重庆华地印象入市时机分析报告.docx
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重庆华地印象入市时机分析报告
大足华地·印象
入市时机分析报告
合富锦绣（重庆）地产顾问有限公司
2008年5月16日
目录
1、2007.1-2008.4重庆市房地产市场运行状况………………………………3
1.1、政策…………………………………………………………………………4
1.2、供求关系……………………………………………………………………7
1.3、成交信息……………………………………………………………………7
2、大足房地产市场现状分析……………………………………………………8
2.1、市场综述……………………………………………………………………8
2.2、在售项目分析………………………………………………………………10
2.3、2008年入市项目分析……………………………………………………11
2.4、大足市场前景分析…………………………………………………………13
2.4.1、大足社会经济发展状况…………………………………………………13
2.4.2、房地产市场发展状况……………………………………………………14
2.4.3、房地产政策对大足房地产市场影响分析………………………………15
2.4.3、08年下半年市场预测…………………………………………………16
3、华地印象机遇分析……………………………………………………………17
3.1、华地印象产品市场前景分析………………………………………………19
3.2、大足高端物业分析………………………………………………………19
3.3、华地印象入市时机分析…………………………………………………20
3.4、入市价格分析……………………………………………………………20
1、2007.1-2008.4重庆市房地产市场运行状况
1.1、政策
①央行6次加息9次上调存款准备金率
注解：
由于自2004年10月以来10次加息，2007以来6次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。
在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。
从目前央行持续对存贷款加息的情况来看，未来不排除继续加息的可能。
这将给地产商和消费者的资金带来更大的压力。
目前银行利息已处于高位运行，虽然后期仍会有加息可能，但加息频率会放缓，同时以提高首付标准，控制贷款条件（特别是对个人多套住房及开发商的贷款严控）等方式取代单一的加息。
受加息影响的不止购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力，以及信贷收紧环境下的资金紧缺。
②房贷新政:
央行收紧房贷的信贷管理通知
注解：
对于房地产金融市场而言，影响最大的政策莫过于央行收紧房贷的信贷管理通知，新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
此外，要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
业内人士分析，央行六次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策是导致此轮楼市阴天的影响因素，但各地楼市境况不同，一些地区可能在观望结束和刚性需求的刺激下，于2008年再现楼市“艳阳天”。
对此，易居房地产研究院的结论则是，2008年楼市基本面将与今年相仿，现有调控政策的落地执行仍是主基调，但因为周期性影响，楼市调控效果真正显现还有待时日。
③房企税收新政落地按20%以上利润预缴税
注解：
“房地产税收新政”靴子落地。
2008年4月17日上午，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号），对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。
通知指出，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
对于房地产企业来说，一旦将所得税每月缴付，则资金流动率将有所下降，会增加企业财务压力。
④《关于加大闲置土地处置力度的通知》
注解：
回顾2007年，土地市场的整治，特别是加大闲置土地的清理、处置一役打得非常艰苦。
经过去年“国六条”后半年多的房地产调控，闲置土地问题一度有所缓和。
以致于2007年4月，国土资源部在下达2007年全国土地利用计划时，更多地强调“严格控制新增建设用地总量”。
但实际情况是，全国各地的土地闲置问题依然严重。
在2007年9月，国土资源部不得不下发了《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加大对闲置土地特别是房地产开发领域土地闲置的处置力度。
根据该通知的要求，各地要严格按照《闲置土地处置办法》和《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》等文件中有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。
如土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回；对于违法审批而造成土地闲置的，要在今年年底前完成清退等。
另外根据要求，各地要在2008年6月底之前，将闲置土地清理处置情况上报国土资源部。
而2007年10月，国土资源部再次作出指示，要求各地控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。
同时国土资源部强调，开发商付清全部出让价款后才能领取国有建设用地使用权证书。
并且，国土资源部负责人再次强调，各地要保证并优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地；对没有完成廉租房、经济适用房年度供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地；对收回的闲置土地，也要优先安排用于廉租房、经济适用房建设。
上述一系列的通知要求，让今年各地闲置土地清理、处置的力度不断加大。
无形之中，给那些仍在囤地的开发商带来巨大压力。
值得注意的是，北京、深圳、广州等房价增长过快的“出头鸟”，其国土管理部门在处理闲置上更有一些实际举措和惩罚动作，曝光于“媒光灯”下的闲置土地越来越多，使得这一场攻坚战闻到些许“胜利的味道”。
⑤《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
注解：
今年对于土地市场的“深层次”管理，财税手段的多次使用无疑是划时代的。
如自2007年1月1日起，土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理，使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。
与此同时，《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》公布，修改后的城镇土地使用税税额标准，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高了2倍，征收范围也扩大到外商投资企业和外国企业。
随后，2007年1月25日，国税总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，拉开了土地增值税清算的序幕。
上述三道“紧箍咒”不仅收紧了开发商的资金链，还收紧了政府的钱袋子，对于土地市场的健康发展不言而喻。
⑥《物权法》
注解：
《物权法》对与房地产行业相关的五大问题做了明确的解释。
首先，在土地使用权期限问题上，《物权法》规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后可以自动续期。
其次，在车库、车位的归属问题上，《物权法》规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。
第三，在相邻关系的问题上，《物权法》规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第四，在物权行为和债权行为的区分问题上，《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第五，在不动产善意取得制度明确问题上，《物权法》规定，不动产可以适用善意取得。
《物权法》已于2007年10月1日正式实施。
或许在这部自制定、公布以来便备受关注的法律实施之后，我们不会再看到曾经手捧《宪法》在瑟瑟寒风中站立数个小时对抗拆迁的老人，也不会再出现“最牛的钉子户”。
在《物权法》出台实施的连锁反应下，《住宅法》、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。
⑦《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》
注解：
从户籍年限、购房者年龄对申购经济适用房人群进行规定，并从家庭人数、年收入、人均住房面积、家庭总资产四方面对申购人群进行多方面考查；并将廉租房购房标准明确化。
同时，采取“三级审核、两级公示”制度确保经济适用房申请过程公正。
《廉租住房保障办法》则进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”；廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。
《经济适用住房管理办法》则详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。
一方面扩大经济适用房供应对象，使经济适用房供应对象与廉租住房保障对象相衔接；另一方面规定严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式变相进行商品房开发，以加强经济适用房用地管理，确保经济适用房供应。
明确规定购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；确需转让的，由政府回购；其次，购买满5年的，在转让时，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款.
明确了准入准出标准，将经济适用房回归到“家庭自身居住”功能，实现经济适用房与廉租房的对接。
11月份出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则让老百姓终于“有据可查、有法可依”。
随着明后两年大批保障性住房的入市，这些政策也将迎来最终验收。
⑧《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》
注解：
在2007年5月出台的《通知》规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。
与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。
而半年后出台的《目录》则指出，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。
同时，将“普通住宅用地开发建设”鼓励投资类别中删除。
连续两年对外资投资内地房地产进行限制，再次显现外资来势汹汹的阵式。
中国的房地产市场究竟是不是被外资炒热的？
中国的房价到底是不是由外资炒高的？
比起老外们，中国人大概更想弄明白问题的答案。
温家宝总理的一番解释，或许正是对“限外令”最好的注释——“限制外资投资房地产是无奈之举，毕竟好多人还买不起房。
”
⑨《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》
注解：
《通知》确定了房地产交易监管形式，即分账户管理。
强调房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金；明确资金权属——属于交易当事人：
明确该资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人。
在一连串中介卷款潜逃的恶性事件之后，资金监管政策被“逼”出台。
时至今日，资金监管尽管被强制要求执行，但似乎并没有得到热烈反响。
或许刚刚发生不久的“中天事件”能够令那些怕麻烦的购房者有所警醒，使这一政策真正落实到位。
⑩《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》
注解：
国务院于2007年6月3日发布《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》。
该通知提出，要对新建建筑实施建筑能效专项测评，节能不达标的不得办理开工和竣工验收备案手续，不准销售使用。
新标准的实施将使目前节约30%的标准提升至65%，节能标准的提高将对住宅的居住品质、交房标准以及销售价格等有极大的提升，但同时也会加大住宅的建筑成本投入。
1.2、供求关系
2007年1至12月重庆市商品房市场新增供应和成交比例为1:
1.65。
2007年商品房的新增入市量812.17万平方米，套内成交量1342.56万平方米，新增供应体量明显低于市场成交体量。
2008年1至4月由于市场调控政策房地产市场供求关系较2007年有了较大的变化，由原来的供不应求转变为了供大于求。
1.3、成交信息
2007年重庆市商品房市场套内累计成交体量为1342.56万平方米，同比增长0.66％。
2007年市场成交量起伏较大，影响2007年市场成交量的主要因素为：
第一，新特区成立以来，重庆由区域市场跃进为全国市场，大量投资者看好投资并带动本地客户恐慌性购房，市场存量被大量去化，出现无房可售的状态；第二，市场新增供应量在6月后持续走低，开发商捂盘惜售情况严重，就算消费者购房愿望强烈也没有更多的产品可满足需求量；第三，各方面调控政策陆续出台，购房者心理负担加重，持观望态度增多；第四，一至三季度成交总量稳步上扬，尤其是“618”新特区利好消息之后，第三季度成交总量大幅度增长，达521.93万平方米，占本年总成交量的39%，随后由于政策因素的影响，市场观望气氛日渐浓郁，第四季度成交量缩减至285.5万平方米。
进入2008年调控政策效力逐渐显现，市场观望情绪依然浓烈开发商为了快速回笼资金加大了推盘量，1至4月份商品房的新增入市量为546.4万平方米，较去年同期增加263.78万平方米，同比增加93.3%。
2008年1至4月份商品房成交量为368.6万平方米，较去年同期增加58.3万平方米，同比增加18.7%。
2007.1月至2007.11月市场商品房成交价格表现出稳步的上升态势，成交价格由年初的3424元/平方米上升为4334，涨幅26.5%。
由于市场政策的影响，2007.11月至2008.4月房屋成交价格没有明显的变化，一直围绕着4300波动，市场进入调整期。
影响市场成交价格上涨减缓的主要因素为：
第一，由于受2007.10月市场调控政策的影响，市场成交量逐渐放缓。
第二，开发商为了加速回款集中在08年初推出新项目，导致市场供求关系由07年的供不应求转变为了现在的供过于求的状况。
第三，市场钢性需求强烈，在近半年的月成交量上较去年同期略有上升，使得市场价格在高位上得以维持而不出现大的下调。
2、大足房地产市场现状分析
2.1、市场综述
2006年大足城镇基础设施建设全面提速。
南环二路棠香段已具雏形，极大地拓展了城市发展空间；全县城镇建成区面积扩大到27.2平方公里，集聚城镇人口23.6万人，城镇化率达到30.9%，同比提高1.6个百分点。
五星华府、香榭雅筑等房地产项目开发加快，市民居住品质进一步提升。
全年城建完成投资10亿余元，其中房地产开发完成投资4.5亿元，增长49.5%，新建房屋55万平方米，上市体量41万平方米，累计销售商品房33万平方米。
2007年城镇建设进程继续加快。
城市管理再上新台阶，国家级卫生县城、市级山水园林城市创建成果不断巩固，成功创建国家园林城市、全国绿化模范县、全国绿色小康县，人居环境进一步优化。
城镇化率提高到32.6%。
全县新开工房屋68.5万平方米，上市42.4万平方米，累积销售商品房35万平方米。
整个2007年大足房地产得到了极大的发展，房地产开发水平上升到了一个新的台阶。
小区环境、社区规划都较以前有了极大的提高。
整个区域的房屋销售价格也由2006年普遍的1200-1300的价格上升到了1500-1900，东城新区的逐渐成形也给整个大足房地产带来了新的机遇。
2008年大足房地产预计开工总量在85万方左右，上市供应量约65万方，从楼盘区域分布上我们可以清晰的看到东城新区和北环路片区集中了大足市区80%以上的开发量。
老城区由于缺少可开发用地，2008年新推出楼盘只有中天书香世家和棠城帝景两个小型楼盘，体量总计才7万平方米。
2.2、在售项目分析
项目名
物业类型
推出时间
推出体量（万方）
套数
户型
成交价格
已售
销售率
客户来访量
（每日）
月成交
广告诉求
东方广场
多层
2008.1
0.8
63
46-122
2300
/
/
/
/
地段、投资
中天阳光水岸
高层
2007.11
1.26
106
83-140
1740-2130
57
53.77%
约12
5-6套旺季12-15套
地段、环境
多层
1.2
122
77-122
1650-1820
121
99.18%
阳光丽苑
多层
2007.7
3.78
310
80-120
1700
295
93.33%
/
/
/
城市景苑
多层
2006.12
0.6
412
89-150
1800
409
97.50%
/
/
/
六顺花园
多层
2008.3
3.2
286
86-150
1900
/
约85%
约2
/
生活方式
香榭雅筑
多层
2008.1
0.82
72
86-127
2200-2700
72
100%
10组左右
/
/
玛丽公馆
高层
2007.12
2.8
246
75-125
1800-2200
105
42.68%
约10
/
产品
翠堤华府
高层
2008.3
2.6
216
85-130
1900-2000
162
75.00%
约10
/
产品、环境
润金玫瑰园
多层
2008.3
1.42
120
85-125
1600-1850
101
84.17%
约10
/
产品
五星华府
高层
2007.11
1.51
126
70-125
2100
/
约80%
约12
20套左右
品牌、产品
多层
2008.4
0.5
40
125-170
2200
/
约90%
朝阳世纪城
多层
2008.1
1.07
84
75-120
1550-1680
58
69.05%
约6
7-8套5月份计划25套
地段、投资
合计
高层
/
8.17
694
/
约1980
约55%左右
市场存量约300套左右、由于价格高于多层销售略有不畅
多层
/
13.39
1487
/
约1850
约90%左右
市场存量约180套左右、销售数度快、市场接受度高
大足现有在售楼盘11个，产品类型主要为多层和高层为主。
2007年11月后推出产品占现在市场可售房源总量的90%以上，多层存量房约180套，高层存量房约300套。
在销售率方面多层产品明显好于高层，达到90%。
而高层产品由于售价高、日常费用多（物管费高、二次供水、维护费用）在市场接受度上明显低于多层产品。
市场热度方面，东城新区和一些位于城市中心区域的楼盘基本上每天能有10组左右客户来访，其他区域在客户来访上就要差很多了只有2-3组/天。
整个大足房地产市场在营销推广上，广告主要以灯箱广告和户外广告为主，并且大多数开发商会提前半年进行广告导入。
在广告内容上主要是以地段、产品、环境三个方向为主。
2.3、2008年入市项目分析
项目名
总体量
物业类型
预计推出时间
推出体量（万方）
套数
户型
预期价格
工程进度
客户来访量（每日）
客户蓄积量
广告诉求
中天书香世家
3.4
多层
2008.10
约3.4
320
82-118
未定
土地拆迁
约50组
150组左右（项目4.26日亮相）
教育、环境
碧景苑
0.6
多层
2008.8
约0.6
46
86-130
1700
一楼
/
/
地段、户型
香榭雅筑
约20
高层
2008.10
约4.0
350套左右
未定
2500-3000
5月动工
10组
300组登记客户
企业形象
御墅林枫
约20
多层
别墅
2008.10
约2万方
200套左右
85-150
2200左右
平地
10组
600组登记客户
产品、生活方式
华阳福居
1.7
多层
2008.8
约1.7
260套
75-235
1900左右
一楼
3组
/
生活方式
棠城帝景
3.5
高层
2008.11
约3.5
300套
未定
未定
方案选择
10组
200组
/
中天国际
约5
高层
2009年
/
/
/
未定
未动工
/
/
地段
盈彩美居
3.5
多层
随时可以推出
约3.5
300
/
未定
已经封顶/抵押
/
/
/
凤凰城
约13
多层
2008年底
约1.8
150套
80-150
2200
平地
7组
300组
产品、环境
棠城风光
约5
高层
多层
2008.8
约5
400套
79.8-122
1900
下地基
7-8组
200组左右
地段
蓝湖丽都
约34
多层
高层
2008年底
约5
/
/
未定
平地
/
/
生活方式
棠城丽景
11.2
多层高层
2008.10
约2
/
/
未定
平地
/
2008.2月在宏声广场有外展场
/
新东方花园
13
多层
2008.7
约1.5
120套
80-170
1900以上
5月动工
12组
300组登记客户
产品、企业
润金玫瑰园
7.2
高层
2008.5
1.6
136套
90-120
1900
5层
15组
直接加推
开盘信息
五星华府
约20
多层
2008.8
约1.6
/
/
/
平地
/
/
品牌、产品
朝阳世纪城
4.2
高层
2008.10
约3
300套
64-122
1850-2000
平地
5-6组
内部认购8套
地段、投资
华地印象
10.8
高层
未定
约1.2
约100
108-130
2200
平地
/
/
/
合计
约176
多层
约20.1
高层
约21.3
东城新区
约117
多层
约9.9
高层
约13.8
2008年下半年，预计要推出的楼盘大约有17个左右，其中东城新区9个。
其中多层体量约10万方、高层约14万方，占整个大足市场将要推出楼盘量的59%。
在新增项目的规模上也较以前有了很大的变化，有8个楼盘项目总体量超过10万平方米，项目品质有了很大的提升。
在产品的预期价格上普遍集中在1900-2200着一个范围，较目前市场销售价格略有提高。
市场活跃度方面品质楼盘一般能维持每天10组的客户来访量，并且在客户积累上普遍都有200-300组左右的客户存量。
在市场推广方面由于大部分开发商都邀请了一些专业的代理机构为其做广告策划，在广告内容和策略上都有了很大的提高。
2.4、大足市场前景分析
2.4.1、大足社会经济发展状况
数据来源：
《2006-2008年大足政府工作报告》
从以上数据可以看出大足市现在正处于社会经济高速发展的，随着大足融入重庆市1小时经济圈，使大足凸显出了较好的区位优势和强大
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