房地产投资分析课程案例测算.docx

1、房地产投资分析课程案例测算福建农林大学资环学院土地管理专业案例分析 任课教师：江晓忠小组编号 小组成员：1.学号 姓名 2.学号 姓名 3.学号 姓名 房地产投资分析案例一、案例分析目的1、促进学生全面了解房地产投资项目可行性研究的全过程，具有感性和理性的综合认识。2、综合应用房地产投资分析课程所学知识，提高学生思考、务实能力，利于学生面向社会。3、培养学生的组织、领导、协调配合能力。二、实践安排1、时间：在课程讲授最后一周之内进行，为期一周，利用课堂时间完成。2、学生安排：至多3人为一小组，小组成员各司其职、分工协作、共同完成。3、教室：田家炳楼207，学生必须统一集中，不能在个别其他地方完

2、成。三、案例分析要求1、完成本案例分析所要求的全部项目。2、具体计算过程另附作业纸，随案例分析一份（一小组一份）上交。同时，注明小组每个成员的工作内容。最终计算结果填在案例分析上。3、测算数据，注意小数点后保留2位有效位数。4、本案例分析中没提供公式的计算，要列出计算公式。四、考查和考核本案例分析成绩分为优、良、中、及、不及五档。按20计入期末考试综合成绩，不及格者计入总分成绩原则上不超过5分。五、附房地产投资项目可行性研究案例不动产项目可行性研究案例一、项目概况及规划设计（一）项目名称沁园新村高级别墅住宅区（二）项目概况 沁园新村位于XX北郊，XX高速公路西测，距市区9公里，占地100亩，属

3、于规划中的高级花园住宅群范围。该区背靠崇山峻岭，面对天然湖泊，潺潺流水在住宅区内迂回流淌，两侧是绿地农田。茂林修竹，环境清新而优雅，是理想的居住休养胜地。（三）规划设想 沁园新村地处山阶坡地，为尽量保持天然风貌，由100幢西班牙式三层高级别墅群组成依傍山地自然坡度，错落有致地分布在坡地上；另有高级公寓及酒楼、健身中心等公共服务设施建在坡脚台地上。按初步规划，该区主要建设项目有：1、A型别墅，20栋，计7000平方米 每栋占地200平方米，建筑面积350平方米（首层120平方米，二层120平方米，三层110平方米）。自带花园80平方米（包括25平方米游泳池）。2、B型别墅，80栋，计16000平

4、方米 每栋占地130平方米，建筑面积200平方米（首层70平方米，二层70平方米，三层60平方米）。自带花园60平方米（包括20平方米游泳池）。3、高级公寓 6栋 ，计16848平方米 每栋占地600平方米，6层，3单元连栋，每户平均建筑面积156平方米（包括楼梯间），共108户。4、健身中心 1栋，600平方米 占地700平方米，两层，每层建筑面积300平方米。5、酒楼 1栋，计4000平方米 占地920平方米，5层，每层800平方米6、其他项目 计3500平方米（1）供水能力1400吨/日的水厂一座，400平方米（2）供电能力1900k瓦的变电站一座，400平方米（3）污水处理能力1400

5、吨/日的污水处理厂一座，400平方米（4）其他综合服务场所2500平方米，包括邮政、储蓄银行、小型商场、酒吧、公共车库、管理区办公室等。7、体育设施 除建有二层计600平方米健身中心一座外，另建有网球场一座，占地700平方米，25x50米的标准露天游泳池一座。8、路网布置 住宅区内道路盘山而建，主干道宽5米，延长800米，岔道宽3米，延长4600米，共占地17800平方米9、花园、景点及绿化 住宅区绿化面积9000平方米，占总规划面积的13.5。区内布置两处景点，建有凉亭及石桥、石凳，供居民游乐休息。此外，沿区内道路两旁，每距6米植树一棵。按上述规划设想，该项目用地平衡表及主要经济技术指标如表

6、1、表2所示。表1 项目用地平衡表项目小区占地居住用地公共建筑用地绿地广场、道路用地用地面积66666.71800021866.7900017800占规划面积比例1002732.813.526.7人均用地80.121.626.310.821.4 注：沁园小区规划入住208户，户均4人，共居住832人二、市场需求预测1. 该市经济发展规划要求在2020年达到人均住房面积35平方米，市区总人口由390万增长到460万，据此推算，该市年平均新建住宅需要量尚有较大缺口。2. 该市极为靠近香港、澳门，仅2小时以内，而港澳人士目前将居住目标转向内地。因此该市商品房，尤其是高级别墅在港澳有一定竞争力。3.

7、国外及各地企业派驻的办事机构大幅度增加，需大批高级住宅安置其高级职员。4. 该市居民收入逐年增加，一部分人生活水平显著改善，成为潜在用户。 由上述分析可知，本项目以高薪阶层及港澳市场为销售对象的基本决策是正确的。三、项目投资估算 依据有关定额、市场调查资料及公司近期工程结算分析资料统计数，对本项目目前前期费用、基础设施及公建配套费、建筑安装工程费、税费及其他投资如表3至表8所示。该项目投资成本估算汇总如表9所示。四、项目开发建设进度及投资安排计划表 项目计划2013年5月开工，至2018年5月竣工，总工期为5年。为了节约投资，决定分阶段开发，开发成一片，交付使用一片。据市场分析，预计每期推出的

8、商品房有60可采取分期付款方式预售，按市场容纳能力及公司开发能力。资金筹措的可能性，本项目开发建设进度和投资计划安排见表10 。 表2 项目主要经济指标项目单位数量占地总面积亩100总建筑面积平方米47948居住建筑面积平方米39848公共建筑面积平方米8100居住户数户208居住人数人832平均每户建筑面积平方米191.6平均每户居住人数人4人口毛密度人/顷125建筑面积毛密度平方米/公顷7192.2居住建筑密度42人口净密度人/顷462人均居住用地平方米/人21.6人均绿化用地平方米/人10.8表3 前期费用估算 （单位：万元）序号项目单价工程量总额（万元）备注一征地拆迁费1耕地26.8万

9、元/亩40亩2山地2.5万元/亩60亩3拆迁安置费2.5万元/户1座（12户）4征地管理费征地费*3二土地使用费1土地出让金30万元/亩100亩2土地使用税5元/m266670 m2三勘测设计费1征地测绘费2000元/公顷6.67公顷2土地规划设计费2元/ m266670 m23勘察费2元/ m266670 m24模型制作费0.5元/ m266670 m2四三通一平费1临时供水电6元/ m266670 m22场地平整费6元/ m266670 m23临时道路2元/ m266670 m2五项目可行性研究费25.0六施工单位管理费工程施工费*5 注：工程施工费是指三通一平工程费表4 基础设施及公用建

10、筑配套费估算表 （单位 万元）序号项目单价工程量总额（万元）备注1道路65元/ m217800 m22排水管道1000元/ m22000 m3供水管道2000元/ m22500 m4水厂土建费760元/ m2400 m25水厂设备费150元/ 吨1400吨6供电工程费6元/ m266670 m27变电站工程费760元/ m2200 m28变电、送电设备费280元/ KW1900KW9污水处理厂工程费500元/m2400 m210污水处理设备费120元/ 吨1400吨11煤气工程费2.5元/ m266670 m212通讯工程费5元/ m266670 m213绿化园林费6元/ m266670 m2

11、合 计表 5 建筑安装工程费估算表 （单位：万元）序号项目单价工程量(m2)总额（万元）备注1A型别墅2700元/ m270002B型别墅2200元/ m2160003高级公寓1800元/ m2168484健身中心1300元/ m26005酒楼2000元/ m240006其他综合服务建筑980元/ m22500合 计46948 表6 其他费用估算表 （单位 万元）序号项目单价基 数总额备注1报建费0.5元/ m246948m22开发企业管理费投资额*2.53不可预见费投资额*44工程质量监测费投资额*0.25合 计注：表3-表5合计为总投资额表7 所得税及销售成本估算表 （单位 万元）序号项目

12、单价基 数总额备注1所得税纯收入*152印花税建安工程费*0.53售房合同公证费销售收入*1.54销售广告费25元/ m2(按销售面积计)合 计表8 各种应缴税费估算表 （单位 万元）序号项目单价基 数总额备注1投资方向调节税投资额*30注：税费在2015年5月起每年缴付，平摊四次。2市政建设费安装工程费*0.53增加投资建设费投资额*24市场污水集资管理费投资额*25城市建设绿化管理费投资额*0.56交通能源设备费投资额*37供电用电负荷费1000元/KW8供水管网补偿费150元/吨9综合开发管理费投资额*210商品房营业税销售收入*511城市维护建设费营业税*712教育事业配套费营业税*1

13、合 计表 9 项目投资费用估算汇总表 （单位 万元） 序号项目投资额占总投资比重（）备注1开发前期工程费2基础设施及公用建筑配套费3建筑安装工程费4其他费用5销售成本6应缴税费合 计注：销售成本包含（广告及合同公证费、印花税）表 10 项目开发建设进度及投资计划安排表项目开工日期（年.月）竣工日期（年.月）投资（万元）备注前期工程征地、拆迁2013.62013.10勘测、设计、三通一平2013.92013.12基础设施及公用建筑配套工程供排水管道、水厂2014.12014.5供电线路、变电站2014.32014.5煤气工程、道路工程2014.12014.5污水处理、通讯工程2018.32018

14、.5绿化、园林景点2018.12018.5住宅及主要附属建筑工程A型别墅2014.62015.1220栋B型别墅区2014.122017.540栋B型别墅区2016.62017.1240栋高级公寓区2014.62015.123栋高级公寓区2014.122016.53栋健身中心2016.62017.121栋酒楼2016.62017.121栋其他综合服务项目工程邮政、储蓄银行、商场等2018.12018.5合 计注：项目总工程：2013.6至2018年5月，计5年五、项目开发成本及利润估算静态分析: （一）项目开发成本项目开发成本项目投资费用总额项目贷款利息。项目投资费用总额 万元，项目贷款利息

15、万元，所以项目开发成本 万元。（二）项目利润项目利润项目销售收入项目开发成本 （三）项目税后利润项目税后利润项目利润所得税，其中所得税 万元，项目税后利润 万元动态分析: 若已知投资项目的一般年行业收益率为10%, 求该项目的FNPV和FIRR。NPV=FIRR=六、项目销售收入及分期销售计划根据市场调查分析资料及项目开发进度计划、制定项目的分期销售（预售）计划。本项目的销售单价。分期销售收入与销售总收入估算，如表11所示。七、项目资金筹措方案及还贷计划根据项目开发进度计划、项目销售收入计划及项目应缴税费，可估算项目开发建设期间现金流量状况，如表12所示。设项目所需投资资金的由银行贷款和公司自

16、有资金组成，该项目贷款总额：P7800万元。分两次向银行借贷，第一笔贷款5000万元，贷款期4年，第二笔贷款2800万元，期限3年，两笔贷款均应在期限内按年等额偿还。贷款利率10。根据表12所示项目开发建设期间现金流量状况及上述贷款方案，可制定项目贷款分期偿付计划，如表13、14所示。其中：P15000万元的年偿还额为：A1P22800万元的年偿还额为：A2表11 项目分期收入估算表 （单位 万元）项目单价（元/m2）数量（m2）分期销售收入合计2014.6-2015.52015.6-2016.52016.6-2017.52017.6-2018.5A型别墅85007000 B型别墅区78008

17、000B型别墅区78008000高级公寓区65008424高级公寓区65008424健身中心5500600酒楼70004000合计44448 注：该项目每期推出房屋有60分期预售，首期预收30价款，工程量完成一半再预交40价款，交付使用时交齐剩余价款。表 12 项目开发期间现金流量表 （单位 万元）年份现金流出现金流入净现金流量投资税费其他支出合计20013.6-2014.52014.6-2015.52015.6-2016.52016.6-2017.52017.6-2018.6合计表 13 P15000万元贷款分期偿付计划 （单位 万元）年份结余贷款与原始贷款之比结余贷款额还贷本息还贷利息还贷

18、本金2013.62014.62015.62016.62017.6合 计表 14 P22800万元贷款分期偿付计划 （单位 万元）年份结余贷款预原始贷款之比结余贷款额还贷本息还贷利息还贷本金2014.62015.62016.62017.6合 计八、项目财务分析（一）项目财务报表。完成本项目财务分析的现金流量表和收益表（表15、表16）。（二）项目获利比率分析1、销售利润率税后利润/销售净额 =2、投资利润率税后利润/投资总额 =3、自有资金投资利润率税后利润/自有资金投资额 =表15 项目现金流量表 （单位 万元）项目合计年度分配备注2013.6-2014.52014.6-2015.52015.

19、6-2016.52016.6-2017.52017.6-2018.5一.现金流入1.销售收入2.筹措资金（1）贷款（2）自有资金二.现金流入合计三.现金流出1.投资2.销售成本3.偿还贷款本利4.应缴税费5.其他支出四.现金流出合计五.盈余1.本期盈余（年净现金流量）2.期初盈余六.累计盈余七.净现值（动态）1.年净现值2.累计净现值 表16 项目收益表 （单位 万元）项目合计年度分配备注13.6-14.514.6-15.515.6-16.516.6-17.517.6-18.5一.销售收入二.销售支出1.投资2.销售成本3. 应缴税费4. 偿还利息5.其他支出三.税前收益四.所得税五.税后收益

20、九、投资效果汇总表（表17）表 17 投资效果汇总表序号项目数额1投资总额（万元）2建筑面积（m2）3销售收入（万元）4上缴税费（万元）5上缴所得税（万元）6税后利润（万元）7销售利润率（万元）8投资利润率（万元）9自有资金投资利润率10每m2商品房实现利润（元）十、项目盈亏平衡分析固定成本前期工程费基础设施及公用建筑配套费其他费用各种应缴税费综合开发管理费城市维护建设费商品房营业税市政建设费 变动成本投资总额固定成本单位变动成本变动成本/开发工程量平均销售单价销售收入/开发工程量平衡点 &0边际利润边际利润率十一、项目经济效益敏感性分析（一）项目开发成本敏感性分析表 18 项目开发成本影响程

21、度分析表开发成本增长幅度102030开发成本（万元）实现利润（万元）上缴所得税（万元）税后利润（万元）投资利润率（）投资利润率下降幅度（）（二）商品房销售单价的敏感性分析表 19 商品房销售单价影响程度分析表商品房销售单价下降幅度5102030？销售收入（万元）实现利润（万元）0所得税（万元）0税后利润（万元）0投资利润率（）0投资利润率下降幅度（）0（三）项目开发工期的敏感性分析本项目贷款总额7800万元，利率10。贷款协议规定，每笔贷款均应在规定期限偿还。逾期不还，加收利息的30，设项目的开发建设工期分别延长6个月，一年、一年半。分析其经济效益的影响程度（表20）。表20 项目开发工期影响程度分析表项目开发工期延长6个月一年一年半偿还贷款本利（万元）实现利润（万元）所得税（万元）税后利润（万元） 投资利润率（）投资利润率下降幅度（）二、项目社会效益和环境效益分析（略）