供应的峰值。
（附图北京2009与2010年度批准预售住宅月度供应情况对比）
数据来源：
北京市房地产交易管理网
3.1.2近郊供应成为绝对主力，北京步入新城时代
按行政区域排名2010年整体获批准预售商品住宅面积前三甲为大兴区、朝阳区、通州区。
其中，大兴区供应面积最大，批准预售住宅类商品房17439套，面积为174.91万平方米，比2009年分别增加了164.99%和167.36%。
（附图：
2010年批准预售商品住宅行政区供应特征（套数））
数据来源：
北京市房地产交易管理网
从2010年北京批准预售住宅在城市区域分布上看，郊区县批准预售住宅类商品房为58225套，批准预售面积为653.74万平方米，分别仅占总体供应的67.97%和66.59%。
其中，近郊区供应量占比最大，尤以大兴、通州、房山、顺义等近郊新城区域为最。
这主要是随着北京市城内资源的愈发稀少，在新城规划等政策支持下，近郊用地将长期成为未来市场交易的主角。
房山、大兴、通州、顺义等区域是2009热点土地供应区域，这部分土地在2010年形成了有效的市场供应。
我们以2010年供应状元大兴区为例，随着2009年，北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》的出台，对南城总额将达2900亿元的投资计划，更是让大兴受益匪浅。
借着政策的东风，大兴区在2010年不断推进亦庄新城、大兴新城和规划中的新航城“三城”建设，以及地铁大兴线、亦庄线年内开通等利好消息的不断传来，使得大兴成为众多实力房企追捧的区域。
2010年不仅包括润枫·锦尚、鸿坤理想城等十余个老盘推出项目后期，更有新里西莱斯公馆、金地仰山、首邑溪谷嘉园、保利茉莉等多个纯新楼盘上市，使得大兴区当仁不让的成为2010年北京楼市的供应大户。
总之，在2010年通州新城已经开始升级换代、大兴新城和房山新城正在蓬勃兴起、顺义新城正蓄势待发，四大新城的建设发力将预示着北京城市建设真正进入了新城时代。
（附图：
2010年北京分区域商品住宅供应情况）
数据来源：
北京市房地产交易管理网
3.1.3新盘低开、打折促销已成趋势
从批准预售的数据上看，2010年预售价格在10000元/平方米以下的8703套，占批准预售住宅类楼盘总套数的10.16%；10000（含）—20000元/平方米供应住宅37467套，占批准预售住宅类楼盘总套数的43.74%；预售价格20000（含）—30000元/平方米供应住宅24997套，占批准预售住宅类楼盘总套数的29.18%；预售价格30000元/平方米以上住宅14493套，占批准预售住宅类楼盘总套数的16.92%。
与2009年相比，各价格区间占比涨幅最大的为预售价格在10000（含）—20000元/平方米的区间，增长了十九个百分点；跌幅最大的为预售价格在10000元/平方米以下的区间，减少了二十二个百分点。
虽然，4月调控政策出台后，京城房价并没有出现人们预期的大幅度跳水局面，但在9月份持续的政策调控下，新开盘项目大多采取低价入市，已适应低迷的市场行情，据统计约有六成新开盘项目以平均低于周边在售项目10%左右的价格入市，开发商以价换量的意图非常明显。
这些低价入市的项目大多在大兴、昌平、通州等新城区域。
这些存量比较大的区域来，不仅大开发商扎堆，各个楼盘品质的同质化也比较严重，本身品牌优势在销售中就很难体现。
以大兴黄村为例，2010年下半年上市新盘密度高，新盘定价与前期推出的其他楼盘相比每平方米降低至少3000元。
自今年4月史上最严厉的调控政策出台后，楼市的低迷状态已经持续了五个多月的时间，目前打折楼盘在增多并明显呈现普遍化现象。
相比较纯新盘的直接低价开盘，老项目则顾忌更多，担心刺激之前的老业主，所以最近的降价打折形式多样，除了有无理由退房外，送装修、送额外面积也成了很多项目的变相折扣。
例如，通州区京贸国际城均价从27000元/平方米直降至19800元/平方米，降价幅度约7000元/平方米，位于顺义的阿卡笛亚庄园近期推出了直降5000元/平方米的优惠活动。
其中，最具有代表性的是位于朝阳区管庄的“远洋一方”和“远洋新悦”项目，此前“远洋一方”的均价为25000元/平方米，目前在售的“远洋新悦”均价为17000元/平方米。
据了解，“远洋一方”和“远洋新悦”同为一个开发商，同在一个小区里，唯一不同的是价格，开发商之所以将同一个项目拆分为两个案名销售，目的就是为了变相降价而又不引起前业主的抗议。
（附图：
不同价格区间批
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