土地估价理论方法模拟题三版.docx
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土地估价理论方法模拟题三版
1、二、单项选择题（45题，题号11—55，共45分。
每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
评分说明：
每题1分，选错不得分，不倒扣分）工业区位理论的核心就是对运输、劳力及（）相互作用的分析和计算。
A:
道路因素
B:
区位因素
C:
集聚因素
D:
资金因素
答案:
C
2、某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。
现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为（）元/平方米。
A:
950
B:
1200
C:
1300
D:
1500
答案:
A
3、某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正的内容有（）。
A:
宽深比修正
B:
区位修正
C:
用途修正
D:
出让方式修正
答案:
A
4、《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的（）。
A:
一般因素
B:
区域因素
C:
个别因素
D:
环境因素
E:
答案:
A
5、关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的是（）。
A:
土地价格是权益价格
B:
土地价格由生产成本决定
C:
土地价格总体呈上升趋势
D:
土地价格具有明显的地域性
答案:
B
6、某建筑物的总面积为4000平方米，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元/平方米，估计尚可使用32年，残值率为5%，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为（）万元。
A:
250
B:
304
C:
324
D:
340
答案:
C
7、在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括（）。
A:
管理费
B:
土地税
C:
维护费
D:
保险费
答案:
D
8、在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在（）。
A:
相同区域或同一供需圈
B:
比较区域或同一供需圈
C:
类似区域或同一供需圈
D:
比较区域或类似区域
答案:
C
9、某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地，于1998年8月建成宾馆，建筑物耐用年限为50年。
该宾馆年净收益200万元，房地综合还原率为9%。
采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为（）万元。
A:
2145
B:
2130
C:
2040
D:
2005
答案:
D
10、在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括（）。
A:
土地取得费
B:
土地开发费
C:
利息
D:
税费
答案:
C
11、按行政原则确定的居民出行购物距离比按市场原则确定的距离要（）。
A:
近
B:
完全相同
C:
略有差异
D:
远
答案:
D
12、影响土地区位的行政因素有（）。
A:
城市拆迁
B:
城市规划
C:
用地审批
D:
规划审批
答案:
B
13、某宗容积率为r（r＞1）的宗地，楼层数为n层，每层建筑面积均相等，楼面地价为%，地面地价为%，建筑覆盖率为e，则下面描述错误的是（）。
A:
仅适用于单宗土地的估价
B:
适用于同时对大量宗地的估价
C:
是一种迅速、公平、合理的估价方法
D:
节省人力、财力
答案:
A
14、在城市土地定级时，要考虑主次干道对周围土地的影响距离，该距离一般用以下（）方式确定。
A:
从道路中心到周边可以到达该路的最远地块的距离作为影响距离
B:
建成区面积与所有主、次干道总长度比值的一半
C:
道路所在的级别范围内的道路总长度与级别面积的比
D:
两条道路之间的中心线到路中心线的距离
答案:
B
15、在建立路线价及其修正体系的基本程序中，首先是要（）。
A:
设定标准深度
B:
划分地价区段
C:
划分地价等级
D:
划分路线价调查区段
答案:
D
16、关于成本逼近法中求取有限年期土地使用权价格时，下列选项中描述错误的是（）。
A:
当土地增值收益是以有限年期市场价格与成本价格的差额确定时，要进行年期修正
B:
当土地增值收益是以无限年期市场价格与成本价格的差额确定时，需对土地增值收益进行年期修正
C:
当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，需对成本价格进行年期修正
D:
当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正
答案:
A
17、下列选项中说法错误的是（）
A:
绝对地租是土地价格存在的根源
B:
级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素
C:
垄断地租来自农业雇佣工人创造的剩余价值
D:
矿山地租的决定方法和农业地租一样，都包含级差地租和绝对地租
答案:
C
18、最有效使用应当以预测原则和（）原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
A:
需求与供给
B:
报酬递增递减
C:
最有效使用
D:
变动
答案:
D
19、采用剩余法估价时，调查待估土地区位条件和利用状况的主要目的是（）
A:
计算建筑密度
B:
估算土地开发费用
C:
估算建筑成本
D:
确定土地最佳利用方式
答案:
D
20、关于绝对地租描述，下列选项中不正确的是（）。
A:
绝对地租是平均利润的一部分
B:
绝对地租是农产品市场价格高于生产价格的余额
C:
绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值
D:
土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因
答案:
A
21、某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元/平方米、850元/平方米和900元/平方米，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗地的最终评估价格为（）元/平方米。
A:
820
B:
845
C:
850
D:
857
答案:
B
22、在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是（）。
A:
最佳用途
B:
最佳收益
C:
最佳集约度
D:
最佳规模
答案:
B
23、马克思地租理论认为，土地自然条件的差别是（）产生的条件。
A:
绝对地租
B:
级差地租
C:
垄断地租
D:
城市地租
答案:
B
24、下列（）条件发生时，将导致相应用途的地价上升。
A:
住宅区内道路禁止货车通行
B:
住宅区旁建设铁路线
C:
写字楼旁建设大型娱乐场
D:
工业区地下水过量开采而产生地面沉降
答案:
A
25、某一边临街的三角形宗地，高9米，所临街道路线价为1000元/平方米，根据临街地深度指数表，该宗地价格为（）元/平方米。
A:
1100
B:
1200
C:
1250
D:
1300
答案:
C
26、对工业用地价格影响最大的两个因素是（）
A:
位置和环境
B:
位置和基础设施
C:
交通条件和基础设施
D:
交通条件和环境
答案:
C
27、对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的（）。
A:
重置价格
B:
重建价格
C:
市场价格
D:
收益价格
答案:
B
28、在土地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简要介绍估价技术过程的是（）。
A:
送文函
B:
估价工作报告
C:
土地估价报告
D:
土地估价技术报告
答案:
C
29、应用剩余法评估宗地价格，首先需要调查确认的是（）
A:
该宗土地规划许可的用途
B:
该宗土地规划的容积率和建筑密度
C:
该宗土地开发周期
D:
该宗土地开发完成后房地产可能的售价
答案:
A
30、某宗地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后逐年递增2%，该类地产的土地还原率为6%，则该宗地产无限年期的收益价格为（）万元。
A:
312.5
B:
416.7
C:
625.0
D:
1250.0
答案:
C
31、下列土地估价中的技术处理不正确的是（）。
A:
当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易实例
B:
当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度
C:
收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得
D:
剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算
答案:
C
32、受理估价委托时应明确估价基本事项，，其中不包括（）
A:
明确估价目的
B:
明确估价对象
C:
明确估价时点
D:
明确估价收费具体数额
答案:
D
33、某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为（）万元。
A:
5333
B:
5277
C:
4804
D:
4754
答案:
B
34、某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的（）对比较案例估价期日进行修正。
A:
全国综合地价指数
B:
该市综合地价指数
C:
全国写字楼地价指数
D:
该市写字楼地价指数
答案:
D
35、采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象宗地价格，在比较修正的因素中不包括对（）的修正。
A:
建筑物成新状况
B:
土地开发程度
C:
土地使用权年限
D:
容积率
答案:
A
36、下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是（）
A:
面积、形状、土地使用年限
B:
防洪堤、供电容量、消防站
C:
绿化、游憩设施、环境质量
D:
用途、容积率、建筑密度
答案:
D
37、某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元。
若投保火灾险，其投保价值最高为（）万元。
A:
30
B:
60
C:
70
D:
90
答案:
C
38、依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地（）的商服活动。
A:
全部
B:
1/2
C:
1/3
D:
1/6
答案:
B
39、某公司以年租金540元/平方米的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70%。
据调查，同类建筑物的重置价格为2000元/平方米，同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元/平方米，土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，不动产综合还原率为9%。
则该不动产的价格为（）元/平方米。
A:
3650
B:
4232
C:
5270
D:
5599
答案:
B
40、某宗土地面积为3000平方米，城市规划限制指标为：
容积率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是（）。
A:
总建筑面积7000平方米，首层建筑面积1000平方米
B:
总建筑面积5000平方米，首层建筑面积900平方米
C:
总建筑面积7200平方米，首层建筑面积1000平方米
D:
总建筑面积7200平方米，首层建筑面积900平方米
答案:
D
41、关于土地估价，下列表述中不正确的是（）
A:
采用不同估价方法评估的结果可能不同
B:
不同估价目的下的估价结果可能不同
C:
不同的估价时点将影响估价结果
D:
不同的估价作业时间将影响估价结果
答案:
D
42、在路线价评估中，（）不符合选取标准宗地的标准。
A:
街道转角处的宗地
B:
矩形宗地
C:
容积率为所在区段代表性容积率
D:
一面临街的宗地
答案:
A
43、以下（）方法不适宜地租量的求取。
A:
从房租中分离出地租
B:
从地价中求出地租
C:
从土地开发成本中求出地租
D:
用类似剩余法的方法求出地租
答案:
C
44、（）是决定城市土地利用价值的重要因素。
A:
区位
B:
土地承载力
C:
土地出让方式
D:
土地开发成本
答案:
C
45、2009年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。
根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，（）才能够评估出估价对象客观潜在的价格。
A:
市场比较法
B:
成本法
C:
收益还原法
D:
剩余法
答案:
C
46、三、多项选择题（15题，题号56—70，共30分。
每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
评分说明：
每题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.5分）关于重置价格与重建价格的区别，下列选项中说法错误的有（）
A:
估价时点不同
B:
建筑工艺不同
C:
选用的建筑材料不同
D:
建筑构配件不同
E:
采用的人工单价不同
答案:
A,E
47、适用于对大批量宗地进行估价的方法有（）
A:
路线价法
B:
基准地价系数修正法
C:
成本逼近法
D:
市场比较法
E:
收益还原法
答案:
A,B
48、根据剩余法的基本原理，下列计算公式正确的有（）。
A:
地价=开发后不动产总价值-整个项目开发成本-开发商正常利润
B:
地价=市场价格-正常成本-正常利润-不可预见费
C:
地价=不动产总价-建筑开发费-管理费-维修费-保险费-税金-开发商利润
D:
地价=房地产预期售价-建筑总成本-销售费用-税金-利息
E:
地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-利息-税金-开发商利润
答案:
A,E
49、基准地价系数修正法评估宗地地价时必须确定待估宗地的（）。
A:
土地用途
B:
土地级别
C:
土地使用者
D:
土地开发程度
E:
基准地价
答案:
A,B,D,E
50、下列选项中关于土地价格描述，正确的有（）
A:
总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢
B:
具有明显个别性和地区性
C:
土地价格高低决定了地租水平高低
D:
土地价格由开发成本决定
E:
土地价格高低与社会经济水平相适应
答案:
B,E
51、在用剩余法评估土地价格过程中，预测开发完成后的不动产价值一般可以采用（）。
A:
市场比较法
B:
成本逼近法
C:
收益还原法
D:
长期趋势法
E:
基准地价系数修正法
答案:
A,C,D
52、在路线价法评估过程中，街角地所临的两条道路，（）的街道应作为正街。
A:
路线价低
B:
路线价高
C:
路线价相同时较宽
D:
路线价相同时较窄
E:
车流量较大
答案:
B,C
53、在以下影响土地价格的因素中，当因素的指标值上升时，引起土地价格呈单纯上升趋势的有（）。
A:
人口密度
B:
基础设施配套水平
C:
繁华程度
D:
噪声
E:
地形坡度
答案:
B,C
54、下列情况中，（）的土地估价特别适用路线价法
A:
土地税收
B:
大城市住宅用地
C:
工业开发区
D:
商业街两侧不动产
E:
城市房屋拆迁补偿
答案:
A,D,E
55、需要结合土地用途才能确定其对土地价格影响方向的因素有（）。
A:
交通管制
B:
社会治安
C:
铁路
D:
流动人口
E:
经济形势
答案:
A,C,D
56、土地估价报告应经（）才能生效
A:
估价假设条件说明
B:
土地估价师签字
C:
公证
D:
土地估价机构盖章
E:
送文函
答案:
B,D
57、以下不动产价格评估，不能采用收益还原法的有（）。
A:
写字楼
B:
普通住宅
C:
医院
D:
邮电所
E:
空置厂房
答案:
C,D
58、导致影响土地价格的社会经济因素发生变化的原因可能是（）。
A:
城市人均收入提高
B:
城市规划中对城市性质进行了调整
C:
城市土地供求变化
D:
城市道路系统调整
E:
新建大型文化娱乐中心
答案:
B,D,E
59、房屋新旧程度评定标准是根据房屋的（）等方面的有关项目进行评定的。
A:
建成年代
B:
结构和楼地面
C:
装饰部分
D:
设备部分
E:
维修、大修情况
答案:
B,C,D
60、采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要收集所在城镇基准地价评估成果，包括（）。
A:
基准地价表
B:
基准地价成果图件
C:
基准地价因素修正系数表
D:
基准地价评估方案
E:
基准地价成果应用说明
答案:
A,B,C,E
61、通达程度就是把通行距离和时间作为一个整体，既要求通行距离短，以节约运费，同时又要有四通八达的交通网络，把出行时间减少到最低程度。
（）
答案:
True
62、在规划限定的其他条件不变的情况下，单位地价与土地容积率呈正相关。
（）
答案:
True
63、在采用收益还原法计算附着有建筑物的土地价格时，需要遵循最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来。
（）
答案:
False
64、某待估宗地设定有他项权利后，会适当提高该宗地的市场价值。
（）
答案:
False
65、一、判断题（10题，题号1一10，共10分。
请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。
评分说明：
每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为O。
国际政治、经济状况直接对地价产生影响。
（）
答案:
False
66、标定地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式。
（）
答案:
False
67、相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平的影响最大。
（）
答案:
False
68、土地评估价格的高低与土地估价人员的水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高。
（）
答案:
False
69、按照马克思主义地租理论，根据地租产生的原因和条&考试大&件，可以把地租区分为级差地租、绝对地租两种基本形式。
（）
答案:
True
70、以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。
（）
答案:
True
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