天津商圈分析报告模版.docx

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天津商圈分析报告模版

商圈分析报告

院（系）

专业

学生姓名

学号

2016年6月11日

摘要

传统百货纷纷凋零、新兴的购物中心纷纷崛起，当房地产改变了城市居住环境、电商改变了人们的消费习惯，那么整个商圈格局已经被重构了。

商圈重构的结果是，单核心的商业格局已经被打破，多中心商圈格局基本成型。

因此，对城市商圈重新进行盘点。

关键字;商圈;电商;多格局

一、以购物中心定义商圈1

二、重要商圈盘点2

（一）滨江道商圈3

（二）路商圈6

（三）小白楼商圈8

三、基础实施及环境分析10

一、以购物中心重新定义新商圈

业专家分析，城市功能外扩、各区域大型购物中心开工建设或投入使用，都加速了多中心、多功能新商圈格局的形成。

　　随着城市化加速推进，多中心商圈发展趋势日渐明显。

旧城市中心改造，新城市副中心以及外环居住组团的建设，一些区域由原来的工业区向现代产业服务区的转变，新的居住区形成后自然就形成了新的商圈。

此外，由中心向外交通条件的改善降低了人们的出行成本,提高了城市边缘区的交通可达性,为新商圈的聚集效应提供了良好的条件。

　　此外，人们消费习惯的变化也在推动商圈的变化，曾经单纯的购物消费推动了和平路滨江道商业的人流如织日进斗金，而现在随着中低端产品都被网购抢去了市场，人们更愿意到购物中心里进行体验式消费，看电影、吃饭、喝咖啡然后顺便买点东西回家。

　　业人士认为，由于目前传统商圈功能仍不完善，新商圈将填补这些空缺。

从规划开始就以综合体建设为主的新商圈如津滨大道商圈、中北镇商圈，友谊路商圈、大梅江商圈等都以购物中心或商务中心等标志性建筑为龙头，以区域经济定位及产业、文化特色为核心，突出了综合功能，业态组合也更充实。

因此，未来商业供应将在区域分布上更加分散化，单核心的商业格局将被打破，形成包括现有的路滨江道商圈、南市商圈、小白楼商圈，津滨大道、老城厢东马路、大梅江区域等10多个商圈。

但毫无疑问的是，购物中心将成为定义新商圈的标准，老的商圈需要购物中心来升级换代焕发生机、新兴的商圈更需要购物中心来聚集商户吸引人气。

二、重要商圈盘点

滨江道商圈

商圈位置

滨江道商圈位于和平区北部，主要集中在由和平路、道、滨江道和道组成的网状地块。

核心商业

乐宾百货、麦购休闲广场、友谊新天地、滨江商厦、中原百货、米莱欧千禧店。

主要客户

以市低龄消费者、中低端消费者以及较多外来流动人口为主，目前滨江道仍是外地人群到必去的商业核心之一。

商圈特点

本商圈未来趋势应该是平稳持续、发展有限，作为市两大商圈之一的滨江道商圈处于市中心的和平区，虽然处于城市中心的繁华地段，由于车流量巨大引起的停车问题及交通状况，主要商业形态较为旧等因素，其目前已经处于发展顶峰，受到未来新出现以及潜在供应的影响，未来潜力不足。

路商圈

商圈位置

路商圈位置集中在路中心地段，区域为以道与路交叉处为圆心，一公里半径围。

核心商业

和记黄埔世纪都会、津汇广场（津乐汇已闭店）、伊势丹、吉利大厦、国际商场、米莱欧、号外、现代城（未开业）。

主要客户

客户群体主要是以白领阶层及其他中高收入消费人群为主，其他消费人群为辅。

商圈特点

位于市中心区域的和平区的优势地段，有商业所要求的较为便利交通条件，从而带动人流量、人气。

经过多年的发展，路商圈也面临着其它商圈发展与其形成竞争分流客源的危机。

随着有国专业团队接手原津乐汇商业及世纪都会的开业和现代城二期的建设，未来还有一定的上升空间。

小白楼商圈

商圈位置

小白楼商圈位于路、曲阜道、路、路和大沽南路北口交汇处地段，跨越和平区和河西区。

核心商业

国贸购物中心、朗香街、凯旋门百货（已闭店）、滨江购物中心、海信广场、友谊精品广场

主要客户

作为CBD囊括了泰达大厦、富力中心、图书大厦、金皇大厦、汇通大厦、万通中心及其他几个中小型写字楼，聚集在这个商圈的人群大多为办公商务人士，同时也成为了此商圈的主要客户群体，

商圈特点

小白楼是一个由商务区的发展带动商业人气的一个商圈。

小白楼地区的发展趋势为的中央商务区，同时带动商业的进一步发展，但其不像路和滨江道这样的大型商圈人流量巨大，它更偏向于由办公写字楼及进驻企业的增多而聚集人气，然后带动商业的逐步发展。

西北角商圈

商圈位置

以北马路和西马路交口处：

西北角地铁站为圆心，围一公里。

核心商业

鹏欣水游城、富力广场、陆家嘴商业项目（未开业）

主要客户

地铁1号线的运营带动了该区域的活性，消费目标群主要为周边居民及部分写字楼的上班族。

不远处东北角的大胡同在一定程度上亦为该商圈分流了部分客源。

商圈特点

当购物中心在早期存在并不普遍的时期，鹏欣水游城开业之初迅速搅热市场。

但随后，多家购物中心的汹涌入市，尤其是3-5公里优质商业项目的集中供应乃至成功反超，使这个“起得很早”的购物中心没能“得到最多的虫吃”。

今年富力广场的开业目前看来也是不温不火的节奏，使得该商圈一直给不了市场太大的信心。

如何做出更足的特色吸引更多人的眼球，成为这里的首要问题。

不过听说陆家嘴项目要打造具有海派和轻奢特色的购物中心，让大家拭目以待吧。

东丽开发区商圈

商圈位置

以津塘公路、地铁9号线东丽开发区站为圆心，向东西延伸约三公里。

核心商业

东丽新业广场、宜家家居、红星美凯龙。

主要客户

由于该商圈业态以新兴的专业市场为主，吸引了全市许多有装修需求的客源。

去年开业的新业广场一定程度上补充了该区域的普通型消费需求的客户。

商圈特点

宜家和红星美凯龙的家居组合构成辐射全市消费者的能力，新业广场以服务东丽开发区职工和周边居民为主，同时也和宜家、红星美凯龙的客群有一定的互补消费。

三、基础实施及环境分析

纵观商圈格局，滨江道和平路商圈依旧具有传统优势，地处市中心交通便利，大型商场门店林立，品牌多辐射围广，且在本地及外地来津消费者心理有着不可撼动的地位。

乐宾门口依然是全市最佳等人地标，友谊新天地一到店庆促销时依然是全馆楼上楼下挤到累觉不爱，伊势丹依然是那个小资民众标榜身份必逛商场。

然而随着近些年商业市场的蓬勃发展，大型综合体购物中心如雨后春笋般出现，点亮了商圈新的板块分布。

以大悦城、银河国际购物中心、河东万达为代表的现代一站式购物中心，盘活了南开、河西、河东等区域的商业氛围。

　同时又有一批新晋的社区型商场，在城市周边、大型居住区周围建立，辐射周边生活区域，满足家庭式购物需求。

如服务大梅江地区的友谊路新业广场、服务西青中北镇、柳村地区的永旺梦乐城中北购物中心等。

　如今的商圈已经不再是市中心一支独好，市六区里已经有了更多的面，环城四区也有了更远的点。

人们购物更方便选择更多，在有竞争的市场里作为消费者是最受益的。