资产评估计算.docx
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资产评估计算
l。
被评估生产线年设计能力为2万吨，评估时由于市场不景气，如果不降价销售，企业必须减产到年产1.4万吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整持续了三年，折观率10％，规模指数X为0.6。
估测经济性贬值率和贬值额。
l. 解：
（1）经济，经济贬值率＝[1一（14000÷20000）0.6]X100％＝19％
（2）经济性贬值额＝[100X20000X（1—33％）]（P／A，10％，3）
＝1340000X2.4869
＝3332446
2．某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修较好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5%，其他情况同于标准房屋。
经观场评定，该房屋为7成新。
评估该房屋价格。
2．解：
该房屋价值＝970X（1+1％十2％+l.5%）X1200XO.7
＝970X1.045X1200X0.7
＝851466
三、计算分析
1.现有一新产品设计技术，已使用2年，加工的产品比同类产品性能更为优越。
该产品价格为350元/件，而同类产品价格仅为310元/件。
目前该产品年产销量为1万件。
经分析预测，该技术寿命还可维持5年。
为维持目前的市场占有率，该产品价格将会逐步下调，第一年为350元/件，第2、3年为330元/件，第4、5年为320元/件。
假设其他因素均无变化，折现率为10%。
所得税率为33%。
试评估该技术的价格。
参考答案：
解
（1）该技术属收入增长型的无形资产，故可确定无形资产各年的超额收益分别为：
第一年超额收益为：
（350-310）×10000×（1-33%）=268000（元）第2、3年超额收益为：
（330-310）×10000×（1-33%）=134000（元）第4、5年超额收益为：
（320-310）×10000×（1-33%）=67000（元）
（2）其他因素无变化，可以以各年超额利润现值之和作为该技术的评估值：
268000/（1+10%）+134000/（1+10%）2+134000/（1+10%）3+67000/（1+10%）4+67000/（1+10%）5
=268000×0.9091+134000×0.8264+134000×0.7513+67000×0.6830+67000×0.6209
=243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3=542411.9（元）
2.某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是一第一年资金8万元为基础，每年按等比级数递减，每年递减比例为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。
假设资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？
要求：
1）、按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值须使用年金法计算；
2）写出计算过程；
3）、写出正确结论（10分）
参考答案：
1）、公式：
P=R1×{1-[（1+s）/（1+t）]t}/（r-s）+A2×{1-1/[（1+r）n-t]}
×[1/（1+r）t]/r2）、收益现值=
8×{1-[（1+2%）/（1+10%）]5}/（10%-2%）+15×{1-1/[（1+10%）10-5]}
×[1/（1+10%）5t]/10%=66.76（万元）
3.
某企业从美国进口一企业设备，离岸价为50万美元，国外运费为1万美元，途中保险费为2.5万美元。
关税税率为到岸价的2‰。
国内运杂费为5万元，安装调试费为7万元，银行及其他手续费为3万元。
该企业进口这项设备已使用了3年，还可继续使用7年。
外汇汇率为1美元=8.5元人民币。
请评估该企业这台设备的重置完全价值（增值税率为17%）（10分）
参考答案：
CIF价格=（50+1+2.5）=454.75万元进口关税=454.75×30%=136.425万元增值税=
（53.5×8.5+53.5×8.5×30%）×17%=100.50（万元）银行及手续费=3万元国内运杂费=5万元安装调试费=7万元该设备重置完全价=454.75+136.425+100.50+3+5+7=706.675万元
4.
待估企业预计未来3年的预期收益额为150万元、160万元、180万元。
假定本金化率为12%。
根据企业实际情况推断：
（1）从第4年起，企业的年预期收益额将维持在180万元；
（2）从第4年起，将在第3年的基础上以2%的年增长率增长。
试估测待估企业的整体价值。
参考答案：
解：
采用分段法进行评估。
（1）年收益额均为180万元，故其评估值为：
P=∑[Ri×（1+r）-I]+Rn×（1+r）-n=
（150×0.8929+160×0.7972+180×0.7118）+180/12%×0.7118=1457.311（万元）
（2）今后企业的收益将以2%的年增长率增长，企业整体评估的公式为：
P=∑[Ri×（1+r）-I]+Rn+1×（1+r）-n/（r-g）
=（150×0.8929+160×0.7972+180×0.7118）+180×（1+2%）/（10%-2%）×0.7118
=2023.192（万元）
5.
有一待估宗地G需评估，已知该宗地为甲城市规划为住宅的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形，建筑容积率为1.0。
现收集到与待估宗地条件类似的6宗地A、B、C、D、E、F，具体情况如表1-1。
表1-1中的交易情况、区域因素、个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，表中负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，反之，则条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
另据调查，甲市此类用地容积率与地价的关系为：
当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加4%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
另外，甲市地价指数情况见表1-2。
表1-1
宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素
A 80 2000.10 +1% 1.30+1%
B 7002001.01 0 1.60-1%
C 700 1998.12 +5% 1.40-2%
D 620 2000.08 0 1.1-1%-1%
E 660 2001.06 -1% 1.20+2%
F 700 2002.01 0 1.3+1%0
表1-2
时间 1996 199719981999200020012002
指数 100 103107 110 108107112
试根据以上条件，评估该宗地于2002年6月30日的地价。
参考答案：
参考P191-193例5-8的计算1、容积率修正系数表容积率1.01.11.21.31.41.51.6
地价指数1001041081121161201232、案例修正系数计算，参见P1933、评估结果剔除异常情况。
5、1993年购入一套设备，账面原值100万元，1996年花费4万元更新，1999年又用5万元改进其功能，预计尚可使用10年。
该设备正常运作需10人，年均工资6000元/人，材料消耗折合人民币100万元，能耗折合人民币10万元。
目前的新式设备仅需7人即可；且料耗与能耗与被评估对象相比，均可节省10%。
另外，从1993年到2001年之间年物价上涨率10%，规模指数0.7，适用的折现率8%，所得税率33%。
（P/A，8%，10）=6.710
要求：
根据以上资料估算该设备在2001年的价格。
（10分）
参考答案：
根据题中所给资料，本题应按下列步骤进行计算。
（1）用物价指数调整法确定设备重置价格。
1993年投资的现行成本为：
100×（1+10%）8=214.4（万元）1996年投资的现行成本为：
4×（1+10%）5=6.444（万元）
1999年投资的现行成本为：
5×（1+10%）2=6.05（万元）故设备重置全价=214.4+6.444+6.05=226.894（万元）
（2）用综合年限法确定有形损耗率。
加权更新成本=214.4×8+6.444×5+6.05×2=1759.52（万元）加权投资年限=加权投资成本/更新成本=1759.52/226.894=7.755（年）有形损耗率=7.755/（7.755+10）×100%=43.68%
（3）计算功能性贬值。
功能性贬值=年超额营运成本×（1-所得税率）×（P/A，I,n）=[（10-7）
×0.6+100×10%+10×10%]×（1-33%）×（P/A,8%,10）=57.545（万元）
（4）计算评估值评估值=重置成本-有形损耗-功能性贬值=226.894-226.894×43.69%-57.545
=70.242（万元）
6、甲企业将一项专刮使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25％，该专利法律保护期十年、已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400％，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5％，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元第五年降为每台430元，折现率确定为10％。
要求：
根据上述资料确定该专利评估值（不考虚流转税因素）。
参考答案：
．确定利润分成率：
①确定专利重置成本：
80×（1＋25％）＝100（万元）（1分）
②专利约当投资量：
100×（1＋400％）＝500（万元）（1分）
③乙企业资产约当投资量；4000×（1＋12.5％）＝4500（万元）（1分）
④利润分成率：
500÷（4500＋500）×100％＝10％（1分） 确定评估值：
①确定每年利润额：
第一年第二年：
（500－400）×20＝2000第三年第四年：
（450－400）×20＝1000
第五年：
（430－400）×20＝600②确定分成额：
第一年第二年：
2000×10％＝200（万元）
第三年第四年：
1000×10％＝100（万元）第五年：
600×10％＝60（万元）
③确定评估值：
＝200×0.9091＋200×0.8264＋100×0.7513＋100×0.6830＋60×0.6209
＝181.82＋165.28＋75.13＋68.3＋37.254 ＝527.784（万元） ＝528（万元
7、被评估设备购建于1995年6月，账面原值100万元，1998年6月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，1999年6月对该设备进行评估，并得到以下数据：
1．1995年至1999年设备类价格变动指数（定基）分别为105％、110％、110％、115％、120％；
2．被估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；
3．被估设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；
4．经了解，该设备在评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的60％，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用6年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的80％。
根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值（评估基准日为1999年6月30日）。
（要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位）
参考答案：
1．被估设备重置成本（2分）＝124．4（万元）
2．计算被评估设备加权投资年限（2分）
（114×4＋10.4×l）÷124.4=（456＋10.4）÷124.4=466.4÷124.4=3.74（年）
3．计算被评估设备有形损耗率（3分）
（加权投资年限×实际利用率）÷（加权投资年限×实际利用率＋剩余年限）
＝（3.74×60％）÷（3.74×60％＋6） ＝2.24÷8.24=0.27或27％
4．计算被评估设备的功能性溢价（2分）
0.1×12×（1－33％）•（P/A，10％，6＝0.8×4.
36=3.49（万元）
5．计算经济性贬值率（2分）
[1－（0.8）0.7]=1－0.8554=0.1446≈0.14或14％
6．计算评估值（2分）
［124.4*（1－27％）＋3.49］×（1－14％）
＝（90.81＋3.49）×86％
＝94.3×86％
＝81.10（万元）
8、某企业进行股份制改造，对一项专有技术进行评估。
委托评估的是一项焊接技术，为该企业科研人员自行研制，该技术已通过有关部门的鉴定并投入产品的生产。
经专家咨询，认为该技术已达到了国际先进水平。
预计在今后4年内，该技术会继续在生产中使用，不会被其他技术替代。
这项技术的经济作用在于能带来成本节约。
经调查分析，成本节约表现在以下两个方面：
1.原材料成本节约:
每台设备生产中主要材料用量12吨，辅助材料用量0.1吨，使用该技术后可用国产材料代替进口材料，主材差价为5万元/吨，辅材差价为10万元/吨；
2.工艺成本节约：
每台设备生产中需要进行热处理，使用该技术后不再需要热处理，成本节约额为0.8万元/台。
假定评估基准日后第一年产量为5台，以后每年增加1台，产品价格预计降低10万元/台，所得税率为33%，折现率为12%。
请评估该专有技术价值。
计算结果以万元为单位，小数点后保留两位。
参考答案：
第一年：
成本节约=（12*5+0.1*10+0.8）（1-33%）*5=207.03
收益减少=10*5*（1-33%）=33.5第二年：
成本节约=（12*5+0.1*10+0.8）（1-33%）*6=248.44
收益减少=10*6*（1-33%）=40.2第三年：
成本节约=（12*5+0.1*10+0.8）（1-33%）*7=289.84
收益减少=10*7*（1-33%）=46.9第四年：
成本节约=（12*5+0.1*10+0.8）（1-33%）*8=331.25
收益减少=10*8*（1-33%）=53.6
该专有技术价值=（207.03-33.5）/（1+12%）+（248.44-40.2）/（1+12%）2+（289.84-46.9））/（1+12%）3+（331.25-53.6））/（1+12%）4
1．某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。
具体资料如下：
该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度制度规定该资产折旧年限为30年，已计提出折旧20年。
经调查分析确定：
按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。
经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。
经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。
又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现有同类标准资产比较，每年将多支出营运成本3万元（该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%）
要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估
解：
更新重置成本480设备利用率＝50400/57600＝87.5％
已使用年限20
实体性贬值率＝20×0.875/（20×0.875＋8）＝68.63％
实体性贬值＝480×68.63％＝329.41
功能性贬值＝3×（１－33％）×（Ｐ/Ａ，10％，8）＝3×0.67×（１－1.1－８）/0.1＝10.72
评估值＝480－329.41－10.72＝139.87（万元）
2．企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来五年的收益额分别为13万元，14万元、11万元、12万元、和15万元。
根据银行利率用风险情况确定其折现率为10%。
在持续经营的情况下用年金化法确定企业的重估价值。
如果采用单项资产评估方法，确定该企业各单项资产评估价值之和（包括有形资产和可确指的无形资产）为90万元，请确定该企业商誉的评估值是多少？
解:
评估值＝13÷1.1＋14÷1.12＋11÷1.13＋12÷1.14＋15÷1.15＝49.16
商誉价值＝90－49.16＝40.84（万元）
3．评估设备为1989年从德国引进的设备，进口合同中的F0B价格为25万马克。
1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业1994年从德国进口替代设备的CIF价格为30万马克。
按照通常情况，设备的实际成交价不能为报价，境外运杂费约占FOB价格的5%，保险费约占FOB价格的0.5%,被评估设备所在企业,以及与之发生交易的企业均属于免进口关税、增值税的单位，银行手续费按CIF价格的0.8%计,国内运杂费按CIF价格加银行手续费的3%计,安装调试费含在设备价格中,被评估设备尚可使用5年,年运营成本比其替代设备超支2万元,被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,评估时马克与美元的汇率为1.5马克:
1美元,人民币与美元的汇率为8元人民币:
1美元。
根据上述数据测算该进口设备的续用价值。
（按使用年限确定成新率）
解：
ＣＩＦ价格＝30万马克＝30÷1.5×8＝160（万元）
银行手续费＝160×0.8％＝1.28
国内运费费＝（160＋1.28）×3％＝4.84
重置成本＝160＋1.28＋4.84＝166.12
已使用年限＝5
实体性贬值率＝5÷（5＋5）＝50％
功能性贬值＝2×（1－33％）×（Ｐ/Ａ，10％，5）＝1.34×（１－1.1－５）/0.1＝5.08
续用价值＝166.12×50％－5.08＝77.98（万元）
4．待评估对象的基本情况是：
写字楼一幢，占地面积为500平方米，建筑面积为2000平方米，月租金为6万元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用年总计划18万元，建筑物价格依成本法求得为150万元，试运用收益现值法估算该写字楼所占基地的公平市场价值。
解：
房地产年总收入＝6×12＝72房地产年总费用＝18
房地产年纯收益＝72－18＝54建筑物年纯收益＝150×10％＝15
土地使用权年纯收益＝54－15＝39土地使用权评估值＝39×（Ｐ/Ａ，8％，50）＝39×12.2335＝477.11（万元）
5．被评估设备为l995年从英国引进设备，进口合同中的FOB价格是20万英镑。
2001年评估时英国生产厂家已不再生产这种待估设备，其替代产品为国内其他企业1999年从英国进口设备，价格为CIF30万英镑。
被评估设备所在企业，以及与之发生将近的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续按CIF价格0．8％计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3％计算，安装调试费含在设备价格中不需另行计算，被评估设备尚可使用5年，年营运成本比其替代设备超支2万元人民币，被评估设备在企业的正常投资报酬率为10％，评估时英镑与美元的汇率为1．4：
1，人民币与美元的汇率为8：
1。
注：
CIF为到岸价，FＯB为离岸价。
被评估设备重显成本＝（设备CIF价格十银行手续费）×（1＋国内运杂率）要求：
根据上述数据估测该进口设备的重置成本、设备的成新率、功能性贬值及评估价格。
解：
替代设备的ＣＩＦ价＝30×1.4×8＝336
重置成本＝（336＋336×0.8％）×（1＋3％）＝348.85
设备已使用６年成新率＝5÷（5＋6）＝45.45％
功能性贬值＝2×（１－３３％）×（Ｐ/Ａ，10％，5）＝1.34×（１－1.1－５）/0.1＝5.08
设备评估值＝348.85×45.45％－5.08＝153.47（万元）
6．甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系5年前从外部购入，账面成本80万元，5年间物价累计上升10％，该专利法律保护期20年，已过6年，尚可保护14年。
经专业人员测算，该专利成本利润率为400％，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12．5％，通过对该专利的技术论证和发展趋势分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为5年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来5年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10％
要求：
（1）根据约当投资量计算利润分成率；
（2）根据上述资料确定该专利评估价值（不考虑商品劳务税因素）；
解：
无形资产的重置成本＝80×（1＋10％）＝88
无形资产的约当投资量＝88×（1＋400％）＝440
购买方投入的总资产的重置成本＝4000
购买方的约当投资量＝4000（1＋12.5％）＝4500
无形资产的利润分成率＝440÷（4500＋440）＝8.91％
未来各年的税后利润折现值计算
年度
税后利润
折现系数［（1＋r）-n］
折现值
1
（500－400）×（1－33％）×20＝1340
0.909
1218.06
2
（500－400）×（1－33％）×20＝1340
0.8264
1107.38
3
（450－400）×（1－33％）×20＝670
0.7513
503.37
4
（450－400）×（1－33％）×20＝670
0.6830
457.61
5
（430－400）×（1－33％）×20＝402
0.6209
249.6
合计
3536.02
无形资产评估值＝3536.02×8.91％＝315.06（万元）
7．甲自行车厂将“飞云牌”自行车的注册商标使用权通过许可使用合同给乙厂使用，使用时间为5年。
双方约定由乙厂每年按使用该商标新增利润的27％支付给甲厂为商标使用费。
评估资料如下：
（1）预测使用期限内新增利润总额取决于每辆车可新增利润和预计生产车辆数。
根据评估人员预测：
预计每辆车可新增净利润5元，第一年生产自行车40万辆，第二年将生产45
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