南四位村生态旅游接待园项目可行性研究报告.docx

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南四位村生态旅游接待园项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称及承办单位

项目名称：

南四位村生态旅游接待园

承办单位：

南四位村村委会和XXX公司

1.1.2项目方基本情况

1.1.3建设项目内容

本项目建设生态旅游接待园，包括10栋接待小别墅、1栋综合商务会馆、道路及围墙。

1.2报告编制的依据、原则

1.2.1编制依据

1、《全国休闲发展“十二五”规划》；

2、《国家综合开发项目和资金管理暂行办法》

3、《北京市于发“十二五”规划纲要》；

4、《国家综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释（财发字[1999]57号）；

5、国家综合开发办公室关于印发《国家综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知（国农办字[2002]175号）；

6、《国家综合开发项目建设试行标准》【（94）同农综字第28号】；

7、2008年2月，在中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强基础建设进一步促进发展农民增收的若干意见》；

8、国务院关于促进旅游业持续健康发展的意见；

9、《当前国家重点鼓励发展产业、产品和技术目录》；

10、企业提供的相关资料。

1.2.2可行性研究的编制原则

1、贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。

2、合理利用资源，规划建设经济合理。

3、优化设计、合理布置、节约用地、节省投资。

4、优化流程、节省人、财、物。

5、合理配备公用设施，满足项目建设要求。

1.2.3研究范围

本报告以综合开发项目的建设内容为研究对象，以项目建设的必要性、建设规模、项目建设方案、投资估算、效益分析为内容，开展多方面的研究。

具体包括：

项目建设必要性分析、项目建设规模与内容的确定、地址与建设条件、建设方案、环境保护、项目实施进度、节能、投资估算与资金筹措、效益分析等。

1.3编制过程

根据毕南四位村和xxx公司的委托，我单位立即组成项目咨询组，对该项目进行多方面调研，听取了企业对项目的规划、土地资源利用、项目市场分析有关情况的介绍，收集诸方面的资料。

同时，对本项目的实施条件、发展前景展开调查分析，并多次与企业进行联系，交换意见后，最终形成本报告。

1.4拟建地点

北京市房山区青龙镇南四位村

1.5项目提出的理由

有利于促进农村经济发展和农民增收：

建设一个生态环保、旅游观光于一体的休闲综合接待园，可以有效地起到示范作用，带动农户转变观念，提高科技水平，迅速走上一条可持续发展的生态高效建设新路，为发展农村经济，增加农民收入作贡献。

旅游事业朝向生态旅游发展的需要：

项目在发展生态观光，生态观光开发开辟了新的旅游景点，满足了人们对旅游的新追求。

长期居住在现代化高密度、高层建筑区，整天为污染的城市空气和呆板且无情趣的城市景观所困扰的现代市民，为了缓解紧张工作带来的精神压力和抑郁，提高身体素质和生活质量，多选择外出旅游放松一下自己。

但各大主要景点一则是距城市较远，多为高地，不方便带老人或孩子；二则是人员暴满，影响清静放松的情趣；三则是门票也相对较高，使人望而却步。

因此，他们大多转向选择能亲近和感受的田园风景区，休闲接待园势必就形成了一个新的旅游热点。

1.6建设规模目标

旅游接待园项目建设总面积为10000㎡，土地近期采用流转方式，初步规划建设规模如下：

1、综合商务会馆

2、10栋小别墅

3、辅助工程面积：

包括道路、绿化及变配等其他配套设施。

1.7项目实施进度

项目建设周期为6个月（2013.3.15——2013.9.15）

1.8主要技术经济指标

序号

名 称

单位

数值

备注

1

总投资

1.1

项目估算总投资

万元

1500.00

1.2.1

建设投资

万元

1300.00

1.2.2

流动资金

万元

200.00

2

经济指标

2.1

营业收入

万元/年

2500.00

正常年

2.2

营业税金及附加

万元/年

125.00

正常年

2.3

总成本费用

万元/年

1975.00

正常年

2.4

利润总额

万元/年

400.00

正常年

2.5

所得税

万元/年

100.00

正常年

2.6

净利润

万元/年

300.00

正常年

2.7

投资利润率

%

20%

正常年

2.8

投资利税率

%

26.67%

正常年

2.9

盈亏平衡点

%

58.60

正常年

2.10

投资回收期

年

5

正常年

2.11

财务净现值

万元

1610.40

正常年

2.12

财务内部收益率

%

26

正常年

1.9结论

通过实施“南四位村生态旅游接待园项目”，形成青龙湖镇生态休闲服务配套项目，实现农民增收，促进休闲建设。

为房山区发展新型旅游休闲产业以及创新型农村建设服务。

项目投资为1500万元，该项目具有投资少、见效快、使用周期长、操作简便、易被人民所接受等特点。

因此，该项目建设前景广阔，符合党中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。

实施“南四位村生态旅游接待园项目”是可行的。

第二章项目提出的背景

2.1社会消费水平稳步提高

在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变。

我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。

休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。

2.2旅游行业为政府扶持性行业

旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。

党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。

天津市人民政府发出了津政发（2000）81号文件《关于加强旅游业发展的通知》，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法，如《天津市旅游管理办法》。

2.3酒店式别墅面临良好的发展机遇

目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。

在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。

随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。

在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。

后小康人居主要可以分为三种情况：

一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。

南四位村生态旅游接待园正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。

另一方面，酒店式别墅仅仅出别墅房产时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇。

第三章市场分析

3.1国内旅游市场发展状况

改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。

目前我国人均GDP已超过4000美元，总体达到小康。

党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。

当人均GDP达到3000美元时，旅游消费将进入快速增长期。

根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。

目前旅游业已是世界第一大支柱产业。

中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。

政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。

目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。

随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达3000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。

3.2项目的市场需求

（一）庞大的潜在市场规模

北京人口密集，个人家庭休闲度假消费需求旺盛；政府、企业、社会团体的会议需求量极大。

（二）北京强劲的市场需求

现代都市人的工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣，南四位村生态旅游接待园迎合了现代大都会人群的需要，环湖而建为人们提供住宿的接待园式别墅更是生态园内的经典之作。

　（三）目标客户分析

绿色亲水的接待园式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交场所，是身份的象征，大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为

了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅、安静的地方举行。

所以本项目目标客户群主要定位于：

★政府职能部门；

★大中型企事业单位；

★高收入的商界人士；

★高收入的职业经理人；

★律师等高收入专业人士；

★追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人。

3.3市场前景展望

生态旅游是旅游市场中的一种新产品，游为主题，巧妙利用城乡各种差异来规划、设计是以农业资源为基础，以生态旅、组合旅游产品，以引起旅游消费欲望，满足旅游者食、住、行、游、购、娱的需求以及感受大自然情趣的一种旅游形式，简称生态旅游。

作为一种新型的旅游开发项目，接待园这一旅游新产品不仅日趋活跃，而且日渐显示出良好的旅游开发前景。

在我国发达地区的一些大中城市周边交通便利的农业地带已搞得红红火火。

游历了名山大川的都市旅游者，在生态旅游中找到了一种真正接近自我、回归自然的乡土感觉。

接待园以其山清水秀的景观，从另一方面圆了许多都市人的绿色梦，亦以农业生态的独特魅力丰富了我国生态旅游的内容。

第四章建设方案

4.1建筑设计指导思想与原则

（1）以“桃花源里人家”为设计目的，营造一个现代“桃花源”生态旅游接待园。

（2）贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级酒店。

（3）注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。

（4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。

（5）以“夹溪筑屋”为择地特点，以环境为基础，以景观为导向，以水为背景，强调“水”与居民生活活动的融合，将酒店与环境、景观、水溪融为一体。

（6）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的徽州

文化环境。

（7）建筑风格上采用独特的手法，以粉墙、黛瓦、马头墙为表型特征，以砖雕、木雕、石雕为装饰特点，以高宅、深巷、大厅为居家特点。

（8）以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对整体空间的组织，周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的度假酒店氛围。

（9）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。

（10）本项目建筑按四星级饭店标准建设和装修。

4.2项目总体规划方案

4.2.1总平面布置和功能要求

本项目地处北京市房山区青龙湖镇南四位村，占地15亩，地势平坦，其形状为不等腰梯形，南宽北窄。

该项目由2个功能区组成。

（1）综合商务会馆

综合商务会馆布置在场区的东部，接待区内设大堂、商务中心、西餐咖啡厅、茶吧、桑拿、按摩、足浴、健身房、KTV包厢、大型演艺吧、办公室、会议室、大餐厅，厨房，贵宾休息厅等。

结合水系改道东侧绕综合商务会馆从门厅下穿过，在咖啡厅东侧设置亲水水质平台，摆设露天咖啡茶座。

厨房从西侧设单独车辆运输通道。

（2）小别墅区

小别墅区共有小别墅10栋，分南北两侧位于接待园的中部和西部，别墅内设客房、会议室。

采用星级酒店式经营管理别墅，日常经营中为游客提供住所同时也为为接待园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务。

4.2.2道路、绿化及水系

本项目场区的中部为主干道。

采用石料及草皮铺设，增添自然气息。

全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积的40%。

本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。

场区的中部为主干道，作为车流通道，场区的南、北侧小道为次干道，作为后勤通道。

4.2.3出入口

本项目设有一个出入口，布置在场区东北端，面临崇吕路，出入口布置在接待区东方，作为游客及车辆大门和消防及工作人员出入口。

4.3建筑方案

4.3.1建筑方案描述

（1）建筑艺术与风格

建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达到完美的结合。

从当地特有的徽派建筑中提取典型的建筑语汇和符号。

在典雅的比例，装饰物品，色彩的控制，屋顶的尺度

中创造一种基本的建筑意象。

整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。

努力把建筑风格与徽文化结合起来。

创造一种真正富有感染力的建筑形象。

设计采用中式别墅与徽派建筑相结合，互为补充，互相融合的设计手法，把中式别墅内敛的院落式布局要素与徽派建筑的粉墙、黛瓦、马头墙相揉合，形成乍新还旧的独具特色的新风格。

设计的接待园外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，昂首云天，起伏交错；墙线错落有致，粉墙青瓦，鳞次栉比，色彩典雅大方。

在装饰方面，采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂，楹柱等，使整个建筑精美如诗。

融古雅、简洁、富丽为一体，使建筑保持独有艺术风采。

4.3.2建筑特征与结构

接待园地处世界文化遗产地北京市，是集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲为一体。

建筑装饰：

整个建筑按四星级宾馆标准装饰。

铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，一层地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；二、三层和夹层地面铺地毯，墙面贴墙纸，一层大餐厅轻钢龙骨石膏板吊顶、古式装饰、地面铺地毯，操作间、厨房瓷砖贴面，不锈钢吊顶，二层、三层均为轻钢龙骨石膏板吊顶、墙面贴墙纸、古建式装饰、铺地毯。

休闲地带均为轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面乳胶漆，古建式装饰，地板砖铺地。

办公均为铝合金窗，木门、墙面乳胶漆、地板砖铺地。

4.4主要设备

表5-2主要设备明细表

序号

设备名称

型号规格

数量

用电量

（KW）

用水量

（t/h）

用汽量

（t/h）

单价

（万元）

总额

（万元）

备注

一

中央空调及电锅炉系统均采用环保蓄能产品

1

基载风冷热泵机组

制冷量660KW，制热量690KW

1

150KW

68

68

台佳

2

双工况机组

制冷550KW，制冰工况制冷350KW

1

110KW

36

36

台佳

3

蓄冰装置

有效容积65m3

1

120KW

55

55

美国CRYOGEL

4

冷却塔

流量120t/h

1

10

10

良机、

金日

5

风机盘管

Q=80m3/t

H=20m

450

120

凯泉，

创新

6

水泵

Q=120m3，

H=20m

9

100KW

0.86

7.74

凯泉，

创新

7

供冷板式换热器

换热量890KW

1

2.5

2.5

维克斯

8

供暖板式换热器

换热量360KW

换热温差5℃

1

1.56

1.56

瑞典舒瑞普

9

电蒸汽锅炉

LSS0.5-0.7-D

1

360KW

8.5

8.5

广州贝龙

10

燃油蒸汽锅炉

LSS0.5-0.7-Y

1

6.96

6.96

广州贝龙备用

11

蓄能卫生

热水箱

钢制、内置铜盘管立式40m3

1

10

10

12

全自动控制

系统

PLC自动控制+触摸屏

1套

33

35

德国西门子，美国CRYOGEL

13

自备柴油

发电机组

60

小计

421.26

二

其它设备

1

全自动洗衣机

XGQ-50F

1套

36

上海航星

2

智能化监控系统

1套

70

3

会议音响系统

6

98

4

通讯设备

65

5

变压器及配电

800KVA

2

28

6

信息中心

30

含软件

小计

327

合计

748.26

4.5配套设施

4.5.1给、排水

（1）给水

a.用水量

本项目设计日最大用水量为601.48吨。

表5-3日用水量

序号

名称

用水定额

使用人数

用水量m3

备注

1

接待区

100L/.日

540

54

2

别墅客房

800L/.日

600

480

3

浇洒及绿化

1.2L/m2.次

16000m2

19.2

4

不可预见水量

48.28

＜10%

合计

601.48

b.水源

本项目所需生活用水由**县自来水公司供应。

c.水质水压要求

（1）水质要求：

职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-85要求。

（2）水压要求：

依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活—生产—消防联合供水的管网形式。

自来水公司管网场区管网消防水池

用水点

室内消防管网

室外消火栓火点

本项目自建深水井多眼，出水量50t/h,用于厨房洗菜和洗衣房洗涤用水，水质好，且冬暖夏凉，改善工人劳动条件。

（2）排水

项目排水采用雨污分流制。

大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。

生活污水经有动力污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后一部分排入附近无名小溪中，另一部分再经深化处理后用于浇洒道路绿化。

为了防止受纳水体的富营养化，需进行脱氮除磷处理。

a.排放量

本项目用水量601.48吨/天，污水排放系数为0.8，则废水产生量465.8吨/天，年废水发生量为17.0万吨。

排水分为污水排放及防洪排水二个系统。

b.生活污水：

生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等。

景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准GB8978-2002一级标准后，部分中水回用，作为绿化和冲洗用水。

生活污水处理按以下流程进行：

污水→化粪池→小型一体化污水处理设备→中水回用。

本项目新建污水处理池337.5立方米。

c.防洪排水：

本项目地处山区，地形复杂，雨量充沛，接待园的开发必须考虑在暴雨来临时对地面溪流作有组织地排放，不造成水土流失，不使场地积水。

结合原有水沟、冲沟、河道作为排水设施，并将其加固改造后利用，以节约投资。

部分区段更可作为水景景观或场区内绿化相结合，以组成更丰富的自然景观。

4.5.2供电

（1）供电设计

a.用电负荷等级：

按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二级负荷考虑；

b.供电系统：

本项目用电均由变配电房供给。

电缆可架空或埋地引至用电点；

c.电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面的要求；

d.设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSф≥0.9；

e.采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。

（2）过电压及接地保护

为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。

各建筑物进户线距变电房距离大于50米的均设置重复接地装置。

进户后采用TN-C-S系统。

变电房接地电阻R≤10Ω。

（3）电力设计

负荷计算及变压器容量选择

根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。

动力安装容量：

840KW

生活照明安装容量：

465.13KW

合计：

1305.13KW

取负荷系数0.80，装机容量为1044.10KW，考虑到二期工程施工需要，本项目设置2台800VA变压器。

变配电房70平方米。

设置应急柴油发电机组，以保证在10KV系统发生故障停电或计划检修时，酒店中的重要负荷供电：

如通讯设施，事故照明用电和食堂炊事、冷藏冰柜用电等，柴油发电机容量按实际需要配置。

并在供电线路设计上考虑能够灵活切换，以保证重点用电并应与变电所供电的开关连锁，防止倒送电，本项目设发电机房30平方米。

（4）电源及电压

本项目10KV电源由厂外高压线路直接引至场区配电房。

场区动力及照明均采用三相四线（380V/220V），供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引至各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。

内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。

（5）照明设计

场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。

照明电源由变电房照明配电柜引出专线。

各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射——树干混合系统。

照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。

各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。

●场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。

●潮湿场所，采用防潮型荧光灯。

●浴室和淋浴间采用防水型灯具。

●办公室、生活用房照明采用日光灯。

●路灯一般采用80-125W高压汞灯或110W高压钠灯，集中控制。

大面积的场地照明控制开关分片集中布置。

●各类场地最低照度不同，场地高于100LX，库房、锅炉房、办公室等场所高于50LX。

4.5.3通讯设施

a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据网络和消防监控。

b.在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。

c.有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富游客文化生活。

d.场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。

所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟，喷淋等自动控制设施。

e.场区内设置有线电视监视系统。

在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。

g.通讯设施费用分别计入工艺设备，消防费用中。

4.5.6公用系统消耗

电：

1044.10KW

水：

601.48吨/日

主要建筑