奥园优质项目整合推广策略.docx

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奥园优质项目整合推广策略

海南琼山市某大厦主楼停建工程及附楼涉案房地产价格评估报告

本报告估价对象为一幢主楼（停建综合大厦）及一幢附楼（住宅现房）。

主楼于1994年停建，主体构造已封顶，外墙装饰已完毕，内装修、设备及水电安装未完毕。

附楼于1992年建成。

估价对象宗地由开发商从另一家公司购买，未办理土地使用权转让手续，宗地性质仍为划拨，存在补交土地出让金遗留问题。

估价对象已办理房屋所有权证，因未清偿抵押贷款而被法院整体查封。

针对估价对象停建工程占总建筑面积70.6%，现房为29.4%，既有商业用房，也有商住用房，划拨用地等特点，结合海南房地产市场实际状况，采用两条估价技术路线，一是针对商业、居住及停建各某些分别运用收益法、市场比较法、假设开发法进行估价；二是采用成本法，然后综合两条技术路线计算成果拟定其价值。

　　　　　　　　　　　　目  录

致委托方函

估价师声明

估价假设和限制条件

估价成果报告

估价技术报告

附件

　　　　　　　　　　　致委托方函

海南××人民法院：

  受贵院委托，我司对位于海南省琼山市府城乡琼州大道东侧××大厦主楼（停建工程）及附楼在估价时点10月8日房地产价值进行了估价，为贵院办理案件提供公开市场价值根据。

估价人员依照估价目，遵循估价原则，按照估价程序和技术原则，经实地勘察及市场调查，并进行认真分析和测算，拟定估价对象在估价时点公开市场价值总额为1597.69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816.7元/㎡，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。

注：

1、本报告估价成果包括应向政府补交土地出让金。

经计算，土地出让金总额为138.392万元，大写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。

若拍卖成交，由法院扣缴。

若以物抵债，则应从公开市场价值总额中扣除。

2、本报告估价成果包括主楼2-4层室内装修，但不涉及室内空调主机等可移动设备。

估价测算过程及关于阐明，请见《估价成果报告》和《估价技术报告》。

此致           

            海南明正房地产评估有限公司

                    二○○二年十月八日

　　　　　　　　　　　　　　估价师声明

咱们郑重声明：

1、咱们在本估价报告中陈述事实是真实和精确。

2、本估价报告中分析、意见和结论是咱们自已公正专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已阐明假设和限制条件限制。

3、咱们与本估价报告中估价对象没有利害关系，也与关于当事人没有个人利害关系或偏见。

4、咱们依照中华人民共和国国标《房地产估价规范》GB/T50291-1999进行分析，形成意见和结论，拟定本估价报告。

5、咱们已对本估价报告中估价对象进行了实地查勘、拍照。

6、没有人对本估价报告提供过重要专业协助。

估价师签名：

　　　　　　　　　　　　　估价假设和限制条件

1、经到琼山市国土局查档及征询，估价对象宗地仍为免费划拨用地，本报告估价成果包括办理转让手续时应向政府补交土地出让金等各项税费。

2、根据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。

经查房屋所有权证及房屋她项权证记载，估价对象由房屋所有权人海南××有限公司向琼山市××公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。

3、根据房屋所有权证及房屋分层平面图，计算主楼各分层建筑面积如下表，附楼建筑面积从琼山市房产局查档而来，此后以房管部门核发分幢（层）房屋所有权证面积为准。

幢层次面积（㎡）备注

主楼二层1581.012含一层（架空层作设备用房）及顶层局某些摊

三层2028.073含一层（架空层）、二层步梯间、顶层局某些摊

四层966.344

五至二十层13803.115

附楼整幢1183.156查房产局档案资料

共计19561.70

4、根据估价人员现场调查，估价对象主楼于1994年停建，附楼于1992年建成，假设与实际状况相符。

5、估价对象主楼2-4层已由承租人装修使用，本报告估价成果包括主楼2-4层室内装修，但不涉及室内空调主机等可移动设备。

6、本报告有效期为半年，随着时间推移或房地产市场价格波动较大时，其估价成果应做相应调节或复估。

　　　　　　　　　　　　　估价成果报告

（一）委托方：

海南××人民法院

（二）估价方：

海南明正房地产评估有限公司

   住所：

海口市龙昆北路15号中航大厦C座602室

   资格级别：

贰级

   法定代表人：

   电话号码：

（三）估价对象

基  本  情  况

名 称××大厦主楼及附楼公共配套齐全

坐 落海南省琼山市府城乡琼州大道东侧现 状主楼主体为停建工程，其中2-4层已装修使用。

附楼为现房

面 积总建筑面积19561.70㎡，其中主楼18378.544㎡,附楼1183.156㎡；宗地总面积3596.5㎡地 势坡地

景 观良好

环 境良好权 属海南××有限公司

建 筑 物 情 况 表

层 数主楼共20层（第一层依坡地而建为架空层），附楼9层（错层式）。

朝 向座东向西

结 构钢筋混凝土平面布置主楼合理、附楼较差

用 途商住综合工程质量主楼19-20层天棚渗水严重，局部梁露筋，附楼未见异常。

维 护稍差建成年月主楼1994年停建,附楼1992年建成

主 楼 建 筑 物 装 修 表

外墙面2-3层正面采用落地玻璃墙，配合局部喷涂装饰；4-20层均以条砖贴面外 门第二层（沿街）正门不锈钢玻璃地弹门

内墙面2-4层某些包木墙面，某些刷涂料；5-20层墙面已批挡刷白内 门2-4层木夹板门包门套；5-20层已安装门框及普通夹板门（某些已损坏）

地 面2-4层50×50地砖,局部花岗岩地面；5-20层地面未做窗铝合金玻璃窗（5-20层窗扇及窗框被盗严重）

天 棚2-4层某些木夹板吊顶,某些龙骨刷黑吊顶，某些龙骨石膏板吊顶；4-20层，某些批挡刷白，某些未做保 养2-4层普通，5-20层较差

卫生间2-4层铺砌20×30墙砖至顶,铝扣板吊顶，地面铺地砖，卫生洁具齐全；5-20层贴2m高墙砖，已预埋上下水管道，别的未做楼 梯电梯井未安装电梯；消防梯为旋转梯，不锈钢管扶手，楼梯面未做；2-3层室内步梯铺砌花岗岩面，铁艺护拦木护手

附 楼 建 筑 物 装 修 表

外墙面条砖外 门铝合金玻璃门及拉闸防盗门

内墙面多彩喷涂内 门木夹板门

地 面40*40地砖，4层以上地板胶地面窗铝合金玻璃窗（窗扇某些被盗）

天 棚二层某些木夹板吊顶,某些轻钢龙骨石膏板吊顶；别的某些批挡刷白保 养稍差

户型每层两个单间和一种套间，有公用厨房，平面布置不规则。

卫生间马赛克地面，木窗。

楼 梯花岗岩贴面，不锈钢扶手

（四）估价目：

为海南××人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值根据。

（五）估价时点：

10月8日

（六）价值定义：

本次估价采用公开市场价值原则为估价对象房地产在公开市场上最也许形成客观合理价格。

估价成果为估价对象在商住综合用途下房屋所有权、土地使用权价格。

（七）估价根据：

1、中华人民共和国国标《房地产估价规范》

2、国家和地办法律、法规和关于政策文献

3、鉴定委托书[海南××（）第××号]

4、房屋所有权证（琼山文庄证字第公××号）

5、“××大厦”各层房产平面图

6、国有土地使用证[琼山国用（府城）字第××号]及土地登记审批表和宗地平面图

7、估价人员进行市场调查和实地勘察所获取关于资料

（八）估价原则：

1、合法原则：

以估价对象合法使用、合法处分为前提估价。

 2、最高最佳使用原则：

以估价对象最高最佳使用为前提估价。

3、代替原则：

规定估价成果不得明显偏离类似房地产在同等条件下正常价格。

4、估价时点原则：

估价成果应是估价对象在估价时点客观合理价格或价值。

（九）估价办法：

依照估价对象现房某些占项目总建筑面积29.4%，停建工程某些占项目总建筑面积70.6%，以及不同用途特点，本次分别采用两条技术路线进行估价，然后综合拟定估价对象市场价值。

第一条技术路线：

对现房某些即主楼2-4层和附楼，考虑主楼2-4层为商业用途，出租具备收益性，故采用收益法进行估价。

附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。

对主楼（塔楼）5-20层停建工程某些，依照估价对象房地产市场实际状况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完毕后房地产价值时采用市场比较法）。

第二条技术路线：

因项目主体大某些为停建工程，现房某些因经营不善等因素也停业近年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价（在计算重新获得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。

收益法定义：

运用某种恰当资本化率，将预期估价对象房地产将来各期正常纯收益折算到估价时点上现值，求其之和，以此估算估价对象客观合理价格或价值办法。

市场比较法定义：

将估价对象与在估价时点近期有过交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产已知价格作恰当修正，以此估算估价对象客观合理价格或价值办法。

假设开发法定义：

预测估价对象开发完毕后价值，扣除预测正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象客观合理价格或价值办法。

成本法定义：

以开发或建造估价对象房地产所需要各项费用之和为基本，再加上正常利润和税金，得出房地产重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价值办法。

基准地价修正法定义：

在政府拟定发布了基准地价地区，由估价对象所处地段基准地价调节得出估价对象宗地价格办法。

（十）估价成果：

估价人员依照估价目，遵循估价原则，按照估价程序和技术原则，通过认真分析和测算，拟定估价对象在估价时点公开市场价值总额为1597.69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816.7元/㎡，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。

（十一）估价人员签名

中华人民共和国注册房地产估价师

中华人民共和国注册房地产估价师

（十二）估价作业日期：

9月23日至10月8日

（十三）估价报告应用有效期：

本报告书应用有效期为半年，即从10月8日至4月7日止。

　　　　　　　　　　　　　　　　　海南明正房地产评估有限公司

                  二○○二年十月八日

　　　　　　　　　　　　　　　　　估价技术报告

（一）个别因素分析

1、估价对象由一幢主楼20层综合大厦及9层附楼构成。

主楼第一层依坡地而建为架空层，作设备用房使用，2-4层于1998年出租，经营餐饮及娱乐业，现空置，主楼5-20层现为半拉子工程。

主楼二层（沿街首层）大堂两侧为茶艺馆，室内中档装修，刷黑色龙骨吊顶，包木墙面，抛光砖地面，内设各式茶座、卡座及秋千凳等。

南侧夜总会（浮仕会）高档装修，内设豪华KTV包厢、表演舞台、音控室、雅座、吧台等。

第三层（沿街第二层）中档装修，有可容纳约200桌宴席餐厅及木夹板隔断包厢约36间。

第四层（沿街第三层）普通装修，重要经营电子游戏及茶艺包厢。

五至二十层原设计用途为带卫生间写字间，主体构造已竣工，室内已做隔墙，外墙贴条砖，内墙批挡扫白，已安装木夹板门，卫生间已贴2m高墙砖，预埋上下水管道，别的未做。

走廊已安装空调管道（无主机），室内有空调出风口（某些被盗），地面未做，电梯未安装。

主楼于1994年停建至今尚未竣工，物业维护差，铝合金窗扇大某些被盗，顶层渗水严重，局部梁露筋，这些因素制约了估价对象市场价值。

2、估价对象附楼为框架构造住宅用房，平面布置欠佳，室内普通装修，由于使用已，维护稍差，略显陈旧，个别窗扇被盗，加之所处位置建筑密度大，环境、景观差，制约了物业市场价值。

3、估价对象主楼门前有较大户外停车场，这对物业有效运用提供了较好条件。

（二）区域因素分析

估价对象位于海南省府城乡主干道琼州大道东侧，与××楼隔路相望，北面为××公司。

区域内有××大厦、××医院、××电影院、中学等，地理位置优越，交通便捷，商业繁华度良好。

区域内基本设施和公共设施较为完善。

（三）市场背景分析

  由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地产市场供过于求，销售价格处在低迷状态。

加之政府正加大处置积压商品房力度，四大资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场交易价格。

但估价对象所处地理位置较好，从长远看仍具备增值潜力。

（四）最高最佳使用分析

依照建筑物设计使用功能及需求市场状况分析，营业用房及商住用房仍有一定需求市场，主楼若将某些改造为商住两用房，更能符合当前市场需求。

估价对象要达到最高最佳使用，应以商住综合用途最为有利，故本次评估拟定估价对象在估价时点为商住综合用途。

（五）估价办法选用

依照估价对象现房某些占项目总建筑面积29.4%，停建工程某些占项目总建筑面积70.6%，以及不同用途特点，本次分别采用两条技术路线进行估价，然后综合拟定估价对象市场价值。

第一条技术路线：

对现房某些即主楼2-4层和附楼，考虑主楼2-4层为商业用途，出租具备收益性，故采用收益法进行估价。

附楼为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。

对主楼（塔楼）5-20层停建工程某些，依照估价对象房地产市场实际状况，采用假设开发法进行估价（在计算续建完毕后房地产价值时采用市场比较法）。

第二条技术路线：

因项目主体大某些为停建工程，现房某些因经营不善等因素也停业近年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价（在计算重新获得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。

（六）估价测算过程

第一条技术路线：

分别采用收益法、市场比较法、假设开发法测算估价对象市场价值。

A、采用收益法计算估价对象现房主楼2-4层市场价值（第一层依坡地而建架空层作为设备用房）

 采用收益法计算公式为：

  V＝a/r[1－1/（1＋r）N-n]

  公式中：

    V:

房地产市场价值总额

     a：

为年净收益

     r：

资本化率

     N：

耐用年限

     n：

已通过年限

1、计算估价对象主楼2-4层年有效毛收入

（1）采用市场比较法拟定估价对象第二层（即沿街首层）租金。

①选用可比实例

实例选用表    表A-1

   实例项目实例A实例B实例C

名 称红峰木业（琼山市烟草专卖局铺面）海南新华印刷厂宿舍首层铺面（茶艺馆）来福楼首层铺面

位 置府城乡琼州大道府城乡红城湖路府城乡红城湖路

类 型沿街首层铺面沿街首层铺面沿街首层铺面

结 构钢混钢混钢混

装 修普通中档普通

成交日期．9．9．9

出租价格（元/㎡）203036

注：

选用实例均为实际可出租建筑面积租金，物业管理费、水电费由承租方承担。

②交易状况修正：

依照所掌握资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易状况修正。

  ③交易日期修正：

依照府城房地产租赁市场状况，选用实例成交日期至估价时点时间较近，故无需进行交易日期修正。

  ④区域因素修正：

依照估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象区域因素比较修正列表如下：

 区域因素比较表    表A-2

区域因素权数估价对象实例A实例B实例C

繁华限度0.2101010.510.5

交通便捷度0.210101010

环境0.210101010

配套设施0.21011.51111

规划限制0.210101010

综 合1.0100101103103

⑤个别因素修正：

  据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下：

个别因素比较表  表A-3

个别因素权数估价对象实例A实例B实例B

临街宽深0.3108.51111

装修原则0.210797

新旧限度0.21071012

建筑构造0.210101010

平面布置0.1107.51010

综 合1.010080.5101101

⑥求出比准价格

  a、把以上比较修正后各项成果，综共计算出可比实例修正后单价，其计算列表如下：

综合修正计算表   表A-4

     实例项目实例A实例B实例C

成交价格（元/㎡）203036

交易状况修正100/100100/100100/100

交易日期修正100/100100/100100/100

区域因素修正100/101100/103100/103

个别因素修正100/80.5100/101100/101

修正后单价（元/㎡）252935

b、采用简朴算术平均法计算出一种综合成果作为比准价格：

估价对象第二层（沿街为首层）租金＝（25＋29＋35）/3

                ＝30元／㎡

（2）鉴于琼山市府城乡房地产市场第二、三层类似出租案例较少，故采用海府地区类似物业各层之间租金价值环比，求出估价对象各层租金,环比百分率列表计算如下：

位 置物业名称租金二层与首层租金环比三层与二层租金环比

海秀路宝晟大厦首层70元/㎡·月二层40元/㎡·月三层30元/㎡·月57%75%

五指山路鼎华大厦首层187元/㎡·月二层80元/㎡·月三层50元/㎡·月43%63%

海秀路34号瑞联商场首层150元/㎡·月二层50元/㎡·月三层30元/㎡·月33%60%

综合百分率44.33%66%

（3）估价对象主楼2-4层营业用房年有效毛收入列表计算如下：

表A-6

估价对象租金（元/·㎡·月）建筑面积（㎡）出租率（%）可出租面积（%）年（月）年有效毛收入（万元/年）

二层（首层）301581.01295921249.74

三层（二层）30×44.33%=13.32028.07390921226.8

四层（三层）13.3×66%=8.8966.3449092128.45

共计4575.4384.99

 2、计算主楼2-4层年运营总费用：

（1）管理费：

取有效毛收入3%计

管理费＝84.99万元×3%＝2.55万元/年

（2）维修费：

维修费取建筑物重置价1%，建筑物重置价按1200元/㎡计，则：

维修费＝4575.43㎡×1200元/㎡×1%÷10000

＝5.49万元/年

（3）税金：

  营业税及附加为有效毛收入5.5%计算，房产税为有效毛收入12%，共计为有效毛收入17.5%。

税金＝84.99×17.5%＝14.87万元/年

（4）保险费：

按建筑物重置价2%0计，则

保险费＝4575.43×1200×2%0÷10000

   ＝1.1万元/年

（5）年运营费用共计＝管理费＋维修费＋税金＋保险费

　　        ＝2.55＋5.49＋14.87＋1.1

        ＝24.01万元/年

3、计算主楼2-4层年净收益：

   年净收益＝年有效毛收入－年运营总费用

     ＝84.99－24.01

     ＝60.98万元/年

4、资本化率r拟定：

采用安全利率加风险调节值法：

 安全利率取国家一年期存款利率1.98%,风险调节值依照府城地区社会经济现状及预期,结合估价对象所处位置及物业类型特点,拟定风险调节值为5.02%。

  资本化率r＝1.98%＋5.02%＝7%

5、计算估价对象主楼2-4层收益价格

  V＝ａ/r[1－1/（1＋r）N-n]

  估价对象耐用年限60年，已通过年限8年，则：

  市场价值总额V＝60.98/7%×[1－1/（1＋7%）60-8]

＝845.31万元

B、采用市场比较法计算估价对象现房附楼在估价时点公开市场价值。

1、选用可比实例

         实例选用表     表B-1

   实例项目实例A实例B实例C

名 称凤翔山庄A栋311房天鹅花园C栋807房金竹花园B幢304室

位 置琼山市凤翔路琼山市凤翔路琼山市龙昆南路

类 型住宅住宅住宅

结 构钢混钢混钢混

装 修普通普通普通

成交日期.7.13.9.11.8.13

成交价格（元/㎡）800747766

2、交易状况修正：

依照所掌握资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易状况修正。

3、交易日期修正：

依照琼山市府城乡房地产市场状况，去年七月份至今该区域房地产交易市场价格较为平缓，没有明显上升或下跌现象，故无需进行交易日期修正。

4、区域因素修正：

依照估价人员现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象区域因素比较修正列表如：

   区域因素比较表    表B-2

区域因素权数估价对象实例A实例B实例C

环 境0.210131313

景 观0.210131313

交通便捷度0.2109.59.510

繁华限度0.1109910

社区配套设施0.110121212

规划限制0.110101010

治安状况0.110101010

综 合1.0100112112114

5、个别因素修正：

  据现场勘察和所掌握资料，三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下：

   个别因素比较表   表B-3

个别因素权数估价对象实例A实例B实例C

楼 层0.210139.513

新旧限度0.21013.513.513.5

装修原则0.110101010

工程质量0.110101010

朝 向0.110101010

平面布置0.110131313

设施设备0.110101010

建筑构造0.110101010

综 合1.0100116109116

6、求出比准价格

（1）把以上比较修正后各项成果，综共计算出可比实例修正后单价，其计算列表如下：

    综合修正计算表   表B-4

     实例项目实例A实例B实例C

成交价格（元/㎡）800747766

交易状况修正100/100100/100100/100

交易日期修正100/100100/100100/100

区域因素修正100/112100/112100/114

个别因素修正100/116100/109100/116

修正后单价（元/㎡）616612579

（2）采用简朴算术平均法计算出一种综合成果作为比准价格。

     附楼市值单价＝（616＋612＋579）/3

           ＝602元/㎡

（3）附楼市值总额＝602×1183.156㎡

        ＝712260元

        ＝