房地产项目可行性研究参考数据.docx

1、房地产项目可行性研究参考数据房地产工程可行性报告的参考数据一、 工程简况21用地面积：11417 m2建筑密度：w 35%3容积率（地上）：w 4.624.绿化率：25%5.人口密度：w 1085人/公顷6.规划用途：商住综合楼二、 规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查分析，拟在该地块上兴建一幢 23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共 4层，1-2层为商业用途，3-4层以配套公建为主， 包括社会文化活动中心，区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台 花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本工程主要经济技术指标参见表 1、表2。表1 工

2、程主要技术经济指标（一）工程单位数量工程单位数量占地总面积2 m11417居住人数人1064总建筑面积2 m52426平均每户建筑面积2 m122居住面积2 m36898平均每户居住人数人3.5公建面积2 m4280人均居住用地2 m34.68绿化用地m22854道路面积2 m4681居住户数户304车库面积2 m7200表2 工程技术经济指标（二）层数功能所占面积（m2）总面积（m ）裙搂4商铺1124815528公建面积4280塔楼19 （2 个）住宅1942 （每层）36898地下室2停车库7200设备面积300人防面积2726总面积 52426帚三、工程开发建设及经营1有关工程计划的说

3、明书总工期：约36个月（2008年3月2011年3月）米取搭接式的施工方式。当完成地下室第一层工程时开展销售工作。2工程实施进度计划（需要自行设计）工程实施进度计划安排如表3:序号工程名称工程量持续时间（月）进度安排1征地拆迁62前期工程3基础工程62008.102009.34主体结构工程72009.42009.105设备安装工程62009.92010.26室内外装修工程72010.22010.87红线内外工程32010.62010.88公建配套工程32010.82010.109竣工验收22010.112010.1210销售272009.32011.7四、工程投资与资金筹措本工程住宅可售面积为

4、 36898m2，商铺可售面积11248后，地下车位209个。（一）开发成本估算1、 土地使用权出让金。 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该块土地使用 权出让金为6134.73万元。2、 土地转让费。根据地块转让合同，该地块土地转让及征地补偿费共计 9600万元3、 前期工程费。可行性分析只在估算阶段，总投资可先以开发成本或建安成本作为计算依据表3 前期工程费估算表序号工程计算依据计价（万元）1规划设计费建安工程X 3%330.392可行性研究费总投资X 1.5%467.433水文、地质、勘探费设计概算X 0.5%1.654筹建开办费建安工程费X 2.5%275.335三通一平费26

5、0 元/m68.50合计1143.304、建安工程费表4建安工程费估算表序号工程名称单位造价（元/m2 ）调节系数调节后单位造价（元 /m2）1土建部分1420184.15/176.3414832外墙：住宅铺长条砖75.03184.15/176.3478.35裙楼铺花岗岩380.96184.15/176.34397.833地面：住宅铺耐磨砖79.50184.15/176.3483商铺铺大理石111.93184.15/176.34116.894电梯（15人）124.21184.15/176.34129.725水电设备取土建部分的15%1483X 0.15222住宅建安工程费：（1483+78.3

6、5+83+129.72+222 X 36898=7365 （万元）裙楼建安工程费：（1483+397.83+116.89+129.72+222 X 15528=3648 （万元）其中商铺建安工程费：（1483+397.83+116.89+129.72+222 X 11248=2643 （万元）5、基础设施费。表5基础设施费估算表工程名称单位造价（万元/公顷）计价数量（公顷）本工程计价（万元）道路工程42.130.468119.72绿化工程5.40.35011.89供水工程155.242678.64供电工程655.2426340其他工程取土建部分的2%7774.78 （万元）155.50合计59

7、5.756、开发期间税费表6 开发期间税费一览表序号类别计算依据交纳税额（万元）1配套设施建设费基建投资额X 12%1321.562建筑工程质量安全监督费建安工程费X 0.4%44.053供水管网补偿费住宅：0.3人，600元/t商铺：0.1t/ m2, 600 元/t住：19.15商：67.494供电用电负荷费住宅：4kVA/户，480 元/kVA 商铺：8kVA/百 m2, 1000元/kVA住：58.37商：89.985其他基建投资额的2%220.26合计1820.867、不可预见费。15项之和的3%（6134.73+9600+1143.30+11013+595.75 X 3%=854.

8、60 （万元）17项之和：6134.73+9600+1143.30+11013+595.75+1820.86+854.60=31162.24 万元）（二）开发费用估算8、 管理费用。取15项之和的3%（6134.73+9600+1143.30+11013+595.75 X 3%=854.60 （万元）9、 销售费用：表7 销售费用估算表计算依据计价（万元）合计（万元）广告宣传及市场推广费销售收入的2%1082.51销售代理费销售收入的2%1082.51其他销售费用销售收入的1%541.26合计2706.2810、财务费用。（贷款还付息表自行完成）本工程开发投资的资金来源于三个渠道，一是企业自有

9、资金，二是银行贷款，三是预售 房收入用于投资部分。长期借款采用本金等额偿还方案，二年还清，从建设经营期第二年开 始计算，利率为7.11%。序号工程名称合计建设经营期第一年第二年第三年1借款还本付息1.1年初期款累计010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息355.5736.28368.141.4年底还本付息05941.035545.891.5年末借款累计10355.55177.7502借款还本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.035545.89（三）总成本费用汇总11、总成本费用汇总表（自行完成）计算依据单方成本（元 / m2）

10、住宅房成本（元 / m2）商铺房成本（元 / m2）合计 （万元）1、开发成本1752265708807731162.24（1） 土地使用权出让金102983127276134.73（2） 土地转让费16101994 :19949600（3）前期工程费1922372371143.30（4）建安工程费18471996 235011013（5）基础设施费100124124595.75（6）开发期间税费3053504691820.86（7）不可预见费15项和X 3%143176176854.602.开发费用13项和84284914395115.28（1）管理费用同（一）7项143176176854.

11、60（2）销售费用销售收入X 5%4543709602706.28（3）财务费用见还贷付息表2453033031459.923.合计60686557951636277.52（四）资金筹措、投资计划及借款利息1、资金筹措与投资计划本工程开发投资的资金来源于三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。本工程开发商投入自有资金 13000万元作为启动资金。需贷款10000万元。总投资为36277.52万元。表8 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号工程名称合计建设经营期第一年第二年第三年1建设投资34505.815734.737508.4313034.362资金筹措3450

12、5.82.1自有资金13000.05734.734359.1652906.112.2借贷资金1000010000002.3预售收入再投入13277.5203149.2710128.252、贷款本金的偿还及利息支付长期借款采用本金等额偿还方案，二年还清，从建设经营期第二年开始计算，详见贷款还本 付息表10。序号工程名称合计建设经营期第一年第二年第三年1借款还本付息1.1年初期款累计010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息355.5736.28368.141.4年底还本付息05941.035545.891.5年末借款累计10355.55177.7502

13、借款还本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.035545.89五、工程销售1住宅销售价格单价的确定(1)采用市场比较法确定销售价格的上限表9 某工程住宅价格市场比较法系数修正表序号工程名 称标准价（兀2 /m ）交易时间区域因素个别因素交易情况本住宅相对售价一 2（元 /m ）1A7984100/98100/106100/106100/10072502B8695100/98100/108100/107100/10076783C8500100/97100/109100/108100/10074444D8200100/98100/102100/108100/1007596表10

14、 本工程住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表工程名称ABCD合计（元/m2）住宅相对价格（兀/m ）7250764674447596销售状况权重（销售率）82%34.55%57%86%260加权的相对价格（元/m2）594526534243653319373本工程住宅销售价格（元/m2）平均标准价7500 (7464)（2）采用成本法确定销售价格的下限： 销售单价=建房成本X（ 1+成本利润率）计算,成本利润率为10%销售单价=建房成本X（ 1+成本利润率）=6557X（ 1+10%）= 7212.7 （元/ m2）2商铺销售单价的确定（1）采用市场比较法确定销售价格的上限表11 某工程商

15、铺价格市场比较法系数修正表序 号工程 名称标准价（元 / m2）交易 时间 修正区域因素修正个别因 素修正交易情 况修正本工程商 铺相对售 价（元/ m2）父通繁华程 度小计1XX广场22000100/98+2+3100/105100/110100/100194362XX 大厦18000100/9900100/100100/95100/10019139商铺平均标准价=（19436+19139） /2=19288 元/ m2（2）采取成本法确定销售价格的下限销售单价=建房成本x（ 1+成本利润率）计算，成本利润率为 10%销售单价=建房成本X（ 1+成本利润率）=9516X（ 1+10%）= 1

16、0467.6 （元/ m2）3.车位销售单价的确定根据该区目前的情况，车位平均售价为 25万元/个至30万元/个4.建议销售单价（根据当前市场发展状况而定）住宅：7400元/ m2商铺：19200元/ m2车位：25万元/个销售总收入的确定销售总收入预测表分类可售面积建议销售单价（元m2）元/销售收入（万元）住宅36898 m2740027304.52商铺11248 m21920021596.16车位209个2500005225合计54125.685销售计划销售收入分期按比例预测表12 销售计划销售计划建设经营期年度收入（万元）合计（万元）年份销售比例销售面积第一年第二年第三年第一年第二年住：

17、60%22152.3116392.71商：60%6748.812957.7032475.41车：60%1253125第三年住：40%14745.6910911.81商：40%4499.28638.4621650.27车：40%842100合计100%100%54125.68六、工程财务评价（一）损益表与静态盈利分析7 销售税金及附加估算表。序号类别计算依据建设经营期1231营业税销售收入X 5%1623.771082.512城市维护建设税营业税X 7%113.6675.783教育费附加营业税X 3%48.7132.484教育专项基金营业税X 4%64.9543.305防洪工程维护费销售收入X

18、1.8%58.4638.976印花税销售收入X 0.05%16.2410.837交易管理费销售收入X 0.5%162.38108.25合计销售收入X 6.43%2088.171392.118 土地增值税计算表。表14 土地增值税计算表 单位：万元序号工程计算依据交纳金额1销售收入54125.682扣除工程金额以下4项之和46427.292.1开发成本31162.242.2开发费用5115.282.3销售税金及附加3480.282.4其他扣除工程取（2.1）项的20%6305.293增值额(1) - (2)7698.394增值率(3) / (2)16.58%5增值税率(4)0;自有资金税后 NP

19、店0;说明本工程可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期 内发生投资净收益，有经济效果，工程可行。b 基准折现率是工程净现值贴现时，计算贴现系数所采用的利率、一般取消大于同期 贷款利率为基准折现率，本房地产投资工程的基准贴现率选取时，将同期 （1998年7月1日执行的）央行的长期贷款利率上浮2%取Ic=9%B内部收益率（FIRR）:内部收益率是指工程经济寿命期内，各年净现金流量的现值累 计等于零寸的贴现率，即工程净现值为零时的贴现率。内部收益是工程贴现率的临界值，本工程属于独立方案的评价，经上面汁算，税后、税 后全部投资的IRR分别为49%0 41%自有资金IRR为134%分别大于同朗贷款的利率和基 准贴现率。反映工程盈利；达到同行业的收益水平，说明工程可行。表18为本工程财务评价指标汇总表。表18 工程经济效益指标汇总表