公园及地下停车场项目可研报告331.docx
《公园及地下停车场项目可研报告331.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《公园及地下停车场项目可研报告331.docx（98页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
公园及地下停车场项目可研报告331
附表：
附表1总投资估算表
附表1-1单项工程投资估算汇总表
附表1-2工程建设其他费用估算表
附表2项目总投资使用计划与资金筹措表
附表3营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
附表4总成本费用估算表
附表5利润与利润分配表
附表6财务计划现金流量表
附表7项目投资现金流量表
附图：
1、项目区位图
2、公园鸟瞰图
3、公园平面图
4、地下一层、二层平面图、立面图
第一章总论
第一节项目概述
一、项目名称
xxxx万达北公园及地下停车场建设项目
二、项目性质
新建
三、项目承办单位
xxxx综合执法局
四、项目建设地点
本项目拟建地点位于xxxx万达广场北侧，人民路以东，公园南路以西，北临甘德尔街。
五、项目建设内容与规模
根据xxxx城市建设发展规划与任务，本项目规划建设的万达北公园及地下停车场建设项目是集休闲、娱乐、停车于一体的综合性公共服务场所，主要包括地上工程和地下工程，其中地上工程主要规划建设万达北公园，规划用地面积为41297.8㎡，地下工程主要规划建设停车场，规划总建筑面积为72000㎡。
详细建设内容与规模如下表所示：
万达北公园及地下停车场建设项目
序号
名称
单位
数量
备注
一
总占地面积
㎡
41297.8
1
地上工程（公园）
㎡
41297.8
1.1
绿化面积
㎡
31000
1.2
广场面积
㎡
4278.1
1.3
道路铺装面积
㎡
6019.7
2
地下工程（停车场）
㎡
72000
2.1
地下一层停车场
㎡
36000
2.2
地下二层停车场
㎡
36000
二
技术指标
1
绿化率
%
75
2
停车位
个
1820
2.1
地下一层
个
910
2.2
地下二层
个
910
六、项目建设期
本项目建设期为2年，即2017年6月—2019年6月。
七、项目投资规模及资金筹措
本项目估算总投资为23350万元，其中工程费用为21453万元、工程建设其他费用为785万元、预备费为1112万元。
根据建设单位财务能力和投融资计划，本项目建设资金采用建设单位自筹和吸引社会资本方式筹措。
八、项目运营效益预测
本项目投入运营后，年均可实现营业收入2620万元（停车服务收入），其中上缴增值税131万元、营业税金及附加18万元，扣除运营成本费用1440万元后，可实现利润总额1031万元，其中上缴企业所得税258万元，实现税后净利润为773万元。
本项目总投资收益率为4.41%、资本金净利润率为3.31%，项目投资财务内部收益率为5.84%、财务净现值为1654万元（ic=5%）、投资回收期为13.4年（含建设期2年）。
第二节项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
xx市十三五规划中提出全力打造区域中心城市。
充分发挥城市在优化空间、集聚人口、带动发展中的作用，坚持新城区建设与旧城区改造并重，重点做好“山”、“水”、“城”三篇文章，将xx市建设成为人口集聚、布局合理、滨水宜居、文化多元、开放合作的自治区西部“小三角”地区乃至宁蒙陕毗邻区域中心城市。
优化中心城市生活功能区。
改造提升海勃湾、乌达、XX城区功能，按照“活力、繁荣、文明”内涵特色，通过培育与完善城市功能，结构调整与优化，品质改善与提升，建设成为舒适、宜居、便捷的城市群。
提高人才、资本要素集聚和辐射能力，提升商务服务、生活服务等综合服务功能，改善环境品质，充分展现西部中心城市的品位和魅力。
十二五时期，xxxx大力发展第三产业，xx服务业呈现了蓬勃发展的势头，xx政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、“先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把xx打造为xx最重要的交通枢纽中心和市域级商务商贸中心。
随着近年来xxxx经济的快速增长，私家车数量的增多，城市停车设施建设滞后使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。
尤其在中心商务区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。
停车难已经成为制约城市交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。
xxxx政府为了配合城市发展规划以及满足人们驾车出行的需求，杜绝停车难给城市发展带来的制约，进一步完善xx的基础配套建设，实现xx的和谐发展，使基础设施建设与城市发展同步而行、协调一致，故提出了万达北公园及地下停车场建设项目。
项目的建设一方面利用地下空间配套建设地下停车场可缓解停车供需紧X矛盾。
另一方面利用地上空间配套建设公园，可加大xx市区公共服务设施用地，更好的满足城市居民休闲娱乐需求，提升城市公共绿地率，提升城市品位。
二、项目建设必要性
1、项目的建设是万达商业核心圈基础设施建设的需要
本项目拟建地点位于xxxx万达广场北侧，人民路以东，公园南路以西，北临甘德尔街。
其中规划的停车场场地四周以居住区和学校为主，其南侧为万达广场，是xxxx核心商业区，项目区敷设人口约为10万人。
而现有场地周边多为传统小区，缺乏绿地空间及儿童游乐场所。
同时，随着市民私家车数量的不断增多，项目区由于没有大型公共停车场造成了交通拥挤、停车难等现象，本项目规划建设的停车场规划停车位1820个，项目运营后可解决近千个停车位。
同时，配套建设公园，增加了公共绿地面积，故本项目的建设是万达商业核心圈基础设施建设的需要。
2、项目建设是xx市城市发展的需要
十二五时期，xxxx大力发展第三产业，xx服务业呈现了蓬勃发展的势头，xx政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、“先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把xx打造为xx最重要的交通枢纽中心和市域级商务商贸中心。
随着xxxx的快速发展，城市基础配套设施的建设也要同步推进，杜绝配套设施不完善而给城市发展带来的制约问题，保证xxxx持续健康的发展，真正成为xx市重要的交通枢纽中心和市域级的商务商贸中心。
3、项目建设是解决城市停车难问题的需要
近年来，随着xx市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛，截至到2015年12月底，xx全市机动车保有量已达到15万辆，其中私家车9万辆，年增长率高达20%左右，私家车数量呈现快速增长趋势。
相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。
尤其在中心商业商务区，由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。
停车难，已经成为xx市交通发展、汽车消费的瓶颈之一。
通过本项目的实施，可以有效的解决城市停车难这一问题。
4、项目建设是提高区域服务质量的需要
本项目的建设将有助于改善xxxx交通和停车的环境，缓解区域内的停车位不足的问题，尤其是中心商业商务区一位难求的现象，从而大大提高了xx的环境档次，改善了xx的停车和交通的状况，缓解xx停车位不足的问题，大大提升xx域的服务水平和服务质量，对于提升xx市的知名度和美誉度以及提高xx市的区域竞争力和影响力影响深远。
5、项目的建设解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径
现代社会城市整体呈现拥挤、密度大等特点，土地不断被占用，空气污染在加剧，生态环境遭到破坏。
城市地面空间及上空被高层建筑和高架路挤占，给自然环境带来很大的威胁，开发地下空间将是城市可持续发展，解决城市土地紧缺的有效途径。
城市地下空间资源的开发利用，可保护现有地上空间不被破坏，有利于减少环境污染，提高城市化水平。
我国城市地下空间开发起步于20世纪60年代的人防工程，其主导思想是以防止战争空袭为目的，当时尚未认识到地下空间与城市用地及平时用地的利用关系，因而有相当多的工程没有同城市建设相结合。
随着社会的发展与进步及城市化的程度不断的提高，地下空间开发的意义已被人们所认识，19世纪是“桥”的世纪，20世纪是“高层建筑”的世纪,21世纪是地下空间的世纪，因此，城市地下空间的开发利用是城市建设和发展不可缺少的组成部分，也只有这样才能保证城市空间的可持续发展。
而城市地下空间开发利用的最终目的是为人类活动创造更美好、更有意义的生存环境，通过改善城市空间环境的质量来提高生活质量。
本项目建设的万达北公园及地下停车场建设项目，对于解决土地资源紧缺与城市发展的矛盾起到了积极的作用。
同时，在上部空间配套公园，可进一步改善城市居民生活环境，为居民提供公共服务设施用地，提升城市建设水平和发展质量。
第三节项目编制依据、原则、研究X围
一、编制依据
1、建设单位编制可行性研究报告委托书及其与项目建设有关资料和基础数据；
2、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
3、《xx市国民经济与社会发展第十三个五年规划纲要》；
4、xx市地下空间总体规划布局；
5、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
6、《建筑设计防火规X》GB50016-2014；
7、《汽车库建筑设计规X》JGJ100-2015；
8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规X》GB50067-2014；
9、《城市道路和建筑物无障碍设计规X》（JGJ50-2001）；
10、《城市居住区规划设计规X》（GB50180-93）（2016年版）；
11、《城市公共停车场工程项目建设标准》（建标128-2010）；
12、项目所在区域市政公用设施条件；
13、其他与拟建工程建设有关现行标准、规X和规程。
二、编制原则
1、严格遵循国家有关法律、法规，根据xx市城市发展总体规划和基础配套设施建设需要，从实际出发，统筹考虑建设需求、科学规划建设内容、合理确定建设规模。
2、以“积极、客观、科学”的工作态度，充分调查研究各项基础条件，认真分析论证工程实施条件和工程技术方案的科学性与可行性，避免不利因素对工程建设过程中产生负面影响。
3、在科学发展观的指导下坚持可持续发展战略方针，认真贯彻执行国家有关节约用地、节能环保和消防安全等规定，使拟建工程达到预期功能和使用标准。
4、以“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出与当地的经济社会发展水平相适宜的工程建设方案，研究结论与建议满足项目单位投资决策需要，也可作为有关部门审批项目的客观参考依据。
三、研究X围
在可行性研究中，依据国家计委、建设部“建设项目经济评价方法与参数（第三版）”，以及建设部《市政公用工程设计文件编制深度规定》规定的工程可行性研究深度及要求，通过对万达北公园及地下停车场建设项目进行深入调查和分析论证，项目组对本项目建设的必要性、技术可行性、经济合理性等方面取得了综合研究结论，为建设项目的决策提供了科学依据。
研究主要内容有：
1、项目区基础设施建设现状调查分析;
2、项目建设的背景、必要性分析;
3、项目建设条件的调查分析;
4、公园、停车场工程方案设计;
5、工程量及投资估算；
6、工程实施方案及工期安排；
7、资金筹措；
8、综合评价。
第四节结论
一、项目建设符合xx市城市建设的发展政策，符合xx市“十三五”规划纲要中城市基础设施建设的方针。
二、项目的建设符合xx市地下空间发展规划，对进一步加快落实国家《2016年推进城市停车场建设工作要点通知》政策要求具有积极意义，可有效缓解xx市城市人民的居住生活条件，有利于社会和谐稳定发展。
三、项目建设的经济、技术、原材料供应条件成熟，项目建设规模与该区域未来整体需求相适应，项目的社会效益和环境效益显著。
因此，本可行性研究报告认为本项目可行。
第二章需求分析与建设规模
第一节xx市现有公园现状
xx市目前现有大型公园13个，分别为xx市人民公园、运动公园、乌珠墓公园、青山翰墨园、xx植物园、xx市少年生态园、少年创意园、xx市龙游湾湿地公园、XX公园、千里山公园、体育公园、桃李园、海电生态园。
xx市现有公园多集中在城区的西北部，甘德尔街以南城市南部缺少公园规划，目前还没有规划公园。
xx市现有公园分布位置图
第二节xx市停车场建设现状及停车现状分析
一、xx市停车场建设现状
xx市停车场按其性质、用途可划分为三类：
配建停车场、路外公共停车场和路面停车场。
配建停车场又称建筑物附设停车设施，是提高停车场供应水平的主要停车设施，在停车场整体中占主导地位；目前xx市配建停车场主要以居住小区配套停车场为主，商业区、公共建筑配套公共停车场数量及规模整体偏低。
路外公共停车场具有经营性、开放性、集合性等特点，在xx市停车场整体市场中中居辅助地位；
路面停车场具有挤占性、方便性和临时性特点，是以挤占动态交通资源为代价，在停车场中起调节和补充作用。
近年来，在私家车迅速增长的情形下，xx市面临“车多位少”的困境，停车场场地不够用，迫使很多车主把车直接停在道路上，这一方面影响交通畅通，带来交通安全隐患;另一方面也不利用车辆的管理，车辆容易被破坏或被偷盗，给车主带来财产损失。
与此同时，随着城市停车场规模也日益大型化，加之服务车辆繁杂，人工管理的效率和可靠性已难以满足其在管理上提出的要求，停车场运营整体效率低下。
因此，xx市停车场建设的总体发展思路是，以发展配建停车场为主，路外公共停车场为辅，路面停车场为补充，形成布局合理、比例适当、使用方便的停车设施和管理体系。
“停车难、停车乱”实质上是多种停车问题的综合反应。
要解决这一难题，需要全社会的共同努力，循序渐进地采取综合治理的对策。
二、xx市停车现状分析
1、停车泊位缺乏
从停车位供应角度看，xx市的停车设施建设明显滞后于车辆的发展要求，停车设施建设历史“欠帐”多，停车位与机动车保有量之比严重失衡，无论白天用车车位还是夜间基本车位，都远远小于停车需求量。
停车供给与需求的失衡，是引发停车难的直接原因。
目前，xx市中心区大型的商业、行政办公、餐饮娱乐、旅游景点等地区以及部分建成年限较早的居住区是停车难问题最严重的地区。
2、随意停放现象严重
由于停车泊位供应的缺乏，造成车辆随意停放现象严重。
车辆的随意占道停放，已经导致城市正常秩序受到干扰，环境质量遭到损害。
由于车辆停放问题长期得不到解决，不仅是主次干道，凡是可利用的城市空间（包括公共绿地、体育活动场所、居民院落等）都成了停车场。
大量支路车辆的随意占道停放，已经产生了严重的安全隐患。
在居住小区，占据公共空间停车行为已经造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突，涉及到社会公正问题和居住环境问题，停车问题演变成难以短期解决的社会问题。
xx市目前路外停车场数量不足，且缺乏指示信息，使用不便。
相反，路边停车带的设置多视局部路段的停车需求而定，分布较广，具有车辆取送方便、步行距离短的特点。
xx市合法占路停车位与路外公共停车位数量高达0.8:
1，加之违章占路停车的现象普遍存在，路内、外停车的规模比例严重失渊。
在许多主要的路段，占路停车形成道路瓶颈，极大地阻碍了道路的交通畅通。
3、现有停车设施利用率低
现有停车泊位缺乏，随意停放现象严重，但是停车设施却存在着利用率低的情况。
xx市城区各类停车设施中，单位大院和公建配建的停车设施比例较高，但是公建配建停车设施的泊位使用率却普遍偏低，主要原因在于许多行政事业单位拒绝外来车辆的停放要求，仅仅面向本单位车辆提供服务，导致大量的停车位得不到充分利用。
停车设施使用率低不仅仅表现在行政事业单位，即使是对外开放的公建配建停车场和路外公共停车场，由于停车收费价格存在差异，加上车辆停放方便程度不同，造成在同一个地区，地面停车场利用率远远高于地下停车场利用率，路内停车场利用率远远高于路外停车场利用率的情况，结果导致一方面停车矛盾依然突出，另一方面大量的车位空间得不到合理使用。
4、不合理的停车收费制度
不合理的停车收费制度也会造成城市的停车矛盾，xx市停车场主要采取市场调节价、政府指导价和政府定价。
停车场收费定价缺乏科学的理论基础，停车收费费率具有不合理和随意性。
5、停车信息化程度不够
目前，xx市现有的停车信息管理与诱导系统在城市X围内缺乏系统的规划和管理，尚未建立起全市统一的停车信息管理与停车诱导系统；同时，现有停车诱导各自独立且覆盖面小，造成现有全市停车信息资源缺乏合理的共享、管理和利用，停车信息内容也简单地局限于车位的使用情况。
三、停车问题形成的原因分析
1、规划滞后，设施建设标准低
随着经济的发展与市场经济时代的到来，xx市的停车设施发展战略与政策却未能得到及时的调整：
一方面缺少对未来停车设施发展的宏观把握，即使有也未能结合实际，可操作性不强；另一方面政策制定滞后，无法吸引和筹集建设资金。
建设停车场没有动力，不能形成停车产业。
对停车管理的重要性认识不够，还没有把停车场建设与停车管理作为一个产业来发展，是xx市停车问题的重要原因之一。
2、管理不善，缺乏协调机制
管理不善，很多管理人员仅限于收取停车费，较少参与停车管理。
由于管理人员疏于管理造成停车人的随意停车，停车场内反道停车、道间停车、弯道停车的现象较为普遍。
同时由于管理人员的责任心不强，常常人为造成停车矛盾。
xx市停车设施的规划、建设、管理与经营涉及规划、城建、公安、交运、工商等多个部门，由于缺乏统一的协凋机构和相对完备的法规体系，造成停车设施在选址、规模、收费等方面的诸多不合理性。
停车设施长期被视为配建工程，主观上不受开发商的重视，因此建设往往滞后于主体工程，甚至有相当一部分项目为了减少建设成本，擅自减少配置停车位数量，造成停车忧不足。
在城市开发中，停车设施用地常常无法得到保证，公共停车场建设只能见缝插纠，布局很不均衡，导致部分路外公共停车场服务半径过大，停车不便。
停车场布局不合理是路外停车场车位闲置的主要原因之一。
路边停车带的设置较少考虑周围地区路外车位的供给状况，未能与路外停车场的布局相结合。
由于路内合法停车位比例过高，客观上造成路外公共停车位的大量闲置。
目前路内停车场无偿占用道路这一公共资源，建设成本和日常经营成本低，因未计人社会成本，收费相应便宜；而路外停车场的初期建设成本大，需要大量的用地和资金。
路内、外停车场的非公平竞争，直接导致路外停车场的低停放率现象，无法有效发挥其社会效益。
3、建没资金短缺，缺乏激励机制
停车场属于城市基础设施，具有一定的公益性，应当受到政府的扶持。
然而，政府对公共停车场建设经营的优惠政策不明确，并且缺乏较为完善的停车场法规体系，对停车收费、停车位建设标准等问题难以实现规X管理和严格执法。
这样，公共停车设施的建设、经营难以得到合理的投资回报，从而无法吸引社会资本对停车设施的投入，制约了停车产业的发展。
4、规划部门对停车状况了解不够
未能根据市场经济的特点及时调整规划思路，制定切合实际、科学合理的停车规划。
对于已规划的停车设施用地也总是一挪再挪，最后不知去向。
另外，不少规划管理人员对停车场的规划控制重视不够，也是造成停车场无地可建的原因之一。
第三节本项目需求分析
一、新建地下停车场及公园需求分析
根据xx市现有公园概况分析可知，xx市现有大多公园集中在城区的西北部，甘德尔街以南城市南部缺少公园规划，目前还没有规划公园。
同时，根据xx市停车场建设现状分析可知，xx市面临“车多位少”的困境，停车场场地不够用，公共停车场尤其是在中心区大型的商业、行政办公、餐饮娱乐、旅游景点等地区是停车难问题最严重的地区。
然而，xx市目前土地资源极度紧X，市区大量的商业住宅由于过度开发致使市区整体呈现拥挤、建筑密度大等特点，公共服务设施用地缺少等局面，而配件停车场是提高停车场供应水平的主要停车设施，但由于土地资源的限制，发展地下停车场是解决xx市停车“车多位少”困境的必然途径。
鉴于上述原因，本项目拟在xxxx商业聚居区核心地带即xxxx万达广场北侧规划建设地下停车场，以缓解xxxx中心区停车难问题；同时考虑到xx市城市南部没有公园的窘况，拟利用上部空间规划建设公园，以更好的促进全市公园布局，使城市公共资源均等化，使全市市民更好的享受城市公共服务设施，促进xx市社会全面发展。
二、规模分析
1、地下停车场规模分析
本项目拟建地点位于位于xxxx万达广场北侧，人民路以东，公园南路以西，北临甘德尔街，是xxxx的中心商业聚集区，根据项目地块位置、面积，周边建筑情况、交通流量等综合因素，拟规划地下停车位约1800多个。
按照城市公共停车场工程项目建设标准（建标128
—2010）规定，地下停车库停车位建筑面积为（30～40）㎡/标准停车位，本项目按照每个车位40㎡规划，需停车位建筑面积约为72000㎡。
根据项目区占地面积，结合设计单位图纸等，本项目最终规划地下建筑面积为72000㎡，按照地下二层设计。
2、公园规模分析
1）万达北公园面积需求
根据万达北公园地位及区位条件，其公园性质为城市公园。
根据当地城市发展规划，拟利用地下停车场上部空间作为公共绿地空间，即建设万达北公园，其上部空间面积为41297.8㎡，故最终选定万达北公园用地面积为41297.8㎡，满足《公园设计规XCJJ48-92》要求。
2）万达北公园建设内容
根据《公园设计规XCJJ48-92》，城市公园的的内容应包括多种文化娱乐设施、儿童游戏区和安静休憩区，也可设游戏性体育设施。
本项目结合设计规X，新建的公园主要设置内容包括安静休憩区、体育活动区、儿童活动区及管理服务区等。
3）万达北公园游人容量测算
根据《公园设计规XCJJ48-92》，公园游人数量计算公式计算：
C=A/Am
式中A-公园总面积（㎡）
Am-公园游人人均占有面积（㎡）
C-公园游人数量
根据《公园设计规XCJJ48-92》，市、区级公园游人人均占有公园面积以60㎡为宜，故万达北文化公园游人容量为41297.8/60=688人。
3、详细建设规模及指标如下：
万达北公园及地下停车场建设项目
序号
名称
单位
数量
备注
一
总占地面积
㎡
41297.8
1
地上工程（公园）
㎡
41297.8
1.1
绿化面积
㎡
31000
1.2
广场面积
㎡
4278.1
1.3
道路铺装面积
㎡
6019.7
2
地下工程（停车场）
㎡
72000
地下二层
2.1
地下一层停车场
㎡
36000
内部设置管理用房60㎡，库房30㎡，配电室60㎡。
2.2
地下二层停车场
㎡
36000
二
技术指标
1
绿化率
%
75
2
停车位
个
1820
2.1
地下一层
个
910
2.2
地下二层
个
910
第三章场址选择及建设条件
第一节场址选择
一、区域概况
xx市位于黄河上游，地处XX自治区的西南部，地理坐标东经106.36度至107.05度，北纬39.15度至39.52度之间，南北长约80公里，东西宽30公里，东邻鄂尔多斯高原，西接阿拉善草原，南连XX平原，北望河套灌区。
面积1754平方公里，人口约50万，有汉、回、蒙、满等26个民族。
全市辖海勃湾、乌达和XX三个区。
其中，xx是市政府所在地。
xx市是XX自治区的第三个地级市。
1976年由原巴彦淖尔盟的乌达市、伊克昭盟的海勃湾市合并成立的。
它是我国西北地区重要的煤化工基地，也是国内电石、硅铁等高载能产品的重要产地。
二、建设地点
万达北公园及地下停车场建设项目规划区域主要X围：
xxxx万达广场北侧，人民路以东，公园南路以西，北临甘德尔街。
三、场址土地权属类别及面积
本项目建设用地属于划拨，占地面积412
升级会员 