山东潍坊房地产开发项目申请报告.docx
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山东潍坊房地产开发项目申请报告
附件附图
1、山东省建设项目招标方案
2、平面布置图
3、本项目地理位置图
第一章申报单位及项目概况
第一节 项目申报单位概况
一、项目名称
***房地产开发项目
二、建设项目性质
新建
三、项目建设单位
山东***房地产开发有限公司
法人代表:
***
通讯地址：
***
联系人：
***
联系电话：
***
邮编：
261021
四、建设单位概况
山东***房地产开发有限公司位于***，成立于2005年7月，法人代表***，公司以房地产开发及自建商品房销售为主营业务，注册总资本125万美元。
集团公司下设工程管理部、材料供应部、预算审计部、市场策划部、资产安全部、总工部、财务部、人力资源部、法律事务部、行政办公室等部门。
集团公司在“科学决策，稳健经营”的发展思路指导下，秉承“诚信卓越，精品永恒”与“和谐自然，环保健康”的开发理念，成功地开发了一批高质量的住宅、商务、办公、公共设施等项目。
第二节项目申请报告编制单位
***设计院有限公司
工程咨询资格等级：
证书编号：
发证机关：
国家发展和改革委员会
第三节项目概况
一、项目申请报告的编制依据
1、山东***房地产开发有限公司关于编制该项目申请报告的委托书、合同书
2、《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市居住区规划设计规范》
3、《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正版）
4、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
5、《潍坊市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
6、《潍坊市城市总体规划》、《潍坊市城市规划管理办法》
7、《潍坊服务业发展规划纲要》
8、《建设项目经济评价方法与参数》
9、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料
10、有关部门提供的证明和资料等
二、项目申请报告研究范围
1、项目概况
2、发展规划、产业政策和行业准入分析
3、资源开发及综合利用分析
4、节能方案分析
5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析
6、环境和生态影响分析
7、经济效益分析
8、社会影响分析
三、研究结论
1、建设地址
本项目位于***********。
地块配套基础设施齐全，地势平坦，交通便捷，通讯畅通，适宜项目的建设。
2、建设规模及内容
本项目规划总用地面积68726m2，净用地面积66221m2，总建筑面积120804m2，均为地上建筑。
规划总共建设楼宇23栋，其中5F商业楼5栋，6F（局部4F）商业楼1栋，6F商业楼17栋。
地上总建筑面积120804m2，其中：
商业建筑面积120442m2，配套用房建筑面积362m2。
规划总机动车地上停车位1208个。
建筑密度22.5%，容积率1.82，绿地率11.3%。
3、物业管理
本项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照建设部颁发的《物业管理条例》及山东省人民政府发布的《山东省物业管理条例》等有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
4、实施计划
本项目建设期3年，计划于2015年6月份开工建设，预计2018年5月工程全部竣工。
5、投资估算
本项目总投资为30000万元，其中建安工程费20270.5万元，区内配套工程费676.5万元，其他费用7697.7万元，预备费1355.3万元。
项目资本金9000万元，占项目总投资的30%。
6、资金筹措
项目总投资30000万元，全部由建设单位自筹解决。
7、经济和社会效益分析
该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用，且能够提高和改善当地居民的居住环境条件，同时可带动当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。
8、项目主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
1
规划总用地面积
m2
68726
2
净用地面积
m2
66221
3
总建筑面积
m2
120804
3.1
地上总建筑面积
m2
120804
其中
商业建筑面积
m2
120442
配套建筑面积
m2
362
4
地上停车位
个
1208
6
总图规划指标
①
绿化率
%
11.3
②
容积率
--
1.82
③
建筑密度
%
22.5
7
建设期
年
3
8
总投资
万元
30000
9
销售收入
万元
60221
10
销售税金及附加
万元
3312.2
11
利润总额
万元
17993.1
12
所得税
万元
4498.3
13
税后利润
万元
13494.8
14
投资利润率
%
60
15
投资利税率
%
96.7
16
所得税后内部收益率
%
45.4
17
财务净现值（Ic=12%）
万元
7206
第四节项目提出的背景和建设必要性
一、项目提出背景
坊子区在历届党委、政府的正确领导下，城区建设有了突飞猛进的发展，近年来全区国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。
为进一步加快城市经济发展步伐，实现潍坊市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。
随着坊子区经济的迅猛发展，人民群众的生活水平得到了显著提高，人民群众在满足了衣、食、行等方面的要求后，对居住条件、环境的要求也日益提高，特别是中高档收入消费者对高品质商业房的需求与日俱增。
本项目位于***********。
规划净用地面积66221平方米。
该地块基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设商业的理想地段。
二、项目建设必要性
1、符合相关产业政策和行业发展规划
房地产业作为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出“进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标。
完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。
完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围”。
《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出要加快发展生活性服务业。
推进商业结构和业态调整，形成区域性商品集散中心、价格形成中心和辐射国内外市场的知名品牌，发展一批跨行业跨地区经营的大型连锁龙头企业。
积极运用计算机、无线射频、条形码、商业智能等现代技术，提高流通业信息化、集约化程度，提升城市商业服务功能，创新完善农村流通体系。
本项目的建设依据《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正版），本项目不属于限制类和淘汰类，为允许类建设项目，是符合国家产业政策要求的。
另外，国务院于2009年5月公布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中指出“将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例降为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”。
本项目符合国家有关产业政策的要求。
因此，山东***房地产开发有限公司充分依托公司雄厚的实力开发建设***房地产开发项目，能够为周围居民提供优质商业环境,提升居民生活质量，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，是国家允许发展的产业，符合国家相关的产业政策。
2、项目的建设符合地区政策和发展规划
大力发展服务业，对于贯彻落实科学发展观，推动全市经济社会持续快速健康发展，加快构建社会主义和谐社会具有重要的战略意义。
为此，潍坊市出台了《潍坊服务业发展规划纲要》。
规划以2008-2020年为主要规划期，对潍坊市服务业的发展基础、战略思想、发展目标步骤、重点领域、空间布局和支撑措施作重点规划。
以2021-2050年为发展远景期，对潍坊市服务业的发展远景作描述性展望。
《纲要》中指出：
“按照‘建设半小时经济圈、构建一体化发展格局、打造紧密型城市群’的城市发展战略，统筹规划房地产业的发展，构建以主城区为发展极核，以寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海经济开发区为主节点，以青州、临朐、诸城、高密为外围节点，分布有序、层次清晰、梯次发展的房地产业发展格局。
全面发展商业类地产和住宅类地产项目。
抓住旧城改造和城市扩张的机遇，以高档写字楼为主体，规划建设大型商业组团。
出台鼓励性政策，扶持本地房地产企业发展，形成服务输出能力和区域市场竞争力。
发展廉租房市场，保障低收入群体的基本住房需求。
把房地产业培养成为潍坊市服务业的支柱产业，成为服务本地、辐射青岛的新增长点。
”这一系列有利政策有利于潍坊市房地产业持续健康发展，有利于推动城市经济又好又快发展。
潍坊市还继续以潍政发2004-83号文件来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。
本项目可健全、提升潍坊市的居民居住水平，满足居民居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。
因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。
3、本项目建设可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化发展进程
该项目位于坊子区，坊子区在区委、区政府的领导下，得到飞快的发展，投资环境和城市基础设施得到不断完善，成为潍坊市经济、社会、文化发展的佼佼者。
通过该项目的实施，可进一步完善城区的配套基础设施，缓解消费不足矛盾，而且能够改善城市居民的生活品质，提高城市服务功能，改善投资环境，势必推动城市建设的快速发展。
4、本项目的建设是加快城市经济结构和社会结构调整，增强社会整体活力的必然选择
潍坊市第三产业在生产总值中的比重低于沿海经济发达地区，与经济发展总体水平还不相适应。
为此“十二五”期间必须把第三产业作为经济发展的一个重点，加快产业转型升级，改造提升传统产业，将三大产业比例调整为7：
51：
42（第三产业比重力争达到45%）。
而房地产业作为新的经济增长点，是提高第三产业所占比重的中坚力量。
房地产的开发将有力促进第三产业的发展，安置富余劳动力就业，提高居民的收入，促进经济结构的调整。
5、本项目的建设是促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要
房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。
因此，建筑业是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。
同时，住宅销售增长10%，可带动GDP增长0.5%。
因此，该项目开发建设的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。
6、本项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要
我国人口众多，富有劳动力。
随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形势严峻。
20世纪90年代以来，我国推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。
建筑业属于劳动密集型项目，它的日常运营需要大量的工作人员。
综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，提升当地居民的生活品质，而且对潍坊市的经济发展产生巨大的拉动作用。
因此，该项目的开发建设是十分必要的
第五节项目市场需求分析
一、从宏观政策分析
随着国家房地产政策调控的逐步细化，中国房地产行业迎来了史上最为重大的拐点。
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化。
国务院指出：
各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。
2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。
地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。
加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。
有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
二、从消费需求分析
随着人们生活水平的日益提高，提高生活质量，提高生活品味已成为中国人的一种生活理念。
2012年10月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.7%。
其中，城市上涨1.8%，农村上涨1.5%；食品价格上涨1.8%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨1.5%，服务项目价格上涨2.3%。
1-10月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。
10月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.1%。
其中，城市下降0.1%，农村下降0.1%；食品价格下降0.8%，非食品价格上涨0.3%；消费品价格下降0.2%，服务项目价格上涨0.2%。
2012年上半年，山东经济保持平稳发展，GDP增长9.7%。
固定资产投资、社会消费品零售总额及进出口总额分别增长20.4%、14.9％和4.8%，投资与消费成为拉动经济增长主要动力。
上半年，山东省固定资产投资12734.5亿元，增长20.4%。
从消费来看，城乡市场差距在缩小。
上半年，城镇市场零售额7220.4亿元，增长15.1%；乡村市场零售额1781.3亿元，增长14.2%。
农村市场渐趋活跃，城乡消费增速差距为0.9个百分点，比上年同期缩小3.3个百分点。
由以上的数据可以看出，随着人民生活水平的提高，对居住、商业环境的需求，质量要求越来越高，当前的房地产消费市场发展平稳健康，消费需求量很大。
三、具有优越的地理位置
本项目位于***********，项目附近就医、娱乐、学校等设施一应俱全，还有四通八达的公交线路途径于此。
该地块基础设施配套完善，交通、购物、通讯等条件便捷，是开发建设商住区的理想地段。
四、消费能力分析
潍坊市（含辖区、县）全市常住人口为908.62万人，其中非农业人口430.71万人。
随着农村走向城市化建设进程的加快，市区人口在不断增加，潍坊市流动人口也逐年增长。
据潍坊市统计局提供的数据显示，城镇居民人均可支配收入22508元，增长14.4%，同比提高0.5个百分点，较“十一五”提高0.6个百分点。
从城市居民收入构成看，财产性收入和转移性收入增长较快，分别增长39.8%和30.85%；工资性收入是拉动居民家庭总收入增加的主导力量，全年实现工资性收入17566.52元，增长8.9%，拉动总收入增长7.3个百分点，对家庭总收入的贡献率为50.7%。
2011年，全市农民人均纯收入10409元，增长17.3%，较“十一五”提高5.2个百分点。
从农村居民收入构成看，工资性收入快速增长。
从收入来源结构看，城镇居民具有较强的购买力，居民消费能力的提高带动了流通商业企业的快速发展。
综上所述，本项目良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的生活服务设施，合理的市场定位，为项目建设提供了极大的开发潜力和增值前景，市场前景十分乐观。
第六节工程建设规划
一、建设规模
本项目规划总用地面积68726m2，净用地面积66221m2，总建筑面积120804m2，均为地上建筑。
规划总共建设楼宇23栋，其中5F商业楼5栋，6F（局部4F）商业楼1栋，6F商业楼17栋。
地上总建筑面积120804m2，其中：
商业建筑面积120442m2，配套用房建筑面积362m2。
规划总机动车地上停车位1208个。
建筑密度22.5%，容积率1.82，绿地率11.3%。
项目主要经济指标如下：
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
1
规划总用地面积
m2
68726
2
净用地面积
m2
66221
3
总建筑面积
m2
120804
3.1
地上总建筑面积
m2
120804
其中
商业建筑面积
m2
120442
配套建筑面积
m2
362
4
地上停车位
个
1208
6
总图规划指标
①
绿化率
%
11.3
②
容积率
--
1.82
③
建筑密度
%
22.5
7
建设期
年
3
8
总投资
万元
30000
9
销售收入
万元
60221
10
销售税金及附加
万元
3312.2
11
利润总额
万元
17993.1
12
所得税
万元
4498.3
13
税后利润
万元
13494.8
14
投资利润率
%
60
15
投资利税率
%
96.7
16
所得税后内部收益率
%
45.4
17
财务净现值（Ic=12%）
万元
7206
第七节总图运输
本规划地块的道路交通系统分为四个主要的组成部分：
城市主干道、支路、步行系统、停车场。
各部分分工明确、协调组织。
地块周边的城市主干道网提供了城市各地区通往该区的快速交通联系，并担负着将住宅区人流快速疏散的作用。
在规划上突出其交通功能和景观功能，通过沿街建筑的合理退让及充足的便道宽度、交通设施的现代化使其交通顺畅，通过沿街建筑空间界面的丰富变化和绿化环境的设计提高其景观水平。
支路系统担负着本区域内的交通联系的作用。
在设计上从整合地块功能入手，严格控制支路对城市主干道的出口，尤其尽量避免出口方向的含糊不清，以减少交通干扰，保障交通安全。
步行系统以住宅区为中心通道向外围辐射，形成丰富多彩的绿色空间景观。
停车位1208个，均为地上停车位。
第八节建筑工程设计
本项目规划总用地面积68726m2，净用地面积66221m2，总建筑面积120804m2，均为地上建筑。
规划总共建设楼宇23栋，其中5F商业楼5栋，6F（局部4F）商业楼1栋，6F商业楼17栋。
地上总建筑面积120804m2，其中：
商业建筑面积120442m2，配套用房建筑面积362m2。
规划总机动车地上停车位1208个。
建筑密度22.5%，容积率1.82，绿地率11.3%。
1、结构说明
⑴设计依据
①《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
②《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006版）
③《混凝土结构设计规范》GB50010-2010
④《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
⑤《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
⑥《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008
⑦《砌体结构设计规范》GB50003-2010
《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010
⑵该工程主要由商业建筑组成。
建筑均为丙类建筑，结构安全等级为二级，耐火等级为二级。
该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照7.0度进行设计。
⑶基本风压：
0.45KN/㎡基本雪压：
0.35KN/㎡
⑷主要楼面活荷载标准值：
类别
住宅
卫生间
楼梯
阳台
上人屋面
不上人屋面
标准值
2.0
2.0
3.5
2.5
2.0
0.5
组合值系数Ψc
0.7
0.7
0.7
0.7
0.7
0.7
准永久系数Ψq
0.4
0.4
0.44
0.5
0.4
0
2、结构设计
⑴设计标准
①本工程建筑结构的安全等级为二级，结构的重要性系数为1.0。
②在正常设计、正常施工、正常使用、正常维护的情况下结构主体的使用年限为50年。
③本工程地基基础设计等级为乙级。
⑵结构选型
区内建筑均采用框架结构或框架剪力墙结构。
⑶基础选型
建筑采用钢筋混凝土独立基础或阀片基础。
⑷采用主要原料：
①混凝土：
基础部分：
C40，上部结构：
C25及C30；
②砌体材料：
粉煤灰砖、烧结砖、水泥沙浆及混合砂浆。
③钢筋：
一级钢-HRB235，二级钢-HRB335，三级钢-HRB400。
3、竖向规划
项目基地内地形变化不大，地势平坦，为减少土方量，规划尽量接近自然标高，在避免大填大挖的前提下，人工制造地形变化，形成丰富的居住空间。
为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。
项目周围城市主干道按照城市规划早已成形。
区内各级道路中心线的设计标高，根据四周城市主干道现状标高依次得出，道路坡度控制在0.3%左右，满足地面排水的要求。
底层室内地坪高出室外地面0.3米以上。
地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量可根据汇水面积、流量、道路纵坡等设计段确定。
第九节公用辅助工程
一、电力工程
1、设计依据
（1）《低压配电设计规范》
（2）《10KV变电所设计规范》
（3）《建筑设计防火规范》
（4）《民用建筑电气设计规范》
（5）《火灾自动报警系统设计规范》
（6）《建筑防雷设计规范》
（7）《住宅设计规范》
2、负荷等级
该项目主要由商业组成。
根据电气负荷等级划分规范要求，该项目消防用电设备、应急与疏散照明为二级用电负荷，其余为三级用电负荷。
3、负荷估算
（1）商业和配套用房建筑用电负荷
商业和配套用房建筑面积120804m2，夏季用电负荷按50W/㎡估算，则夏季用电负荷为6040.20kW；其它季节用电负荷按25W/㎡估算，则其它季节用电负荷为3020.10kW；
（2）供暖系统用电负荷
供暖系统总安装负荷为35.0kW；
（3）供水系统用电负荷
供水系统总安装负荷为25.0kW；
（4）中水处理设备用电负荷
中水处理设备总安装负荷为20.0kW；
4、供电电源
项目用电由坊子区供电公司供给，拟选用1台S11-1000/10/0.4和2台S11-1250/10/0.4的节能变压器，高压开关柜选用JYN2手车式开关柜，每个高压柜上均配有微机型继电保护装置，低压开关柜选用抽屉式开关柜，变压器与低压柜的联接采用封闭式母线槽。
无功补偿静电电容器选用滤波式电容器柜。
5、导线选型及敷设方式
各室外0.4KV供电干线均采用YJV22型电缆沿室外电缆沟敷设或直埋敷设方式，统一采用150mm2。
室内0.4KV供电干线均采用ZR-YJV型电缆穿电缆桥架敷设。
供电负荷采用双路供电，终端切换，选用阻燃及耐火型电缆。
室内配线采用BV及ZR-BV型导线穿钢管及PVC管暗敷方式，各商户均实行一户一表计量，每户配10（40A）电表一只。
本项目设有一般工作照明、应急照明、装饰照明及景观照明，照度参照国家标准设计，主要场所推荐以下照度标准。
商业：
300LUX；设备用房：
150LUX；车库：
30-50LUX。
区内设置路灯及草坪灯，路灯选用庭园式灯具，光源选用金属卤素灯，草坪灯光源选用节能灯，路灯线路采用电缆直埋敷设，路灯控制采用自动、手动双控方式。
走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。
6、计量
商户计费到户，公用照明等动力设备，分摊于户计取，以便管理。
7、建筑物防雷接地
根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，区内所有建筑物均属二类防雷建筑物。
在屋顶设有避雷带，30米及以上，每层利用结构圈梁主钢筋设置均压环，并与防雷接地系统可靠连接，以防雷电及静电。
防雷引下线利用结构柱内主钢筋。
楼内所有的金属竖向干管及外墙上的金属门窗、构件等，均应与均压环可靠连接；所有进出本建筑的金属管线在入户处均须接地。
本工程低压配电系统为变压器中
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