长沙市楼盘开盘预报.docx
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长沙市楼盘开盘预报
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中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司
长沙机构
2011．05.16
长沙房地产市场周报
（5.09—5.15）
第一部分本周焦点3
2.1央行:
18日起上调人民币存款准备金率0.5个百分点4
2.2湖南将严查商品房明码标价不标价每套罚50005
第二部分长沙市商品住宅整体市场分析6
1、住宅市场6
1.1、成交量分析7
1.2成交价格分析8
2、土地市场10
第三部分长沙市新开盘或加推楼盘的销售情况11
第四部分长沙市楼盘开盘预报14
第一部分本周焦点
1、最新营销动态
楼盘一
运达中央广场——营销内容：
0万㎡高端城市综合体。
钻石华宅5月18日盛大开盘。
著名歌唱家汤灿现场献艺，百万元巨奖酬谢尊贵业主。
营销见报日期：
5月9日。
楼盘二
保利国际广场——营销内容：
长沙豪宅标杆揭晓，已无悬念。
130-190㎡奢侈大户，新品加推在即。
湘江畔世界级地标豪宅VIP金卡限量申请中。
营销见报日期：
5月11日。
楼盘三
万达公馆——营销内容：
90平方米的厅堂，只是荣归的礼仪。
万达公馆阶层宴会客厅，只为恭迎阁下到来。
营销见报日期：
5月11日。
楼盘四
北辰三角洲——营销内容：
1940manhattan曼哈顿。
2011NorthStarDelta北辰三角洲。
两河交汇处的世界级城市综合体，堪称唯一。
观天下二期，94-159㎡空中花园，6月全球发售。
营销见报日期：
5月12日
2、政策
2.1央行:
18日起上调人民币存款准备金率0.5个百分点
央行宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是存准率去年以来第十一次上调，也是今年以来的第五次，同时央行也继续保持着今年以来每月一调的“惯例”。
在17日，停发近半年的3年期央票重启发行，并达到了500亿元人民币的较大规模。
三年期央票一般被理解为国家对金融体系的流动性进行收缩的行政手段之一。
站在央行的立场，提高法定准备金比率虽然比发行三年期央票更能节省回笼成本，可后者的好处在于能够更有针对性地回笼大型的流动性，对中小银行流动性的冲击也弱于法定比率。
而昨天央行的公开市场操作与提高存准率“双管齐下”，再次证明了央行控制流动性的坚定决心。
克而瑞长沙机构点评：
距离上一次上调存款准备金率不到一个月时间，中国人民银行决定，从2011年5月18日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。
这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。
今年以来，央行以每月一次的频率，在过去四个月里先后四次上调存款准备金率。
同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。
此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达21％的高位。
据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金3700多亿元。
此举意在进一步回笼市场的宽裕流动性。
2.2湖南将严查商品房明码标价不标价每套罚5000
国家发改委发布《国家发改委办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》，通知要求，为了确保5月1日起实施的《商品房销售明码标价规定》得到切实贯彻执行，各地要立即组织开展专项检查。
为使政策实施到位，国家发改委要求，各级价格主管部门迅速组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对本地所有房地产开发企业正在销售的商品房，实行拉网式排查，确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位，无一遗漏，不留空白。
发改委明确，对违反相关规定的要发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。
房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。
构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照
克而瑞长沙机构点评：
出台“一房一价”政策意在规范市场，挤出房地产价格泡沫。
根据发改委“一房一价”的规定，开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。
另外，根据《商品房销售明码标价规定》要求，商品房销售明码标价后，各地开发商可自行降价，但涨价必须重新申报。
第二部分长沙市商品住宅整体市场分析
1、住宅市场
本周成交数据情况概况
成交套数
成交面积（万㎡）
成交金额（亿元）
成交均价
上周全市
2131
23.82
17.73
7149
本周全市
2137
21.66
15.24
7048
上周开福区
252
3.08
2.08
6607
本周开福区
406
4.36
2.9
6717
上周天心区
469
4.77
3.36
7052
本周天心区
462
5.44
4.13
7589
上周芙蓉区
508
5.21
3.28
6424
本周芙蓉区
205
1.67
1.53
9165
上周雨花区
400
4.44
3.23
7234
本周雨花区
513
4.74
3.4
7184
上周岳麓区
481
5.11
3.17
6105
本周岳麓区
551
5.43
3.26
6001
数据来源：
CRIC
5.9-5.15长沙市五区住宅成交情况
1.1、成交量分析
本周全市成交2137套，环比上升0.2%，成交面积21.66万平米，环比减少9.3%。
本周全市成交量维持平稳，成交面积略降。
在芙蓉区，成交量方面一反往日高调，出现大幅下降。
本周天心区岳麓区成交量领先五区。
天心区主要为通用时代国际社区、兴汝金城，芙蓉区主要成交项目为湘域城邦、长房白沙湾，岳麓区为万科城市花园、曙光领峰两个项目。
五区成交当中芙蓉区成交下降，其他几区成交量都有一定幅度上升，因此保证了全市总成交额的持平走势。
天心区也有较大幅度增加，本周五区成交量大幅增加与新开盘项目和后续开盘项目有很大关系。
加之当前市场调控力度没有进一步严厉政策出台，以及五月房交会的开始，导致房市有进一步活跃的趋势。
1.2成交价格分析
本周长沙全市成交均价为7048元/㎡，环比下跌1.4%，成交金额却大幅下跌，下降达到14.04%。
本周延续波动房价走势，房价略微下降，总体价格依旧较高，芙蓉区，湘域城邦项目拉高了区域住宅成交价格。
成交价格形势总体有上趋倾向，这主要与房地产市场最近新开盘楼盘增加有很大联系，从进两周看，5月房市又一次进入了活跃期。
房地产开发商已经开始动作了。
本周成交情况总价基本都有增加，尤其天心区，主要由于该区两个通用时代国际社区、兴汝金城的销售较好。
雨花区虽然有成交总额略微下降，但是成交均价维持平稳。
近期各周长沙商品住宅套数、均价成交走势
五区商品住宅销售TOP10（按销售套数排名）
排名
项目名称
区域
套数
面积（㎡）
金额（百万）
均价
1
通用时代国际社区
天心区
184
20925.15
164.7
7870
2
万科城市花园
岳麓区
128
10302.04
64.54
6264
3
曙光领峰
岳麓区
125
7727.05
35.55
4601
4
都市兰亭
雨花区
89
7153.73
48.26
6746
5
湘域城邦
芙蓉区
87
5737.72
76.02
13250
6
福天阅湖
开福区
57
5684.32
31.35
5515
7
保利.麓谷林语
岳麓区
52
5563.02
32.89
5912
8
才子佳苑
开福区
60
5420.01
37.03
6832
9
保利林语墅
岳麓区
45
4817.7
28.39
5894
10
兴汝金城
天心区
45
4786.62
30.44
6360
数据来源：
CRIC
2、土地市场
（1）周土地供应情况
长沙市一周土地供应情况（2011.5.09-2011.5.15）
公告时间
宗地编号
区域
环线位置
地址
土地用途
占地面积（平方米）
建筑面积（平方米）
容积率
起始价（万元）
出让方式（招、拍、挂、预公告、其他）
开始挂牌时间
预计成交时间
周边在售项目
宗地重要程度评分
2011-5-11
[2011]网工挂007号
岳麓区
二至三环间
高新区麓谷工业园
工业
79942.07
95930.484
≤1.2
3838.0
挂牌
2011-5-31
2011-6.14
/
两分
（2）周土地成交情况
本周无土地成交。
第三部分长沙市新开盘或加推楼盘的销售情况
本周新开盘或处于加推状态楼盘的销售情况
项目名称
新开/后续
成交率
新推楼栋
新推案时间
优惠情况
推出套数
户型比例
成交套数
成交均价（元/㎡）
户型
面积区间
套数
占比
鑫科明珠
新开
43%
本次推出2、4、6、7号栋房源共800套，当天主要为4、7栋房源。
2011-5-15
VIP专属优惠（当天）90平米以下房源享受20000定金抵35000元购房款，
90平米以上享受20000定金抵30000元购房款
一次性付款享受94折
按揭付款享受96折
816套
两房
75-88㎡
272
33%
350套
二房折后均价约6100元/㎡、三房折后均价6200元/㎡
三房
105-117㎡
408
50%
四房
129-142㎡
136
17%
长房·时代城
后续
82%
本次推出19号栋8、9、10层，每层49套，共147套。
2011-5-15
2000元成为会员，一次性或按竭付款均可享受9.8折优惠，部分还可享受9.7折。
。
147套
两房
37-71㎡
144
97%
120套
约7000元/平米
三房
81
3
3%
中房F联邦
后续
68%
本次推出9#、10#栋（2F-18F）
2011-5-15
VIP卡客户，购买100㎡以下优惠8000元；100-130㎡优惠10000元；130㎡以上优惠12000元；5日内签约并提供贷款资料齐全，全款享受97折，按揭99折
255套
两室一厅
86-94㎡
85
34
173
折后均价约为5500元/平米
三房一厅
三房两厅
117㎡、114-139㎡
170
66
中新森林海
后续
29%
本次推出8号栋和10号栋
2011-5-15
按揭98折，一次性95折，2000抵1.2万。
70套
两房
80-130㎡
60
86%
20
折后均价3600
复式
156-160㎡
12
14%
金科东方大院
后续
75%
本次推出高层2#栋
2011-5-15
之前办理的VIP只享受提前选房（即开盘日之前办理VIP可以锁定房号）
200
两房
88-91㎡
100
50%
150
三房一口价4600元/平米的，两房一口价4800元/平米
三房
120-130㎡
100
50%
南山苏迪亚诺
后续
80%
22#、23#
124、143㎡11层小高层共200套
2011-5-15
开盘当天2万抵4万按揭99一次性983天签约99
200
三房
124
160
80%
137
折后均价4300
四房
143
40
20%
23
数据来源：
CRIC
克而瑞长沙机构点评：
本周记录开盘项目总共6个，其中一个新开，五个都是后续开盘。
鑫科明珠为最新开盘，开盘活动比较简单，前期宣传推广不足，蓄客量也不够，现场人气稀松平淡，开盘没有任何带动气氛的活动，现场开盘布置相对太过简陋，从本次开盘的客户来看，基本上都是刚性需求，主要是附近高桥、马王堆一带，开盘销售现场进行了封闭，只有项目工作人员与vip排号购房者的进去，里面细致的情况不明朗。
从本次开盘的成交来看，去化不理想，2、6号楼栋有房源是定向，主推房源是在4、7号楼栋，折后的均价也超出了一部分客户原先的价格预期，一次付清94折，按揭96折，对本楼盘来说价格偏高。
相对周边项目楼盘而言不具备明显优势。
第四部分长沙市楼盘开盘预报
项目名称
开盘时间
项目地址
价格
主要户型
销售热线
岳 麓 区
云栖谷
新品预计5月中旬开盘
麓山南·猴子石大桥西
5200元/㎡
90、120、134㎡精品户型
88501555
长房·时代城
5月15日开盘
桐梓坡路与玉兰路交汇处
7000元/㎡
37-47㎡户型
87966666
钰龙天下
预计5、6月份开盘
金星大道与支路二交汇处
5390元/㎡
100-260㎡6层电梯洋房
87966888
新地·东方明珠
3期新品5月1日开盘
金星大道北段西侧
4680元/㎡
89-137㎡N+1户型
8858381888583828
云顶翠峰
新品房源5月推出
含浦象嘴路
4300元/㎡
88-140㎡N+1户型
88679666
江山帝景
二期预计5、6月开盘
含浦大道学士路99号
5300元/㎡
90-149㎡新房源
88153888
高信向日葵
新品预计5月推出
枫林路188号财专对面
6900元/㎡
80-105㎡新品电梯洋房
88865678
南山苏迪亚诺
5月初开盘
星城镇金星北路三段399号
4400元/㎡
120-140㎡墅区空中洋房
8858366688583999
金荣誉峰
预计5月开盘
高新区麓龙路209号
待定
53-73㎡精装公寓
88915899
利海米兰春天
新品花园洋房5月推出
湖南中医药大学东侧
5400元/㎡
70-160㎡新品花园洋房
8823088883979999
勤诚达新界
5月份开盘
金星大道与普瑞大道交汇处
待定
107-136㎡房源
82731111
中新森林海
电梯洋房5月推出
高塘岭高乔大道
2800元/㎡
80-130㎡电梯洋房
8838400088384111
湘江700
新品预计5月推出
猴子石大桥西端南侧
待定
74-145㎡二至四房
8268226682682288
湖南望城纳帕溪谷
新品预计5月推出
黄金乡金山桥社区
待定
92-140㎡房源
暂无
天园地芳国际珠宝城
预计5月开盘
金星大道北路四段89号
待定
240-260㎡商务别墅
88201111
开 福 区
万国城MOMA
5月新推精装户型
福元西路199号
6300元/㎡
160-200㎡智能恒温精装户型
84377777
梦泽园·美美公馆
新房源5、6月份推出
三一大道国防科大正门正对面
待定
50-103㎡新房源
8583711185837222
才子佳苑
新房源5月开盘
四方坪麦德龙南
6500元/㎡
89-135㎡N+1户型
8393288883935888
长大卧琥城
预计5月开盘
万家丽北路二段368号
6000元/㎡
主推二、三房
8469255584693777
水映加州
新房源预计5月开盘
青竹湖大道与太阳山路交汇处
11000元/㎡
新品别墅
88888885
香江锦城
预计5月开盘
湘江大道138号
8100元/㎡
热推3号栋楼王
8267111182676666
天 心 区
星城荣域
新品预计5月推出
湘府东路369号
7600元/㎡
一至五房的户型
8589966685898666
中建芙蓉和苑
新房源4月底、5月初推出
芙蓉南路二段229号
11000元/㎡
加推新品洋房
88651111
长城雅苑
预计5月开盘
芙蓉南路与友谊路交汇处
待定
80-140㎡经典户型
8796288887962999
五矿龙湾国际社区
预计5月开盘
芙蓉南路与高云路交汇处
12000元/㎡
将推88、130㎡高层新品
86933333
雨 花 区
湘府十城
新房源5月推出
湘府路与万家丽路交汇处
6500元/㎡
80-125㎡户型
8997566689975777
翡翠云天
预计5月推新品
万家丽中路三段399号
5700元/㎡
2期88-148㎡新品
88338899
橄榄君庭
预计5月份开盘
万家丽路与人民路交汇处
待定
80-120㎡N+1可变户型
88715555/6666
新华都·万家城
二期预计5月开盘
长沙大道789号
7000元/㎡
85-130㎡N+1户型
8877066688770777
恒生碧水龙庭
新房源5月加推
万家丽南路与万芙路交汇处
5100元/㎡
新品67-111㎡N+1户型
82434786
龙瑞尚苑
新房源5月开盘
雨花区自然岭路241号
待定
3号栋90-110㎡左右三房
8578068885780988
康斯丹郡
5月中下旬新品上市
时代阳光大道与万芙路交汇处
4880元/㎡起
80-168㎡新品
8532733385415933
尊邸华庭
预计5月开盘
劳动东路101号
6400元/㎡
主推88㎡2+1户型
88925888
经开星沙
佳兆业·水岸新都
5月1日开盘
跳马乡石燕湖大道旁
6300元/㎡
B、C区墅区湖景高层
83298888
华润凤凰城
5月新品加推
星沙镇星沙大道以东
5400元/㎡
96-156㎡N+1户型
84079999
鹏基·诺亚山林
5月1日开盘
开元路南东四线与东七线之间
5300元/㎡
70-125㎡空中洋房
8487688884022631
月亮湾草莓街区
预计5月面世
万家丽北路与湘龙路交汇处
待定
37-100㎡一至三房
8202399882023999
昆仑和府
预计5月中下旬推新品
长沙县暮云镇梨塘村337号
10000元/㎡
35-128㎡N+1纳米户型
85471688
南郡明珠
预计5月份开盘
暮云镇牛角塘市场东侧
4180元/㎡
二期主推60-120㎡二、三房
8412660085282222
时代星城
5月份开盘
经济技术开发区漓湘路以北
4500元/㎡
2期45-150㎡一至四房
82956777
山水印象
新品房源5、6月推出
芙蓉南路生态动物园旁
待定
新品房源
82818282
旭辉华庭
5月份开盘
盼盼路与天华路交汇处
待定
75-139㎡二、三房
84660168
芙蓉区
湘域·城邦
预计5月初开盘
芙蓉区藩后街32号
13000元/㎡
主推42-85㎡户型
85338777
先锋东外滩
预计5月开盘
马王堆新桥村
5700元/㎡
待定
8289522282895333
伟晖东方芙蓉
预计5月开盘
远大路与马王堆路交界处
待定
待定
82596888
东岸城邦
预计5月开盘
汽车东站斜对面
待定
待定
83295555
鑫科明珠
预计5月推新品
远大一路与长善路交汇处
待定
待定
8815993388159977
辉煌国际城
预计5月推新品
远大路与浏阳河交汇处
6500元/㎡
待定
89971111
升级会员 