XX商铺投资回报分析.docx

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XX商铺投资回报分析

XXX市“XXXXXXXXX”广场

负一楼、一楼、二楼商铺

投资收益分析报告

XXXXXXXXXXXXX有限公司

二0一0年十月八日

一、地理位置概况：

二、周边环境概况：

三、具体投资项目回报分析

1、负一层枫丹白露水艺会所投资回报分析

2、第一层公馆菜馆投资回报分析

3、第二层会员制休闲商务住宿会所投资回报分析

4、周边商铺出租回报分析

四、总结

一、地理位置概况：

西区“玉泉第一城”商厦位于攀枝花市西区的政治、经济、文化中心——玉泉广场，紧挨西区区委区政府办公区，周边与攀钢家属区接临，地处在西区目前唯一的大型公共休闲广场旁边，西区政务中心已经进驻该大厦，地理环境优越，地标位置明显，是西区不可复制的绝有地段。

商铺处于该大厦的负一层与3层之间。

一层楼面与玉泉广场及众商家地面接平，二层楼面与大型公共市民休闲广场及城市主干道接平，三楼是西区政务服务中心，已经入住。

二、、周边环境情况：

由于历史原因，一提起西区，在老百姓的心目中的印象是煤矿等矿山企业居多，工业经济比较发达，城市环境污染较大，路面灰尘比较大。

所以，在很长一段时间以来，西区没有一家像样的餐饮中心，没有一家像样的休闲娱乐中心，没有一家像样的大型综合类超市等等，以至于很多有实力的商家不愿意到西区来投资，西区本地的消费群体没有办法在西区本地消费，造成了西区大量的消费外流到炳草岗。

从2005年攀枝花打造“冬旅会”以来，西区政府大力改造城乡环境，清乌公路的通车，将运煤车等重型车辆远离了城区；关停并转小煤窑及水泥厂，改变了以往西区灰大的状况，还了西区一片蓝天白云，使西区的居住环境得到了很大的改善，城市面貌发生了翻天腹地的变化，终于使得一大批的投资商进入西区进行投资，如苏宁电器、蓝湖国际、良木缘咖啡、中国移动通信营业厅等等。

现玉泉广场已经有大量的商家入驻进来，已经成为了西区人民休闲、商务、娱乐的主要地方，大量的商家进驻该广场，使得广场的人气急剧上升，加上西区将政务服务中心搬迁到大楼的3楼，小额贷款公司的进驻，使得“玉泉第一城”的位置特别独显，使得周边的房屋租赁价格直线上涨。

城市面貌虽然得到了较大的改善，但是，西区仍然没有大型高档的消费场所，虽然有很强的经济实力作为高消费的支撑，但苦于没有投资商进来投资高档的消费场所，因此，在这方面现目前是出于空白的。

三、投资项目回报分析：

基于以上原因，我公司经过上述的市场调查，根据该大楼的优越地理位置，我公司决定把该大厦打造成为攀枝花乃至攀西地区的一流高档商务中心，带动周边的所有服务产业升级，目标定位为：

负一楼：

大型会员制水艺休闲中心会所，如成都的枫丹白露等；一楼：

大型餐饮中心，如成都的公馆菜馆、私房菜馆等；二楼：

会员制商务休闲娱乐住宿中心，如成都的中国会所模式、御都模式等，更带动了我公司周边租赁的商铺回报率。

经过前期的市场调研，类似的目标消费都有着巨大的潜力，在西区的企业都愿意将每年的接待等任务放在西区，因此，我公司对于该项目的运作有着巨大的投资回报，投资回报具体为：

考虑物价上涨及通货膨胀等因素，采用5年内加权平均值算法计算

1、负一层枫丹白露水艺会所投资分析

（1）、装修投资：

按照高品质高质量的服务要求，负一层2300平米的使用面积，需要投入的基础装修费用为：

2300m2*2000元/m2=4600000.00元

（2）、设备投入：

2300m2*1800元/m2=4140000.00元

（3）、加盟费及宣传包装费用投入：

①加盟费：

1000000.00元

②广告宣传费：

500000.00元

（4）、负一层枫丹白露水艺会所开业所需投入总的费用为：

4600000+4140000+1000000+500000=1024（万元）

（5）、年回报为：

根据规划方案，将2300平米的区域划分为：

300平米的更衣服务区、500平米的公共水域区、800平米的休息活动区、700平米的VIP包房。

根据攀枝花的人均GDP以及西区的消费实力，综合2300平米的环境及床位条件，每天可同时接待250人同时消费，加上每天该水艺中心为24小时营业，综合场地流转使用因素按照每天流转使用1.5次计算为375人次的消费数量水平。

由于我们水艺中心的面积条件限制及装修品牌定位，水艺中心的服务内容将包含洗浴、修脚、按摩等一些增值服务内容，每天的具体回报收入为：

a、普通水艺服务区按照人均150元的消费水平计算，综合利用系数按照0.5折取为：

200人*1.5次/天*150元/人.次*0.5=22500元

b、VIP包房按照人均消费400元计算，综合利用系数按照0.8折取为：

50人*1.5次/天*400元/人.次*0.8=24000元

c、合计每天的投资回报为：

22500+24000=46500元整

d、每天的投资净回报为：

4.65万元*0.6=2.79万元

e、考虑日均综合利用系数0.8，每月的投资回报为：

2.79万元*30天*0.8=66.96万元

f、考虑月均综合利用系数0.8，年投资回报率为：

66.96万元*12月*0.8=643万元

综合以上计算所得，负一层的经营投资回报率为63%，投资回报年限为1.5年；综合考虑财务资金占用成本的投资回报年限为2年，回报率50%。

2、第一层公馆菜馆投资分析

（1）、装修投资：

一层2300平米的使用面积，需要投入的基础装修费用为：

2300m2*3000元/m2=6900000.00元

（2）、设备投入：

2300m2*2000元/m2=4600000.00元

（3）、加盟费及宣传包装费用投入：

①加盟费：

1500000.00元

②广告宣传费：

500000.00元

（4）、第一层公馆菜馆开业所需投入总的费用为：

6900000+4600000+1500000+500000=1350（万元）

（5）、年回报为：

根据规划方案，将2300平米的区域划分为：

500平米的厨房，600平米的大厅80张桌子、1200平米的包房25个包间。

综合2300平米的环境及实际条件，每天可同时接待1200人同时就餐消费，加上每天每张桌子经营两餐，综合这算因数午餐大厅上座率按50%计算，包房上座率按照80%计算；晚餐大厅上座率按照60%计算，包房上座率按照95%计算。

每天的具体回报收入为：

g、午餐大厅按照平均每桌500元的消费水平计算，综合利用系数按照0.5折取为：

500元/桌*80张*0.5=20000元

h、午餐包房按照平均每桌消费900元计算，综合利用系数按照0.8折取为：

900元/桌*25张*0.8=18000元

i、晚餐大厅按照平均每桌600元的消费水平计算，综合利用系数按照0.6折取为：

600元/桌*80张*0.6=28800元

j、晚餐包房按照平均每桌消费1500元计算，综合利用系数按照0.95折取为：

1500元/桌*25张*0.95=35625元

K、合计每天的投资回报为：

20000+18000+28800+35625=102425元整

L、每天的投资净回报为：

10.2425万元*0.55=5.64万元

M、考虑日均综合利用系数0.8，每月的投资回报为：

5.64万元*30天*0.8=135.36万元

n、考虑月均综合利用系数0.9，年投资回报率为：

135.36万元*12月*0.9=1461.89万元

综合以上计算所得，一层的经营投资回报率为108%，投资回报年限为0.8年；综合考虑财务资金占用成本的投资回报年限为1年，回报率100%。

3、第二层会员制休闲商务住宿会所（中国会所）投资分析

（1）、装修投资：

一层2000平米的使用面积，需要投入的基础装修费用为：

2000m2*2000元/m2=4000000.00元

（2）、设备投入：

2000m2*3000元/m2=6000000.00元

（3）、加盟费及宣传包装费用投入：

①加盟费：

1200000.00元

②广告宣传费：

500000.00元

（4）、第二层商务会所开业所需投入总的费用为：

4000000+6000000+1200000+500000=1170（万元）

（5）、年回报为：

根据规划方案，将2000平米的区域划分为：

200平米的综合服务用途，300平米的大厅40张咖啡座、1500平米的VIP商务住宿包房40个。

每天大厅可同时接待160人同时消费，包间80人同时消费；考虑24小时营业，综合因数大厅咖啡座每张桌子按每天流转4次，包间每天流转3次计算。

每天的具体回报收入为：

k、大厅咖啡座按照平均每桌250元的消费水平计算，综合利用系数按照0.8折取为：

250元/桌*40张*0.8*4次=32000元

l、VIP包间按照平均每个包房消费380元计算，综合利用系数按照0.8折取为：

380元/包房*40间*3次*0.8=36480元

K、合计每天的投资回报为：

32000+36480=68480元整

L、每天的投资净回报为：

6.848万元*0.7=4.7936万元

M、考虑日均综合利用系数0.9，每月的投资回报为：

4.79336万元*30天*0.9=129.43万元

o、考虑月均综合利用系数0.8，年投资回报率为：

129.43万元*12月*0.8=1242.53万元

综合以上计算所得，二层的经营投资回报率为106%，投资回报年限为0.8年；综合考虑财务资金占用成本的投资回报年限为1年，回报率100%。

4、周边商铺出租回报：

由于我公司决定整体打造西区广场商圈，因此，全部以8元/平米.月的价格把我公司大厦周边空余的30000平米商铺全部承租下来，租期10年。

经过整体的包装和策划，加上我公司自身对大厦项目的投入，将在1年内积聚西区众多的人气，形成西区的高端OBD位置，届时，本公司租赁的这30000平米闲置商铺将以20元/平米.月的均价分割租赁给其它商户，将给公司带来的收益如下：

由于采用分割出租的方式，综合考虑前期一年的炒作因数，按0.6的闲置和增值系数折算，年效益为：

30000㎡*20元/㎡.月*12*0.6-3000㎡*8元/㎡.月*12=144万元

四、总结：

综合以上因素，经过我公司对“玉泉第一城”三层商铺的投资策划，在不考虑上缴租金的情况下我公司将投入装修、设备等资金成本为：

（负一层1024万元）+（一层1350万元）+（二层1170万元）

合计投入3544万元。

在不考虑“玉泉第一城”三层商铺租金的前提下，除去运营成本。

每年该项目能为我公司带来的收益如下：

（负一层643万元）+（一层1461.89万元）+（二层1242.53万元）+（商铺出租144万元）

每年合计收入为：

3491.42万元。

经过对上述材料的分析讨论，公司投资“玉泉第一城”三层商铺，经过公司对该项目的详细计划，在投入3544万元成本的前提下，公司将在4年内收回包括购置上述商铺在内的投资成本，具有很高的投资潜力和价值。

XXXXXXXXXX有限公司

2010-10-8