初级经济法讲义第37讲土地增值税1.docx

1、初级经济法讲义第37讲土地增值税1第五单元 土地增值税土地增值税的征税范围土地增值税的计税依据土地增值税的计算土地增值税的税收优惠土地增值税的纳税清算考点 01：土地增值税的征税范围（）（ P232）1. 土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人。【解释】土地增值税只对 有偿转让 国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。2. 个人出售住房（ 1）增值税在“北上广深”地区，个人将购买不足 2年的住房对外销售的，按照 的征收率全额缴纳5 增值税；个人将购买 年以上（含 年）的 2 2 非普通住房 对外销售的，以销售收

2、入减去购买住房价款后的差额按照 5的征收率缴纳增值税；个人将购买 年以上（含 年）的 2 2 普通住房 对外销售的，免征增值税。在“北上广深”之外的地区，个人将购买不足 2年的住房对外销售的，按照 的征收率全5 额缴纳增值税；个人将购买 2年以上（含 年）的住房对外销售的，免征增值税。2（ 2）土地增值税 自 2008年 月 日起，对个人销售住房 11 1 暂免征收土地增值税 。（ 3）印花税 自 2008年 月 日起，对个人销售或者购买住房 11 1 暂免征收印花税 。（ 4）个人所得税个人转让自用达 5 年以上 ，并且是 唯一 家庭生活用房取得的所得， 暂免征收个人所得税。【案例】 201

3、9年 10月，王某将其在北京购置仅 年的住房作价 1 500万元（不含增值税）销售给张某。其中：（ 1）出卖人王某应缴纳增值税（按照 的征收率全额计征增值税）、城市维护建5 设税、教育费附加和个人所得税；（ 2）买受人张某应缴纳契税。3. 房地产的出租（ 1）土地增值税由于房地产的出租，未发生产权转让，不属于土地增值税的征税范围。（ 2）契税土地、房屋的出租，不属于契税的征税范围。（ 3）印花税转让、租赁住房订立的应税凭证，免征个人（不包括个体工商户）应当缴纳的印花税。（ 4）增值税出租人按照“租赁服务”缴纳增值税，同时应缴纳城市维护建设税和教育费附加。（ 5）房产税出租人应缴纳房产税，应纳税

4、额不含增值税的租金收入 12（或 4）。（ 6）个人所得税个人出租住房，以 1 个月 内取得的收入为一次，按次征收。4. 房地产的赠与（ 1）增值税单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售不动产（但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），应当缴纳增值税、城市维护建设税和教育费附加。（ 2）土地增值税一般情况下，土地、房屋权属的赠与应征收土地增值税。不征收土地增值税的情形包括：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与 直系亲属 或者承担 直接赡养义务人 ；房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与 教育、民政和其他社

5、会福利、公益事业 。（ 3）个人所得税以下情形的房屋产权无偿赠与，对双方当事人均不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与 配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹 ；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担 直接抚养或者赡养义务 的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的 法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人 。（ 4）契税承受人应缴纳契税。土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。5. 房地产的抵押（ 1）土地增值税在抵押期间，不征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应征收土地增值税。（ 2

6、）契税土地、房屋的抵押，不属于契税的征税范围。以土地、房屋权属抵债，视同发生权属转移，承受人应当缴纳契税。6. 房地产的继承（ 1）土地增值税房地产的继承，不属于土地增值税的征税范围。（ 2）契税土地、房屋的典当、继承、出租和抵押，不属于契税的征税范围。7. 房地产的交换（ 1）土地增值税房地产的交换，属于土地增值税的征税范围。 个人之间 互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。（ 2）契税交换房屋时，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。8. 房地产的自用（ 1）土地增值税房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业 自用或者

7、用于出租 等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。（ 2）房产税房地产开发企业将开发的部分房地产转为 企业自用或者用于出租 等商业用途时，应缴纳房产税。9. 房地产的投资（ 1）土地增值税单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业， 暂不征 土地增值税。该政策不适用于房地产转移任意一方为 房地产开发企业 的情形。（ 2）契税以土地、房屋权属作价投资、入股，视同发生权属转移，被投资方应当缴纳契税。（ 3）房产税以房产投资、联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，被投资方按照 房产余值 作为计税依据计征房产税；收取固定收入、不承担经营风险的，

8、视同出租，投资方按照 租金收入 为计税依据计征房产税。10. 合作建房对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房 自用 的，暂免征收土地增值税；建成后 转让 的，应征收土地增值税。11. 房地产的代建行为代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。其收入属于 劳务收入 性质，不属于土地增值税的征税范围。12. 房地产的评估增值国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其未发生房地产权属的转移，也未取得收入，不征收土地增值税。表 6-2土地增值税的征税范围事项是否征收土地增值税出售征收继承不征赠与（ 1）赠与直系亲属或者承

9、担直接赡养义务人的：不征（ 2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的：不征（ 3）其他赠与：征收出租不征抵押（ 1）抵押期间：不征（ 2）抵押期满后，以该房地产抵债的：征收交换（ 1）单位之间互换：征收（ 2）个人之间互换自有居住用房：经税务机关核实免征合作建房（ 1）建成后自用：暂免征收（ 2）建成后转让：征收代建房不征评估增值不征【例题 1判断题】房产所有人将房屋赠与承担直接赡养义务的人，不征收土地增值税。（ ）（ 2013年）【答案】【例题 2判断题】甲企业通过国家民政机关将其拥有的一处房产赠与某小学，该赠与行为不征收土地增值税。（）（ 2019

10、年）【答案】【例题 3单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（ ）。（ 2019年）A. 出售房屋的企业B. 购买房屋的企业C. 购买房屋的个人D. 出租房屋的个人【答案】 A【例题 4多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应征收土地增值税的有（）。（ 2019年）A. 企业转让国有土地使用权B. 政府出让国有土地使用权C. 企业出售不动产D. 个人出租不动产【答案】 AC【例题 5单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应缴纳土地增值税的是（ ）。（ 2013年）A. 甲企业将自有厂房出租给乙企业B. 丙企业转让国有土地使用权给丁企业

11、C. 某市政府出让国有土地使用权给戊房地产开发商D. 庚软件开发公司将闲置房屋通过民政局捐赠给养老院【答案】 B【解析】（ 1）选项 A：房地产的出租，不属于土地增值税的征税范围；（ ）选项 ：出让国2 C 有土地使用权，不征收土地增值税；（ 3）选项 D：房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。【例题 6单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（ ）。（ 2013年）A. 政府向企业出让国有土地使用权B. 企业将闲置房产出租C. 企业之间交换房产D. 对房地产进行重新评估而产生的

12、评估增值【答案】 C【例题 7单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（ ）。（ 2015年）A. 房地产的出租B. 企业之间的房地产交换C. 房地产的代建D. 房地产的抵押【答案】 B【例题 8单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（ ）。（ 2015年）A. 承租商铺的张某B. 出让国有土地使用权的某市政府C. 接受房屋捐赠的某学校D. 转让厂房的某企业【答案】 D【解析】（ 1）选项 A：房地产的出租，不属于土地增值税的征税范围；（ ）选项 ：出让国2 B 有土地使用权，不征收土地增值税；（ 3）选项 C：受赠人不是

13、土地增值税的纳税人。【例题 9单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。（ 2017年）A. 出租住房的孙某B. 转让国有土地使用权的甲公司C. 出售商铺的潘某D. 出售写字楼的乙公司【答案】 A考点 02：土地增值税的计税依据（）（ P234）1. 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的 增值额 ，即纳税人转让房地产的收入（不含增值税）减除税法规定的扣除项目金额后的余额。2. 新建房地产的扣除项目金额（ 1）取得土地使用权所支付的金额纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户 手续费和契税 。

14、（ 2）房地产开发成本房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括 土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等 。（ 3）房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况进行扣除：财务费用中的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 ，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的 5以内计算扣

15、除。计算公式为：允许扣除的房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）省级政府确定的比例【解释】对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。财务费用中的利息支出， 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的 ，利息支出不能据实扣除，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的 10以内计算扣除。计算公式为：允许扣除的房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）省级政府确定的比例（ 4）与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市 维护建设税、教育费附加和印花税。（ 5）财政部确定的

16、其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计 20扣除。【解释】该优惠政策仅适用于从事房地产开发的纳税人销售新建商品房，除此之外的其他纳税人均不适用。【例题 1单选题】北京市某企业 2013年 月转让一块未经开发的土地使用权，取得收入 7 2000 万元，支付相关税费 110万元。 2013年 3月取得该土地使用权时支付地价款 1000万元，取得土地使用权时发生相关税费 60万元。根据土地增值税法律制度的规定，该企业计算缴纳土地增值税时，土地增值额为（ ）万元。（ 2013年）A.2000 1000 1000B.2000 110 1000 8

17、90 C.2000 110 1000 60 830 D.2000 1000 60 940【答案】 C【例题 2单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，在计算土地增值税计税依据时不允许扣除的是（ ）。（ 2018年）A. 在转让房地产时缴纳的城市维护建设税B. 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款C. 土地征用及拆迁补偿费D. 超过贷款期限的利息部分【答案】 D【例题 3多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，在计算土地增值税计税依据时，应列入房地产开发成本的有（）。（ 2019年）A. 前期工程费B. 公共配套设施费C. 土地出让金D. 耕地占用税【答案】 ABD【解析】选

18、项 C：土地出让金属于“取得土地使用权所支付的金额”。3. 转让旧房转让旧房应按房屋及建筑物的 评估价格 、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。【例题 1多选题】根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房及建筑物，在计算土地增值税时，准予扣除的项目有（）。（ 2016年）A. 评估价格B. 转让环节缴纳的税金C. 取得土地使用权所支付的地价款D. 重置成本价【答案】 ABC【例题 2单选题】 2018年 月甲公司转让一幢办公楼，该办公楼于 5 2009年购入，购买价为 1250万元。当月由政府批准设立的房地产评估机构评定并经当地税务机关确认，该办公楼的重置成本价为 2000万元，成新度折扣率为七成。根据土地增值税法律制度的规定，在计算甲公司该业务土地增值税计税依据时，准予扣除的评估价格是（）。（ 2019年） A.2000 70 1400（万元）B. （ 2000 1250） 70 525（万元） C.2000 （ ） 1 70 600（万元） D.1250 70 875（万元）【答案】 A【解析】旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价（ 2000万元）乘以成新度折扣率（ ）后的价格。70