初级经济法讲义第37讲土地增值税1.docx

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初级经济法讲义第37讲土地增值税1

第五单元土地增值税

土地增值税的征税范围土地增值税的计税依据土地增值税的计算

土地增值税的税收优惠土地增值税的纳税清算考点01：

土地增值税的征税范围（★★★）（P232）

1.土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人。

【解释】土地增值税只对有偿转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。

2.个人出售住房

（1）增值税

①在“北上广深”地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照％的征收率全额缴纳5增值税；个人将购买年以上（含年）的22非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5％的征收率缴纳增值税；个人将购买年以上（含年）的22普通住房对外销售的，免征增值税。

②在“北上广深”之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照％的征收率全5额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含年）的住房对外销售的，免征增值税。

2

（2）土地增值税

自2008年月日起，对个人销售住房111暂免征收土地增值税。

（3）印花税

自2008年月日起，对个人销售或者购买住房111暂免征收印花税。

（4）个人所得税

个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税

。

【案例】2019年10月，王某将其在北京购置仅年的住房作价1500万元（不含增值税）销售给张某。

其中：

（1）出卖人王某应缴纳增值税（按照％的征收率全额计征增值税）、城市维护建5设税、教育费附加和个人所得税；

（2）买受人张某应缴纳契税。

3.房地产的出租

（1）土地增值税

由于房地产的出租，未发生产权转让，不属于土地增值税的征税范围。

（2）契税

土地、房屋的出租，不属于契税的征税范围。

（3）印花税

转让、租赁住房订立的应税凭证，免征个人（不包括个体工商户）应当缴纳的印花税。

（4）增值税

出租人按照“租赁服务”缴纳增值税，同时应缴纳城市维护建设税和教育费附加。

（5）房产税

出租人应缴纳房产税，应纳税额＝不含增值税的租金收入×12％（或4％）。

（6）个人所得税

个人出租住房，以1个月内取得的收入为一次，按次征收。

4.房地产的赠与

（1）增值税

单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售不动产（但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），应当缴纳增值税、城市维护建设税和教育费附加。

（2）土地增值税

一般情况下，土地、房屋权属的赠与应征收土地增值税。

不征收土地增值税的情形包括：

①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人；

②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

（3）个人所得税

以下情形的房屋产权无偿赠与，对双方当事人均不征收个人所得税：

①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

③房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

（4）契税

承受人应缴纳契税。

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

5.房地产的抵押

（1）土地增值税

①在抵押期间，不征收土地增值税。

②对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应征收土地增值税。

（2）契税

①土地、房屋的抵押，不属于契税的征税范围。

②以土地、房屋权属抵债，视同发生权属转移，承受人应当缴纳契税。

6.房地产的继承

（1）土地增值税

房地产的继承，不属于土地增值税的征税范围。

（2）契税

土地、房屋的典当、继承、出租和抵押，不属于契税的征税范围。

7.房地产的交换

（1）土地增值税

①房地产的交换，属于土地增值税的征税范围。

②个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

（2）契税

交换房屋时，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。

8.房地产的自用

（1）土地增值税

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。

（2）房产税

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，应缴纳房产税。

9.房地产的投资

（1）土地增值税

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

该政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

（2）契税

以土地、房屋权属作价投资、入股，视同发生权属转移，被投资方应当缴纳契税。

（3）房产税

以房产投资、联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，被投资方按照房产余值作为计税依据计征房产税；收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，投资方按照租金收入为计税依据计征房产税。

10.合作建房

对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

11.房地产的代建行为

代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。

其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。

12.房地产的评估增值

国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其未发生房地产权属的转移，也未取得收入，不征收土地增值税。

表6-2土地增值税的征税范围

事项

是否征收土地增值税

出售

征收

继承

不征

赠与

（1）赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人的：

不征

（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会

福利、公益事业的：

不征

（3）其他赠与：

征收

出租

不征

抵押

（1）抵押期间：

不征

（2）抵押期满后，以该房地产抵债的：

征收

交换

（1）单位之间互换：

征收

（2）个人之间互换自有居住用房：

经税务机关核实免征

合作建房

（1）建成后自用：

暂免征收

（2）建成后转让：

征收

代建房

不征

评估增值

不征

【例题1·判断题】房产所有人将房屋赠与承担直接赡养义务的人，不征收土地增值税。

（）

（2013年）

【答案】√

【例题2·判断题】甲企业通过国家民政机关将其拥有的一处房产赠与某小学，该赠与行为不征收土地增值税。

（　　）（2019年）

【答案】√

【例题3·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是

（）。

（2019年）

A.出售房屋的企业

B.购买房屋的企业

C.购买房屋的个人

D.出租房屋的个人

【答案】A

【例题4·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应征收土地增值税的有

（　　）。

（2019年）

A.企业转让国有土地使用权

B.政府出让国有土地使用权

C.企业出售不动产

D.个人出租不动产

【答案】AC

【例题5·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应缴纳土地增值税的是（

）。

（2013年）

A.甲企业将自有厂房出租给乙企业

B.丙企业转让国有土地使用权给丁企业

C.某市政府出让国有土地使用权给戊房地产开发商

D.庚软件开发公司将闲置房屋通过民政局捐赠给养老院

【答案】B

【解析】

（1）选项A：

房地产的出租，不属于土地增值税的征税范围；（）选项：

出让国2C有土地使用权，不征收土地增值税；（3）选项D：

房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

【例题6·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。

（2013年）

A.政府向企业出让国有土地使用权

B.企业将闲置房产出租

C.企业之间交换房产

D.对房地产进行重新评估而产生的评估增值

【答案】C

【例题7·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。

（2015年）

A.房地产的出租

B.企业之间的房地产交换

C.房地产的代建

D.房地产的抵押

【答案】B

【例题8·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是

（）。

（2015年）

A.承租商铺的张某

B.出让国有土地使用权的某市政府

C.接受房屋捐赠的某学校

D.转让厂房的某企业

【答案】D

【解析】

（1）选项A：

房地产的出租，不属于土地增值税的征税范围；（）选项：

出让国2B有土地使用权，不征收土地增值税；（3）选项C：

受赠人不是土地增值税的纳税人。

【例题9·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（　　）。

（2017年）

A.出租住房的孙某

B.转让国有土地使用权的甲公司

C.出售商铺的潘某

D.出售写字楼的乙公司

【答案】A

考点02：

土地增值税的计税依据（★★★）（P234）

1.土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额，即纳税人转让房地产的收入

（不含增值税）减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

2.新建房地产的扣除项目金额

（1）取得土地使用权所支付的金额

①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

（2）房地产开发成本

房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（3）房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况进行扣除：

①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按

“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5％以内计算扣除。

计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×省级政府确定的比例

【解释】对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，利息支出不能据实扣除，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10％以内计算扣除。

计算公式为：

允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×省级政府确定的比例

（4）与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、教育费附加和印花税

。

（5）财政部确定的其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计20％扣除。

【解释】该优惠政策仅适用于从事房地产开发的纳税人销售新建商品房，除此之外的其他纳税人均不适用。

【例题1·单选题】北京市某企业2013年月转让一块未经开发的土地使用权，取得收入72000万元，支付相关税费110万元。

2013年3月取得该土地使用权时支付地价款1000万元，取得土地使用权时发生相关税费60万元。

根据土地增值税法律制度的规定，该企业计算缴纳土地增值税时，土地增值额为（）万元。

（2013年）

A.2000－1000＝1000

B.2000－110－1000＝890

C.2000－110－1000－＝60830

D.2000－1000－＝60940

【答案】C

【例题2·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，在计算土地增值税计税依据时不允许扣除的是（）。

（2018年）

A.在转让房地产时缴纳的城市维护建设税

B.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款

C.土地征用及拆迁补偿费

D.超过贷款期限的利息部分

【答案】D

【例题3·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，在计算土地增值税计税依据时，应列入房地产开发成本的有（　　）。

（2019年）

A.前期工程费

B.公共配套设施费

C.土地出让金

D.耕地占用税

【答案】ABD

【解析】选项C：

土地出让金属于“取得土地使用权所支付的金额”。

3.转让旧房

转让旧房应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

【例题1·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房及建筑物，在计算土地增值税时，准予扣除的项目有（　　）。

（2016年）

A.评估价格

B.转让环节缴纳的税金

C.取得土地使用权所支付的地价款

D.重置成本价

【答案】ABC

【例题2·单选题】2018年月甲公司转让一幢办公楼，该办公楼于52009年购入，购买价为

1250万元。

当月由政府批准设立的房地产评估机构评定并经当地税务机关确认，该办公楼的重置成本价为2000万元，成新度折扣率为七成。

根据土地增值税法律制度的规定，在计算甲公司该业务土地增值税计税依据时，准予扣除的评估价格是（　　）。

（2019年）

A.2000×％＝701400（万元）

B.（2000－1250）×70％＝525（万元）

C.2000×（－％）＝170600（万元）

D.1250×％＝70875（万元）

【答案】A

【解析】旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价（2000万元）乘以成新度折扣率（％）后的价格。

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