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第40讲考题
土地估价实务基础精讲班第40讲讲义
2000年土地估价实务试题
2000年土地估价实务试题一:
某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。
该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。
由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。
如果以该宗土地使用权评估价的70％贷款，请问该公司可贷多少款?
项目其他有关资料如下：
（1）该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-15层为办公楼。
（2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60％，第二年投入40％。
（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90％和80％。
目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元／平方米，办公楼市场租金水平每月为150元／平方米。
（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10％，维修费为租金的8％，保险费为建安造价的2％0，税金为年租金的12％；项目投资回报率取建安造价的30％；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2％。
另外，当地土地还原率为8％，综合还原率为10％，银行贷款利息率为10％。
（一）审题
（1）明确估价对象，正确选择方法。
本题名义上估算贷款，实际上是计算地价，对象是有限年期的土地使用权价格。
由于涉及到房地产出租经营，存有收益，以及经房地产开发建成综合楼，需要倒算地价，因此，应考虑收益还原法和剩余法的结合使用。
（2）明确估价时点。
本题的估价时点为2000年10月，距土地经出让取得的时间间隔有2年，剩余土地使用年限为48年。
（3）明确价格类型。
由于需估算的贷款和总地价对应，因此，在估算过程中，除了需要估算单位面积地价外，最终结果应体现出土地使用权年限为48年的总地价及相应推算的贷款额。
（4）了解资料内容。
题中给出的信息交错在一起，审题时应注意分类。
有关信息包括：
①土地及其地上建筑物的信息，如土地面积、土地取得时间、土地出让年限、容积率、物业分割情况、建筑物经济耐用年限等；②市场上同类物业经营信息，如租金水平、出租经营费用等；③房地产开发建设信息，如建安综合造价、开发周期、分期投入情况等；④其他信息，如土地还原率、综合还原率、利息率等。
在解题过程中，一些参数（如建筑面积、相应的商场、办公楼面积分摊等）必须通过指标换算才可能取得，一些信息（如计划自留2000平方米作办公用房使用等）往往产生迷惑作用，因此，需要对信息进行分析归类，根据答题要求，逐步处理。
（二）解题思路与方法选择
1．方法选择
估价对象为一宗正在建设中的房地产，并将通过出租经营的方式产生收益，而要求评估的是包含在整个房地产中的有一定使用年期的土地使用权价格，进而推算由此可以得到的贷款额度。
有收益的房地产估价适合采用收益还原法，而在建设中的土地价格也适合采用剩余法。
在这种情况下，必须注意审题，对方法选择作出判断，主要依据是假定仅采用一种方法估价是否可行，否则应考虑两种方法的综合应用。
在本题中，若只用收益还原法，难于估算建筑物年纯收益等；若只用剩余法，房地合一的价格无法直接得到。
因此，必须考虑收益还原法和剩余法的共同使用。
2．解题思路
（1）运用收益还原法估算房地合一的房地产价格。
（2）运用剩余法估算土地价格。
（3）根据题目提供的贷款要求推算可以贷款的额度。
（三）公式与计算步骤
1．本题应用的主要计算公式
（1）收益还原法涉及的主要公式：
年房地纯收益=年出租总收入－年房地费用
式中：
年出租总收人=商场年出租总收人+办公楼年出租总收入
年房地费用=管理费+维修费+保险费+税金+折旧
式中：
年折旧=建安造价÷按土地剩余使用年限计算的折旧期
采用收益还原法计算房地产价格公式：
P=a/r[1-1/（！
+r）n]
式中：
P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。
（2）剩余法涉及的主要公式：
地价=房地产价格－总建筑成本－利息－利润
（3）可抵押贷款额计算涉及的主要公式：
可抵押贷款额=地价×可贷款比例
2．计算步骤
（1）用收益还原法测算房地产总价
●计算年出租总收入
在计算年出租总收入时，应明确：
①房地产的总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割情况；②办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟其出租收入；③对与出租收入有关的各项指标应用。
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3
=15000（平方米）
商场建筑面积=3000（平方米）
办公楼建筑面积=15000－3000
=12000（平方米）
商场年出租收入=300×3000×12×90％
=9720000（元）=972（万元）
办公楼年出租收入=150×12000×12×80％=17280000（元）=1728（万元）
年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入
=972+1728=2700（万元）
●计算年房地费用
年管理费=年租金×10％=2700×10％=270（万元）
年维修费=年租金×8％=2700×8％=216（万元）
年保险费=建安造价×2‰=3000×（3×5000）×2‰=90000（元）=9（万元）
年税金=年租金×12％=324（万元）
年折旧=建安造价÷47=4500÷47=95．74（万元）
在这一步骤中需要注意，该房地产建成并投入经营使用的时间为2001年10月，此时距通过出让方式取得土地使用权的时间已历经3年，故在2001年10月这一时点上的剩余土地使用年限为47年，虽然题目给出的建筑物经济耐用年限为70年，但按照有关法律规定，实际建筑物的可使用年限为47年，并且整个建筑物投资必须在可使用期内全部收回。
年房地费用合计：
270+216+9+324+95．74=914．74（万元）
●计算年房地纯收益
年房地纯收益：
年出租总收入－年房地费用
=2700－914．74=1785．26（万元）
●计算房地产总价
假设户为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。
则根据有限年收益法的计算公式，有：
P=a÷r[1－1/（1+r）n]
在本题中，还原率为综合还原率（10％），项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为50－3=47年
根据已知条件，有：
P=1785．26/10%×[1－1/（1+10%）47]=17650．18（万元）
（2）应用剩余法计算地价
●计算总建筑成本
根据已知条件，有：
项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价
=3000×15000=45000000（元）=4500（万元）
●计算利息
在计算时需要考虑购地款、第一年开发投入、第二年开发投入等利息。
假设：
地价为v，银行贷款利率为10％，则利息为：
v×[（1+10％）3－1]+4500×60％×[（1+10％）1.5－1]+4500×40％×[（1十10％）0.5－1]=0．33v十414．96+87．86=0．33v十502．82（万元）
在此应当注意，从土地出让取得到开发建设完成经过3年时间，故地价计息周期为3年；而开发建设到完成是2年时间，其中第一年投入60％，第二年投入40％，往往假定在相应年度内均匀投入，则相当于第一年投入集中发生在第一年年中，第二年投入则集中发生在第二年年中，故二者距开发建设完成时间分别为1．5年和0．5年。
●计算利润
利润=建安造价×项目投资回报率=4500×30％=1350（万元）
●计算地价
根据公式：
地价=房地产价格－总建筑成本－利息－利润
v=17650．18－4500－0．33v－502．82－1350
=8494．26（万元）
该地价为50年期土地使用权价格。
而考虑估价时点为2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为：
8494．26×[1-1/（1+8%）48]/[1-1/（1+8%）50]=8463.47（万元）
（3）计算可抵押贷款额
可抵押贷款额；地价×70％=8463．47×70％=5924．43（万元）
（四）难点与常见错误分析
1．试题难点
（1）方法的综合应用。
本题涉及到收益还原法和剩余法的综合应用，因此在解题时，必须牢记各种地价评估方法的操作步骤，并且能对计算步骤作简要说明，答题时按顺序进行，避免跳步被扣分。
（2）信息的庞杂与取舍。
由于作为综合计算题命题，内容覆盖面广，提供的信息有交叉，需要根据题目要求并结合必要的法律法规作出判断，如自有办公用房是否要虚拟作为有收益的办公用房，建筑物年折旧额的计算如何考虑建筑物自身的经济耐用年限和土地使用年限的关系，等等。
（3）有关假设前提和相关时点、年限的确定。
本题是为抵押目的而评估在建工程中的土地使用权价格，涉及到针对这一目的的估价原则和前提假定。
首先，从为抵押目的评估而言，通常遵循保守、谨慎原则，由于房地产尚未建成，有关土地投资中的利润是否计入土地价格应该慎重；其次，尽管本题仅应用了收益还原法和剩余法，但是作为土地估价的基本原则之一——替代原则一直贯穿在估价过程中，实际上应试者可以假定有一块空地，除了土地使用年限为50年外，其他条件与本宗土地一致，包括土地取得、房地产开发建设过程以及房地产经营获益方式都完全一致，而且这些假定应符合市场的一般情况并保持不变，那么，应试者则可以应用常规的剩余法估价方法和步骤评估该块空地在本题设定的估价时点时拥有50年使用年期的土地使用权价格，然后进行必要的年期修正来评估待估宗地在本题要求的估价时点下的相应土地使用年期的地价；最后，对于在建工程的土地价格评估，可能涉及到减价或增价修正的情形，由于本题对此类条件没有明确，只能暂且忽略。
此外，本题的时点涉及到土地取得时点、开始动工兴建时点、土地估价时点（即拟向银行贷款时点），还隐含着开发建设完成投入经营使用的时点；在相关利息计算时，还涉及假定第一年投入、第二年投入所集中发生的时点。
相应地，从土地使用年限和各类投资的计息年限上存在着多种情况，必须予以清楚的界定。
所以建议应试者在涉及到剩余法应用的试题时，通过现金流量图来表示各项收支的情况，以帮助答题。
（4）关于剩余法应用中的销售税费问题。
对于出售型房地产，在应用剩余法进行估价扣除有关项目求取地价时，必须扣除相应的销售税费。
由于本题作为出租经营型房地产考虑，题目给定条件中也未涉及有关销售税费因素，答题时可以不考虑这项因素。
（5）对土地使用权价格的年期修正。
从本题估价时点到土地使用权到期时点相隔48年，需要进行年期修正。
2．常见错误分析
（1）审题不够细致，方法选用不当。
由于信息量大且互相交织在一起，审题时容易只及一点，仓促选用单一方法来答题，往往出现“有头无尾”的答案。
（2）基本概念不清。
如建筑面积、土地面积和容积率的关系、建筑层数和建筑面积的关系比较混乱，导致分类物业面积分割错误。
（3）指标计算漏项。
如某项物业年出租收入的计算缺少出租率或12个月等。
（4）计量单位不统一。
常见的是金额计量单位万元和元混用，造成计算结果偏差。
（5）关于办公楼自留部分，在本题中要假设将其按出租方式经营，并计算虚拟收入，否则可能造成漏算。
（6）计算折旧问题。
虽然本题条件中建筑物的经济耐用年限为70年，但受土地使用年限的影响，具体计算折旧时应按房地产建成后尚可使用年限47年计算。
（7）时点和有关年限的选用混乱。
（8）利息计算中，未注意涉及到的各项费用和发生时点，或未采用动态计息方法。
（9）未进行剩余土地使用年期修正。
试题3（2000年）
某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。
经调查收集到以下资料：
（1）与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例，待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如下表所示，其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易案例的条件优于待估宗地，表中系数为负数的，表示交易案例条件比待估宗地差。
项目用地
宗地成交价
交易时间
土地使用
容积率
区域因素
个别因素
元／m2
年期／年
修正系数／％
修正系数／％
A
1200
1999年10月1日
70
2．0
+3％
-11％
B
1560
1999年8月1日
70
3．0
-5％
-2％
C
1650
1999年12月1日
50
3．0
-5％
-2％
D
1400
2000年5月1日
40
2．5
-6％
-3％
待估宗地
2000年10月1日
70
2．0
（2）土地还原率为7％；
（3）该城市住宅地价指数以1999年9月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点；
（4）该城市住宅地价的容积率修正系数如下表：
容积率
1．0
2．0
2．5
3．0
4．0
5．0
修正系数
1．0
1．8
2.1
2.4
2．9
3．3
请根据上述资料
1．编制该城市地价指数表。
2．采用市场比较法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。
（一）审题
（1）明确题目要求。
本题有两项要求，即编制地价指数表和求取宗地在2000年10月1日70年期的单位土地面积价格，审题时要注意估价时点、土地使用年期和价格类型。
（2）了解有关资料。
本题主要提供了4个案例的交易价格及宗地状况资料，并说明了地价增长情况及容积率与地价的关系，这为构思解题方法提供了依据。
（3）审查关键内容，谨防误用。
在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。
要明晰比较的基准，是以待估宗地为基准，还是以比较案例为基准，否则很容易造成条件指数取值错误。
（二）解题思路与方法选择
1．方法选择
根据估价对象状况及题目所提供资料，本题适用于市场比较法。
2．解题思路
（1）先根据地价增长情况编制地价指数表。
（2）根据所确定的各因素条件指数，按照市场比较法的计算公式，分别对A、B、C、D、E5个交易案例进行各项因素修正，得到5个比准价格。
（3）采用适当方法对5个比准价格进行平均，计算得到待估宗地价格。
（三）公式与计算步骤
1．适用公式
待估宗地价格=比较案例宗地价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正
2．计算步骤
（1）选择计算方法
本题适宜采用市场比较法进行评估
（2）编制该城市住宅地价指数
日期
1999．1．1
1999．8．1
1999．10．1
1999．12．1
2000．5．1
2000．10．1
地价指数
100
107
109
111
116
121
（3）编制土地使用权年期修正指数
土地还原率为7％，以住宅用地法定最高年期（70年）的指数为100。
则
50年期修正指数为：
100×[1-1/（1+7%）50]/[1-1/（1+7%）70]=97.460
40年期修正指数为：
100×[1-1/（1+7%）40]/[1-1/（1+7%）70]=94.148
或者采用下述方法编制年期修正指数（处理方法2）
土地还原率为7％，以无限年期住宅用地价格指数为100。
则
70年期修正指数为：
100×[1-1/（1+7%）70]=99．123
50年期修正指数为：
100×[1-1/（1+7%）50]=96．605
40年期修正指数为：
lOO×[1-1/（1+7%）40]=93．322
（4）容积率修正系数：
题目已给定
（5）确定区域因素和个别因素条件指数
根据题意，表中指数为各交易案例与待估宗地相比，因此确定待估宗地的条件指数为100，各交易案例条件指数按表中给定数据确定。
项目用地
区域因素条件指数
个别因素条件指数
A
103
89
B
95
98
C
95
98
D
94
97
待估宗地
100
100
（6）比较修正各交易案例价格
●方法1：
交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正
=比准价格
A：
1200×121/109×100/100×1.8/1.8×100/103×100/89=1453.16（元/平方米）
B：
1560×121/107×100/100×1.8/2.4×100/95×100/98=1421.14（元/平方米）
C：
1650×121/111×100/97.460×1.8/2.4×100/95×100/98=1486.73（元/平方米）
D：
1400×121/116×100/94.148×1.8/2.1×100/94×100/97=1458.14（元/平方米）
●方法2：
交易案例价格×期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正
=比准价格
A：
1200×121/109×99.123/99.123×1.8/1.8×100/103×100/89=1453.16（元/平方米）
B：
1560×121/107×99.123/99.123×1.8/2.4×100/95×100/98=1421.14（元/平方米）
C：
1650×121/111×99.123/96.605×1.8/2.4×100/95×100/98=1486.73（元/平方米）
D：
1400×121/116×99.123/93.322×1.8/2.1×100/94×100/97=1458.14（元/平方米）
（7）待估宗地价格的确定
采用算术平均数法计算待估宗地单位土地面积价格：
（1453．16+1421．14+1486．73+1458．14）÷4=1454．79（元／平方米）
（四）难点与常见错误分析
本题主要考察应用市场比较法进行土地价格评估的基本步骤及各修正指数的计算方法。
在审题过程中应密切注意各案例所给定的因素条件及因素比较说明，这是能否正确地进行计算的关键。
同时应注意下述问题：
（1）在答题过程中一定要清楚地写出各计算步骤及计算公式，包括题目给定的修正指数也应在相应的步骤中进行简单的说明，使整个答题步骤是完整的。
（2）两种编制土地使用权年期修正指数方法的计算结果完全相同，在答题过程中采用任何一种方法均可，后一种方法稍微简单一点。
（3）各比较案例的区域因素条件指数和个别因素条件指数是根据题目给定的区域因素和个别因素修正系数进行计算确定的。
这里一定要注意题目中关于待估宗地与比较案例之间的比较关系的说明，要弄清是以谁为比较基础、修正系数的正负分别表示什么优劣关系等，这是应试者非常容易出错的地方。
一般情况下，不管是待估宗地还是比较案例，以谁为比较基础，就将谁的修正指数确定为100，另外一方的修正指数根据相应的修正系数和正负数所对应的优劣关系进行计算。
（4）所有的修正指数确定以后，就按照市场比较法的修正公式计算各案例的比准价格。
计算过程中要写清楚计算公式。
这里也有一个比较关系的问题，即哪个修正指数在分子，哪个修正指数在分母，甚至许多应试者经常问“是变分子还是变分母?
”或者问“100是在分子还是在分母?
”其实市场比较法修正公式的最基本原理是“待估宗地的修正指数／比较案例的修正指数”，只要按照这一原理将相应的修正指数代入公式进行计算，就不会将比较关系弄错。
（5）最终评估结果一般是采用简单算术平均法求得，但若有个别比准价格计算结果相差太大，应进行分析，并采用加权平均或其他方法进行计算，同时要充分说明理由。
即使各比准价格相差不大，也可以采用其他方法确定最终价格，但同样必须说明采用该方法的理由。
试题4（2000年）
某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。
根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，并在各年内均匀投入。
贷款年利息率为5．85％，销售税费为不动产总价的6％。
若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18％的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值?
（一）审题
（1）明确题目要求。
本题要求计算最低建筑容积率，即在假定地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?
与容积率直接相关的是总建筑面积，总建筑面积又直接影响到不动产总价。
（2）了解有关资料。
本题主要提供了房地产市场销售价格、各项成本费用（包括地价）及其投人情况、利息率、利润率、销售税费率等有关参数，只是与不动产总价有关的容积率为未知。
了解这些内容有助于构思解题方法。
（3）审查关键内容，谨防误用。
对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵及费用投入情况。
如本题中给出的利润率为销售利润率，计算利润时应以不动产总价为基数；建筑费、专业费和不可预见费为分段均匀投入，需分段计算利息。
（二）解题思路与方法选择
1．方法选择
本题从表面看是计算最低建筑容积率，实质上是考察剩余法的另一种应用。
与以往不同的是，本题不是要求评估土地价格，而是假定在地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?
属房地产开发项目投资分析问题。
2．解题思路
采用设未知变量和解方程的方式进行求解，即设最低容积率为
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