XX产业园区标准厂房施工建设项目可行性研究报告.docx

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XX产业园区标准厂房施工建设项目可行性研究报告

XX产业园区标准厂房施工建设项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况

项目名称：

XXX产业园区标准厂房建设项目

项目承办单位：

XXX区开发建设有限公司。

项目法人代表：

XXX

项目建设性质：

新建

项目建设地点：

XXX省XXX市XXX村

项目建设期限：

建设工期24个月

项目功能定位：

以XXX区特色产业为主导，发展食品加工、电子、仪器仪表、机械制造等产业

项目区位图：

（附图）

1.2建设单位简介

XXX区开发建设有限公司成立于2010年，主要负责对XXX区建设项目进行融资、投资和建设项目管理工作，公司性质为国有独资公司，注册资金20000万元人民币，公司下设办公室、财务部、投融资开发部、征地拆迁部、道桥工程部、房建工程部、内审计部、安委办和监督考核督查室。

1.3主要技术经济指标

1.3.1项目的建设规模

项目用地总面积：

234404.19m2。

（该标准厂房项目的配套项如办公楼、宿舍、物流等不包括在此红线用地面积内，本报告也不对上述项进行详细论述。

）

总建筑面积：

297309.18.m2，包括XXX栋标准厂房及门卫设备房等。

其中：

厂房面积：

272064.3m2；

库房面积：

22624.88m2；（13#、14#标准厂房和29#、30#钢结构厂房作为厂区配套库房）

公厕设备门卫等用房：

2620m2

项目占地率40.73%；环境绿化占地面积45708.82m2；绿化率19.50；容积率1.27。

1.3.2主要技术经济指标

主要经济技术指标见下表：

总经济技术指标

指标

单位

备注

总用地面积

234404.19

平方米

总建筑面积

297309.18

平方米

其中

厂房（库房）部分

294689.18

平方米

其中

混凝土厂房

264686.94

平方米

钢结构厂房

30002.24

平方米

公厕设备门卫等

2620.00

平方米

容积率

1.27

建筑占地面积

95481.20

平方米

建筑密度

40.73%

绿地面积

45708.82

平方米

绿地率

19.50%

停车位数

690

辆

厂房按每100平方米0.2辆

1.4报告的研究范围

根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，结合本次建设园区研究分析的特殊性，我们对园区建设的背景及必要性、园区性质与建设的可行性、建设规划设计方案、近期拟建项目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述园区建设的背景和必要性、建设的可行性、建设规划设计方案、投资估算和资金筹措及效益评价，以期为建设园区的决策提供可靠的依据。

1.5报告的编制依据

⑴中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号）；

⑵中华人民共和国安全生产法（中华人民共和国主席令第70号）；

⑶中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）；

⑷中华人民共和国环境保护法（中华人民共和国主席令第22号）；

⑸建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）；

⑹《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》

⑺委托单位提供的本项目相关的基础资料、数据等。

⑻项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。

第二章项目的建设背景及必要性

2.1项目的建设背景

随着XXX区经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为XXX区项目投资依托和新的经济增长点的黔西北产业园区也取得了长足发展和显著成就。

园区不仅成为了XXX市最具活力的地区之一，而且也成了促进XXX区区域经济发展的强有力的推动器。

随着黔西北产业园区的发展，工业园的环境、服务得到社会广泛认可，更多新的企业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了园区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以发挥应有的带动作用。

为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，碧海投资公司在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在黔西北产业园区建立标准化厂房工业园。

建立标准化厂房工业园区是XXX市经济社会发展的客观要求，有利于拉动黔西北产业园区以及附近区域的经济增长，有效推进XXX区城市化进程和XXX市经济结构的调整、优化和升级，大力促进XXX市“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进XXX市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。

因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。

2.2项目建设的必要性与可行性

2.2.1建设标准化厂房产业园是现代工业发展的客观需求

建立标准化厂房工业区，符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径。

美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之归结为10个方面的效应：

充分利用城镇的销售市场、促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模、充分利用城镇便利的交通运输条件、有利于相关辅助性工业的成长、有利于形成高素质的劳动力市场、有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场、有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助、有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通、有利于刺激企业之间的竞争和改革、可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。

因此，建立标准化厂房工业园，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。

建立标准化厂房工业园，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。

随着经济社会的不断发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为XXX区项目投资依托和新的经济增长点的黔西北产业园区也取得长足发展和显著成就。

目前，已有全国500强企业之一的雨润控股集团、全国果汁业龙头企业汇源果汁等19个项目落户园区，预计总投资可达70亿元。

在XXX区发展战略上，园区建设是其中重要一环。

如今，全国各地都在加速工业集中区的建设。

而在工业集中区建设标准化厂房，是不容忽视的。

首先，标准化厂房是全民创业的孵化基地。

中小投资者在创业之初，资金是紧张的，多是首选租用厂房。

因此，能提供标准化厂房的工业集中区将是他们的首选。

来承租厂房的都是中小投资者。

他们在这里进行最初的发展。

等发展到一定程度，还可以再征地建自己的厂房。

其次，标准化厂房是外来投资的承接平台。

外来投资，包括外资或是中心大城市“退二进三”撤出的工厂，经常看中的只是当地相对便宜的劳动力资源或是市场，也许最初并没有长期在当地经营的计划。

因此，他们不愿意投资建厂房，更想租用标准化厂房，只要机器一安装，就可以很快地投入生产，将来向工资更便宜的地方转移也方便。

因此不少投资者到一个地方，先询问的就是标准化厂房的情况。

有了一大批标准化厂房，就有了招商引资的载体，有了低成本、快回报的投资优势，就能快速吸引投资，有效提高招商引资成功率，就能催生大项目、培植大税源、致富老百姓。

标准化厂房建设将为外来投资企业解决一次性投入过大，基础设施建设周期长等问题，使企业能够根据市场的变化，通过租货厂房等方式，迅速组织生产，促进企业产品早日上市，吸引投资开发商来此落户。

其三，建设标准化厂房，可以集约用地。

近年来，经济高速发展与土地资源紧缺的矛盾日益显现。

如现在的浙江省生产总值增幅明显低于江苏省和山东省，其中一个原因就是因为土地等生产资源紧缺，导致投资外流，发展受阻。

而标准化厂房是集约用地的一好办法。

在苏南各处，经常可以看到多层厂房整齐排列，厂房从单层“加”高到二层、三层，比起以往企业“各立门户”的建厂方式，标准厂房区的土地利用率提高了1倍以上，被认为是“向天借地”、集约发展的基本模式。

标准化厂房建设可有效增加城市绿化面积，美化城市环境，节约能源，减少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投资环境，可有效完善区内交通网络，拓展城市发展空间，增大城市面积，推进城市化进程；可有效加快城镇化、扩大城乡就业。

该项目的建设有利于加快XXX区经济可持续发展；有利于调整XXX区的生产力布局，发展开放型城市经济；有助于促进西部城市化水平提高，优化西部地区产业结构。

2.2.2丰富的可利用水资源

XXX市XXX区拥有较为丰富的水资源。

年均地表径流量为14.92亿立方米，平均每亩土地地表降水总量654.3立方米，径流量为291.4立方米，地下水储量为4.33亿立方米，尚待进一步开发利用。

水能资源可开发量为115714千瓦，在XXX省属水能资源丰富县区。

2.2.3丰富的矿产资源

XXX市XXX区矿产资源有硫、铁、煤、锌、大理石、硅砂、铜、草炭、粘土、高岭土等20余种，其中：

煤炭地质储量达42.55亿吨，以无烟煤为主，有少量烟煤、煤层4至5层，机械性能好，热量7000至8000大卡；硫磺矿储量达8.41亿吨，有铁磺、褐铁磺、菱铁磺、针铁磺等类型，品位较高，易采、易选；已探明的粘土储量达到3000万吨以上，三氧化铝含量平均达30%以上，其它有害物质均低于2%以下；大理石资源尤为丰富，作为建筑材料颇具开采价值。

2.2.4丰富的生物资源

XXX市XXX区生物资源十分丰富。

全区林木资源有700余种，农作物资源有玉米、稻谷、小麦、马铃薯、烤烟、油菜籽、花生、大蒜、苎麻、蚕桑等455种，中药材有杜仲、天麻、半夏、何首乌、金银花、苦参等2000多种；花卉类400余种，此外还有蕨类、菌类和饲料类等植物资源，草种资源378种。

XXX市XXX区还有独具高寒山地特色的猪、牛、马、羊等产品，沔鱼河四腮鱼属全国珍稀鱼种，资源丰富齐全。

2.2.5XXX区的政治优势

在制度上，作为为喀斯特地区经济社会发展提供借鉴的全国第一个综合改革试验区，XXX区是由中国共产党领导的多党合作共同推进改革开放和贫困地区实现可持续发展及跨越式发展的成功范例，试验区的发展凝聚了各民主党派的智慧，显示了统一战线的强大力量。

在发展理念上，XXX区作为国家实施贫困地区科学发展的试验场，始终坚持以创新的思路开展试验区工作，超前探索，先行先试，成为可持续发展战略的探索和实践基地。

在智力支持上，各民主党派中央、全国工商联、中央智力支边协调小组暨支援XXX区顾问组20余年如一日，深入XXX区，指导制订试验方案，协调解决改革试验中的重大问题。

引进资金、联系项目、培训干部、帮助输出富余劳动力、兴办各种社会事业，这些不仅直接推动了XXX区产业结构和基础设施建设不断发展，有力地促进了试验区的各项工作，也为XXX区的未来发展奠定了良好的基础。

这些优势，将对食品药品工业园区的发展起到很好的推动作用。

2.2.6优越的区位优势

XXX区地处乌蒙山腹地，位于川、滇、黔三省交通要冲，交通便利，四通八达。

目前，横穿毕节东西和连接南北的两条国家级骨干高速公路“杭－瑞”、“厦―蓉”和穿越毕节腹地的“成都—贵阳—广州”客运专用高速铁路（350公里/小时）毕节段全面动工，毕节——威宁省级高速公路、XXX机场已基本完成，国家规划的4条铁路7个通道经过毕节并将于2011年全面动工。

随着交通基础设施的进一步完善，作为国家规划建设的一级公路交通枢纽、二级铁路综合枢纽城市，XXX区将成为川滇黔三省交汇处的区域性物流中心。

详见下图所示：

项目区交通优势、区域优势图

2.2.7较好的用地条件

XXX区位于XXX省西北部，是典型的喀斯特地形地貌特征。

境内山高坡陡，峰峦重叠，沟壑纵横，河谷深切，土地破碎，高原山地比例高达93.3%。

但食品药品工业园区的规划范围内，用地总体较为平坦，坡度适宜、可作为城市建设用地的用地比例在80%以上。

2.2.8良好的基础配套设施

XXX区大量的基础设施已经建成投入使用，可以为拟建园区的修建提供交通通道。

XXX市有着几十年的现代城市建设经验，施工技术力量雄厚，劳动力资源丰富。

综上所述，建立该项目是XXX区经济社会发展的客观要求，有利于拉动黔西北产业园区和XXX区的经济增长，有效推进XXX区城市化进程和经济结构的调整、优化和升级，大力促进“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进当地经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。

因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。

第三章项目市场分析

3.1目标市场分析

项目目标客户主要定位在以下产业：

建适合机械、电子、仪器仪表、食品加工等行业需要厂房。

该项目主要以招商引进成长性好的中小企业为主。

该项目招商引进的目标企业——中小企业在我国经济中占有重要地位，中小企业基数大，占企业总数比例高，据国家工商行政总局统计，2011年中小企业占企业总数的99.6%，占中国GDP的58%，占工业新增产值的74%，占社会销售总值的59%，占税收的63%，占出口总额的68%。

中小企业厂房需求量最大，选择标准厂房的比例也最高。

3.2市场竞争分析

主要是近郊农村的社、村、镇三级集体建设的非法工业园，这些工业园土地属农用地，没有经过合法手续将农用地转为工业用地，建设也没经过规划部门审批，属乱搭乱建。

06年8月31日，国务院颁发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，按通知精神，这部分厂房和土地属于国家清理整顿范围。

据我们统计，近郊这类厂房供应量约有10万M2，也没有招商优惠政策，主要面向中小企业出租。

这类厂房生产环境较差，无合法手续，随时有搬迁的可能，对企业发展不利，存在多次搬迁费用产生。

这类厂房与该项目目标客户有交叉，但竞争关系不大，对该项目影响较小。

3.3SWOT分析

根据企业战略分析方法（SWOT），即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。

其中，S代表strength（优势），W代表weakness（弱势），O代表opportunity（机会），T代表threat（威胁），其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。

可以看出：

该项目优势大于劣势，机会大于威胁，该项目有宏观调控带来的风险，但只要该项目把握好了开发节奏，该项目完全能够开发成功。

详见SWOT矩阵列表：

SWOT矩阵列表

优势（S）

劣势（W）

1、区位交通：

（1）位置优越

（2）节约物流成本；

2、产品特点：

（1）有明确的产业定位，按行业对厂房需求打造。

（2）“三位一体”规划，办公、加工基地、生活配套三个方面完美结合，有利于企业发展壮大。

（3）纯框架结，高挑空，自由组合，深受客户欢迎。

（4）人性化设置，规划合理

（5）花园厂区，提高企业生产经营环境。

（6）高标准规划、高品质建设、高档次服务，企业无后顾之忧。

（7）量身定造，满足客户个性需求

（8）付款方式灵活，还能为客户提供按揭等融资服务。

1、项目所在工业园区：

（1）工业氛围较差，工业气候不成熟

（2）工业园配套设施还不成熟

（3）所在园区知名企业少

（4）园区现在交通还不太方便，公交车少。

2、项目自身：

（1）客户有购地自建的习惯，标准厂房要客户接受，还需耐心解答客户疑问。

（2）产品价格与购地自建相对较高

机会（O）

威胁（T）

1、工业地产最大的收益者是政府，标准厂房会得到园区及政府的支持；

2、市政府出台了标准厂房优惠政策，可一定程度降低开发成本，与企业自建厂房价格差距缩小。

3、该项目定位的行业比较成熟，企业厂房需要量较大，需求比较迫切。

4、该项目定位行业是最适合集约化建设标准厂房的行业。

5、“三位一体”集约化打造产业基地，填补市场空白。

1、国家加大了宏观调控力度，未来2-3年内，企业经营环境有可能发生大的变化，该项目正好处于紧张的建设过程中，可能对项目带来较大的风险。

2、大企业有购地自建厂房的习惯，企业厂房消费习惯的改变困难。

3.4经营模式分析

XXX区黔西北产业园按“高起点规划、高标准建设、高质量服务”的“三高标准”进行开发经营。

该项目聘请上海翰联设计院进行施工图设计，按“统一规划、统一建设、统一配套”“三统一”模式进行开发运作。

（一）统一规划

该项目拟按“三位一体”规划设计理念进行统一规划，按“盈田模式”模式打造现代化的集约化的产业基地。

所谓“三位一体”就是将所有入驻企业的商务办公、生产加工、生活配套分别进行集中建设，该项目自然形成“商务办公区”、“生产加工区”、“生活配套区”三个不同功能的区域。

各区域功能具体如下：

1、商务办公区：

拟按生态商务花园的标准进行规划建设，是入驻企业的首脑机关机关集中区，也适应只需要办公的公司总部入驻，具有总部经济的功能。

商务办公区集中规划建设在项目最佳位置，避免了车间对办公环境的影响，统一了企业形象。

该区域除了满足基本的办公要求以外，还具有研发、产品孵化等功能，还配备健身、娱乐、商务活动配套设施。

所有企业的首脑机关都集中在这个区域，企业的所有商务活动都可以在这个区域举行，有利于提高企业对外形象。

2、产品加工区：

拟将所有入驻企业的生产厂房集中规划建设在一个区域，建设有标准厂房和专用厂房，每个企业的生产加工车间又是相对独立。

产品加工区实行人车分流，保证生产加工所需物流通畅。

该项目将根据机械、电子、食品等产业特点，预先规划建设一部分标准厂房，来满足企业的生产加工需要，同时该项目还将根据部分企业工艺流程等自身特点，进行量身定造专用厂房，为企业提供完善的厂房解决方案。

3、生活配套区：

拟将所有入驻企业的员工宿舍及其他配套设施进行集中规划建设在一个区域，与办公区域、生产区域严格分开，这样有利于经营管理。

每个企业可根据自身需要，可选择购买或租赁员工宿舍，不需要每个企业花费时间和精力来管理生活配套设施。

这些完全是通过市场化来解决。

这种“三位一体”的规划模式，充分体现人性化设计理念，让入驻企业专注于生产和销售，其他配套服务都可由统一的物管公司来解决，企业可以共享办公及生活配套设施，入驻企业既节约了建设资金的投入，又可节约经营成本，促进企业发展壮大。

（二）统一建设

该项目将根据政府有关部门要求，进行统一建设，办公商务区、生活配套区、道路基础设施必须进行统一建设，注重项目整体效果，注重沿街外立面形象。

厂房重点建设标准厂房，也可以根据入驻企业需要，在不改变规划要求和建筑风格的情况下，量身定造部分专用厂房。

（三）统一配套

该项目生产加工区所需的水、电、气统一建设到厂房周围，企业根据需要申请用水、用电、用气数量。

生活配套设施集中统一建设，建成后提供统一的配套服务。

与该项目配套的商务酒店、商场超市、餐饮娱乐统一规划建设。

第四章服务方案及建设规模

4.1服务方案

标准厂房项目建设是在已形成的总体规划的基础上，聘请资深规划设计单位进行规划设计，由黔西北产业园区开发建设有限公司组建标准厂房建设管理有限公司负责项目开发，通过招标形式择优选择施工单位进行建设。

4.1.1园区优惠政策

为进一步加大招商引资工作力度，扩大利用外来资金规模，优化投资环境，鼓励和吸引更多的企业到XXX产业园区（以下简称园区）投资兴业，加快园区发展步伐，增强可持续发展的后劲，根据国家、省有关法律、法规及地区相关规范性文件规定，结合园区实际，按照“减、优、限”的原则，黔西北产业园区管理委员会制定了《XXX产业园区招商引资优惠政策（试行）》。

4.1.2工作措施

黔西北产业园开发建设有限公司在一手抓好标准厂房带动开发的同时，可以采取以下几项措施，吸引外来投资者建设厂房和项目入驻：

⑴设立企业联合办公中心，对进区企业实行一个窗口对外，一站式办公，一条龙服务，方便企业入驻，提高企业入区的积极性。

⑵完善落实园区优惠政策，对企业在办证、管理、享有的优惠待遇等方面应做出具体规定，严格依法行政，切实保障区内企业的经营自主权，维护投资方和企业的合法权益。

⑶设立招商服务部门，管理办公室应利用政府的资源优势、对外联络优势，建立一支精干、高效的招商队伍，协助园区进行招商引资。

⑷对园区实行相对独立的管理，设立园区综合执法机构，负责规划、城建、市容、环卫、绿化等方面的执法工作。

⑸设计印制精美的开发区投资指南并在开发区网站定期发布工业和招商信息，广泛宣传。

⑹将标准厂房包装成若干项目定期在国家、省、市以上新闻媒体刊发专版，广泛推介。

⑺充分利用各类会展机会，广泛出击，增强招商的针对性，提高招商实效性。

通过以上措施，推介工业园标准厂房投资环境和招商引资优惠政策，引凤筑巢，为推动临潼经济快速发展做出更大的贡献。

4.2建设规模

4.2.1建设规模的确定

经过反复论证和调研，该项目规划设计进行了多次修改，最终建设规模确定为项目总用地面积234404.19m2，总建筑面积297309.18平方米。

建设规模的确定主要考虑了以下因素：

（1）黔西北产业园的良好发展态势。

随着黔西北产业园区的发展，工业园的环境、服务得到社会广泛认可，更多新的企业有入驻意向，而原有得工业用地确已经用尽。

（2）XXX区丰富的待开采资源，XXX区具有丰富的生物矿产资源，由于前期经济发展的相对滞后，随着西部大开发的深入和国发2号文件的批复，XXX区工业企业发展也必将渐入佳境。

（3）随着大批基础设施的进一步完善，XXX区的交通枢纽优势和区位优势将越发明显，也必将带来大批企业的入住。

（4）比较和参考了与XXX区区域条件、经济水平、人口数量相类似的工业园建设规模。

（5）由于场地的土地整理成本较高，场地挖方及基础超深处理成本较大，经测算项目园区容积率需要达到1.0以上才能达到盈亏平衡。

（6）如果园区规模过小，将起不到产业的聚集效应和龙头带动作用。

4.2.2建设规模

该项目用地总面积234404.19m2，总建筑面积297309.18m2。

其中厂房面积272064.3m2；库房面积22624.88m2。

公厕设备门卫用房2620m2。

占地率40.73%；环境绿化占地面积45708.82m2；绿化率19.5%；容积率1.27。

园区分为左、中、右三块用地组成。

左侧地块由9栋标准厂房组成，厂房沿规划道路依次排布，沿南侧碧海路布置2栋6层厂房，其余为3~4层厂房，厂房车辆均能自各建筑到达各出入口，满足消防要求。

中间地块由16栋标准厂房组成，沿南侧碧海路布置2栋6层厂房，厂房沿规划道路依次排布，车辆均能自各建筑到达各出入口，满足消防要求。

右侧地块由5栋钢结构厂房，3栋6层厂房组成，钢结构厂房垂直南侧碧海路依次排布，车辆均能自各建筑到达各出入口，满足消防要求。

三个地块呈规整布局，标准厂房，依次布局，互不干扰，满足现代厂区高效的工作流程，和统一管理和独立运营的需求。

营造独立内庭院绿色的园区环境。

整个区域内形成环路，满足各类车辆通行及到达各栋建筑物出入口，并满足消防要求。

4.2.3主要技术经济指标

4.2.3.1总经济技术指标

总经济技术指标见下表：

总经济技术指标

指标

单位

备注

总用地面积

234404.19

平方米

总建筑面积

297309.18

平方米

其中

厂房（库房）部分

294689.18

平方米

其中

混凝土厂房

264686.94

平方米

钢结构厂房