大型城市综合体项目开发的工程技术管理.docx

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大型城市综合体项目开发的工程技术管理

大型城市综合体项目开发的工程技术管理

本文以大型城市综合体项目开发为例，将其开发流程按阶段、重点、要点三个层次展开，结合价值论的基本观点浅析开发过程中的工程技术管理，以探索包头中冶置业房地产大型城市综合体项目专业化管理之路。

一、大型城市综合体项目的特点、现状和发展趋势

1、大型城市综合体项目的定义及主要特点

位于公司战略布局重点城市、对该城市建设发展有一定影响力、对公司企业形象及价值效益有明显建树力、建设规模较大且功能多样的城市综合体项目，我们称之为大型城市综合体项目。

这种项目往往呈现投资规模大、开发周期长、功能复杂、技术难度高、影响力广泛等特点。

2、大型城市综合体项目现状与发展

大型城市综合体项目在我国起步较早，较典型的大型房地产公司如万达、SOHO中国、保利等已经经历了近20多年的发展历史，也已经完成了从启蒙期、开创期到发展期的三个阶段。

这些成熟公司的项目大多处于城市的黄金地段，由于其土地资源稀缺和不可替代的地理位置，大部分升值潜力较大，租金回报比较稳定。

这类项目的开发，对于公司社会效益和经济效益的提升、抗风险能力的提升、综合专业管理能力的提升以及专业化管理团队的建设均起到了非常重要的作用。

与发展起步较早且较成熟的房地产开发商相比，包头中冶置业大型城市综合体项目无论是在投资规模、产品多样性、区域占有率，还是在收入权重比上均还处在起步阶段。

国内主要房地产公司投资物业占整个公司物业收益比重的比较见表2。

表2：

投资物业占整个公司物业收益的比重表（单位：

亿港元）

序号

单位名称

投资物业（写字楼、商业和酒店）收入

销售物业收入

占整个公司物业

收益的比重

1

长江实业地产

263.56

616.8

29.94%

2

新鸿基地产

84.74

168.8

33.42%

3

新世界地产

11.08

42.84

20.55%

4

华润集团地产

7.39

43.3

14.58%

5

保利集团房地产

8.28

214.04

3.72%

（本表由第一太平提供）

公司不仅意识到大型城市综合体项目开发的重要性，也充分认识到当前存在的主要差距。

从打造房地产开发企业“百年老店”的战略角度来看，公司有决心、有能力在未来房地产开发的产品结构中，在不断扩大保障房开发建设的过程中，逐渐增加大型城市综合体项目的开发量，使持有物业的稳定收益不断增长。

面对当今社会蓬勃发展而又复杂多变的形势，大型城市综合体开发项目由于其显著的社会性和相互间的差异化，其开发管理尤其是工程技术管理需要很强的创作性。

管理者应将社会作为创作大背景，根据企业自身的文化与发展要求，结合城市规划与区域环境、当地市场行情、相关业态特征、建筑科技与艺术的水平，平衡品质、成本、进度、销售之间的相互制约，协调设计和施工，全过程主导并实现项目的效益最大化，其复杂性和艰巨性是显而易见的。

二、大型城市综合体项目开发的工程技术管理概述

我们把在工程管理中贯穿始终的技术应用与平衡称之为工程技术管理，其核心是工程技术管理者对技术环节及要素的把控和对复杂技术问题的预见与解决。

站在项目管理的高度上，实现项目的价值目标是难事，难就难在不突破总体约束---资源限制、时间限制、成本预算、质量标准、社会评价、行业制约等前提下达到既定的建设目标。

而工程技术管理正是化解这些难题的重要手段之一。

三、大型城市综合体项目开发各阶段的工程技术管理要点

大型城市综合体项目开发是一个十分庞大的系统工程，会遇到诸多问题，有些问题甚至非常棘手，且贯穿始终的各种技术问题常常会关系着整个项目的成功与否，其不同阶段对应着不同的工作内容、重点和要点，下面根据工程的三个阶段以及相关实例予以简述。

（一）项目前期阶段

项目前期阶段工作主要包括编制项目前期策划书、编写项目建议书和项目可行性研究报告等。

工程技术管理的重点是参与编写项目的可行性研究报告，组织并完成概念设计。

该阶段的技术管理的要点是：

根据项目市场定位、功能布局、投资能力提出初步的设计构想，编写概念设计任务书，组织专业设计单位完成概念设计方案及工程投资估算。

从价值管理的系统考虑，本阶段将完成项目价值取向的确定。

关键取决于建设方在设计理念上的主导作用。

概念设计举例：

包头时代广场概念方案的选择

（二）项目实施阶段

项目实施阶段工程技术管理可以进一步分为工程勘察设计、工程施工、工程竣工验收三个阶段，工程技术管理的重点是工程勘察设计工作。

1、工程勘查设计

工程勘察设计管理的宗旨是安全性、适用性、经济性和艺术性的有机结合，以保障工程的质量、进度和投资三大控制目标的实现。

工程勘察设计包括：

地质勘察、方案设计、初步设计、施工图设计。

地质勘察为设计和施工提供地质构造、水文条件等科学可靠的依据；方案设计是对概念设计方案的进一步深化，主要是确定建筑方案和结构体系；初步设计是各专业技术方案的确定和优化，也是项目成本控制的关键阶段；施工图设计在初步设计基础上，综合建筑、结构、设备各工种，相互交底、核实校对、深入了解材料的供应、施工技术及设备等条件，把满足工程施工的各项要求图纸、文本化的过程。

本阶段技术管理工作的重点是方案设计和初步设计。

A．方案设计中的控制要点：

方案设计中工程技术管理的要点是建筑方案和结构体系的选定。

建筑方案要承袭概念设计方案的理念，围绕城市影响、建筑形态、立面材料、成本控制等因素综合分析、把握细节后予以确定。

而结构体系的选定要以安全可靠、造价合理、施工方便为主要标准。

B．初步设计中的控制要点：

初步设计中工程技术管理控制的要点是各专业技术方案的确定和优化、超越国家现行规范技术难点的解决。

该阶段围绕成本控制、功能合理、节能环保等目标，对建筑细部、结构体系、机电系统、室内装修方案进一步优化。

认真分析并确定主要材料、设备的技术标准，并与设计单位共同完成初步设计概算，提出工程投资分配方案。

工程造价约85%的技术控制在这一阶段已基本完成。

包头时代广场结构方案的优化设计（无）

对设计的控制，有哪些方法呢？

理念很重要

我们必须认识这是：

1.是成本控制的客观要求

  如何降低成本、增加利润，是每一个房地产企业关注的问题。

建设项目前期的设计阶段（方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个项目投资的可能性在80%以上。

其中，结构成本占到建安成本的40%至60%。

很多建筑结构设计做的并不精细。

通过降低成本以求提高经济效益是房地产行业共同追求和努力的目标之一，而其中结构成本的控制是房地产项目成本控制的关键。

2.用80%的精力来做20%的施工图设计与管控，可以起到80%的效率，应作为房地产企业成本控制的方法重心的转移，而不是重方案轻施工图

这其中，施工图出图前的优化设计很关键

目前，我们这方面的工程实例还严重不足。

工程实例：

包头时代广场机电设计优化

包头时代广场G地块原设计院的机电设计中，将冷冻站设在地下二层、为首层和二层服务的空调机房也设置在首层及二层，占用了宝贵的商业面积，经与设计沟通，将部分该楼层的设备机房挪至地下一层及三层，节约出有效商业面积约400平方米

“方案设计和初步设计”工程技术管理工作小结：

从价值目标的确定上讲，工程勘察设计阶段由市场适应度、结构安全、建筑品质、成本控制、节能环保等多目标组成。

建设方在工程技术管理过程中，必须具备很强的判断和平衡能力，以协调建筑形式、结构体系、机电系统、主要设备材料的确定等相互之间的制约关系，化解矛盾，进而达到最佳的契合点。

C．施工图设计中的控制要点：

该阶段工程技术管理工作控制的要点是：

组织施工图自审和第三方审查；组织人防、消防、规划、建设等管理部门的施工图报批准备工作；完成设计概算的审查工作。

施工图设计要落实各相关工种的技术要求，通过进一步深化设计解决初步设计技术文件中的错、漏、碰、缺，是一个广泛深入的细化过程，是价值目标的进一步优化。

设计变更和签证，施工方有专门的团队，他们可是会抱着图纸及规范研究您设计的纰漏，很合情合理的突出安全上的问题或功能上的问题，找您索赔

施工方往往：

工程施工过程中往往会发生设计变更、进度加快、标准提高、施工条件、材料价格等变化，从而影响工期和造价。

一些施工企业在经过残酷压价，低价中标后，正是利用设计变更、工程签证这些环节的漏洞，往往采取一些不正当的手段，增强填写签证单的有效性，使签证成果得到合理的固定，并通过变更设计增加项目或提高价格等手段，来保证其利润

这很大程度上不是月亮惹的祸，是设计的错

设计的错主要体现在（今天主要讨论施工图）：

时间上的错、专业上的错、空间上的错及纵向（设计院的组织协调，专业间的配合，建筑设计和结构设计、消防、智能化、景观等设计分包）的错误等,时间上的错，有业主方原因的，赶进度，业主有时自己到底要什么业态的产品意见都不统一，在规划方案阶段就要前期设计参与，设计单位的选择有时就是君子约定，先签一协议，怎么做不知道，大框框。

对于建筑，结构、专业设计分包，不同阶段怎么样的精度和标准，都是未知数，然后大家就一步一步向前走，商务条款是哥两好，忽视了技术条款的约束及第三方监督，

2、工程施工

该阶段工程技术管理始终围绕以质量为目标、以造价为约束、以进度为主线的动态平衡过程而展开，是价值目标产品化的实现过程。

工程技术管理工作主要有：

组织设计交底和图纸会审；组织深化设计工作，协调解决深化设计中重大技术问题；施工过程中设计变更的控制与签证；组织重大施工组织方案的技术讨论；参与招投标工作。

重点是深化设计工作的组织和重大施工组织方案的技术讨论。

（关于招投标工作）

1）、施工范围和界面的划分

2）、大型设备的采购和招标（主要是设备范围）

3）、设备的设计和选型配置标准（涉及以后的设备运行费用）

3、工程竣工验收

该阶段工程技术管理的主要内容：

参与系统调试；组织消防、人防、规划部门的验收工作；参与业主组织的四方竣工验收工作；组织竣工图的审查与确认；组织设计单位编写竣工验收设计报告等。

工作重点是组织消防、人防、规划部门的验收工作。

组织竣工图的审查与确认。

竣工图是项目的技术档案，是工程决算和未来运营管理的主要技术依据，更是同类项目开发的经验积累。

竣工图是工程完工状态的体现，必须完整、准确、规范。

4、项目销售

该阶段工程技术管理的主要工作是配合项目销售提供技术支持：

如销售人员的技术培训；编制楼书的技术说明；销售单元图技术审查；销售面积的测量计算；对外宣传资料的技术审查等工作。

其重点是技术培训和面积测量。

（三）项目收尾阶段

该阶段工程技术管理的主要工作是：

项目交付；参与项目决算工作；参与项目的后评估工作；对物业管理单位的技术移交；技术资料归档等。

重点是项目技术管理经验的总结。

大型城市综合体项目个性鲜明，均具有不可重复性，但就其工程技术管理而言是有共性的，对于这些共性的研究、归纳以及推广，将会为集团大型城市综合体项目未来的开发提供经验借鉴。

因此，在这个阶段，除了完成基本任务，还需投入更多精力进行工程技术管理总结。

四、大型综合地产项目工程技术管理小结

综上所述，大型城市综合体项目开发规模大、目标多（安全、品质、进度、成本等）、技术难、周期长。

工程技术管理应始终遵循主导、判断、平衡、动态的原则，综合调动各种技术资源进行。

主导：

坚持以“我”为主。

根据项目的市场定位和投资能力从城市建设、企业文化与发展、建筑科技与艺术的高度确定产品的设计理念、建筑品质、投资重点等，并坚定不移的贯穿于开发的全过程。

判断：

凭借具有综合专业技术素养、丰富工程实践经验的技术团队，坚持项目确定的主导方向，对于开发中随机出现的各种技术矛盾和冲突，科学分析、准确判断、迅速决策。

平衡：

要对技术管理的多元目标、多种专业间交叉所产生的矛盾，界定轻重缓急，进行综合协调，寻找最佳匹配度，求得项目整体价值的最大化。

动态：

工程技术管理是一个不断去伪存真、去粗取精、舍小求大的循环往复。

每一次循环、每一个往复都是开发效益的积累。

我们的积极态度在一个公司可以影响一个公司，在一个城市就可以影响一个城市，我们不可以抱怨这个体制和社会容不下我们太多的理想，但无论怎样，我希望我们可以借用前铁道部发言人的一句话来说：

无论您们做不做，我是（这样）做了

包头中冶置业有限责任公司

王金龙

2012-3-14