房地产项目可行性研究参考数据.docx
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房地产项目可行性研究参考数据
房地产工程可行性报告的参考数据
一、工程简况
2
1•用地面积：
11417m
2•建筑密度：
w35%
3•容积率（地上）：
w4.62
4.绿化率：
》25%
5.人口密度：
w1085人/公顷
6.规划用途：
商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及对市场的调查分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综
合楼宇。
楼宇设两层地下停车库。
裙楼共4层，1-2层为商业用途，3-4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心，区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。
裙楼顶层作平台花园。
塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。
本工程主要经济技术指标参见表1、表2。
表1工程主要技术经济指标
（一）
工程
单位
数量
工程
单位
数量
占地总面积
2m
11417
居住人数
人
1064
总建筑面积
2m
52426
平均每户建筑面积
2m
122
居住面积
2m
36898
平均每户居住人数
人
3.5
公建面积
2m
4280
人均居住用地
2m
34.68
绿化用地
m2
2854
道路面积
2m
4681
居住户数
户
304
车库面积
2m
7200
表2工程技术经济指标
（二）
层数
功能
所占面积
（m2）
总面积（m）
裙搂
4
商铺
11248
15528
公建面积
4280
塔楼
19（2个）
住宅
1942（每层）
36898
地下室
2
停车库
7200
设备面积
300
人防面积
2726
总面积52426帚
三、工程开发建设及经营
1•有关工程计划的说明书
总工期：
约36个月（2008年3月~2011年3月）
米取搭接式的施工方式。
当完成地下室第一层工程时开展销售工作。
2•工程实施进度计划（需要自行设计）
工程实施进度计划安排如表3:
序号
工程名称
工程量
持续时间（月）
进度安排
1
征地拆迁
6
2
前期工程
3
基础工程
6
2008.10~2009.3
4
主体结构工程
7
2009.4~2009.10
5
设备安装工程
6
2009.9~2010.2
6
室内外装修工程
7
2010.2~2010.8
7
红线内外工程
3
2010.6~2010.8
8
公建配套工程
3
2010.8~2010.10
9
竣工验收
2
2010.11~2010.12
10
销售
27
2009.3~2011.7
四、工程投资与资金筹措
本工程住宅可售面积为36898m2，商铺可售面积11248后，地下车位209个。
（一）开发成本估算
1、土地使用权出让金。
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该块土地使用权出让金为6134.73万元。
2、土地转让费。
根据地块转让合同，该地块土地转让及征地补偿费共计9600万元
3、前期工程费。
可行性分析只在估算阶段，总投资可先以开发成本或建安成本作为计算依据
表3前期工程费估算表
序号
工程
计算依据
计价（万元）
1
规划设计费
建安工程X3%
330.39
2
可行性研究费
总投资X1.5%
467.43
3
水文、地质、勘探费
设计概算X0.5%
1.65
4
筹建开办费
建安工程费X2.5%
275.33
5
三通一平费
2
60元/m
68.50
合计
1143.30
4、建安工程费
表4建安工程费估算表
序号
工程名称
单位造价（元/m2）
调节系数
调节后单位造价
（元/m2）
1
土建部分
1420
184.15/176.34
1483
2
外墙：
住宅铺长条砖
75.03
184.15/176.34
78.35
裙楼铺花岗岩
380.96
184.15/176.34
397.83
3
地面：
住宅铺耐磨砖
79.50
184.15/176.34
83
商铺铺大理石
111.93
184.15/176.34
116.89
4
电梯（15人）
124.21
184.15/176.34
129.72
5
水电设备
取土建部分的15%
1483X0.15
222
住宅建安工程费：
（1483+78.35+83+129.72+222X36898=7365（万元）
裙楼建安工程费：
（1483+397.83+116.89+129.72+222X15528=3648（万元）
其中商铺建安工程费：
（1483+397.83+116.89+129.72+222X11248=2643（万元）
5、基础设施费。
表5基础设施费估算表
工程名称
单位造价
（万元/公顷）
计价数量
（公顷）
本工程计价
（万元）
道路工程
42.13
0.4681
19.72
绿化工程
5.4
0.3501
1.89
供水工程
15
5.2426
78.64
供电工程
65
5.2426
340
其他工程
取土建部分的2%
7774.78（万
元）
155.50
合计
595.75
6、开发期间税费
表6开发期间税费一览表
序号
类别
计算依据
交纳税额（万元）
1
配套设施建设费
基建投资额X12%
1321.56
2
建筑工程质量安全监督费
建安工程费X0.4%
44.05
3
供水管网补偿费
住宅：
0.3"人，600元/t
商铺：
0.1t/m2,600元/t
住：
19.15
商：
67.49
4
供电用电负荷费
住宅：
4kVA/户，480元/kVA商铺：
8kVA/百m2,1000元/kVA
住：
58.37
商：
89.98
5
其他
基建投资额的2%
220.26
合计
1820.86
7、不可预见费。
1~5项之和的3%
（6134.73+9600+1143.30+11013+595.75X3%=854.60（万元）
1~7项之和：
6134.73+9600+1143.30+11013+595.75+1820.86+854.60=31162.24万元）
（二）开发费用估算
8、管理费用。
取1~5项之和的3%
（6134.73+9600+1143.30+11013+595.75X3%=854.60（万元）
9、销售费用：
表7销售费用估算表
计算依据
计价（万元）
合计（万元）
广告宣传及市场推广费
销售收入的2%
1082.51
销售代理费
销售收入的2%
1082.51
其他销售费用
销售收入的1%
541.26
合计
2706.28
10、财务费用。
（贷款还付息表自行完成）
本工程开发投资的资金来源于三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。
长期借款采用本金等额偿还方案，二年还清，从建设经营期第二年开始计算，利率为7.11%。
序号
工程名称
合计
建设经营期
第一年
第二年
第三年
1
借款还本付息
1.1
年初期款累计
0
10355.5
5177.75
1.2
本年借款
10000
10000
0
0
1.3
本年应计利息
355.5
736.28
368.14
1.4
年底还本付息
0
5941.03
5545.89
1.5
年末借款累计
10355.5
5177.75
0
2
借款还本付息的资金来源
2.1
投资回收
11459.92
0
5914.03
5545.89
（三）总成本费用汇总
11、总成本费用汇总表（自行完成）
计算依据
单方成本
（元/m2）
住宅房成本
（元/m2）
商铺房成本
（元/m2）
合计（万元）
1、开发成本
1~7
5226
5708
8077
31162.24
（1）土地使用权出让金
1029
831
2727
6134.73
（2）土地转让费
1610
「1994:
1994
9600
（3）前期工程费
192
237
237
1143.30
（4）建安工程费
1847
「1996—
2350
11013
（5）基础设施费
100
124
124
595.75
（6）开发期间税费
305
350
469
1820.86
（7）不可预见费
1~5项和X3%
143
176
176
854.60
2.开发费用
1~3项和
842
849
1439
5115.28
（1）管理费用
同
（一）7项
143
176
176
854.60
（2）销售费用
销售收入X5%
454
370
960
2706.28
（3）财务费用
见还贷付息表
245
303
303
1459.92
3.合计
6068
「6557
9516
36277.52
（四）资金筹措、投资计划及借款利息
1、资金筹措与投资计划
本工程开发投资的资金来源于三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售
房收入用于投资部分。
本工程开发商投入自有资金13000万元作为启动资金。
需贷款10000
万元。
总投资为36277.52万元。
表8投资计划与资金筹措表单位：
万元
序号
工程名称
合计
建设经营期
第一年
第二年
第三年
1
建设投资
34505.8
15734.73
7508.43
13034.36
2
资金筹措
34505.8
2.1
自有资金
13000.0
5734.73
4359.165
2906.11
2.2
借贷资金
10000
10000
0
0
2.3
预售收入再投入
13277.52
0
3149.27
10128.25
2、贷款本金的偿还及利息支付
长期借款采用本金等额偿还方案，二年还清，从建设经营期第二年开始计算，详见贷款还本付息表10。
序号
工程名称
合计
建设经营期
第一年
第二年
第三年
1
借款还本付息
1.1
年初期款累计
0
10355.5
5177.75
1.2
本年借款
10000
10000
0
0
1.3
本年应计利息
355.5
736.28
368.14
1.4
年底还本付息
0
5941.03
5545.89
1.5
年末借款累计
10355.5
5177.75
0
2
借款还本付息的资金来源
2.1
投资回收
11459.92
0
5914.03
5545.89
五、工程销售
1■住宅销售价格单价的确定
（1）采用市场比较法确定销售价格的上限
表9某工程住宅价格市场比较法系数修正表
序号
工程名称
标准价（兀
2/m）
交易时间
区域因素
个别因
素
交易情况
本住宅相对售价
一2
（元/m）
1
A
7984
100/98
100/106
100/106
100/100
7250
2
B
8695
100/98
100/108
100/107
100/100
7678
3
C
8500
100/97
100/109
100/108
100/100
7444
4
D
8200
100/98
100/102
100/108
100/100
7596
表10本工程住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表
工程名称
A
B
C
D
合计（元/m2）
住宅相对价格（兀/m）
7250
7646
7444
7596
销售状况权重（销售率）
82%
34.55%
57%
86%
260
加权的相对价格（元/m2）
5945
2653
4243
6533
19373
本工程住宅销售价格（元/m2）
平均标准价
7500（7464）
（2）采用成本法确定销售价格的下限：
销售单价=建房成本X（1+成本利润率）计算,
成本利润率为10%
销售单价=建房成本X（1+成本利润率）=6557X（1+10%）=7212.7（元/m2）
2■商铺销售单价的确定
（1）采用市场比较法确定销售价格的上限
表11某工程商铺价格市场比较法系数修正表
序号
工程名称
标准价
（元/m2）
交易时间修正
区域因素修正
个别因素修正
交易情况修正
本工程商铺相对售价（元/m2）
父通
繁华程度
小计
1
XX
广场
22000
100/98
+2
+3
100/105
100/110
100/100
19436
2
XX大厦
18000
100/99
0
0
100/100
100/95
100/100
19139
商铺平均标准价=（19436+19139）/2=19288元/m2
（2）采取成本法确定销售价格的下限
销售单价=建房成本x（1+成本利润率）计算，成本利润率为10%
销售单价=建房成本X（1+成本利润率）=9516X（1+10%）=10467.6（元/m2）
3.车位销售单价的确定
根据该区目前的情况，车位平均售价为25万元/个至30万元/个
4.建议销售单价（根据当前市场发展状况而定）
住宅：
7400元/m2
商铺：
19200元/m2
车位：
25万元/个
销售总收入的确定
销售总收入预测表
分类
可售面积
建议销售单价（元
m2）
元/
销售收入（万元）
住宅
36898m2
7400
27304.52
商铺
11248m2
19200
21596.16
车位
209个
250000
5225
合计
54125.68
5■销售计划
销售收入分期按比例预测
表12销售计划
销售计划
建设经营期年度收入（万元）
合计（万
元）
年份
销售比例
销售面积
第一年
第二年
第三年
第一年
第二年
住：
60%
22152.31
16392.71
商：
60%
6748.8
12957.70
32475.41
车：
60%
125
3125
第三年
住：
40%
14745.69
10911.81
商：
40%
4499.2
8638.46
21650.27
车：
40%
84
2100
合计
100%
100%
54125.68
六、工程财务评价
（一）损益表与静态盈利分析
7•销售税金及附加估算表。
序号
类别
计算依据
建设经营期
1
2
3
1
营业税
销售收入X5%
1623.77
1082.51
2
城市维护建设税
营业税X7%
113.66
75.78
3
教育费附加
营业税X3%
48.71
32.48
4
教育专项基金
营业税X4%
64.95
43.30
5
防洪工程维护费
销售收入X1.8%
58.46
38.97
6
印花税
销售收入X0.05%
16.24
10.83
7
交易管理费
销售收入X0.5%
162.38
108.25
合计
销售收入X6.43%
2088.17
1392.11
8•土地增值税计算表。
表14土地增值税计算表单位：
万元
序号
工程
计算依据
交纳金额
1
销售收入
54125.68
2
扣除工程金额
以下4项之和
46427.29
2.1
开发成本
31162.24
2.2
开发费用
5115.28
2.3
销售税金及附加
3480.28
2.4
其他扣除工程
取（2.1）项的20%
6305.29
3
增值额
（1）-
（2）
7698.39
4
增值率
（3）/
（2）
16.58%
5
增值税率
（4）<50%
取30%
6
速算扣除率
同上
取0
7
土地增值税
（3）X（5）-
（2）X
（6）
2309.52
9.损益表。
损益表自行完成，经济指标分析
序号
工程名称
计算依据
建设经营期
合计
1
2
3
1
销售收入
0
32475.41
21650.27
54125.68
2
总成本费用
0
21579.43
14699.09
36277.52
3
销售税金及附加
0
2088.17
1392.11
3480.28
4
土地增值税
0
1517.76
1011.84
2309.52
5
利润总额
（1-2-3-4）
0
7290.05
4547.23
12058.36
6
所得税
（5）X33%
0
2405.72
1500.59
3979.26
7
税后利润
（5）-
（6）
0
4884.33
3046.64
8079.10
8
盈余公积金
（7）X10%
0
488.43
304.66
807.91
9
可分配利润
（7）-
（8）
0
4395.90
2941.98
7271.19
评价指标:
本工程以上三项三个静态评价指标与房地产同行为相应指标比较，可以接受，故工程可行
（二）现金流量表与动态盈利分析
详见表16和17。
1、全部投资现金流量表（lc=9%单位：
万元）
序号
工程名称
合计
建设经营期
1
2
3
1
现金流量
54125.68
0
32475.41
21650.27
1.1
销售收入
54125.68
0
32475.41
21650.27
2
现金流出
46305.93
15743.73
13520.08
17042.12
2.1
建设投资
36286.52
15743.73
7508.43
13034.36
2.2
销售税金及附加
3480.28
0
2088.17
1392.11
2.3
土地增值税
2529.6
0
1517.76
1011.84
2.4
所得税
4009.53
0
2405.72
1603.81
3
净现金流量
（1）-
（2）
7819.75
-15743.73
18955.33
4608.15
4
折现净现金流量
5077.13
-14435.53
15954.32
3558.34
5
税前净现金流量（3）+
（2.4）
11829.28
-15743.73
21361.05
6211.96
6
税前折现净现金流量
8340.41
-14435.53
17979.17
4796.78
（现金流出包括建设投资、流动资金、经营成本、销售税金及附加、增值税、城乡建设维护费、所得税等）
评价指标：
A.税前全部投资FNPV=8340.41，FIRR=49%
B.税后全部投资FNPV=5077.13,FIRR=41%
税前、税后全面投资的FNPV均大于0；FIRR均大于基准收益率；说明本工程可行。
2、自有资金现金流量表（lc=9%单位：
万元）
表17自有资金现金流量表（lc=9%单位：
万元）
序号
工程名称
建设经营期
1
2
3
1
现金流量
0
32475.41
21650.27
1.1
销售收入
0
32475.41
21650.27
2
现金流出
5743.73
19434.11
20816.29
2.1
自有投资
5743.73
4359.16
2906.11
2.2
预售收入再投入
0
3149.27
8356.53
2.3
贷款本息偿还
0
5914.03
5545.889
2.4
销售税金及附加
0
2088.17
11392.11
2.5
土地增值税
0
1517.76
1011.84
2.6
所得税
0
2405.72
1603.81
3
净现金流量
（1）-
（2）
-5743.73
13041.30
833.98
4
折现净现金流量
-5261.22
10976.60
643.99
评价指标：
A.自有资金的税后FNPV=6359.37
B.自有资金的税后IRR=134%
自由资金的税后FNPV均大于0;FIRR均大于基准收益率和同期贷款利率；说明本工程可行。
3、动态盈利分析
A.净现值（FNPV。
开发工程在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。
将本工程每年的净现金流量按基准贴现率折算为项日实施初期（即为本工
程开始投资的当年年初、第0年的现值。
此现值的代数和，就是工程的净现值。
a•净现值评价标准的临界值是零。
经上面计算，本工程税前、税后全部投资的NP\>
0;自有资金税后NP店0;说明本工程可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，工程可行。
b•基准折现率是工程净现值贴现时，计算贴现系数所采用的利率、一般取消大于同期贷款利率为基准折现率，本房地产投资工程的基准贴现率选取时，将同期（1998年7月1日
执行的）央行的长期贷款利率上浮2%取Ic=9%
B•内部收益率（FIRR）:
内部收益率是指工程经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零寸的贴现率，即工程净现值为零时的贴现率。
内部收益是工程贴现率的临界值，本工程属于独立方案的评价，经上面汁算，税后、税后全部投资的IRR分别为49%^041%自有资金IRR为134%分别大于同朗贷款的利率和基准贴现率。
反映工程盈利；达到同行业的收益水平，说明工程可行。
表18为本工程财务评价指标汇总表。
表18工程经济效益指标汇总表
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