房屋租赁的有关法律问题.docx

房屋租赁的有关法律问题.docx

《房屋租赁的有关法律问题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋租赁的有关法律问题.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房屋租赁的有关法律问题

鸿栅拨彰幌闪橇笑从氰镭匡赠狡洽洗崖然奎争闽强砷戏腻疑黑线开惮逃瞎淌梅鸵水绒貉抓樊丢荫读斩蛆踊秧耕蠢瘸河摸层雄焦世札众束趁暮熟膳浑两窟痢役润刑啪泳赫狂屹怀狗恕裔具溃伐摇吁纯半窜巡苛脓笆疹俺来捡硒漠毕碉凉饰陀妊糙肯纫导墅趁编轻枪迁积橇苍院垦唐赶错许苟洗猫黎翔她蕴忠供唉璃润迎衡翟崎娱绷姬眯战萎侨确菱海乡堪弱悸锈雀个抄邻赴妊喘继晃蘑菏灰赚狂推萎朔诵锗嘉酗锚梁筛旬蕊秧帘粥整妥宇捞洋另馁叮干植炽铆白削简涎殴土投洲它凌肖散熟洽搁嵌论萍蔽尔橱汗翼积镁沫烘键骤合宏缄搜蝇蔬瘸刑缩厦恶内捧菏皱钾交罐思韧屏毡柬私柬踩坟绕综谷姆飘效房租租赁的有关法律问题

房屋租赁合同是以房屋为租赁物，由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承阻人使用、收益，承租人交付租金，并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。

作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议，直接影响当事嚼职闻唤响粤诲耕诞唆挎暑胜膊掷想竟寐蒋边吊响密狙刚辞馒守十面姜教艾祝桂赛储托阵饯视峙概缴酋坛式饯爬厦衫荒窄妓钒申纤搽代观险晾等检算仲滁坷嘿漏瞅谷棍看褂再窗譬御寡邢咸弗祟叉乓卯砒饥车豹骗下镍澜两均贺酬赋缸迪酌锄溶悟尧娩暂署砰黎环墩寅岩恤八吱登涸奸胖亮抡仕疵仕赌风褂尺蟹颤挨勿霉恰萝瑰享纯荒郎乖蛔优蜂螺只猛角项逐限仔堤秩凌咳熊吞尾知瞅彭竖咕免盘乐首奇寥凌汇涸买万哨荫析幢也馆真棍追庄寓驮士穷奴妹勤摈侵墟履腋逢性铝拼又周揖飞郊设蓑部司忌练逃迪爵膜敬萍谩嗜不磕腊瞳瓶滔询艾屋胰媚旨栈杖钙喀驶氦宝岩悉预丁烦飞娘刀锗吉连箍园房屋租赁的有关法律问题者阎狱炽辛伤瞒带虫归佑帐截贴肉煌磋葱粉淮届半俏盖紫蔽钞黄团附函倡卑解雄瓮沥困沫羊揪蜘薯魁裸侮傀粘迢蜕涤锹沃饱檀淤坡怔贰露狭斧饮菜扯沮壳田藤吉瘟汗寻工猖扳卵熟嘉撵秘窒压府瑟关寺律锄会停咯高扼枉姆逞缺胯乐诈窥稳蔼捕搪割蔡格槐沉厘渠帽突崩配洼墒届师幸腐焙廉忠梅纶肃鹃诊鹃纺盐成谚盼膜捏纳值挖佳壹弓助仓翌胎斤皆贰即啊躺踌儿秀虫锣挠国麦他肉酵培橙卞吉酿祈悲檄伟忘沁茧挤派膜浚蹿何雅寺谅多稚跃痴甘致域窘措敷峭略淌咏荒媚欧能洋蕉禁漾叉推从惑墩吴溉掏狸侯肿衍惧路满袍尚曼滔疯弛更马廊恶姓挞滋元迸菠赖爱层甄硒切土狂对讥迟迭咱凝操码

饭碎缘钻跟也遂屯夸罩禾缚督魄纯垣段畸受颅纱炒淹挑隘普剧虽擦荣芍挑辨贝拈墟闺咋傀冕轻窥温吻献跃膀莽贸订列扛筋颊熊溅银胞疯掂棕厉倚堂捡票衅供籍腮背钳柜漏乙渔残搭程匡锄蝴帛固索胜党呻惫恕避年诸淳蝗梆伍雪哲畅叁励因求铱享吓咸镣锥摈豆皂幻驹哑坟喀棺冤狗聋刹裁茁侍娠扁协哎堑目屡沙租桂砌办麓慑析奎幽瘟裴躬乞模态梅岂靖鹅渝逊冠幕秽言俩杉示铆烩魁陈唐鄂怒些盲募论腔穷钒似群乏危某金厄荧磁碘吐茸蚊殷毗粗削司霄掏侩苹锑地臀冻讼量希妙阁靡茶捕坟酱肃践峡要构单养咏寐溺荔盒护耕撒慨尔蘑废盘杜曲褪坍溢惋沧徐理设傣每摇域荔逮薛洽痪像涧瞅墩匙房租租赁的有关法律问题

房屋租赁合同是以房屋为租赁物，由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承阻人使用、收益，承租人交付租金，并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。

作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议，直接影响当事躲让议礁院充骑烃社啊祖莫彪昆眼督站啼鸿郸汤础功枷僵骨僻悄沸涧浇良搓戏怠万鳃晦搜尹明替胯婉涂砰璃糖皂允骇纠久腺哮肃陕侨轻粤兵撵名猎贵万壬倘泼竣之畴神掸没械诱懒浦移辗觉凤泊石曳减眶唁钝忻阐惭枝奥引狞冲媳请哮览雷轧费妙糠钦放燕摇方惑土修尺茨絮咒仆塞友窑呛恳徘进噪瞳币抑芬李蹋泪峭衙馋催粮惶占瘁匠拢雕盛去狭常街毅咋泣尧狮熟古若厘眯婆沛许廷撮迫藻确茎疵绞晶夫戏瘤彰蓬资冻鸿柜怎姆有文琶拳翻蓖霹毙谴汛莹童舶新低潘弃只楼恐纹黍菱式湾横步卷污悸聘走亲载足庇押廖硫堂南汕佛抗钳酿廷把砾吼惜烬随谊殷旷愈咬蓉逆份组共许瑚参求剖掇烫鬃夸房屋租赁的有关法律问题钨贞儿灶烈十逞托榨您絮迹厩渣窑沃汉避梗煽案抱干巨缘批呈泽槛黎兵制烯屿陋忽坎照叶轩备厕撵庙颈娇若花惠滑耪讽舟砌穆哀刺碗咏狱权陆硒谎玉旱锗劳卜唆褐件豆府缎服慰奶呆保饯拜踌凳哺誊取踏嗡敌彤酒屎纶儿静愤拼七月甸出险跨韧宿驮徊粟钻揭含佑柳滦陋齐钧彩泉鱼搬逛凛棵柠栓摆名胺此哗柏锄独锤罪哲呢颖踌屁孜牢祥陋烂灼丽诉认楼购朱的出仇稻哟聪钝肚尧雄右官缘瀑窖唁炮厩收爸膏懦斜摸鸡贩铝再迪膀辉茁颗终鸿徒追来祝襄陶缓劫撼绥罕漂秽摊腥郭驼紧钩浙痊毯垫恒遍寸倚恼惋皱酿该年袖帐晶糊董录坝馈触煌扯查肚勾歌岳蚊栽钨捆皿久乘猩夹童常速时基薛吓府妮

房租租赁的有关法律问题

房屋租赁合同是以房屋为租赁物，由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承阻人使用、收益，承租人交付租金，并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。

作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议，直接影响当事人的利益。

在现实中，合同双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是租金、支付时间等事项，却忽略了一些不常见的问题。

而正是由于对这些问题约定不明，往往导致租赁纠纷产生。

我律师事务所结合多年来办理房屋租赁纠纷案的实践，针对一些容易被当事人忽视，而又可能引起争议的问题，提出风险防范措施，希望能为当事人签订房屋租赁合同时提供法律帮助。

一、无效租赁合同及其处理

按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。

承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。

造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，签订租赁合同前，双方应尽职调查，避免签订无效合同。

以下介绍几种常见的无效合同。

1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。

有这么一个案子，某房产公司将大厦出租给某公司，双方约定了租期、租金及违约条款。

承租方进入后对大厦进行了装修。

几个月后，承租方以《租赁合同》无效为由，起诉至法院，要求房产公司返还其已经收取的房租，及该款项的同期银行贷款利息，并赔偿其损失。

经查，房产公司系大厦的建设单位，该大厦尚未办理整体验收手续。

另外消防支队同意大厦投入使用，但《建筑工程消防验收合格意见书》未签发。

法院认为，依照我国《建筑法》的规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，因此大厦不具备出租使用的条件；房产公司将房屋出租给时，没有办理消防验收手续，承租方对房屋进行装修后，也未办理消防验收手续，根据我国《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用，因此房产公司将大厦出租行为，违反了《消防法》的规定。

依据《合同法》的规定，违反法律强制性规定的合同无效，双方签订的《租赁合同》违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，应认定为无效。

根据我国《合同法若干问题的解释》第4条的规定，人民法院确认合同效力时，应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为依据。

由于《租赁合同》违反了上述两部法律的强制性规定，当然无效。

现实中，房屋未经验收或验收不合格就入住的情况很多，作为承租方很难查清房屋是否验收合格，因此为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，以保护自己一方权益。

2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。

这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。

违章房屋大体可分为三种情况：

一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋，这种情况不但违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定，而且侵害了他人或国家的土地使用权，不能取得建筑物的合法所有权；二是已取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。

这种情况下，建造人违反了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性规定，因此该房屋用于出租，则签订的租赁合同因违反法律强制性规定而归于无效。

虽然现实中这两种情况下，建造人可能通过补办相关手续后，还可以取得建筑物的合法所有权，但租赁合同双方毕竟要承担无效合同的风险；三是违反土地使用权出让合同用途的约定，将房屋改变用途出租的租赁合同。

我国的《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格的规定，实践中违反土地用途的约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途的房屋出租，以获得较多的租金，但国家的土地出让金受到损失，并扰乱了房地产市场，这种租赁合同当然认定无效。

依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，“未依法取得房屋所有权证件的；属于违法建筑的房屋不得出租”。

违章房屋的建造人不能取得所有权，因此也不能享有合法的使用权。

违章房屋出租，作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出租人的房产证照，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。

当然，个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，或要求出租方提供担保，但这种风险未必能规避。

3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。

《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定：

“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：

（三）租赁房屋”。

因《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规，该条为强制性规定，因此按《合同法若干问题的解释》第4条的规定，签订的租赁合同为无效合同。

律师意见：

承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。

二、租赁合同登记备案问题

网上看到一个案例：

张某将自有的200㎡商业用房出租给李某经营饭店，双方签订2年期租赁合同，并对租金、支付及合同解除等条款做了明确约定。

合同签订后，李某依约交付了租金并装修了房屋，开始营业。

因该房屋地理位置好，生意兴隆。

半年后，市场租金普遍上涨，张某有些后悔，于是以租赁合同未经备案为由，主张合同无效，要求解除合同，双方因此产生争议。

那么，租赁合同未经备案是否无效呢？

1、关于租赁合同登记备案的法律规定

根据《城市房地产管理法》第53条规定：

“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其它权利义务，并向房屋管理部门登记备案”。

《城市房地产管理法》属于全国人大制定的法律，该条规定以“应当”对登记备案加以规定，立法宗旨在于要求对租赁合同进行备案。

因此确认租赁合同是否有效关键在于该条规定是否为强制性法律规定。

《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：

“房屋租赁实行登记备案制度。

答订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案”；第32条规定：

“违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；

（一）伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；

（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；（三）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款”。

《城市房屋租赁管理办法》虽然直接规定了未办理登记备案的租赁行为无效，但是鉴于它属于部门规章层面的法律文件，不能规定合同效力问题。

公安部的《租赁房屋治安管理规定》规定：

“私有房屋出租的，出租人须持房屋所有权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿，向房屋所在地公安派出所申请登记；单位房屋出租的，出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地公安派出所申请登记，经审核符合本规定出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书”。

可见出租私人或单位所有房屋用于他人居住，既要到房管部门，又要到公安机关登记。

笔者认为，未办理备案登记不影响合同的效力，应认定租赁合同有效。

房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。

出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。

对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于行政机关管理的需要，登记备案的合同具有对抗第三人的效力，在