非中心开发概要PPT格式课件下载.ppt

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多元化的每一元都有水平分工和特定的功能偏重；

体系化是指：

各中心并非各自为政，而是相互协调，相互促进，整体发展。

2.“非中心”理论在区域经济发展中的表现区域的发展与社会、经济的发展有着相似的过程。

随着产业结构的高度化，信息化时代的到来，国家在着力调整国家和区域间的产业布局与经济发展方向，朝着反“一极集中”即非中心的方向发展。

2.“非中心”理论在区域经济发展中的表现,日中国家城市系统的结构模型,单极向多极区域构造过渡模型（图例）,3.“非中心”理论在城市发展中的表现城市的发展与区域社会经济的发展有着相似的规律和发展趋势。

随着经济的发展与人口的增加，城市经历着由单核向多核复合结构的发展过程。

城市发展模式图,3.“非中心”理论在城市发展中的表现上世纪中叶开始，无论是法国的巴黎，日本的东京，还是美国的华盛顿，在他们的大都市发展规划中，非中心的多核复合结构，已经成为后工业化时代这些国际大都市土地利用与产业布局的重要手段。

华盛顿规划,东京都规划,4.“非中心”理论与北京发展互动、双赢2020年新一轮北京城市总体规划创造性地提出了两轴两带多中心的城市空间结构布局。

在“两轴两带多中心”城市空间结构的基础上，形成中心城新城镇的市域城镇结构。

新一轮规划为首都进入“非中心”城市发展阶段指明了方向。

“非中心”发展模式中的多中心发展，并非消除中心城，而是对庞大的中心城的诸城市功能进行梳理、分解；

在区位配置上，通过充分考虑城市各部分功能原有的特征，以及在城市中应当发挥的作用来进行综合考虑，统筹安排。

4.“非中心”理论与北京发展互动、双赢,两轴两带多中心规划,5.发展“非中心”模式，北京东部地区独具优势在“两轴两带多中心”的全新城市空间结构出台以后，重点建设的东部次城区和10大边缘集团得到了实现建设新城市中心的最优条件和最优时机。

政策支持和市场化运作，一方面使上述地区的资源投入有了保障，另一方面，更重要的是，科学的、明确的区域发展规划，使资源配置的合理性得到了保证。

在新的城市中心概念中，合理的规划和资源配置使“卧城”成为历史。

6.首个“非中心”诞生定福庄区域在新北京城市规划的政策指引下，定福庄地区是一个自然条件最好、基础建设最好、市场机遇最好、发展空间最大的区域，是一个资源配备齐全，资源配备合理的区域。

我们选择在定福庄区域，进行非中心中弘国际商务花园的建设，或者说，作为一个城市运营商，我们选择在定福庄地区，进行推进“非中心”进程方面的实践尝试，正是基于上述理由。

PART.2,“非中心”项目的诞生中弘集团开发建设的“非中心”中弘国际商务花园”既是非中心思想下，新北京城市规划“两轴两带多中心”城市空间结构的必然产物，又是非中心思想的重要实践和新北京城市规划“两轴两带多中心”城市空间结构在操作层面的重要组成部分。

二.非中心项目简介,.地理位置,“非中心”中弘国际商务花园位于北京市朝阳区定福庄区域，本项目紧邻京通高速，衔接朝阳区和CBD，“边缘效应”显著。

区域内交通条件完备，紧邻地铁路号线，距CBD中心8公里，机场高速5公里，朝阳路和朝阳北路的扩建工程使交通条件达到了与CBD的联系，项目拥有优越的交通条件。

.项目概述,项目总建筑规模近45万平方米，是集商务办公、酒店、展览、商务会所于一体的超低密度、大型、综合商务建筑集群。

整体规划为低层、低密度、花园式、全生态化商务办公园区，建筑密度只有0.22，容积率更是低至0.9。

.建筑形态,整个项目以“泡”为基本建筑组团，由绿脉软网有机串联，形成浑然一体的园区景观和建筑脉络，充分实现综合、共享、交流的国际化、现代化、生态化商务办公理念。

项目的建筑最高不超过四层，每个组团以四个建筑单体构成，空间可以自由组合与分割，实现公共性与私密性的完美结合。

建筑以简洁的体形和单纯的材料昭示综合、共享、现代和交流的设计思想。

.优势景观,非中心中弘国际商务花园周边地势平坦开阔，项目周围环绕着3000亩城市绿化林带和国际三八友谊林，真正实现绿色鲜氧办公。

项目在内部环境、景观设置上也是独具匠心，以绿脉串联各种景观元素，园区景色立体多变，配合建筑组团的有机交错，真正实现花园式办公环境标准。

.特色会所,值得一提的是，项目设有独立会所组团，总面积达到23000平方米，配置豪华、业态综合、功能全面、服务到位。

不仅一站式满足园区自身，更向城市开放，满足周边数十万人口乃至整个北京的需求。

同时实行创新的人性化园区管理，上千项物业服务内容可进行菜单式选择。

.项目定位,本项目定位于大规模的新型生态、低密度、个性化、智能化的商务办公园区。

通过提供花园式的独栋写字楼和商务空间的升级产品商务花园，致力于为跨国企业机构和国内发展型企业提供健康完善的办公氛围，以及高效率、高文化附加值的企业运营平台。

其物业形态成为CBD的互补产品，顺应国际潮流和北京城市发展、中国企业发展需求。

PART.3,1.城市版块总部基地、BDA国际企业大道都是处于工业为主导的第二产业版块当中的产品，其核心是升级的工业园区。

而非中心是处于第三产业为主导的城市版块当中，是CBD的互补产品。

在性质上有根本的不同。

二.非中心与同类项目差异,2.有机建筑在非中心原生态的商务办公园区，每栋写字楼都宛若破土而出。

框架结构与透明材料完美结合，整体通透明亮，视野无阻。

纯净通透的玻璃、冷漠刚毅的金属，漫于空间，俊朗优雅。

大落地窗、空中花园、通透式中庭、空中廊桥的匠心独具设计，更使阳光、清风、景观自如融入其间，室内室外有机交融。

3.绝对低度低层：

仅4层高，别墅质感；

低容积率：

低至0.9，为传统商务中心的1/10；

低密度：

建筑密度22%，让每栋写字楼拥有更广阔的视野；

低成本运营：

用其它写字楼3-5年的租金，即可拥有非中心50年的产权。

4.独立宣言独立冠名权：

企业独栋可自由冠名，尽情展示实力与个性；

独立电梯：

每个企业独栋均配置独立电梯及楼梯，专享专用；

独立VRV空调：

各办公单元可根据需要，自主控制室内温度、湿度、新风量及使用时间。

独立出入口：

专属性的出入口，充分保证私有尊享；

独立卫浴间、茶水间,5.弹性空间整个建筑采用框架结构，8.1米*8.1米标准柱网，敞开式商务空间格局弹性十足，无论各栋乃至各层均可根据具体需求重新分割与规划，可分、可合、可大、可小。

每栋写字楼从400平米-3000平米不等，整栋使用足够气派，分割使用自由灵活。

6.绝佳环境非中心周围森林环绕，北临3000亩城市绿化带，南望国际三八友谊林，空气新鲜，风景优美。

园区内利用原生坡地精心造景，山丘、水系、绿地、树木、广场、建筑、院落组团有机交错，建筑与环境共生。

沟通、交流、融入，商务花园独有的绝佳办公环境激发无限创造灵感。

7.国际硬件非中心，完全遵照国际甲级写字楼标准进行配置。

先进高档的玻璃幕墙外挂石材，具有更好的隔热、采光、防紫外线、防潮、防静电、隔音效果。

高档电梯为高效垂直商务保驾护航。

独立VRV空调系统将室外新鲜空气有效过滤，时刻保证更纯净的新风，使商务办公舒适倍增。

8.无限智能迎合未来入驻企业的国际化需求，非中心超5A智能规划。

综合布线系统、楼宇自动控制系统、一卡通系统（门禁系统、车辆管理系统、巡更系统、收费系统）、智能化火灾报警系统、楼宇可视对讲系统、闭路电视监控系统、周界防盗报警系统、背景音乐及紧急广播系统、有线电视与卫星电视系统（包括VOD点播系统）、宽带网络接入系统、电子公告显示系统、多功能会议系统、无线通信对讲系统、移动通迅信号盲区覆盖、程控交换系统一切为入驻企业的国际信息化需求考虑。

六百本开发概要,中弘集团,.地理位置,项目位于朝阳望京区域广顺北大街之西北侧，靠近北五环。

东邻城市主干道京顺路和机场高速路；

南邻城市主干道四环路；

西邻京承高速路和已投入运营的13号轻轨，建设中的5号线地铁与13号线及10号线相联通，地处望京的西南方向，相距不远；

整个区域为重要交通干道所包围，交通优势非常明显。

交通便利,地铁/Subway,公共汽车/Bus,本案,.基本项目指标,.项目定位,望京地区目前是北京市最大的国际化居住社区，以韩国人、日本人居多，其中韩国人口占了望京总人口的三分之一，消费能力很强。

望京目前人口接近20万，商业面积约20万平米，总体上商业配套指标较低，望京居民的商业消费有相当一部分要到区域外解决，说明望京商业远未达到供应饱和。

由于望京发展速度非常快，人口增速也很快，在未来数年内人口规模很有可能达到总体设计的50多万人。

望京目前的商业业态较为传统、没有特色、不能吸引区域外部消费者的光顾。

本项目建成后，这里将成为有序的汇聚国际国内高档品牌，集餐饮、娱乐、百货、专营店、专业店为一体的综合商业街区，非常适应急切的市场的需求，具有极好的发展前景。

.区域市场分析,按照北京市政府对望京地区“城市副中心”的定位，以及2003年北京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。

产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。

随着望京地区的不断发展，区域商铺投资以其良好的投资回报为众多投资者青睐，特别是区域的商业地产商铺更为投资者所追捧，其投资趋向日渐升温。

国内外商家纷纷看好望京的巨大市场契机，家乐福、沃尔玛、宜家等商业巨头先后进驻望京。

.客户需求分析,备注：

截止2005年底/Tilltheendof2005,望京现有商业格局：

缺乏大型集中式购物中心中等超市规模有限便民商业网点不足餐饮及休闲娱乐市场未充分发展区域现有商业主要以餐饮、生活配套、建材家居、中小规模超市百货等为主，其中餐饮类、超市类商铺较多，综合百货仅占总供应量的百分之十几，且多为临街小商铺，缺乏品牌类高档商业，规模及档次均不能满足消费人口的需要。

.项目规划,项目鸟瞰图：

Birdviewoftheproject,.项目规划,双首层设计：

二层的商业布局和底层保持一致的街铺形式，是商业建筑上一次伟大的功能性革命。

它把商业的临街性以及开放性运用到了非底层的层面，使得二层的店面改变了封闭的内循环格局，最大面积的增加了每家店铺与人流的接触，交流，最大程度的增加了商业的机会，使二层拥有与首层同等的汇聚人流的条件。

.项目规划,内街，提升商铺价值,.项目规划,中心街道衔接南北两区,.项目规划,.项目规划,