金牛电商大厦规划建议报告.docx

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金牛电商大厦规划建议报告

金牛电商大厦规划建议报告

一、报告前述………………………………………………2

二、政策分析………………………………………………2

三、市场分析………………………………………………5

四、项目周边分析…………………………………………18

五、地块边界………………………………………………24

六、定位分析………………………………………………27

七、业态分析………………………………………………28

八、平面布局………………………………………………35

九、结语……………………………………………………40

一、报告前述

首先感谢徐总和刘部长，主要有两点：

一、给予我机会，让我加盟贵公司；二、给予我信任，让我做这次规划报告。

各位领导在明知我是非规划科班出身且无规划工作经验的前提下，仍给予我机会让我做这个报告，而且给予充分的时间，让我搜索各方资料、实地调研。

还有，同事渠书利、徐静、郭磊也给予我很多资料和帮助，一并感谢。

我自己深感能力有限，压力之大，唯一能做的就是抓紧有限的时间，积极去搜索去请教去学习去工作。

不求做出多么高大上和专业的规划报告，只求做出一个切合实际、紧跟市场、认真分析、有我个人想法的报告。

如有纰漏，还请批评指正。

二、政策分析

先来看2010年到2013年国家针对房地产市场或者行业的调控，业内也称为打压。

这是房地产快速发展的一个时期，并且在2013年达到顶峰。

这时候国家是统一调控，俗称一刀切，主要政策有提高首付、提高利率、限购、限贷等，下图摘录部分具体政策及发布时间。

进入到2014年的下半年，房地产市场急转直下，国家的政策也明显发生转变，由打压变为扶持。

具体政策详见下图。

2015年上半年扶持政策更为明显，国家多次降准降息，实行宽松的货币政策，多数城市解除限购和限贷，不论是商业贷款还是公积金贷款的首付款均下调，尤其是针对二套房的首付款，二套房免征营业税由五年改为两年，对二手房交易也给予极大的刺激和鼓励。

具体政策见下图。

纵观2010年到2015年国家房地产政策以及市场的转折和变化，到底是市场决定政策的走向，还是政策决定市场的走向。

我认为两者互为影响，但前者的影响更大。

因为2014年下半年以来的一系列扶持政策，一部分人就认为这是对房地产市场的利好消息，开始鼓吹房地产市场已经开始回暖。

而我则认为，政府的扶持政策正说明了房地产市场的下滑和疲软超出了政府的预期，由过热的不平衡变成了过冷的不平衡，未达到政府想要的稳定、健康的平衡状态。

所以，此时说房地产市场开始回暖为时尚早，待政府的各种扶持政策逐步取消时，才能说房地产市场开始回暖。

然而就在2015年9月21日，住建部发布《住房城乡建设部关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，支持缴存职工异地购房需求。

仍在发布所谓的扶持政策，说明了什么？

说明房地产市场仍然处在调整期。

还有影响房地产市场的一个定时炸弹——房产税的征收。

它将把房产由交易环节征税改为持有过程征税，这个持有过程征税其实就是一个持续征税。

如果其税赋较高，将打击人们购买和持有房产的信心，尤其是自住以外的房产，并将为二手房市场提供大量的房源，对新房市场造成较大的冲击。

三、市场分析

因为预开发项目位于呼和浩特市新城区，因此需对全国和呼和浩特市的市场进行分析。

（一）全国市场分析：

1、开发商购置土地开发面积：

上述表格和柱状图均来源于国家统计局官方网站，由表和图可知，2010年至2014年的这四年中，房地产开发企业购置土地面积总体上处于高位，在2011年达到峰值；2014年最低，表明2014年土地交易市场不够活跃。

2015年1-8月份房地产开发企业土地购置面积14116万平方米，同比下降32.1%；土地成交价款4294亿元，下降24.6%。

由以上图表和数据（来源于国家统计局官网）可知，进入2015年后，土地市场更加低迷，加之商品房去库存压力较大，房地产开发企业投资意愿不足。

2、新开工房屋面积：

上述表格和柱状图均来源于国家统计局官方网站，由表和图可知，2010年到2013年的这四年中，不论是商品房新开工面积还是住宅新开工面积总体上是递增的，在2013年达到峰值；2014年由增转减，尤其是住宅新开工面积直接回到了2010年的水平。

2015年1-8月份，房屋新开工面积95182万平方米，下降16.8%，降幅持平。

其中，住宅新开工面积65830万平方米，下降17.9%。

以上数据（来源于国家统计局官网）表明房地产商的开发节奏在放缓，同时表明他们对未来房地产市场的信心不足。

3、竣工套数（面积）与销售套数（面积）：

上述表格和柱状图均来源于国家统计局官方网站，由表和图可知，2010年到2013年的这四年中，不论是竣工套数还是销售套数总体上是递增的，而且销售套数大于竣工套数，说明市场较好，去化能力较强，存量房在减少；但是缺乏2014年的数据。

2015年1-8月份，房屋竣工面积42475万平方米，下降14.6%。

其中，住宅竣工面积31494万平方米，下降17.2%。

2015年1-8月份，商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%。

其中，住宅销售面积增长8.0%，办公楼销售面积增长8.5%，商业营业用房销售面积增长1.2%。

以上数据（来源于国家统计局官网）表明，2015年1-8月份，销售面积明显大于竣工面积，且销售面积在增长，竣工面积在下降。

说明市场的去化能力在不断加强，对未来房地产市场来说是个极大的利好。

4、商品房销售面积分析：

上述表格和柱状图均来源于国家统计局官方网站，由表和图可知，2010年到2013年的这四年中，不论是商品房总销售面积还是住宅销售面积都是逐年递增的，在2013年达到峰值，2014年由增转减。

2015年1-8月份，商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%。

其中，住宅销售面积增长8.0%，办公楼销售面积增长8.5%，商业营业用房销售面积增长1.2%。

以上图表和数据（来源于国家统计局官网）表明，商品房销售面积，2014年1月至2015年2月，销量持续下滑；2015年2月至5月，降幅开始收窄；2015年6月由降转升，6月到8月升幅持续扩大。

表明销售市场筑底完成，开始缓步回升。

5、商品房销售价格

上述表格和柱状图均来源于国家统计局官方网站，由表和图可知，2010年到2013年的这四年中，不论是商品房销售价格还是住宅销售价格均是逐年递增的。

2015年8月份国家统计局官网发布的数据显示，8月份房价环比上涨城市个数有所增加。

70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为35个和43个，均比上月增加4个；持平的城市个数分别为9个和11个，分别比上月减少1个和2个；下降的城市个数分别为26个和16个，分别比上月减少3个和2个。

部分城市房价环比涨幅比上月略有扩大。

其中，新建商品住宅价格环比上涨的35个城市中，涨幅比上月扩大的城市有24个；二手住宅价格环比上涨的43个城市中，涨幅比上月扩大的城市有15个。

尽管如此，由于北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价环比涨幅均比上月有所收窄，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅均略有收窄。

2015年8月份国家统计局官网发布的数据显示，新建商品住宅价格同比由降转升，二手住宅价格同比涨幅略有扩大。

8月份，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数分别为9个和7个，分别比上月增加6个和2个；下降的城市个数分别为61个和62个，分别比上月减少6个和3个。

据测算，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正。

二手住宅价格同比综合平均从上月上涨0.2%扩大为上涨1.9%。

分城市看，分化非常明显。

一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。

从上述五个指标可知，进入2015年，土地购置面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积均呈下行态势，说明近期房地产市场新增可售房源在减少；而自2015年6月份以来，销售面积开始逐步增加，说明销售市场筑底基本完成，开始逐步上升；2015年8月份全国新房和二手房销售价格表明，各城市分化严重，但总体是下降城市降幅收窄，上涨城市开始增多，仍在筑底当中，但开发商的资金和信心不足。

目前，全国经济开始放缓，2015年8月份工业生产者出厂价格同比环比均在下降，建材价格亦在下降，控制建安成本正当时。

另外，央行一再降准降息，目前融资成本较低。

（二）呼和浩特市场分析：

1、1990-2012年历年呼和浩特房地产投资情况

从上表（数据来源于呼和浩特市统计局官网）可知，呼市的房地产投资，1998年比1997年有一个质的飞跃，投资额由32448万元增加至91891万元，增加了近两倍；2002年比2001年又上一个台阶，由155431万元增加至244077万元，新的一轮地产投资热开始启动；2010年开始，又一轮地产投资热潮开始，由2009年的1782909万元增加至2010年的2543537万元，2011年增加至3447832万元,2012年增加至4479861万元，年年上一个台阶，增速惊人，房地产业发展迅速。

2、2013年呼和浩特房地产市场分析

由上表（数据来源于国家统计局官网）可知，2013年呼和浩特市的房地产投资额达到581.68亿元，比2012年的447.99亿元增加29.8%，达到历史最高。

同时，房地产开发企业施工房屋面积亦达到历史最高值5805.39万平方米，比2012年增加32.2%。

充分表明呼和浩特市的房地产投资已经过热。

再看商品房的销售面积，2013年为420.45万平方米，为2010年以来的最低值，销量持续下降，已经无法支撑持续的高投资，供销出现不平衡。

直接导致的就是价格下滑，由2012年的5445.14元/平方米降至2013年的5233.00元/平方米。

反观土地成交市场，2010年达到历史峰值407.41万平方米，之后一路下滑，2011年为197.20万平方米，2012年为109.44万平方米，2013年为76.69万平方米。

逐年下滑，且下滑幅度惊人。

可见，到2013年房产商的拿地热情极低，投资信心严重不足。

3、2014年呼和浩特房地产市场分析

左图为2013年1-12月份房产月报截图，右图为2014年1-12月份房产月报截图，数据来源于呼和浩特市统计局官网。

以上数据显示，2014年房地产投资额开始减少，房屋施工面积微增，房屋竣工面积增长15.5%，说明市场新增可售房源数量增长较多。

反观2014年的商品房销售面积和销售额，同比2013年分别下降13.4%和9.5%，降幅明显。

另外，2014年的销售面积363.91万平方米远低于当年的房屋竣工面积461.87万平方米，表明供销严重不平衡，存量房开始增多，房产商的去化压力较大。

4、2015年1-7月份呼和浩特房地产市场分析

左图为2014年1-7月份房产月报截图，右图为2015年1-7月份房产月报截图，数据来源于呼和浩特市统计局官网。

数据显示，2015年1-7月，呼和浩特市房地产投资完成233.0亿元，同比下降5.9%。

全市房屋施工面积4138.2万平方米，同比下降6.7%。

表明房地产投资持续下降，降幅同比持续增大。

2015年1-7月，全市房屋竣工面积92.98万平方米，同比下降49.5%，下降幅度惊人，表明停工现象严重，同时也表明房产商的现金流严重不足。

全市商品房销售面积为97.0万平方米，比竣工面积稍多一些，表明房产商去化压力仍很大。

2015年1-7月，全市商品房销售面积为97.0万平方米，比去年同期下降10.3%；商品房销售额为56.2亿元，比去年同期下降8.3%。

房屋施工面积及销售面积的“双降”，表明呼和浩特市房地产业仍未走出低迷。

根据上述数据，建议根据市场情况决定项目的开盘时间，进而确定项目的开工时间，即以市场为导向。

四、项目周边分析

项目地理位置、周边交通、商圈分析、周边商业，周边现状，由于2013年三家公司针对“金牛广场”的规划方案设计都有叙述，且比较客观，此处不再敖述。

项目周边分析主要针对项目周边在售楼盘进行分析，同时作为案例供参考。

项目周边（2公里以内）主要在售楼盘为满世书香苑、鼎盛华府、地建豪庭、金满街、中福汇金广场、兰亭商贸共六个楼盘，具体详情如下:

1、满世书香苑

满世书香苑位于新城区海拉尔大街公安厅东200米。

占地面积：

43122平方米；建筑面积：

179733平方米；容积率：

1.64；绿化率：

38%；主要为小高层、高层；装修标准：

毛坯；开盘时间：

2015年9月3日，预计2016年10月入住。

投资商：

恒泰证劵、满世集团、中磊集团三家公司；开发商：

鄂尔多斯满世集团。

主要卖点：

打造青城首席集成教育社区；内部配套：

社区幼儿园、安全校车、公司运营小饭桌、满世书院、第二课堂、艺术培训基地。

实际卖点只有一个：

青山小学学区房。

以上信息来源于搜狐焦点网，为了进一步了解和核实该项目的情况，2015年9月18日我以购房者身份到其售楼部踩盘，了解到该项目五证齐全，售楼部已开放，小高层已封顶，高层住宅建至地上10层，商业已封顶。

在售住宅为6栋，4栋小高层，2栋高层；同时推出的有一栋12层写字楼，一栋3层商业楼。

住宅户型为一居到三居，59平米到141平米，主力户型为两居室99平米。

起价5900元/平米，咨询售楼顾问知该价格的房屋已售完，可见该起价如同大部分楼盘的起价，只是一个噱头。

高层均价6800元/平米，小高层均价7200元/平米，咨询售楼顾问知4栋小高层已全部售罄，2栋高层的优势楼层优势户型也已售罄。

我对上述销售情况表示怀疑，理由是我公司房产信息半月刊知，新城区9月上半月成交商品房总套数为193套；而该楼盘9月3日开盘，到9月18日便销售300多套住宅，与统计数据偏离过大，同时与市场行情亦不符。

因此怀疑其捂盘惜售。

2、鼎盛华世纪广场三期（鼎盛华府）

鼎盛华世纪广场，位于新城区兴安北路与海拉尔东路交汇处，润宇东200米。

开发商：

内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司，项目占地面积：

127000平方米，项目总建筑面积近50万平米，分四期开发，五大商业组团“红星美凯龙、酷乐城、淘乐街、居乐汇、喜乐汇”中心鼎立，丰富业态优势互补，打造海东中心全生活广场。

以上信息来源于搜狐焦点房产网。

2015年9月17日与渠书利到售楼部踩盘，了解到该项目一期工程已竣工，商业为5层15万平米，已整体出租给红星美凯龙；另有两栋高层，业态为平层公寓，毛坯，咨询售楼顾问知大部分已售，只剩部分100平米以上的大户型，均价为6500元/平米。

二期工程暂命名为酷乐汇，目前已竣工，商业为5层，1-2层出售，外铺均价27000元/平米，内铺均价25000元/平米，均返租3年，每年返销售总价的5%；3-5层商业业态定位为吃喝玩乐，咨询售楼顾问知其70%为餐饮，目前正在招商中；另有两栋高层，业态为LOFT公寓，咨询售楼顾问知其已全部售罄，均价为7000元/平米。

鼎盛华府是鼎盛华世纪广场的三期工程，即规划中的居乐汇，绿化率：

35%，容积率：

2.6，以住宅为主，南、西、北侧有二层商业；装修情况：

毛坯；共8栋住宅，共700套，户型为一居到四居，66平米到170平米，均价为7000元/平米；商业为一拖二并赠送相应地下室，均价27000元/平米，返租3年，每年返销售总价的5%。

工程进度：

均已封顶，未开始进行二次结构，观察其工地情况，发现无工人，塔吊亦不运转，怀疑其已处于停工状态。

四期工程为规划中的喜乐汇，尚未开工。

3、地建豪庭

位于新城区海拉尔大街与明秀巷交汇处西南角，开发商：

内蒙古奥登房地产公司，绿化率：

40%，地下智能停车场，比例高达1:

0.9，以上信息来源于搜房网。

2015年9月18日，我以购房者身份到其售楼部踩盘，了解到其五证不全，目前只有三证，项目共1栋高层，4个单元，22层，装修标准为毛坯。

1-2层为一拖二类型的商铺，未开售、未定价；3-22层住宅，一梯两户或三户，户型为一居到四居，面积88平米到200平米，均价7500元/平米。

目前首批业主已经入住，部分业主正在装修中。

4、金满街

该项目位于东库街和明秀巷路口西北侧，原海关大楼旧址，占地面积:

9289平方米，建筑面积:

26262平方米，容积率2.3，开工时间:

2012年5月1日，竣工时间:

2013年7月1日，开盘时间2012年10月，交房时间2013年7月。

开发商:

内蒙古新家园房地产开发有限责任公司。

内铺主打8-30平米小分割，包租10年，1-6年返9%，7-9年返10%，第10年返16%。

一层均价31000元/平米，二层均价29000元/平米。

精装酒店公寓面积均在60平米左右。

以上信息来源于搜狐焦点网，2015年9月22日，与渠书利一起到金满街售楼部踩盘，项目主要为两栋楼，一栋为原海关大楼改造，业态为酒店式公寓，现为星程酒店，平时多次经过该酒店，不论白天或晚上，酒店门口停车数量在1-3辆之间，可见其生意冷清；另一栋为新建四层商业，咨询售楼顾问知一层尚有三个外铺在售，价格为45000元/平米，其余均已售罄，内盘销售也基本接近尾盘。

目前，四层整体为知味轩餐饮，已开始运营；一到三层内铺为家居，主要是红木家具，已开始营业；负一层原规划为餐饮，目前尚未运营。

5、中福汇金广场

项目位于兴安北路与东库街交汇处，搜狐焦点网和搜房网对该项目的描述不一致，且具体信息有些乱，此处不再叙述，只关注其目前在售的这个双塔和裙楼。

2015年9月25日与渠书利一起去该楼盘售楼部踩盘，不巧的是售楼部关门大吉，打了销售电话无人接听，后接到销售人员回电，要到国庆节后售楼部才有人上班，很是奇怪，简单询问塔楼公寓，知其为简装修，均价为7500元/平米。

后到实地查勘，目测楼盘为24层，其中1-6层为商业，全部为居然之家卖场，且已开始营业；7-24层主体已封底，二次结构未施工，处于停工状态。

另咨询该楼栋的一位商铺业主，知该楼栋1-6层的商业全部为内铺，分割销售再返租金，该业主是2013年年初买的商铺，当年开发商可以按期支付租金，但是到了2014年年初开发商停止支付租金，直到现在一直停付租金。

工程停工且停付租金，可见开发商现金流极其困难。

6、兰亭商贸

项目全称为内蒙古兰亭商贸建材城，占地面积：

13200平方米；建筑面积：

53647平方米；绿化率：

15%；容积率：

3.42。

地下2层，地上17层，地上1-4层商业，5-17层住宅，为商住一体综合楼项目，装修标准：

毛坯；开发商：

内蒙古天盛房地产开发有限责任公司。

以上信息来源于搜狐焦点网，同时网上查到该楼盘2015年9月6日的动态为，商铺均价25000元/平米，住宅起价6800元/平米。

项目位于新城区东库街71号，紧邻我司待开发地块，目前11层已封顶，处于停工状态。

咨询相关人员，知其停工已有4年，主要原因是手续不全，违规建设。

关键是该项目紧邻我司待开发地块，对该地块的规划开发带来极大影响，尤其是采光和视野方面。

总结，项目周边六个项目，业态各具特色，规模也大小不一。

兰亭建材已停工，此处不再敖述；满世书香苑和地建豪庭主要为住宅，卖点为学区房，尤其是地建豪庭，虽然手续不全，均价7500元/平米，但卖得还不错，满世书香苑甚至怀疑其捂盘惜售，可见青山小学学区房对于住宅来说还是一个极好的卖点；另外四个楼盘，商业部分均有建材家居业态，当然与本区域建材市场成型有极大关系，分别与红星美凯龙、居然之家等合作，值得借鉴；鼎盛华世纪广场二期、三期沿街商铺主要采用一拖二模式，地建豪庭一二层也是一拖二商业模式，可以参考；鼎盛华世纪广场二期商业业态主打餐饮娱乐，目前正在招商中，可以参考；公寓方面，金满街的酒店式公寓返租，由于地段决定其生意不火，因此不可取，鼎盛华世纪广场二期的LOFT公寓全部售罄，一期平层公寓大面积尚未售罄，因此可见LOFT公寓、小面积公寓很受市场欢迎；写字楼方面，满世书香苑规划有一栋12层写字楼，由于恒泰证券为其投资商且确定入驻，其他信息暂不详。

五、地块边界

待开发地块即为目前的大众粮油市场和金牛粮油市场所占地，东侧紧邻恬园巷，南侧紧邻兰亭建材烂尾楼，北侧紧邻欧美陶瓷和诺贝尔陶瓷这一排商铺的南墙，西侧紧邻商铺的东墙。

2015年9月22日下午，与渠书利一起实量了待开发地块，并且由渠工绘制了CAD图。

地块整体比较方正，南北长159米,东西长141米，面积约20332平方米。

西北角诺贝尔瓷砖及部分库房占去地块的一角，长约84米，宽约17米；西南角箭牌卫浴占去一角，长约33米，宽约16米，详见CAD截图，绿色线为地块界线。

（一）地块的优势：

周边教育配套：

青山小学、三十四中、土默特中学、实验中学、内蒙古工业大学；

商业配套：

项目距长乐宫商圈、中山路商圈仅10-15分钟车程，距润宇商圈仅500米，华联超市近在咫尺；

公园配套：

苏雅拉公园、阿尔泰游乐园、成吉思汗公园；

医疗配套：

内蒙古医院、二五三医院。

（二）地块的劣势：

交通：

周边交通看似便利，哲里木路、海拉尔大街、东库街周边环绕，然而地块唯一的迎街面只有东侧的恬园巷，南、西、北侧目前无法规划出入口。

恬园巷为连接海拉尔大街与东库街的一条小巷，双向双车道，人流车流相对较少，对项目的形象展示效果不佳。

日照：

地块南侧紧邻兰亭建材烂尾楼，且该楼栋东西与我司待开发地块齐宽，规划为17层，目前11层已封顶，不论是继续烂尾还是完全建成，都是我地块南侧的挡光屏障，对地块的日照分析造成极其不利的影响。

项目对面即恬园巷东侧为世纪家园住宅小区，该小区全部为多层住宅，且住宅楼紧邻恬园巷，虽然项目位于小区西侧，但规划高层时仍需考虑对住宅楼采光的影响，并进行日照分析。

土地性质：

地块的土地证为2002年9月份办理，使用年限为50年，使用期限至2052年9月18日，土地性质为：

综合。

今年已是2015年，从办理土地证到现在已过去13年，相当于土地的使用时间只剩37年，对将来的销售不利，客户会认为房屋产权年限缩水。

另外，这样的土地性质，如果开发住宅，尚不知建设用地规划能否通过，亦不知住宅的产权年限如何确定。

总体规划：

整个土地证的用地面积为11.8万平米，除去已开发部分，尚有约11.3万平米待开发，本期只开发约2万平米，而整个地块的总体规划尚无。

因此，本地块建筑不能影响西侧和北侧地块的现状及未来发展，势必对地块的规划造成一定的约束。

六、定位分析：

目前公司的初步定位是电商大厦，辅以部分商业和小型住宅（或公寓），规划建筑面积约3-5万平米，其中办公面积约1万平米，其他待定。

项目目前只办理有土地证，而规划条件、建设用地规划许可证等尚未办理，因此缺乏规划指标。

如：

建筑容积率、建筑高度、建筑层数、建筑密度、绿地率、退红线距离等。

已有数据为：

用地性质为综合，用地面积约为20332平米，缺乏的规划指标暂不考虑，仅从开发商的角度去规划。

占地面积2万平米，总建面（全地上）即使按照5万平米考虑，反算容积率才2.5，个人认为容积率过低，土地利用率也过低，可以考虑将容积率提高至3.5，这样地上建筑面积达到7万平米。

地下室可考虑一至两层，每层建筑面积约1万平米。

总建筑面积可达到8-9万平米。

现暂按照公司初步定位的上限进行规划，即地上部分5万平米，地下部分1万平米，总建筑面积6万平米。

业态组合方面，可以考虑电商写字楼、商业、公寓（小型住宅）、仓储、停车场。

理由是：

（1）电商写字楼：

项目主题是电商大厦，为公司电子商务公司量身定制，所以写字楼是必须要有的；

（2）商业，售价和租金均较高的一种业态，尽管目前市场低迷，但从长远考虑，仍然建议考虑；（3）公寓（小型住宅），位于青山小学片区，典型的学区房，且周边学区房销售得都不错，而且片区内暂无新建住宅，属稀缺资源。

而且公寓宜居宜商，建议考虑。

（4）仓