控股总部基地项目建议书精修订.docx
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控股总部基地项目建议书精修订
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控股总部基地项目建议书
安徽XX控股集团总部基地
项目建议书
安徽XX控股股份有限公司
2017年6月
第一章概论
第二章项目建设的必要性分析
第三章项目基本情况
第四章项目地点和建设条件
第五章项目建设规模和内容
第六章物料消耗、供应和环保
第七章投资估算和资金来源
第八章建设方式和建设进度
第九章项目财务分析
第一十章结论
第一章概论
一、项目背景
为进一步加快发展步伐，打造产业集群，完善上下游产业链布局，XX控股已开始着手将旗下布局全国的25家子公司、分公司迁至合肥经开区。
XX传媒股份有限公司是一家专业的媒体运营企业，近年来，XX股份始终致力于构建“概念传播运营商”平台，着力打造一支视角独特、技术精湛、思路开阔、反应迅速的专业策划和运营团队。
公司拥有国家广电总局颁发的电视剧、广播剧、动画片、综艺节目等多种电视类、广播类制作资质。
2015年11月29日，XX股份与合肥市广播电视台举行签约仪式，买断合肥市广播电视台广告整体独家经营权，宣告正式进军安徽市场。
随后，XX股份以现金收购的方式，参股合肥广电控股的合肥和视传媒投资有限公司，并持有和视传媒49%的股权。
股权变更后，合肥广电依然持有和视传媒51%的事业单位法人股。
作为一家专业媒体运营企业，XX股份先后与重庆、四川、贵州、江西、广东、湖北等地的报社、广播电视台、网站展开深度合作，采用“整体运营+股权投资+共创大型节目带”的方式，依托先进的运营管理、内容开发优质资源，引领传统媒体快速走出困局。
在深耕媒体行业基础上，XX控股还将触角延伸到了体育领域这一朝阳产业。
2016年3月注册成了合肥XX体育产业发展有限公司。
目前，XX体育已成功运营了多项世界级及国家级赛事，包括2016中国热气球挑战赛、路德国际综合格斗大赛、2016蜀山国际半程马拉松赛、2017蜀山国际半程马拉松。
通过两届蜀山国际半程马拉松赛的成功举办，现在，该赛事已成为国内规模最大的马拉松赛事之一，有效推动了区域体育事业的快速发展，提升城市影响力和竞争力，并成为合肥一张崭新的城市名片。
未来，XX体育还将在足球、极限运动、电子竞技等热点领域进行深入拓展，打造专属赛事IP及体育生态产业链，依靠XX股份优质合作资源和媒体推广资源，为体育爱好者提供最优质的赛事资源和观感体验。
此外，2016年7月，安徽XX科技装备股份有限公司正式成立并落户合肥，其主营业务包括国防、警用、反恐装备供给及产业链开发，至此，在安徽地区，XX股份所打造的传媒、体育、科技装备三驾马车并驾齐驱的局面已现雏形。
经过2016年的高速发展，公司规模的不断扩大，董事会决定将把经营重心全部转移到安徽合肥，并于2017年筹建安徽XX控股集团。
今年初，安徽XX控股股份有限公司及旗下安徽XX企业管理有限公司、安徽XX赛事管理有限公司、安徽XX酒店管理有限公司、安徽XX文化产业发展有限公司在合肥经开区正式注册成立。
2017年3月，安徽XX控股股份有限公司与合肥经济技术开发区管委会举行战略投资协议签约仪式，宣告XX控股在合肥经开区投资13亿元，占地36亩、位于合肥市繁华路段的总部项目正式启动。
二、本项目建议书编制依据
（1）XX控股集团与合肥经济技术开发区管委会签订的《安徽XX控股集团总部基地项目战略投资协议》（2017.03.18）
（2）合肥市城市总体规划
（3）合肥经济技术开发区园区规划
（4）用地规划设计条件
（5）《合肥市城市公共空间规划设计导则（试行）》，
（6）现场调研的基础资料
三、编制原则
（1）坚持“客观、公正、科学、可靠”的编制原则；
（2）按照适用、安全、经济、美观的原则进行整体设计；
（3）充分考虑用地环境，做到布局合理、交通联系方便、与周围环境相协调；
（4）建筑设计应充分考虑合肥市的气候特征和环境特征，符合国家及合肥市城市规划与建筑设计的有关规定。
建筑外观庄重大方，充分显示XX股份公司的内在特质；
（5）遵守国家安全环保法规，保护生态环境，争创绿色建筑；
（6）设计严格执行国家和行业的有关标准、规范和规定；
（7）节约成本，降低工程造价。
第二章项目建设的必要性分析
一、本项目符合地区文化创意产业发展现状、规划
“十二五”时期是合肥奋力跨越赶超、取得巨大成就的五年。
五年来，在党中央、国务院以及安徽省委、省政府的坚强领导下，全市上下积极应对各种风险挑战，以创新转型升级为主线，不断解放思想，强化创新驱动，突出改革开放，着力实现科学发展、跨越发展、和谐发展、绿色发展，顺利实施行政区划调整，“十二五”规划确定的主要目标和任务胜利完成，“大湖名城、创新高地”建设迈出坚实步伐、展示崭新形象。
《“十三五”文化创意产业发展规划》确定了促进结构优化升级、优化发展布局、培育壮大各类市场主体、扩大有效供给、扩大和引导文化消费、健全投融资体系、加强科技创新与转化、完善现代文化市场体系、深度融入国际分工合作9个方面的主要任务，重点发展演艺、娱乐、动漫、游戏、创意设计、网络文化、文化旅游、艺术品、工艺美术、文化会展、文化装备制造11个行业，明确了创新体制机制、推进法治建设、完善经济政策、强化人才支撑、优化公共服务、加强统计应用、抓好组织实施7项保障措施，要求各地立足地方实际，把握产业发展规律，突出地方特色，加强沟通协调，确保各项任务措施落到实处。
《合肥市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出全面发展文化事业，繁荣发展文艺事业。
实施文化精品战略，提升艺术原创能力，着力打造一批具有合肥特色，在全省、全国有影响力的文化品牌和思想性、艺术性、观赏性俱佳的文学、戏剧、歌舞、电影、电视、动漫等文艺精品。
积极策划承办全国性文化活动，办好中国（合肥）国际文化博览会。
规划建设一批各具特色的艺术家村（镇），引进一批国内一流的艺术家来肥创作。
积极引导群众自主参与各种形式的文艺创作活动，建立群众文化优秀作品的创作、选拔和推广机制。
进一步繁荣影视、动画精品创作，推进制播分离，扩大影视制作、发行、播映和后产品开发，提高原创影视动画创作水平。
集团公司作为具有雄厚实力的文化创意建设企业，审时度势建设本企业总部基地项目，首先是满足了文化产业发展的需要，为文化产为的发展提供必要基础设施条件，间接上为促进经开区至全市的经济发展作贡献，项目建设具有促进文化产业发展的经济效益。
二、文化创意产业区域竞争情况的需要
在全球化条件下，经济区位竞争已经让位于作为一个整体的经济区域竞争，基本竞争单位已经从企业和国家转向城市，特别是大城市圈和大城市群。
“十三五”将会成为一个全国区域经济重组的重要时期。
合肥市的区域布局调整也将步入新阶段。
从《合肥市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中可以看出，一场争夺文化产业高端的“区位优势”之争正在展开。
因此，应破除以行政区域为单位的传统区位之争，按照经济规律和产业发展需要，进行区域性规划，以避免出现新一轮重复建设和区域产业结构雷同问题。
《合肥市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中指出发展优势文化产业。
依托丰富的文化产业资源和重大文化发展平台，优化文化产业布局，加快发展文化旅游、广播影视、智能语音、动漫游戏、创意设计等产业，顺应“互联网+”趋势，大力发展文化新业态和新模式，推动文化与科技、金融、制造等相关产业深度融合，积极培育新兴文化业态，加快文化产业转型升级，全面提升文化产业发展的质量和效益。
设立若干支市场化、专业化的文化产业发展基金。
实施重大文化产业项目带动战略，挖掘城市文明和工业文明遗产，规范建设一批文化产业园区（基地），支持建设文化产业公共技术平台和文化类工程技术中心，夯实文化产业发展平台。
到2020年，文化产业增加值翻一番。
本项目顺应地区总体规划的机遇，对文化创意产业的发展具有十分显著的促进作用。
本项目应紧跟产业发展趋势，占领有利位置，为后续发展与进步打好基础。
三、项目的实施能提高当地高效、现代文化产业发展
XX控股是一家多业态并行发展的集团化企业，目前涉及的主要产业包括工业制造、媒体运营、地产开发等，同时也在酒店管理、体育赛事、股权投资等新兴产业积极延伸。
当前，控股公司已基本形成“一业为主、两翼齐飞、多业态并行”的战略架构，即以媒体运营为主业，以体育赛事、酒店管理为两翼，资产运管、工业制造、文化产业等多渠道发展的良好局面。
作为未来发展的主业，XX的媒体产业正在快速成长,目前公司拥有国家广电总局颁发的电视剧、广播剧、动画片等多种电视类、广播类制作资质。
并且先后与重庆、四川、贵州等地的报社、广播电视台展开深度合作。
此外，在深耕媒体行业基础上，XX控股还将触角延伸到了体育领域这一朝阳产业。
2016年3月注册成了合肥XX体育产业发展有限公司。
目前，XX体育已成功运营了多项世界级及国家级赛事，包括2016中国热气球挑战赛、路德国际综合格斗大赛、2016蜀山国际半程马拉松赛、2017蜀山国际半程马拉松。
通过两届蜀山国际半程马拉松赛的成功举办，现在，该赛事已成为国内规模最大的马拉松赛事之一，有效推动了区域体育事业的快速发展，提升城市影响力和竞争力，并成为合肥一张崭新的城市名片。
本项目的采取高效、现代化管理模式，能深入推进地区文化创意产业结构调整，发展优势特色产业和循环经济，促进文化传媒，体育赛事等文化创意相关行业发展。
四、现有办公场所迫切需要改善。
由于安徽XX控股股份有限公司目前办公场为租用翡翠湖迎宾馆1号楼，虽处区域中心，但办公环境受限，且交通不便，无法满足公司未来发展带来的机构扩充的要求。
一方面办公场所为租用已建用房，使用性质与公司办公场所存在结构性矛盾，翡翠湖迎宾馆办公区部分区域闲置，是因建筑承重荷载限制造成改造用途局限，使用功能不合理；另一方面，办公场所分散，没有依照行政办公需要统一规划设计，资源浪费较大，不利于办公资源的合理配置，已不能满足行政办公需要，并且造成一定的资源浪费。
近几年公司业务不断扩大，与地方政府协议引进的关联产业项目即将进驻，现租用办公楼的使用面积已无法满足公司业务拓展的需要，急需新建办公楼。
公司通过新建办公楼，为企业提供更好的办公环境，提升公司形象，也能解决交通和停车的瓶颈问题。
必要性结论
综上所述，从发展的需要、行政办公场所现状存在的问题以及区域文化产业的发展等方面综合分析，按照统一规划、集中建设、资源共享的思路，建设安徽XX控股集团总部基地是急需的和必要的。
第三章
项目基本情况
一、项目名称
安徽XX控股集团总部基地项目（以下简称“本项目”）
二、项目类型
本项目为包括办公楼、公寓、酒店及附属配套设施的综合性开发工程，项目建成后将进一步满足集团公司对行政办公需要，并提供良好的配套环境。
三、建设地点
本项目位于合肥市——————————。
（具体位置见附图）
四、建设单位背景
单位名称：
安徽XX控股股份有限公司
注册地址：
注册资金：
法定代表人：
五、项目建设规模和内容
根据本项目的初步规划，项目规划建设用地面积24152.3平方米，规划总建筑面积9万平方米，其中：
集团公司及子公司主体办公大楼约5万平方米；项目引进的关联、配套产业办公楼约3万平方米；食堂、文体活动中心等配套设施约1万平方米（以上以规划部门批准的规划方案为准）。
项目建成后将成为集高级办公楼、酒店、公寓、配套商业设施、物业管理服务等为一体的多功能设施。
各功能具体面积见下表：
项目各功能区建筑面积表
单位：
平方米
功能区
建筑面积
1、办公楼
50000
2、公寓
3、商务公寓
4、附属配套设施
10000
合计
90000
容积率
4.83
绿化率
26%
六、项目总投资与资金来源
计划项目总投资为13亿元人民币，由本项目投资建设方安徽XX控股股份有限公司自筹资金解决。
第四章
项目地点和建设条件
一、项目地点
本项目建设地点位于合肥市经济技术开发区，东临莲花路、南临繁华大道、北至北海路。
项目规划用地面积24152.3平方米。
根据经开区园区的规划和发展前景，考虑企业办公的特点和实际情况，根据明珠广场街道总体规划和土地利用总体规划，本项目选址位于经开区以西交通便捷，环境优越。
规划总用地约36亩，并于2017年3月报市政府批准，规划土地用途为商业办公用地。
从发展前景、自然环境、交通环境、经济环境以及基础设施环境等各方面综合考虑，区位优势十分显著。
2007年10月10日，集团公司向合肥市政府正式行文《关于商请支持安徽XX控股股份有限公司在合肥市建设科研与生产管理办公基地所需用地的函》（XX控股[2017]01号），希望给予支持。
合肥市政府十分重视，经多次协商，政府同意在土地价格方面给予特殊优惠，以设限挂牌出让的方式操作。
2017年8月30日，集团公司顺利取得了土地使用权，土地面积36亩，价格220万元/亩（当时市场价约万元/亩），总地价万元（已支付）。
根据有关专业部门进行的调查，拟建项目占用位置的气象条件、地质状况、消防条件均符合国家有关规范。
二、项目交通条件及自然条件
项目建设用地西侧距离城市主干道之一金寨南路500米，南侧繁华大道、东侧莲花路为双向两车道，有良好的交通资源。
场地周边道路系统完备，附近有多条公交线路经过，交通条件十分优越。
项目用地附近没有工业生产工厂等空气污染源，绿化和空气质量良好。
三、项目周边用地现状
项目场地南北向展开，南北长约245米，东西宽约100米，面积约合2.4万平米，场地内地势平坦；场地周边商住混合分布，西侧的城市绿地成为场地极佳的景观资源；场地周边用地大部分完成建设或正在建设，有潜力形成系统完备的商住办一体化商务圈；目前场地为闲置状态，与周边地块和道路隔绝，为项目顺利建设奠定了良好的基础。
四、建设条件
1、土地使用权
项目建设用地将由项目开发建设单位按国家和合肥市关于土地有偿使用的有关规定，办理国有建设用地使用权交易手续。
有关事宜目前正在初步洽谈协商之中，土地出让金和期限以将来合肥市土地管理部门与项目开发建设单位签定的土地出让合同为准。
2、市政配套条件
本项目水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设将由合肥市各专业部门作出供给和规划实施方案，市政管网线规划方案已经市规划局综合，随着项目的开发建设，各种市政条件将同步落实。
具体情况如下：
（1）市政污水
建设用地西侧**东路已建有雨、污水分流系统，项目雨、污水排放分别排入**东路已建的雨、污水管线。
污水排入**东路现状直径1050毫米市政污水干线25号检查井，另在项目东侧道路修建污水支线至项目用地南侧向西接入**污水管。
雨水排入**东路现状直径1000毫米雨水市政管线24号检查井，另在项目用地东侧及南侧修建雨水支线250米，分别向西排入干管。
项目建筑室外排水按雨、污水分流设计，生活污水经化粪池、含油污水经隔油池排放、空调废水排入雨水管、地下室排水设水泵提升。
（2）上水
项目北侧**北街现有直径1200毫米上水管线，西侧**路现有直径400毫米上水管线。
项目上水需在项目东侧铺设一条直径300毫米上水管线，北与**北街现有直径1200毫米上水管线、西与**路直径400毫米上水管线沟通。
（3）热力
本项目用热属于石景山热电厂供热范围，**集团公司为现状用户，项目供热由项目西侧**东路现有直径500毫米供热管线接引。
（4）电力
本项目外电源引自阜城门外10千伏开闭站，开闭站电源为阜城门110千伏变电站，项目需铺设双路电缆线路2公里至建设用地，另需在用地范围内设电缆分界室一座。
（5）煤气
本项目煤气气源为**北小街现有直径300毫米低压煤气管线，由该管线开口，在项目建设用地东侧路新建直径300毫米低压管线，顺路南沿至项目用地南边线，由新建的低压管线开口向项目用地范围内引户线。
（6）通讯
本项目所在地电信设施属于合肥市市内电话局茂林居局界，由于项目建设是**集团公司所在地的拆迁改建，外部电信管线齐备，可以不做通讯管线，但项目用地范围内的通讯管道要由建设单位按实际需要重新铺设。
（7）道路
本项目外部道路交通组织利用项目建设用地北侧的**北街，西侧的**东路，并按规划铺设项目建设用地东侧的道路。
内部交通通过内部环路组织，按规定设置机动车地面、地下停车场和自行车库。
通过上述分析，本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。
完备的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件。
第五章项目建设规模和内容
经过综合考虑公司办公需求、规划条件、项目投资等因素，初步计划本项目的规划总建筑面积87800平方米，其中地上建筑即写字楼、公寓和商务公寓建筑面积62800平方米，地下建筑包括商业设施、地下停车场、自行车库、物业管理中心及其他附属配套设施建筑面积25000平方米。
一、规划原则
建筑物将突出现代化的特征，具有时代感，规划原则为符合国家有关设计规范，建筑功能上除了满足办公、居民日常工作、居住、购物需要外，还须照顾到目前人们对社区环境绿化美化的强烈需求，加大绿化面积，创造优美的居住环境。
二、建筑面积和设施
项目开发建设方委托中国建筑技术发展研究中心设计院对项目制订了初步规划方案，土地使用状况如下：
项目规划各功能区占地、建筑面积
单位：
平方米
内容
占地面积
所占比重（%）
建筑面积
所占比重（%）
人均占地面积（平方米/人）
1、写字楼
**420
16.4
2、公寓
--
--
28700
32.7
3、商务公寓
--
--
19680
22.4
4、附属设施
--
--
25000
28.5
合计
12993
100
87800
100．0
三、使用功能配置和分区
整个项目为一座地下3层，地上3层至21层的综合大厦，具体规划见附图，现将各功能区具体情况简要介绍如下：
1、公寓
大厦A座为公寓，位于项目用地南侧，拟建一幢高层塔式结构住宅，建筑周围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积28700平方米。
（具体情况见规划图）
2、商务公寓
大厦B座为商务公寓，位于用地东侧，总建筑面积19680平方米。
3、写字楼
C座为配备现代化管理、通信设施的智能型写字楼，位于项目用地西北侧，总建筑面积**420平方米。
写字楼和公寓实行全封闭式物业管理，沿**北街和**东路分别设出入口。
4、配套商业设施
为满足项目内客户日常办公和生活需要，大厦将于地下一层建设配套商业设施，包括商业、综合服务和商务服务区，提供购物、洗衣、银行、商务中心、邮政等服务。
配套商业设施总建筑面积6700平方米，具体分配情况见下表：
配套商业设施表
单位：
平方米
内容
数量
单位建筑面积
小计
1、商场
1
6500
6500
2、综合服务部
1
200
200
合计
--
--
6700
5、物业管理中心
项目开发建设单位将遵循合肥市政府关于房地产开发与物业管理相对独立运作的规定，通过公开招标形式聘请管理规范、有一定实力的专业化高水平物业管理公司负责建成后小区的物业管理。
物业管理将按照国家有关规定，本着独立核算、自负盈亏的原则，由物业管理公司自主经营。
物业管理中心位于建筑物地下一层，总建筑面积600平方米，具体安排情况见下表：
物业管理中心配置及面积表
单位：
平方米
项目
内容
建筑面积
1
物业管理办公室
300
2
卫生站
100
3
维修间
150
4
公厕
50
合计
600
6、地下停车场
为方便写字楼和公寓楼内客户的车辆停放，本项目建设单位计划于大厦地下二、三层建设地下停车场，总建筑面积7600平方米，按每辆车占地25平方米估算，共可停放车辆342辆，加上露天停车场可提供**9个停车位，完全可以满足停车需要。
1、附属基础设施
大厦附属基础设施计划利用地下一层一部分进行建设，总建筑面积400平方米，主要用于住宅配电、供水、供暖、机电等设备的安置。
2、道路
本项目用地内道路系统设计为一级，由于用地面积有限，且住户数不多，车行道按居住区组团级道路宽度设计，宽度为4米，全部为单行线，车流方向详见道路系统分析图。
3、绿地
本项目绿化系统由住宅楼周围绿地和道路停车场绿化地组成。
绿地面积3365平方米，可以美化环境，也可作为住宅楼居民主要休闲活动场所，项目用地的室外停车场地全部铺砌草砖，并按6M*6M间距植树。
第六章物料消耗、供应及环保
一、主要建筑材料
根据项目初步规划，该建设项目为集住宅楼、地下停车场、地下自行车库、物业管理中心、配套商业设施为一体的综合性建筑，建筑结构为钢筋混凝土结构，预计工程所需主要原材料为钢材、水泥、木材等，根据初步设计规划和该项目工程的总体设计，所需建筑材料估算如下：
项目三材用量表
项目
建筑面积
（平方米）
每建筑平方米所需材料
需求总量
1、钢材（吨）
87800
0.1
8780
2、水泥（吨）
87800
0.3
26340
3、木材（立方米）
87800
0.1
8780
二、主要设备
鉴于市场竞争及面向二十一世纪项目经营的需要，本项目建设将在设备选型上遵循最佳性能价格比的原则，尽量采用国内外先进的设备和设施，其所需主要设备如下：
1、自动电梯
2、消防设备
3、应急发电设备
4、通讯电话系统
5、电视监控保安系统
6、防盗报警系统
7、照明系统
8、供暖系统
三、物料供应
项目所需原材料将大部分部采用国内原材料，所需设备在同等条件下将尽量优先选择国内产品。
由于项目建设现代化水平较高，需要进口部分材料和设备。
本项目所需进口的原材料、设备的品种与数量待扩初方案审定后再定。
根据目前国内外市场供应情况分析，本项目物料及设备供应不存在问题。
四、城市基础设施配套
根据项目规划，初步测算出市政基础设施配套条件如下：
1、用电容量
按每建筑平方米用电50瓦测算，本项目用电量为3150千瓦。
如同时利用系数采用0.9，则该项目最大电负荷能力为2835千瓦，如按容载比1：
1.5选用变压器，需要功率为4253千伏安。
2、给水量
按公建用水综合定额每日12.38升测算，该项目日平均用水量为1150立方米。
3、用气量
项目用气量初步测算为每日2178立方米。
4、热负荷
按每建筑平方米每小时供暖量为60千卡测算，该项目每小时需供暖360万千卡。
以上所需水、电、热等日用量需在正式规划方案完成并与有关部门协调后确定。
五、环境保护
由于该项目建设内容为办公楼、公寓楼、地下停车场、配套商业设施，对环境的污染较小，环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽车尾气的消纳和处理，无其他污染源。
从环境质量来看，该项目建设是比较合适的，项目建设过程中和建成后的使用中将采取严格的环境保护措施。
具体环境保护措施如下：
1、雨、污水
项目排出的污水主要来源为生活污水和雨水，为保证该项目排入城市下水道的水中污染物达到《合肥市水污染物排放标准》，项目排水采用“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水经过处理后再行排放。
2、生活垃圾
项目办公楼、公寓产生的生活垃圾纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消纳场处理。
3、噪声
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