第三章 土地增值税.docx

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第三章土地增值税

第三章　土地增值税

　　一、单项选择题

　　1、计算土地增值税时，下列费用不准予从收入总额中扣除的是（A）。

对于超过贷款期限的利息部分不得扣除

　　A、建房贷款超期支付的利息

　　B、开发小区的供电、供水支出

　　C、出售旧房过程中的评估费用

　　D、按照有关规定计入房价的向购买者收取的代收费用

　　2、房地产开发公司办理土地增值税纳税申报时，应向主管税务机关提供的证件是（D）。

房地产公司应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料：

（1）房屋产权证、土地使用权证书

（2）土地转让、房产买卖合同

　　（3）与转让房地产有关的资料。

主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。

　　（4）根据税务机关的要求提供房地产评估报告。

　　A、工商营业执照原件

　　B、税务登记证原件

　　C、税务登记证复印件

　　D、土地使用权证书

　　3、2012年12月张先生销售一间旧房，取得收入40万元，该房产无法取得评估价格，但是他可以提供当时的购房发票及契税的完税凭证，发票注明金额20万元，开票时间2006年3月20日，购买时缴纳契税0.6万元，销售时缴纳营业税及相关税费2.2万元。

张先生实现的增值额是（　）万元。

张先生实现的增值额=40-20×（1+5%×7）-2.2-0.6=10.2（万元）

　　A、11.2

　　B、10.2

　　C、10.8

　　D、10.7

　　4、房地产开发企业将开发产品用于下列（D）项目，不属于视同销售房地产，不用缴纳土地增值税。

房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，不征收土地增值税。

　　A、开发的部分房地产用于职工福利

　　B、开发的部分房地产与其他单位交换非货币资产

　　C、开发的部分房地产用于抵偿债务

　　D、开发的部分房地产用于办公自用

　　5、土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照（D）计算征收。

土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照房地产评估价格计算征收。

　　A、最高一档税率

　　B、扣除项目金额不得扣除的原则

　　C、成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法

　　D、房地产评估价格

　　6、依据土地增值税相关规定，纳税人办理纳税申报的期限是（B）。

纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

　　A、签订房地产建筑合同之日起30日内

　　B、自转让房地产合同签订之日起7日内

　　C、向有关部门办理过户登记手续之日起7日内

　　D、签订房地产转让合同且收回款项之日起10日内

　　7、某工厂转让一栋造价550万元的旧办公楼，转让收入为700万，已提折旧300万元。

经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为1000万元，成新度折扣率为6成，则应纳土地增值税（A）万元。

（不考虑其他税费）

让存量房地产按评估机构评估价计算扣除。

　　该房评估价＝1000×0.6＝600（万元）

　　增值率＝（700－600）÷600×100%＝16.67%

　　应缴纳的土地增值税＝100×30%＝30（万元）

　　A、30

　　B、140

　　C、120

　　D、50

　　8、某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。

已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。

该公司应缴纳的土地增值税为（　）万元。

扣除项目金额＝50+200+（200+50）×10%+60+（50+200）×20%（土地增值税20%加计）＝385（万元）

　　增值额＝1000－385＝615（万元）

　　增值率＝615÷385×100%＝159.74%

　　应纳税额＝615×50%－385×15%＝249.75（万元）

　　A、180

　　B、249.75

　　C、300

　　D、360

　　9、某食品厂2008年1月购买办公楼一幢，取得商品房销售专用发票，注明购买金额为260万元。

2012年8月，该食品厂因搬迁将购买的办公楼转让给某商场，取得转让收入800万元，转让时已按税法规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加42万元（能提供已纳税费完税凭证），缴纳印花税0.4万元。

该食品厂转让的办公楼重置成本价是600万元，成新度7成新。

该食品厂计算土地增值税时，可以扣除项目金额是（　）万元。

本题考核的知识点是土地增值税的计算。

准予扣除的项目金额：

（1）房产评估价格600×70%＝420（万元）

（2）与转让房地产有关的税金42.4（万元）

　　扣除项目金额合计：

420＋42.4＝462.4（万元）

　　A、302

　　B、462

　　C、462.4

　　D、302.4

　　10、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，我国现行的土地增值税适用的税率属于（D）。

　　A、比例税率

　　B、超额累进税率

　　C、定额税率

　　D、超率累进税率

　　二、多项选择题

　　1、转让旧房地产及建筑物的扣除项目包括（cde）。

根据税法规定，出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项目的金额。

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

　　A、旧房及建筑物的入账成本价

　　B、旧房及建筑物的重置成本价

　　C、旧房及建筑物的评估价格

　　D、转让环节缴纳的税款

　　E、取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用

　　2、土地增值税清算审核的主要方法有（AD）。

清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

三级会商审核不属于土地增值税清算审核的方法。

　　A、案头审核

　　B、定期审核

　　C、分期审核

　　D、实地审核

　　E、三级会商审核

　　3、下列各项中，不征或免征土地增值税的有（ABD）。

以房地产抵债发生权属转让的，要缴纳土地增值税，未发生权属转让的，不征收土地增值税；被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但是暂免征收；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的，要缴纳土地增值税；房产交换，产权发生了转移，需要土地增值税的征税范围。

　　A、以房地产使用权抵债而尚未发生房地产权属转让的

　　B、以房地产对外出租的

　　C、以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的

　　D、被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的

　　E、企业与个人之间交换的房地产

　　4、下列对法人转让房地产纳税地点的说法正确的有（AD）。

纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

　　A、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税

　　B、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在受让人机构所在地税务机关申报纳税

　　C、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税

　　D、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税

　　E、转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，由税务机关确定纳税地点

　　5、房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（ABDE）。

　　A、取得土地使用权缴纳的契税

　　B、占用耕地缴纳的耕地占用税

　　C、销售过程中发生的销售费用

开发费用，不得加计扣除。

　　D、开发小区内的道路建设费用

　　E、支付建筑人员的工资福利费

　　6、下列项目中，属于房地产企业的开发费用的有（AD）。

选项B、C、E属于房地产企业的开发成本

　　A、印花税

　　B、耕地占用税

发成本

　　C、前期工程费

发成本

　　D、借款利息费用

　　E、开发间接费用

发成本

　　7、下列项目中属于房地产开发成本的有（ABDE）。

　　A、土地征用及拆迁补偿费

　　B、公共配套设施费

　　C、销售过程中发生的销售费用

开发费用中扣除

　　D、开发小区内的道路建设费用

　　E、周转房摊销

　　8、以下属于土地增值税纳税义务人的有（ABCD）。

无论法人与自然人、内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人、企业单位与事业单位，只要转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，均是土地增值税的纳税义务人。

出租不动产，未发生所有权转让，不属于土地增值税征收范围。

　　A、外商投资企业

　　B、国家机关

　　C、个人

　　D、国有企业

　　E、出租办公楼的企业

　　9、下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（ABC）。

本题考核的知识点是土地增值税的纳税人。

选项D，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但是没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，所以房地产的代建行为不属于土地增值税征税范围；选项E，房地产的继承虽然发生了权属变更，但是房产产权、土地使用权的原所有人并没有因为权属变更而却的任何收入，所以房产继承不属于土地增值税的征税范围。

　　A、房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的

　　B、合作建房后出售房产的合作企业

　　C、转让国有土地使用权的企业

　　D、房地产的代建行为

　　E、房地产的继承

　　10、下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（ABE）。

本题考核的知识点是土地增值税清算的有关规定。

　　符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　（3）直接转让土地使用权的。

　　A、直接转让土地使用权的

　　B、整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　　C、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为90%

　　D、取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的

　　E、房地产开发项目全部竣工并完成销售的

　　三、计算题

　　1、某市区一内资房地产开发公司在2012年1月～9月中旬开发写字楼一栋，总建筑面积10000平方米。

在开发写字楼的过程中，取得土地使用权支付金额2400万元，发生房地产开发成本2600万元。

9月－12月将写字楼全部销售，销售合同记载收入9600万元。

另外该公司从2012年3月1日起将2010年建成的一栋账面价值为1000万元的开发产品临时对外出租，租赁合同约定每月租金10万元，租赁期限12个月，2012年12月底双方同意停止租赁。

该公司全年发生销售费用600万元、管理费用820万元（未含印花税和房产税）、财务费用180万元（全部为当年开发写字楼的借款利息支出，能提供金融机构证明且未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。

　　（注：

计算房产余值的扣除比例为20%，计算土地增值税其他开发费用的扣除比例为5%）

　　根据上述资料回答下列问题：

　　<1>、2012年该公司应缴纳土地增值税（　）万元。

准予扣除项目

　　＝5430+9600×5%×（1+7%+3%）+（2400+2600）×20%＝6958（万元）

　　增值额＝9600－6958＝2642（万元）

　　增值率＝2642÷6958×100%＝37.97%

　　土地增值税＝2642×30%＝792.6（万元）

　　A、441.6

　　B、771.6

　　C、791.94

　　D、792.6

　　<2>、2012年该公司应缴纳营业税、城建税和教育费附加共计（　）万元。

应纳营业税、城建税和教育费附加共计

　　＝（9600×5%+10×10×5%）×（1+7%+3%）＝533.5（万元）

　　A、530.20

　　B、533.50

　　C、318.12

　　D、320.10

　　<3>、2012年该公司应缴纳房产税、印花税共计（　）万元。

应缴纳的房产税和印花税

　　＝10×10×12%+9600×0.5‰+10×12×1‰＝16.92（万元）

　　A、16.4

　　B、16.92

　　C、14.9

　　D、14.84

　　<4>、计算土地增值额时应扣除的地价款、开发成本和开发费用共计（　）万元。

地价款＝2400（万元）

　　开发成本＝2600（万元）

　　开发费用＝180+（2400+2600）×5%＝430（万元）

　　地价款、开发成本和开发费用共计＝2400+2600+430＝5430（万元）

　　A、5430

　　B、5500

　　C、6600

　　D、6850

　　2、某市一内资房地产开发公司2012年开发一个项目，有关经营情况如下：

（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。

（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，缴纳有关费用50万元。

　　（3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。

　　（4）发生销售费用100万元，财务费用60万元。

管理费用80万元。

　　（5）该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10%。

　　根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：

　　<1>、该房地产开发公司2012年应缴纳土地增值税（　）万元。

收入总额＝4000万元

　　准予扣除项目＝2703（万元）

　　增值额＝4000-2703＝1297（万元）

　　增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%＝1297÷2703×100%＝47.98%，适用税率30%。

　　应纳土地增值税＝1297×30%＝389.1（万元）

　　A、389.1

　　B、394.5

　　C、678.54

　　D、679.6

　　<2>、该房地产开发公司2012年应缴纳印花税（　）万元。

该房地产开发公司2012年应缴纳印花税＝4000×0.5‰+600×0.5‰＝2.30（万元）

　　A、1.38

　　B、1.50

　　C、2.18

　　D、2.30

　　<3>、该公司计算土地增值额时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计（　）万元。

该公司计算土地增值税时准予扣除的营业税、城建税和教育费附加共计＝4000×5%×（1+7%+3%）＝220（万元）

　　A、220

　　B、222.65

　　C、225

　　D、230.6

　　<4>、该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的扣除项目金额为（　）万元。

取得土地使用权所支付的金额＝600+50＝650（万元）

　　房地产开发成本＝200+100+750+150+60＝1260（万元）

　　准予扣除房地产开发费用＝（650+1260）×10%＝191（万元）

　　准予扣除的税金及附加=220（万元），房地产开发企业的印花税不单独作为税金扣除。

　　其他扣除项目金额＝（650+1260）×20%＝382（万元）

　　扣除项目金额合计＝650+1260+191+220+382＝2703（万元）

　　A、2301

　　B、2303.65

　　C、2703

　　D、2685