房地产投资分析课程案例测算.docx
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房地产投资分析课程案例测算
福建农林大学资环学院土地管理专业案例分析任课教师：
江晓忠
小组编号小组成员：
1.学号姓名
2.学号姓名3.学号姓名
房地产投资分析案例
一、案例分析目的
1、促进学生全面了解房地产投资项目可行性研究的全过程，具有感性和理性的综合认识。
2、综合应用《房地产投资分析》课程所学知识，提高学生思考、务实能力，利于学生面向社会。
3、培养学生的组织、领导、协调配合能力。
二、实践安排
1、时间：
在课程讲授最后一周之内进行，为期一周，利用课堂时间完成。
2、学生安排：
至多3人为一小组，小组成员各司其职、分工协作、共同完成。
3、教室：
田家炳楼207，学生必须统一集中，不能在个别其他地方完成。
三、案例分析要求
1、完成本案例分析所要求的全部项目。
2、具体计算过程另附作业纸，随案例分析一份（一小组一份）上交。
同时，注明小组每个成员的工作内容。
最终计算结果填在案例分析上。
3、测算数据，注意小数点后保留2位有效位数。
4、本案例分析中没提供公式的计算，要列出计算公式。
四、考查和考核
本案例分析成绩分为优、良、中、及、不及五档。
按20％计入期末考试综合成绩，不及格者计入总分成绩原则上不超过5分。
五、附房地产投资项目可行性研究案例
不动产项目可行性研究案例
一、项目概况及规划设计
（一）项目名称
沁园新村高级别墅住宅区
（二）项目概况
沁园新村位于XX北郊，XX高速公路西测，距市区9公里，占地100亩，属于规划中的高级花园住宅群范围。
该区背靠崇山峻岭，面对天然湖泊，潺潺流水在住宅区内迂回流淌，两侧是绿地农田。
茂林修竹，环境清新而优雅，是理想的居住休养胜地。
（三）规划设想
沁园新村地处山阶坡地，为尽量保持天然风貌，由100幢西班牙式三层高级别墅群组成依傍山地自然坡度，错落有致地分布在坡地上；另有高级公寓及酒楼、健身中心等公共服务设施建在坡脚台地上。
按初步规划，该区主要建设项目有：
1、A型别墅，20栋，计7000平方米
每栋占地200平方米，建筑面积350平方米（首层120平方米，二层120平方米，三层110平方米）。
自带花园80平方米（包括25平方米游泳池）。
2、B型别墅，80栋，计16000平方米
每栋占地130平方米，建筑面积200平方米（首层70平方米，二层70平方米，三层60平方米）。
自带花园60平方米（包括20平方米游泳池）。
3、高级公寓6栋，计16848平方米
每栋占地600平方米，6层，3单元连栋，每户平均建筑面积156平方米（包括楼梯间），共108户。
4、健身中心1栋，600平方米
占地700平方米，两层，每层建筑面积300平方米。
5、酒楼1栋，计4000平方米
占地920平方米，5层，每层800平方米
6、其他项目计3500平方米
（1）供水能力1400吨/日的水厂一座，400平方米
（2）供电能力1900k瓦的变电站一座，400平方米
（3）污水处理能力1400吨/日的污水处理厂一座，400平方米
（4）其他综合服务场所2500平方米，包括邮政、储蓄银行、小型商场、酒吧、公共车库、管理区办公室等。
7、体育设施除建有二层计600平方米健身中心一座外，另建有网球场一座，占地700平方米，25x50米的标准露天游泳池一座。
8、路网布置住宅区内道路盘山而建，主干道宽5米，延长800米，岔道宽3米，延长4600米，共占地17800平方米
9、花园、景点及绿化住宅区绿化面积9000平方米，占总规划面积的13.5％。
区内布置两处景点，建有凉亭及石桥、石凳，供居民游乐休息。
此外，沿区内道路两旁，每距6米植树一棵。
按上述规划设想，该项目用地平衡表及主要经济技术指标如表1、表2所示。
表1项目用地平衡表
项目
小区占地
居住用地
公共建筑用地
绿地
广场、道路用地
用地面积
66666.7
18000
21866.7
9000
17800
占规划面积比例
100
27
32.8
13.5
26.7
人均用地
80.1
21.6
26.3
10.8
21.4
注：
沁园小区规划入住208户，户均4人，共居住832人
二、市场需求预测
1.该市经济发展规划要求在2020年达到人均住房面积35平方米，市区总人口由390万增长到460万，据此推算，该市年平均新建住宅需要量尚有较大缺口。
2.该市极为靠近香港、澳门，仅2小时以内，而港澳人士目前将居住目标转向内地。
因此该市商品房，尤其是高级别墅在港澳有一定竞争力。
3.国外及各地企业派驻的办事机构大幅度增加，需大批高级住宅安置其高级职员。
4.该市居民收入逐年增加，一部分人生活水平显著改善，成为潜在用户。
由上述分析可知，本项目以高薪阶层及港澳市场为销售对象的基本决策是正确的。
三、项目投资估算
依据有关定额、市场调查资料及公司近期工程结算分析资料统计数，对本项目目前前期费用、基础设施及公建配套费、建筑安装工程费、税费及其他投资如表3至表8所示。
该项目投资成本估算汇总如表9所示。
四、项目开发建设进度及投资安排计划表
项目计划2013年5月开工，至2018年5月竣工，总工期为5年。
为了节约投资，决定分阶段开发，开发成一片，交付使用一片。
据市场分析，预计每期推出的商品房有60％可采取分期付款方式预售，按市场容纳能力及公司开发能力。
资金筹措的可能性，本项目开发建设进度和投资计划安排见表10。
表2项目主要经济指标
项目
单位
数量
占地总面积
亩
100
总建筑面积
平方米
47948
居住建筑面积
平方米
39848
公共建筑面积
平方米
8100
居住户数
户
208
居住人数
人
832
平均每户建筑面积
平方米
191.6
平均每户居住人数
人
4
人口毛密度
人/顷
125
建筑面积毛密度
平方米/公顷
7192.2
居住建筑密度
％
42
人口净密度
人/顷
462
人均居住用地
平方米/人
21.6
人均绿化用地
平方米/人
10.8
表3前期费用估算（单位：
万元）
序号
项目
单价
工程量
总额（万元）
备注
一
征地拆迁费
1
耕地
26.8万元/亩
40亩
2
山地
2.5万元/亩
60亩
3
拆迁安置费
2.5万元/户
1座（12户）
4
征地管理费
征地费*3％
二
土地使用费
1
土地出让金
30万元/亩
100亩
2
土地使用税
5元/m2
66670m2
三
勘测设计费
1
征地测绘费
2000元/公顷
6.67公顷
2
土地规划设计费
2元/m2
66670m2
3
勘察费
2元/m2
66670m2
4
模型制作费
0.5元/m2
66670m2
四
三通一平费
1
临时供水电
6元/m2
66670m2
2
场地平整费
6元/m2
66670m2
3
临时道路
2元/m2
66670m2
五
项目可行性研究费
25.0
六
施工单位管理费
工程施工费*5％
注：
工程施工费是指三通一平工程费
表4基础设施及公用建筑配套费估算表（单位万元）
序号
项目
单价
工程量
总额（万元）
备注
1
道路
65元/m2
17800m2
2
排水管道
1000元/m2
2000m
3
供水管道
2000元/m2
2500m
4
水厂土建费
760元/m2
400m2
5
水厂设备费
150元/吨
1400吨
6
供电工程费
6元/m2
66670m2
7
变电站工程费
760元/m2
200m2
8
变电、送电设备费
280元/KW
1900KW
9
污水处理厂工程费
500元/m2
400m2
10
污水处理设备费
120元/吨
1400吨
11
煤气工程费
2.5元/m2
66670m2
12
通讯工程费
5元/m2
66670m2
13
绿化园林费
6元/m2
66670m2
合计
表5建筑安装工程费估算表（单位：
万元）
序号
项目
单价
工程量（m2）
总额（万元）
备注
1
A型别墅
2700元/m2
7000
2
B型别墅
2200元/m2
16000
3
高级公寓
1800元/m2
16848
4
健身中心
1300元/m2
600
5
酒楼
2000元/m2
4000
6
其他综合服务建筑
980元/m2
2500
合计
46948
表6其他费用估算表（单位万元）
序号
项目
单价
基数
总额
备注
1
报建费
0.5元/m2
46948m2
2
开发企业管理费
投资额*2.5％
3
不可预见费
投资额*4％
4
工程质量监测费
投资额*0.25％
合计
注：
表3-表5合计为总投资额
表7所得税及销售成本估算表（单位万元）
序号
项目
单价
基数
总额
备注
1
所得税
纯收入*15％
2
印花税
建安工程费*0.5％
3
售房合同公证费
销售收入*1.5％
4
销售广告费
25元/m2（按销售面积计）
合计
表8各种应缴税费估算表（单位万元）
序号
项目
单价
基数
总额
备注
1
投资方向调节税
投资额*30％
注：
税费在2015年5月起每年缴付，平摊四次。
2
市政建设费
安装工程费*0.5％
3
增加投资建设费
投资额*2％
4
市场污水集资管理费
投资额*2％
5
城市建设绿化管理费
投资额*0.5％
6
交通能源设备费
投资额*3％
7
供电用电负荷费
1000元/KW
8
供水管网补偿费
150元/吨
9
综合开发管理费
投资额*2％
10
商品房营业税
销售收入*5％
11
城市维护建设费
营业税*7％
12
教育事业配套费
营业税*1％
合计
表9项目投资费用估算汇总表（单位万元）
序号
项目
投资额
占总投资比重（％）
备注
1
开发前期工程费
2
基础设施及公用建筑配套费
3
建筑安装工程费
4
其他费用
5
销售成本
6
应缴税费
合计
注：
销售成本包含（广告及合同公证费、印花税）
表10项目开发建设进度及投资计划安排表
项目
开工日期（年.月）
竣工日期（年.月）
投资（万元）
备注
前期工程
征地、拆迁
2013.6
2013.10
勘测、设计、三通一平
2013.9
2013.12
基础设施及公用建筑配套工程
供排水管道、水厂
2014.1
2014.5
供电线路、变电站
2014.3
2014.5
煤气工程、道路工程
2014.1
2014.5
污水处理、通讯工程
2018.3
2018.5
绿化、园林景点
2018.1
2018.5
住宅及主要附属建筑工程
A型别墅
2014.6
2015.12
20栋
B型别墅Ⅰ区
2014.12
2017.5
40栋
B型别墅Ⅱ区
2016.6
2017.12
40栋
高级公寓Ⅰ区
2014.6
2015.12
3栋
高级公寓Ⅱ区
2014.12
2016.5
3栋
健身中心
2016.6
2017.12
1栋
酒楼
2016.6
2017.12
1栋
其他综合服务项目工程
邮政、储蓄银行、商场等
2018.1
2018.5
合计
――――――
―――――
注：
项目总工程：
2013.6至2018年5月，计5年
五、项目开发成本及利润估算
静态分析:
（一）项目开发成本
项目开发成本＝项目投资费用总额＋项目贷款利息。
项目投资费用总额＝万元，项目贷款利息＝万元，
所以项目开发成本＝万元。
（二）项目利润
项目利润＝项目销售收入－项目开发成本
＝
（三）项目税后利润
项目税后利润＝项目利润－所得税，其中所得税＝万元，项目税后利润＝万元
动态分析:
若已知投资项目的一般年行业收益率为10%,求该项目的FNPV和FIRR。
NPV=
FIRR=
六、项目销售收入及分期销售计划
根据市场调查分析资料及项目开发进度计划、制定项目的分期销售（预售）计划。
本项目的销售单价。
分期销售收入与销售总收入估算，如表11所示。
七、项目资金筹措方案及还贷计划
根据项目开发进度计划、项目销售收入计划及项目应缴税费，可估算项目开发建设期间现金流量状况，如表12所示。
设项目所需投资资金的由银行贷款和公司自有资金组成，该项目贷款总额：
P＝7800万元。
分两次向银行借贷，第一笔贷款5000万元，贷款期4年，第二笔贷款2800万元，期限3年，两笔贷款均应在期限内按年等额偿还。
贷款利率＝10％。
根据表12所示项目开发建设期间现金流量状况及上述贷款方案，可制定项目贷款分期偿付计划，如表13、14所示。
其中：
P1＝5000万元的年偿还额为：
A1＝
P2＝2800万元的年偿还额为：
A2＝
表11项目分期收入估算表（单位万元）
项目
单价（元/m2）
数量（m2）
分期销售收入
合计
2014.6-2015.5
2015.6-2016.5
2016.6-2017.5
2017.6-2018.5
A型别墅
8500
7000
B型别墅Ⅰ区
7800
8000
B型别墅Ⅱ区
7800
8000
高级公寓Ⅰ区
6500
8424
高级公寓Ⅱ区
6500
8424
健身中心
5500
600
酒楼
7000
4000
合计
44448
注：
该项目每期推出房屋有60％分期预售，首期预收30％价款，工程量完成一半再预交40％价款，交付使用时交齐剩余价款。
表12项目开发期间现金流量表（单位万元）
年份
现金流出
现金流入
净现金流量
投资
税费
其他支出
合计
20013.6-2014.5
2014.6-2015.5
2015.6-2016.5
2016.6-2017.5
2017.6-2018.6
合计
表13P1＝5000万元贷款分期偿付计划（单位万元）
年份
结余贷款与原始贷款之比
结余贷款额
还贷本息
还贷利息
还贷本金
2013.6
2014.6
2015.6
2016.6
2017.6
合计
表14P2＝2800万元贷款分期偿付计划（单位万元）
年份
结余贷款预原始贷款之比
结余贷款额
还贷本息
还贷利息
还贷本金
2014.6
2015.6
2016.6
2017.6
合计
八、项目财务分析
（一）项目财务报表。
完成本项目财务分析的现金流量表和收益表（表15、表16）。
（二）项目获利比率分析
1、销售利润率＝税后利润/销售净额=
2、投资利润率＝税后利润/投资总额=
3、自有资金投资利润率＝税后利润/自有资金投资额=
表15项目现金流量表（单位万元）
项目
合计
年度分配
备注
2013.6-2014.5
2014.6-2015.5
2015.6-2016.5
2016.6-2017.5
2017.6-2018.5
一.现金流入
1.销售收入
2.筹措资金
（1）贷款
（2）自有资金
二.现金流入合计
三.现金流出
1.投资
2.销售成本
3.偿还贷款本利
4.应缴税费
5.其他支出
四.现金流出合计
五.盈余
1.本期盈余（年净现金流量）
2.期初盈余
六.累计盈余
七.净现值（动态）
1.年净现值
2.累计净现值
表16项目收益表（单位万元）
项目
合计
年度分配
备注
13.6-14.5
14.6-15.5
15.6-16.5
16.6-17.5
17.6-18.5
一.销售收入
二.销售支出
1.投资
2.销售成本
3.应缴税费
4.偿还利息
5.其他支出
三.税前收益
四.所得税
五.税后收益
九、投资效果汇总表（表17）
表17投资效果汇总表
序号
项目
数额
1
投资总额（万元）
2
建筑面积（m2）
3
销售收入（万元）
4
上缴税费（万元）
5
上缴所得税（万元）
6
税后利润（万元）
7
销售利润率（万元）
8
投资利润率（万元）
9
自有资金投资利润率
10
每m2商品房实现利润（元）
十、项目盈亏平衡分析
固定成本＝前期工程费＋基础设施及公用建筑配套费＋其他费用＋各种应缴税费－综合开发管理费－城市维护建设费－商品房营业税－市政建设费
＝
变动成本＝投资总额－固定成本
单位变动成本＝变动成本/开发工程量
平均销售单价＝销售收入/开发工程量
平衡点&0＝
边际利润＝
边际利润率＝
十一、项目经济效益敏感性分析
（一）项目开发成本敏感性分析
表18项目开发成本影响程度分析表
开发成本增长幅度
10％
20％
30％
开发成本（万元）
实现利润（万元）
上缴所得税（万元）
税后利润（万元）
投资利润率（％）
投资利润率下降幅度（％）
（二）商品房销售单价的敏感性分析
表19商品房销售单价影响程度分析表
商品房销售单价下降幅度
5％
10％
20％
30％
？
销售收入（万元）
实现利润（万元）
0
所得税（万元）
0
税后利润（万元）
0
投资利润率（％）
0
投资利润率下降幅度（％）
0
（三）项目开发工期的敏感性分析
本项目贷款总额7800万元，利率10％。
贷款协议规定，每笔贷款均应在规定期限偿还。
逾期不还，加收利息的30％，设项目的开发建设工期分别延长6个月，一年、一年半。
分析其经济效益的影响程度（表20）。
表20项目开发工期影响程度分析表
项目开发工期延长
6个月
一年
一年半
偿还贷款本利（万元）
实现利润（万元）
所得税（万元）
税后利润（万元）
投资利润率（％）
投资利润率下降幅度（％）
二、项目社会效益和环境效益分析（略）
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