西安LOFT调研报告.docx

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西安LOFT调研报告

西安LOFT产品调研报告

北京合晟尚圆房地产顾问有限公司

西安分公司

2010-7-18

一、LOFT产品的发展

1、LOFT起源与发展

LOFT起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。

20世纪40年代LOFT居住生活方式首次在美国纽约出现。

20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。

在我国LOFT作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式。

2、LOFT定义

ØLOFT的概念：

LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。

但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。

LOFT的定义：

高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。

LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。

ØLOFT的相关产品：

SOHO，是英文[SmallOfficeHomeOffice]的头一个字母的拼写，就是[小型办公、家里办公]的意思。

音译是"苏豪"，SOHO是人对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。

在房地产的SOHO是指具有自由办公的空间。

3、西安LOFT发展轨迹

2004年，LOFT产品在西安问世，最早的应该是城西的上城LOFT，之后由东尚地产在城东推出的东尚LOFT、城南小寨的一又二分之一公寓，等项目相继推出LOFT产品。

2008年电视连续剧《奋斗》的热播，LOFT产品更是引起了更多年轻的置业者的注意。

一些品牌地产公司项目相继推出了LOFT产品，如绿地SOHO同盟、紫薇尚层、公园天下·观邸、

大唐世家·520等。

4.LOFT政策法规

层高是影响舒适度的重要因素，市规委下发的《容积率指标计算规则》就对此类户型的层高划了一个分界线，规定：

当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是5.5米和6.1米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。

住宅立项的LOFT，需在4.9米以内，而办公立项和商业立项的LOFT，层高需分别在5.5米和6.1米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。

二、西安LOFT产品分析

1、LOFT产品分布：

Ø在售项目展示：

高新

项目名称

项目地址

开发商

交房标准

销售价格

i都会

高新区丈八二路

33号

和记黄埔地产西安有限公司

写字间/毛坯房

8000元/㎡

唐延公馆

高新唐延路与科技一路中段交界处

西安易达丰置业有限公司

毛坯房

11000元/㎡

尚品国际

高新路88号（枫林绿洲的西门对面）

西安仁和房地产开发有限责任公司

精装修

12000元/㎡

橡树街区

唐延路与科技六路交汇处西南角

明威房地产开发有限公司

毛坯房

9000元/㎡

高新品阁

科创路和太白南路交汇处西南角

广大房地产开发有限公司

毛坯房

9600元/㎡

紫薇尚层

太白南路与丈八东路交汇处东北角

紫薇地产

毛坯房

9600元/㎡

城西

奥林匹克花园

绕城高速和世纪大道的西北角

陕西泰盈环达通房地产开发有限公司

精装修

8300元/㎡

金泰丝路花城

西咸共建区世纪大道中段

陕西金泰恒业房地产有限公司

毛坯房

未开盘

首秀

西稍门十字北100米路东

绮得置业有限公司

商铺/毛坯房

ØLOFT产品分布特征

①楼盘多位于高新科技开发区。

②楼盘多紧邻地铁沿线，交通便利。

③年轻客户群较多的区域。

④多数为大型楼盘中的一个组团。

2、西安LOFT产品分析

目前，西安在售楼盘共381个，LOFT在售项目9个，所占比例只有2.3%。

在西安物业形态中，LOFT产品供应量不大，属于市场稀缺品种。

其中商业项目2个，住宅项目7个。

城西区域在售LOFT项目3个，高新区域在售LOFT项目6个。

7个项目为毛坯房交房,2个项目为精装修交房，装修标准为1500元/㎡。

橡树街区、紫薇尚层、尚品国际项目以销售至尾盘，所剩房源不多。

3、物业形态及楼层分布分析：

Ø物业形态展示：

项目名称

物业形态

楼层高

楼层分布

土地使用年限

逸翠园（i都会）

高层19层

层高5.3米

一层2.8米

二层2.5米

根据需要

可以自由分割

50年

唐延公馆

高层20层

5.4米

一层2.8米

二层2.6米

8梯40户

50年

尚品国际

高层19层

5.4米

一层2.8米

二层2.6米

2梯9/10户

50年

奥林匹克花园

高层20层

4.8米

一层2.61米

二层2.19米

2梯10户

70年

金泰丝路花城

高层15层

5.3米

一层2.8米

二层2.5米

2梯12户

3梯16户

70年

橡树街区

高层14层

5.4米

一层2.75米

二层2.55米

2梯12户

50年

高新品阁

高层23层

5.4米

一层2.8米

二层2.6米

3梯16户

50年

紫薇尚层

高层16层

5.4米

一层2.8米

二层2.6米

2梯12户

50年

Ø物业形态解析

a、在售LOFT项目产品业态均为高层建筑，层高为14层-20层之间，整体高度为96米-108米之间，达到国家标准高层建筑100米的限制。

b、在售LOFT项目土地使用年限50年、70年两种，以50年的居多。

c、在售LOFT项目楼层高在4.8米-5.4米之间，5.4米居多。

去除装修吊顶及一二层之间的隔板的高度，LOFT单层层高可控制在2.3米-2.6米之间，略低于国家规定的2.8米层高。

多数产品下层的层高略高于上层，以满足下层作为主要活动空间的舒适度。

d、在售LOFT住宅项目以小地块、点式楼形式出现，基本保持一梯5户，户型变化灵活，较大的提高土地的使用率。

4.户型比较分析：

Ø户型分配详图

高新

项目名称

容积率

卫生间设置

户型区间

户型设置

销售价格

i都会

2.5%

一卫

34㎡-56㎡

8000元/㎡

唐延公馆

5.3%

双卫

30㎡-100㎡

一楼动区

二楼静区

客厅挑空

11000元/㎡

尚品国际

4%

双卫

（暗卫）

同上

12000元/㎡

橡树街区

4.35%

双卫

（暗卫）

40㎡-100㎡

同上

9000元/㎡

高新品阁

2%

双卫

（暗卫）

30㎡-100㎡

同上

9600元/㎡

紫薇尚层

3%

双卫

（暗卫

同上

9600元/㎡

城西

奥林匹克花园

2.5%

一卫

（明卫）

33㎡-51㎡

同上

8300元/㎡

金泰丝路花

1.4%

双卫

（暗卫）

47㎡-66㎡

同上

未开盘

首秀

6.86%

Ø户型比较解析

e、LOFT户型上下都要兼顾，重要考虑的是上下高度配合的问题，在售LOFT项目现在比较流行的是客厅挑空。

整体看来户型立体感较强，空间可以随意设计。

f、在售LOFT项目户型产品采用动静分区，一楼为活动区域（厨房、客厅），二楼休息区域（卧室、书房），较大的提高使用舒适度。

g、因其户型的特殊性，卫生间设置较为关键。

LOFT小户型一卫的较多，二层面积较大则会设有卫生间，保证了私密空间同时又提高了夜间使用卫生间的方便性及安全性。

h、在售LOFT以中小户型较多，主力户型面积在30㎡-70㎡之间，按双层计算折合使用面积在60㎡-140㎡之间，相当于平层的紧凑型1-3居。

i、在售LOFT项目，小开间长进深的户型较多，居住舒适感较差。

5.LOFT价格比较：

Ø具体价格展示：

高新

项目名称

LOFT价格

平层价格

价格差异比

（i都会）

8000元/㎡

唐延公馆

11000元/㎡

6200元/㎡

1.77

尚品国际（精装修）

12000元/㎡

6700元/㎡

1.79

橡树街区

9000元/㎡

6800元/㎡

1.32

高新品阁

9600元/㎡

6040元/㎡

1.58

紫薇尚层

9600元/㎡

6500元/㎡

1.47

城西

奥林匹克花园

（精装修）

8300元/㎡

5000元/㎡

1.66

金泰丝路花城

未开盘

5000元/㎡

首秀

商铺

6200元/㎡

ØLOFT价格解析

j、在售LOFT项目，普遍呈现高单价、低总价的特征。

k、LOFT空间使用率比平层产品高，与同区域平层产品单价对比，一般要高出1.5倍左右。

但同面积对比优惠率达到15%左右。

低总价、高使用率成为了LOFT产品制胜的关键。

l、LOFT产品一般装修标准在1500元/㎡，精装修项目和毛胚房项目差价较小，在1000元/㎡左右。

三、客户群分析

本项目目标客户群为25岁-35岁左右的年龄段置业群体，首次置业的中等收入的年轻客群，他们的购买目的以自住为主。

其次是多次置业的投资性买家，购买目的是追求高投资回报率。

还有一类是外地移民，购买目的是建立一个立足都市的生活平台。

高单价、低总价享用两倍空间是吸引客群的重要因素。

四、重点介绍项目介绍

a）尚品国际

1.位于高新区唐延路与科技六路交汇处东北角，周边交通便利。

该项目由仁和房地产公司开发建设，公司是陕西伟志集团股份有限公司直属子公司。

2.总建筑面积为12万㎡，A座为LOFT、B座写字间、C座精装公寓。

A座loft建筑面积1.6万㎡，层高5.4米、户型区间40-70平米，双层独立卫生间、户型局部挑空。

3.销售均价12000元/㎡，装修标准1500元/㎡，装修部份（厨房、卫生间、墙面、地面等）。

4.LOFT由一栋20层的高层组成，楼层层高为5.4米，一层层高2.8米，二层层高2.6米，2梯10户，户型区间30㎡-60㎡。

b）奥林匹克花园·巢上

1.项目位于绕城高速和世纪大道的西北角。

是奥林匹克花园七个奥运村组团中第四组团里的两栋楼，每栋楼高20层，均为4.8米挑高loft产品，3梯23户，总户920户，一层2.6米，二层2.2米，面积区间33-51平方米。

2.项目卖点小户型、低总价、大社区、成熟社区，精装。

3.两栋loft产品分期销售，一期一栋，一期09年11开盘现已基本售罄，均价7000元；二期目前销售接近50%均价8500元。

4.二期主力户型137.61㎡3室2厅1卫

b、

五、LOFT产品总结

1.区域分布：

LOFT产品多位于交通比较便利的区域或紧邻地铁沿线，西安市场更适合在高新区、城南区域，年轻客户群较多的区域。

2.地块特征：

LOFT产品主要特征为小地块、高容积率、点式楼，基本保持一梯5户。

3.物业形态：

LOFT产品业态均为高层建筑，层高为14层-20层之间，整体高度为96米-108米之间。

土地使用年限50年、70年两种，以50年的居多。

4.户型设计：

LOFT户型以小开间长进深方式设计的较多，朝向多样化，但通风采光受到限制。

面积绝大部分控制在30㎡-70㎡之间，上层赠送。

5.价格特点：

普遍呈现高单价、低总价的特征，价格是平层住宅的1.5倍左右。

6.产品附加值体现：

着力体现附送和赠送面积，高得房率和高使用率的特点。

7.卖点整合：

大层高、充分发挥想象空间，增加功能空间。

六、广天项目产品总结：

1.现今西安市场LOFT产品较少，基本的层高都在5.2米以上，产权为50年，本项目层高4.8米，产权70年；

2.市场上目前只有城西“奥林匹克花园·巢上”与本项目的层高相同均为4.8米挑高，但“巢上”是奥林匹克花园大社区中的2栋楼，有成熟社区支撑；本项目为单体楼，没有大型社区依托，但可以依靠浐灞生态区区域优势；

3.本项目所在区域没有4.8米挑高、70年产权loft产品，差异化优势明显；

4.核心卖点：

稀缺、总价少、首付低、买一层送一层。

附件1：

见下一页

附件：

奥林匹克花园巢上组团E2小户型室内装饰材料标准（标准配备）

地面：

客厅、餐厅、厨房、卫生间铺地砖；卧室铺复合木地板；

内墙：

厅、房涂乳胶漆，厨房、卫生间贴墙砖；

顶棚：

厨房、卫生间为铝扣板吊顶，其余为乳胶漆，配吸顶灯；

门：

入户门为防盗门，卧室、卫生间为复合木门、厨房为玻璃推拉门；

窗：

塑钢窗、中空玻璃，推拉窗配纱窗；

厨房：

橱柜、抽油烟机、燃气灶、水龙头、洗菜盆、设洗衣机水龙头、地漏；

卫生间：

品牌洁具、排气扇、电热水器、镜柜；

玄关：

配玄关鞋柜；

供电：

预付费磁卡表附预付费磁卡一张；厅、卧室、厨房、卫生间均配有插座；

厅、主次卧室及书房设空调专用电源插座；全部电线暗装；

供水：

独立水表、管道暗埋；厨房、卫生间预留冷热水口；

燃气：

预装燃气管道至厨房炉具、表卡一张；

供暖：

集中供暖（暖气片）；

电视：

客厅预留有线电视端口、主卧预留穿线管；

电话网络：

客厅、主卧、次卧预留端口；

空调位：

预留空调机位；

智能系统：

可视对讲系统。

房地产顾问有限公司

西安分公司

市场研发中心/策略研发中心

2010-07-17